Hvað felst í frumvarpi til laga um breytingu á húsaleigulögum? Hildur Ýr Viðarsdóttir skrifar 18. apríl 2024 09:00 Fyrir Alþingi liggur nú frumvarp um breytingu á húsaleigulögum. Erfitt getur verið fyrir aðra en lögfróða að átta sig á þýðingu breytinganna fyrir leigusala og leigjendur, en ljóst er að áhrifin verða þónokkur og athugasemdir hafa verið gerðar við frumvarpið. Hér verður leitast við að skýra á mannamáli hvað felst í frumvarpinu. Ef frumvarpið verður að lögum þá munu eftirfarandi skyldur leggjast á herðar leigusala: Leigusala verður skylt að skrá leigusamninga hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Leigusala verður einnig skylt að afskrá leigusamninga sem og skrá breytingar á húsaleigu og riftun leigusamnings. Ef leigusali sinnir þessum skráningum ekki innan 30 daga, t.d. af því það gleymist, að þá varðar það sektum. Ekki verður lengur heimilt að tengja leiguverð við vísitölu í tímabundnum leigusamningum til 12 mánaða eða skemmri tíma. Það er almenn venja að leigusamningar hér á landi séu bundnir við vísitölu. Þá verður óheimilt að gera aðrar breytingar á leiguverði á styttri leigusamningum. Þegar meira en 12 mánuðir eru liðnir frá gildistöku leigusamnings þá getur leigusali eða leigjandi farið fram á leiðréttingu leigufjárhæðar og farið fram á að leigufjárhæðin verði í samræmi við markaðsleigu. Ef aðilar ná ekki saman þá á kærunefnd húsamála að ákveða leiguverðið. Leigusali verður að tilkynna leigutaka skriflega að minnsta kosti 3 mánuðum áður en leigusamningur rennur út að leigutaki eigi rétt á forgangi við leigu húsnæðisins eftir að leigusamningurinn rennur út, þ.e. ef húsnæðið verður áfram í útleigu. Ef leigusali sendir ekki svona tilkynningu þá á leigutaki rétt á að leigja húsnæðið áfram eftir að leigutíma lýkur. Ef leigusali vill semja við annan leigutaka eftir að leigusamningur rennur út þá þarf leigusali að rökstyðja að forgangsréttur leigutaka eigi ekki við. Það þarf leigusalinn að gera a.m.k. 3 mánuðum áður en leigusamningur rennur út. Geri hann það ekki þá á leigutaki rétt á að leigja húsnæðið áfram og leigusalinn getur ekki samið við annan leigutaka. Þegar leigusamningur er endurnýjaður eða framlengdur verður erfitt eða útilokað að semja um annað leiguverð þar sem litið er svo á að fyrra leiguverð hafi verið sanngjarnt. Leigusali mun ekki geta sagt upp ótímabundnum leigusamningi nema þau skilyrði sem eru í frumvarpinu séu uppfyllt en þau eru m.a.: Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota. Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fósturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdaforeldra. Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutímans. Ef fyrirhugaðar eru verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar á húsnæðinu á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans sem gera húsnæðið óíbúðarhæft um a.m.k. tveggja mánaða skeið að mati úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun. Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg, eða sýnt af sér slíka háttsemi, að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti réttlæta uppsögn samningsins. Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum réttlætir að öðru leyti uppsögn ótímabundins leigusamnings. Höfundur er hæstaréttarlögmaður á Landslögum, varaformaður Húseigendafélagsins og aðjunkt við lagadeild HÍ. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Leigumarkaður Húsnæðismál Ríkisstjórn Bjarna Benediktssonar Alþingi Mest lesið Hvernig spyr ég gervigreind til að fá besta svarið? Björgmundur Örn Guðmundsson Skoðun Veimiltítustjórn og tugþúsundir dáinna barna Viðar Hreinsson Skoðun Við ákærum – hver sveik strandveiðisjómenn? Kjartan Páll Sveinsson Skoðun Þið voruð í partýinu líka! Gísli Sigurður Gunnlaugsson Skoðun Ertu bitur? Björn Leví Gunnarsson Skoðun Af hverju varð heimsókn framkvæmdastjóra ESB að NATO-fundi? Helen Ólafsdóttir Skoðun Herra, má ég fá meiri graut? Magnús Þór Jónsson Skoðun Klassapróf fína fólksins – eða hvernig erfingjar kenna okkur að lifa Sigríður Svanborgardóttir Skoðun Er hægt að læra af draumum? Sigurður Árni Reynisson Skoðun Opið bréf til fullorðna fólksins Úlfhildur Elísa Hróbjartsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Hvernig spyr ég gervigreind til að fá besta svarið? Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Ertu bitur? Björn Leví Gunnarsson skrifar Skoðun Er hægt að læra af draumum? Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Afstæði Ábyrgðar Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Klassapróf fína fólksins – eða hvernig erfingjar kenna okkur að lifa Sigríður Svanborgardóttir skrifar Skoðun Fjárhagslegt virði vörumerkja Elías Larsen skrifar Skoðun Við ákærum – hver sveik strandveiðisjómenn? Kjartan Páll Sveinsson skrifar Skoðun Þið voruð í partýinu líka! Gísli Sigurður Gunnlaugsson skrifar Skoðun Af hverju varð heimsókn framkvæmdastjóra ESB að NATO-fundi? Helen Ólafsdóttir skrifar Skoðun Veimiltítustjórn og tugþúsundir dáinna barna Viðar Hreinsson skrifar Skoðun Bragðefni eru ekki vandamálið - Bann við þeim myndi skaða lýðheilsu Abdullah Shihab Wahid skrifar Skoðun Swuayda blæðir: Hróp sem heimurinn heyrir ekki Mouna Nasr skrifar Skoðun Skattar fyrst, svo allt hitt – og hagræðingin sem gleymdist Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Áfangasigur í baráttunni við hernaðinn gegn heimkynnum villta laxins Ingólfur Ásgeirsson,Árni Baldursson skrifar Skoðun Þetta er allt hinum að kenna! Helgi Brynjarsson skrifar Skoðun Þjóðþrifamálin sem stjórnarandstaðan fórnaði á altari útgerðanna Heimir Már Pétursson skrifar Skoðun Sleppir ekki takinu svo auðveldlega aftur Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Opið bréf til fullorðna fólksins Úlfhildur Elísa Hróbjartsdóttir skrifar Skoðun Vill Sjálfstæðisflokkurinn láta taka sig alvarlega? Dagbjört Hákonardóttir skrifar Skoðun Þjórsá í hættu – Hvammsvirkjun og rof á náttúrulegu ástandi árinnar Gunnar Þór Jónsson skrifar Skoðun Undirbúum börnin fyrir skólann með hjálp gervigreindar Sigvaldi Einarsson skrifar Skoðun Enginn skilinn eftir á götunni Dagmar Valsdóttir skrifar Skoðun Ég hef ofurtrú á manneskjunni í forvörnum og öryggi á bæjarhátíðunum Arnrún María Magnúsdóttir skrifar Skoðun Stúdentar eiga ekki að borga fyrir vanfjármögnun háskólanna Ármann Leifsson,María Björk Stefánsdóttir skrifar Skoðun Hví borgar útgerðin – ekki malarnáman? Guðmundur Edgarsson skrifar Skoðun Vantraust Flokks fólksins á Viðreisn Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun 48 daga blekking: Loforð sem leiðir til lögbrota? Svanur Guðmundsson skrifar Skoðun Frá vinnuþræli til ríkisborgara: Ég er innflytjandi sem þið getið ekki losnað við Ian McDonald skrifar Skoðun Málþóf á kostnað ungs fólks Lísa Margrét Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Tóbakslausar nikótínvörur - Tímabært að horfast í augu við staðreyndir Bjarni Freyr Guðmundsson skrifar Sjá meira
Fyrir Alþingi liggur nú frumvarp um breytingu á húsaleigulögum. Erfitt getur verið fyrir aðra en lögfróða að átta sig á þýðingu breytinganna fyrir leigusala og leigjendur, en ljóst er að áhrifin verða þónokkur og athugasemdir hafa verið gerðar við frumvarpið. Hér verður leitast við að skýra á mannamáli hvað felst í frumvarpinu. Ef frumvarpið verður að lögum þá munu eftirfarandi skyldur leggjast á herðar leigusala: Leigusala verður skylt að skrá leigusamninga hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Leigusala verður einnig skylt að afskrá leigusamninga sem og skrá breytingar á húsaleigu og riftun leigusamnings. Ef leigusali sinnir þessum skráningum ekki innan 30 daga, t.d. af því það gleymist, að þá varðar það sektum. Ekki verður lengur heimilt að tengja leiguverð við vísitölu í tímabundnum leigusamningum til 12 mánaða eða skemmri tíma. Það er almenn venja að leigusamningar hér á landi séu bundnir við vísitölu. Þá verður óheimilt að gera aðrar breytingar á leiguverði á styttri leigusamningum. Þegar meira en 12 mánuðir eru liðnir frá gildistöku leigusamnings þá getur leigusali eða leigjandi farið fram á leiðréttingu leigufjárhæðar og farið fram á að leigufjárhæðin verði í samræmi við markaðsleigu. Ef aðilar ná ekki saman þá á kærunefnd húsamála að ákveða leiguverðið. Leigusali verður að tilkynna leigutaka skriflega að minnsta kosti 3 mánuðum áður en leigusamningur rennur út að leigutaki eigi rétt á forgangi við leigu húsnæðisins eftir að leigusamningurinn rennur út, þ.e. ef húsnæðið verður áfram í útleigu. Ef leigusali sendir ekki svona tilkynningu þá á leigutaki rétt á að leigja húsnæðið áfram eftir að leigutíma lýkur. Ef leigusali vill semja við annan leigutaka eftir að leigusamningur rennur út þá þarf leigusali að rökstyðja að forgangsréttur leigutaka eigi ekki við. Það þarf leigusalinn að gera a.m.k. 3 mánuðum áður en leigusamningur rennur út. Geri hann það ekki þá á leigutaki rétt á að leigja húsnæðið áfram og leigusalinn getur ekki samið við annan leigutaka. Þegar leigusamningur er endurnýjaður eða framlengdur verður erfitt eða útilokað að semja um annað leiguverð þar sem litið er svo á að fyrra leiguverð hafi verið sanngjarnt. Leigusali mun ekki geta sagt upp ótímabundnum leigusamningi nema þau skilyrði sem eru í frumvarpinu séu uppfyllt en þau eru m.a.: Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota. Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fósturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdaforeldra. Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutímans. Ef fyrirhugaðar eru verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar á húsnæðinu á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans sem gera húsnæðið óíbúðarhæft um a.m.k. tveggja mánaða skeið að mati úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun. Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg, eða sýnt af sér slíka háttsemi, að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti réttlæta uppsögn samningsins. Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum réttlætir að öðru leyti uppsögn ótímabundins leigusamnings. Höfundur er hæstaréttarlögmaður á Landslögum, varaformaður Húseigendafélagsins og aðjunkt við lagadeild HÍ.
Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota. Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fósturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdaforeldra. Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutímans. Ef fyrirhugaðar eru verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar á húsnæðinu á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans sem gera húsnæðið óíbúðarhæft um a.m.k. tveggja mánaða skeið að mati úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun. Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg, eða sýnt af sér slíka háttsemi, að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti réttlæta uppsögn samningsins. Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum réttlætir að öðru leyti uppsögn ótímabundins leigusamnings.
Klassapróf fína fólksins – eða hvernig erfingjar kenna okkur að lifa Sigríður Svanborgardóttir Skoðun
Skoðun Klassapróf fína fólksins – eða hvernig erfingjar kenna okkur að lifa Sigríður Svanborgardóttir skrifar
Skoðun Bragðefni eru ekki vandamálið - Bann við þeim myndi skaða lýðheilsu Abdullah Shihab Wahid skrifar
Skoðun Skattar fyrst, svo allt hitt – og hagræðingin sem gleymdist Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar
Skoðun Áfangasigur í baráttunni við hernaðinn gegn heimkynnum villta laxins Ingólfur Ásgeirsson,Árni Baldursson skrifar
Skoðun Þjóðþrifamálin sem stjórnarandstaðan fórnaði á altari útgerðanna Heimir Már Pétursson skrifar
Skoðun Þjórsá í hættu – Hvammsvirkjun og rof á náttúrulegu ástandi árinnar Gunnar Þór Jónsson skrifar
Skoðun Ég hef ofurtrú á manneskjunni í forvörnum og öryggi á bæjarhátíðunum Arnrún María Magnúsdóttir skrifar
Skoðun Stúdentar eiga ekki að borga fyrir vanfjármögnun háskólanna Ármann Leifsson,María Björk Stefánsdóttir skrifar
Skoðun Frá vinnuþræli til ríkisborgara: Ég er innflytjandi sem þið getið ekki losnað við Ian McDonald skrifar
Skoðun Tóbakslausar nikótínvörur - Tímabært að horfast í augu við staðreyndir Bjarni Freyr Guðmundsson skrifar
Klassapróf fína fólksins – eða hvernig erfingjar kenna okkur að lifa Sigríður Svanborgardóttir Skoðun