Hvað felst í frumvarpi til laga um breytingu á húsaleigulögum? Hildur Ýr Viðarsdóttir skrifar 18. apríl 2024 09:00 Fyrir Alþingi liggur nú frumvarp um breytingu á húsaleigulögum. Erfitt getur verið fyrir aðra en lögfróða að átta sig á þýðingu breytinganna fyrir leigusala og leigjendur, en ljóst er að áhrifin verða þónokkur og athugasemdir hafa verið gerðar við frumvarpið. Hér verður leitast við að skýra á mannamáli hvað felst í frumvarpinu. Ef frumvarpið verður að lögum þá munu eftirfarandi skyldur leggjast á herðar leigusala: Leigusala verður skylt að skrá leigusamninga hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Leigusala verður einnig skylt að afskrá leigusamninga sem og skrá breytingar á húsaleigu og riftun leigusamnings. Ef leigusali sinnir þessum skráningum ekki innan 30 daga, t.d. af því það gleymist, að þá varðar það sektum. Ekki verður lengur heimilt að tengja leiguverð við vísitölu í tímabundnum leigusamningum til 12 mánaða eða skemmri tíma. Það er almenn venja að leigusamningar hér á landi séu bundnir við vísitölu. Þá verður óheimilt að gera aðrar breytingar á leiguverði á styttri leigusamningum. Þegar meira en 12 mánuðir eru liðnir frá gildistöku leigusamnings þá getur leigusali eða leigjandi farið fram á leiðréttingu leigufjárhæðar og farið fram á að leigufjárhæðin verði í samræmi við markaðsleigu. Ef aðilar ná ekki saman þá á kærunefnd húsamála að ákveða leiguverðið. Leigusali verður að tilkynna leigutaka skriflega að minnsta kosti 3 mánuðum áður en leigusamningur rennur út að leigutaki eigi rétt á forgangi við leigu húsnæðisins eftir að leigusamningurinn rennur út, þ.e. ef húsnæðið verður áfram í útleigu. Ef leigusali sendir ekki svona tilkynningu þá á leigutaki rétt á að leigja húsnæðið áfram eftir að leigutíma lýkur. Ef leigusali vill semja við annan leigutaka eftir að leigusamningur rennur út þá þarf leigusali að rökstyðja að forgangsréttur leigutaka eigi ekki við. Það þarf leigusalinn að gera a.m.k. 3 mánuðum áður en leigusamningur rennur út. Geri hann það ekki þá á leigutaki rétt á að leigja húsnæðið áfram og leigusalinn getur ekki samið við annan leigutaka. Þegar leigusamningur er endurnýjaður eða framlengdur verður erfitt eða útilokað að semja um annað leiguverð þar sem litið er svo á að fyrra leiguverð hafi verið sanngjarnt. Leigusali mun ekki geta sagt upp ótímabundnum leigusamningi nema þau skilyrði sem eru í frumvarpinu séu uppfyllt en þau eru m.a.: Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota. Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fósturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdaforeldra. Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutímans. Ef fyrirhugaðar eru verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar á húsnæðinu á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans sem gera húsnæðið óíbúðarhæft um a.m.k. tveggja mánaða skeið að mati úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun. Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg, eða sýnt af sér slíka háttsemi, að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti réttlæta uppsögn samningsins. Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum réttlætir að öðru leyti uppsögn ótímabundins leigusamnings. Höfundur er hæstaréttarlögmaður á Landslögum, varaformaður Húseigendafélagsins og aðjunkt við lagadeild HÍ. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Leigumarkaður Húsnæðismál Ríkisstjórn Bjarna Benediktssonar Alþingi Mest lesið Grafið undan trúverðugleika ákæruvaldsins Róbert Spanó Skoðun „Spilaborgin hrynur einn daginn“ Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun „Bullið sem vellur upp úr þessu ágæta fólki“ Kristófer Már Maronsson Skoðun Halló! Er einhver til í að hlusta? Vilborg Gunnarsdóttir Skoðun Risið er flott en kjallarinn molnar Davíð Bergmann Skoðun Að vinna með fræðafólki úr landránsnýlenduríki Ingólfur Gíslason Skoðun Látið sjóði verkafólks vera Jóhann Páll Jóhannsson Skoðun Lofsvert framtak ÖBÍ, BSRB og ASÍ Ögmundur Jónasson Skoðun Hugrenningar forstöðumanns Dögg Þrastardóttir Skoðun Reykjavíkurborg leikur stórt hlutverk í verðbólgustöðunni Elliði Vignisson Skoðun Skoðun Skoðun Hugrenningar forstöðumanns Dögg Þrastardóttir skrifar Skoðun Reykjavíkurborg leikur stórt hlutverk í verðbólgustöðunni Elliði Vignisson skrifar Skoðun Grafið undan trúverðugleika ákæruvaldsins Róbert Spanó skrifar Skoðun Að vinna með fræðafólki úr landránsnýlenduríki Ingólfur Gíslason skrifar Skoðun Hvalir, lög og líf: Ísland á siðferðilegum krossgötum Anahita Babaei,Elissa Phillips skrifar Skoðun Halló! Er einhver til í að hlusta? Vilborg Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Eftirfylgni og hagrænir hvatar í loftslagsmálum Sigurpáll Ingibergsson skrifar Skoðun „Spilaborgin hrynur einn daginn“ Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Risið er flott en kjallarinn molnar Davíð Bergmann skrifar Skoðun Lofsvert framtak ÖBÍ, BSRB og ASÍ Ögmundur Jónasson skrifar Skoðun Látið sjóði verkafólks vera Jóhann Páll Jóhannsson skrifar Skoðun „Bullið sem vellur upp úr þessu ágæta fólki“ Kristófer Már Maronsson skrifar Skoðun Gögn sem ekki er hægt að TReysta Kristófer Már Maronsson skrifar Skoðun Fimm ráð um hvernig þinn hópur getur stutt við þann sem greinist með krabbamein Hólmfríður Einarsdóttir skrifar Skoðun Alþjóðlegar kröfur um króknandi en velupplýsta leikmenn Pawel Bartoszek skrifar Skoðun Í orði en ekki á borði Áslaug Inga Kristinsdóttir skrifar Skoðun „Hvers virði er ég?“ – Áskorun til barna- og unglingabókahöfunda Friðrik Erlingsson skrifar Skoðun Að draga ályktanir af þrettán ára frétt Hörður Arnarson skrifar Skoðun Jafnlaunavottunin: Það er þörf á breytingum Drífa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Við verðum að ræða um Reykjavíkurflugvöll Daði Rafnsson,Margrét Manda Jónsdóttir,Kristján Vigfússon skrifar Skoðun Verndum íslenskuna! (Nema það kosti pening) Vilhelm Þór Neto skrifar Skoðun Áhöfnin sér loksins til lands Sigurður Páll Jónsson skrifar Skoðun Þið mótmælið... afleiðingum eigin gjörða Kristófer Már Maronsson skrifar Skoðun Sjö ára kláðinn: Engin vandamál, bara lausnir Jakob Frímann Magnússon skrifar Skoðun Stéttaskipt tjáningarfrelsi Tanja M. Ísfjörð Magnúsdóttir,Ólöf Tara Harðardóttir,Hulda Hrund Guðrúnar Sigmundsdóttir skrifar Skoðun Stjórnlaus heimur Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Ég er eiginlega alveg hætt að borða sykur Þorgerður María Þorbjarnardóttir skrifar Skoðun Að kjósa með sjálfum sér Sveinn Ólafsson skrifar Skoðun Alþjóðadagur sjálfsvígsforvarna Alma D. Möller skrifar Skoðun Stjórnarskipti og húsnæðisöryggi fyrir alla Sandra B. Franks skrifar Sjá meira
Fyrir Alþingi liggur nú frumvarp um breytingu á húsaleigulögum. Erfitt getur verið fyrir aðra en lögfróða að átta sig á þýðingu breytinganna fyrir leigusala og leigjendur, en ljóst er að áhrifin verða þónokkur og athugasemdir hafa verið gerðar við frumvarpið. Hér verður leitast við að skýra á mannamáli hvað felst í frumvarpinu. Ef frumvarpið verður að lögum þá munu eftirfarandi skyldur leggjast á herðar leigusala: Leigusala verður skylt að skrá leigusamninga hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. Leigusala verður einnig skylt að afskrá leigusamninga sem og skrá breytingar á húsaleigu og riftun leigusamnings. Ef leigusali sinnir þessum skráningum ekki innan 30 daga, t.d. af því það gleymist, að þá varðar það sektum. Ekki verður lengur heimilt að tengja leiguverð við vísitölu í tímabundnum leigusamningum til 12 mánaða eða skemmri tíma. Það er almenn venja að leigusamningar hér á landi séu bundnir við vísitölu. Þá verður óheimilt að gera aðrar breytingar á leiguverði á styttri leigusamningum. Þegar meira en 12 mánuðir eru liðnir frá gildistöku leigusamnings þá getur leigusali eða leigjandi farið fram á leiðréttingu leigufjárhæðar og farið fram á að leigufjárhæðin verði í samræmi við markaðsleigu. Ef aðilar ná ekki saman þá á kærunefnd húsamála að ákveða leiguverðið. Leigusali verður að tilkynna leigutaka skriflega að minnsta kosti 3 mánuðum áður en leigusamningur rennur út að leigutaki eigi rétt á forgangi við leigu húsnæðisins eftir að leigusamningurinn rennur út, þ.e. ef húsnæðið verður áfram í útleigu. Ef leigusali sendir ekki svona tilkynningu þá á leigutaki rétt á að leigja húsnæðið áfram eftir að leigutíma lýkur. Ef leigusali vill semja við annan leigutaka eftir að leigusamningur rennur út þá þarf leigusali að rökstyðja að forgangsréttur leigutaka eigi ekki við. Það þarf leigusalinn að gera a.m.k. 3 mánuðum áður en leigusamningur rennur út. Geri hann það ekki þá á leigutaki rétt á að leigja húsnæðið áfram og leigusalinn getur ekki samið við annan leigutaka. Þegar leigusamningur er endurnýjaður eða framlengdur verður erfitt eða útilokað að semja um annað leiguverð þar sem litið er svo á að fyrra leiguverð hafi verið sanngjarnt. Leigusali mun ekki geta sagt upp ótímabundnum leigusamningi nema þau skilyrði sem eru í frumvarpinu séu uppfyllt en þau eru m.a.: Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota. Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fósturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdaforeldra. Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutímans. Ef fyrirhugaðar eru verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar á húsnæðinu á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans sem gera húsnæðið óíbúðarhæft um a.m.k. tveggja mánaða skeið að mati úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun. Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg, eða sýnt af sér slíka háttsemi, að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti réttlæta uppsögn samningsins. Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum réttlætir að öðru leyti uppsögn ótímabundins leigusamnings. Höfundur er hæstaréttarlögmaður á Landslögum, varaformaður Húseigendafélagsins og aðjunkt við lagadeild HÍ.
Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota. Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fósturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdaforeldra. Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutímans. Ef fyrirhugaðar eru verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar á húsnæðinu á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans sem gera húsnæðið óíbúðarhæft um a.m.k. tveggja mánaða skeið að mati úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun. Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg, eða sýnt af sér slíka háttsemi, að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti réttlæta uppsögn samningsins. Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum réttlætir að öðru leyti uppsögn ótímabundins leigusamnings.
Skoðun Hvalir, lög og líf: Ísland á siðferðilegum krossgötum Anahita Babaei,Elissa Phillips skrifar
Skoðun Fimm ráð um hvernig þinn hópur getur stutt við þann sem greinist með krabbamein Hólmfríður Einarsdóttir skrifar
Skoðun Við verðum að ræða um Reykjavíkurflugvöll Daði Rafnsson,Margrét Manda Jónsdóttir,Kristján Vigfússon skrifar
Skoðun Stéttaskipt tjáningarfrelsi Tanja M. Ísfjörð Magnúsdóttir,Ólöf Tara Harðardóttir,Hulda Hrund Guðrúnar Sigmundsdóttir skrifar