Illa verðlagðar fasteignir – Hærra verð með því að selja sjálfur Haukur Viðar Alfreðsson skrifar 15. júní 2022 07:31 Rannsakendur við Stanford háskóla ráku sig á áhugaverða staðreynd sem varð til þess að nánast engir seljendur nota fasteignasala til að selja eignir sínar þar lengur: Fólk sem notaði fasteignasala til þess að selja eignir sínar á háskólasvæðinu fékk að meðaltali 5,9% til 7,7% lægra verð fyrir þær![1] Þessi gríðarlegi verðmunur er umtalsvert meiri en það sem ég hafði nefnt í nýlegri grein [2], svo hvað veldur? Í Stanford voru þær sérstöku aðstæður að fasteignasalar höfðu ekki betra aðgengi að væntanlegum kaupendum heldur en þeir sem seldu eignir sínar sjálfir, en í öðrum tilvikum í USA hafa fasteignasalar það oft í gegnum sölukerfi sín. Og þar sem hvatakerfi fasteignasala er þannig uppbyggt að það er betra fyrir þá að selja á lágu verði og selja hratt fremur en að bíða lengur og fá betra verð, þá varð niðurstaðan sú að notkun fasteignasala leiddi til stór taps fyrir seljendur. Á Íslandi er aðgengi seljenda að kaupendum stórgott enda auðvelt að auglýsa eignir til sölu á fasteignavefjum, samfélagsmiðlum og dagblöðum. Það þýðir að niðurstöður Stanford rannsóknarinnar eiga erindi við íslenskan almenning. Við getum í raun sannreynt það auðveldlega út frá hvernig eignir hér eru verðlagðar. Hver kannast ekki við að hafa heyrt af margmenni á opnum húsum og fjölda tilboða í hverja eign um leið og þær eru komnar á sölu? Jafnvel tilboð um staðgreiðslu á yfirverði? Allt eru þetta merki um lélega verðlagningu á eigninni, líklega af hálfu fasteignasala. Það er vegna þess að flestir eiga bara eina eign til þess að selja en ekki margar af sömu gerð. Það er því enginn hagur í því að verðleggja eign þannig að hún laði að fullt hús af fólki. Það segir einfaldlega að verðið var of lágt. Ég vil bara fá þá aðila sem meta eignina mína á sem hæstu verði inn um dyrnar hjá mér, ég þarf raunar bara einn slíkan. Ég hef ekkert að gera við fullt hús af fólki sem telur sig komið á útsölu. Það er hins vegar rosalega fínt fyrir fasteignasalann, auðveld sala með himinhárri söluþóknun, þó það kosti viðskiptavininn milljónir á milljónir ofan. Fasteignasalar hafa þó margir hverjir góða sérþekkingu, hún bara nýtist viðskiptavinum ekki vel með núverandi hvatakerfi. Draumastaðan, framtíðin, er því að seljendur selji eignir sínar meira og minna sjálfir en geti ráðið fasteignasala sér til aðstoðar við afmarkaða þætti eins og verðlagningu eða skjalagerð á föstu gjaldi, svona eins og gert er við aðra sérfræði þjónustu. Það er komið nóg af þessari vitleysu að greiða milljónir í söluþóknanir og tapa enn fleiri milljónum vegna lélegs verðmats. Væri þá ekki nær að spara sér peninginn eða kaup næstu eign full útbúna með gólfefnum, innréttingum og öllum nútíma lúxus í stað þess að láta peninginn hverfa í vasa fasteignasala og eitthvert annað? Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. [1] Sjá greinina “DO REAL ESTATE BROKERS ADD VALUE WHEN LISTING SERVICES ARE UNBUNDLED?” eftir Bernheim og Meer (2012). [2] Þar var ég þó jafnvel að vanmeta áhrifin. Sjá t.d. greinina “Conflicts between principals and agents: evidence from residential brokerage” (Rutherford, Springer & Yavas, 2005) sem bendir til að fasteignasalar selji eigin eignir á 4,5% hærra verði en eignir viðskiptavina sinna. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Haukur V. Alfreðsson Fasteignamarkaður Mest lesið Er Kópavogsbær vel rekinn? Bergljót Kristinsdóttir Skoðun Við munum aldrei fela okkur aftur Kári Garðarsson Skoðun NÓG ER NÓG – Heilbrigðiskerfið er í neyðarástandi Ásthildur Kristín Björnsdóttir Skoðun Er gagnlegt að kunna að forrita á tímum gervigreindar? Henning Arnór Úlfarsson Skoðun Torfærur, hossur og hristingar! Magnús Jochum Pálsson Skoðun Um sjónarhorn og sannleika Líf Magneudóttir Skoðun Umdeildasti fríverslunarsamningur sögunnar? Arnar Þór Ingólfsson Skoðun Lýðræðið er farið – er of seint að snúa við? Einar G. Harðarson Skoðun Sparnaðarráð fyrir ferðalagið Svandís Edda Jónudóttir Skoðun Leikjanámskeið fyrir fullorðna við Austurvöll Þórður Snær Júlíusson Skoðun Skoðun Skoðun Torfærur, hossur og hristingar! Magnús Jochum Pálsson skrifar Skoðun NÓG ER NÓG – Heilbrigðiskerfið er í neyðarástandi Ásthildur Kristín Björnsdóttir skrifar Skoðun Við munum aldrei fela okkur aftur Kári Garðarsson skrifar Skoðun Er Kópavogsbær vel rekinn? Bergljót Kristinsdóttir skrifar Skoðun Oft er forræðishyggja hjá fjölskyldum og á heimilum fatlaðs fólks Atli Már Haraldsson Zebitz skrifar Skoðun Um sjónarhorn og sannleika Líf Magneudóttir skrifar Skoðun Lýðræðið er farið – er of seint að snúa við? Einar G. Harðarson skrifar Skoðun Er gagnlegt að kunna að forrita á tímum gervigreindar? Henning Arnór Úlfarsson skrifar Skoðun Málþóf og/eða lýðræði? Elín Íris Fanndal skrifar Skoðun Umdeildasti fríverslunarsamningur sögunnar? Arnar Þór Ingólfsson skrifar Skoðun Ísafjarðarbær í Bestu deild Sigríður Júlía Brynleifsdóttir,Gylfi Ólafsson skrifar Skoðun Þjóðarmorð í beinni Arnar Eggert Thoroddsen skrifar Skoðun Allt þetta máttu eiga ef þú tilbiður mig Birgir Dýrfjörð skrifar Skoðun Atvinnufrelsi! Lilja Rafney Magnúsdóttir skrifar Skoðun Að mása eða fara í golf Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Leiðréttum kerfisbundið misrétti Jónína Brynjólfsdóttir skrifar Skoðun Leikjanámskeið fyrir fullorðna við Austurvöll Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Sparnaðarráð fyrir ferðalagið Svandís Edda Jónudóttir skrifar Skoðun Sál hvers samfélags birtist skýrast í því hvernig það annast börnin sín Diljá Ámundadóttir Zoëga skrifar Skoðun Kaldar kveðjur frá Íslandi - á meðan Hörmungarnar halda áfram Hjálmtýr Heiðdal,Yousef Ingi Tamimi,Magnús Magnússon skrifar Skoðun Samráðsdagar á Kjalarnesi Ævar Harðarson skrifar Skoðun Skýr og lausnamiðuð afstaða Framsóknar til veiðigjalda Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Að mása sig hása til að tefja Ása Berglind Hjálmarsdóttir skrifar Skoðun Sjónarspil í Istanbul Gunnar Pálsson skrifar Skoðun Að vilja meira og meira, meira í dag en í gær Harpa Fönn Sigurjónsdóttir skrifar Skoðun Sjálfboðaliðinn er hornsteinninn Hannes S. Jónsson skrifar Skoðun Kallað eftir málefnalegri umræðu um kröfur um íslenskukunnáttu Eiríkur Rögnvaldsson skrifar Skoðun Gangast við mistökum Júlíus Birgir Jóhannsson skrifar Skoðun Um styttingu vinnuvikunnar í leikskólum Reykjavíkurborgar, ákall um leiðréttingu Anna Margrét Ólafsdóttir,Hafdís Svansdóttir,Jónína Einarsdóttir skrifar Skoðun Ríkisstjórnin ræðst gegn ferðaþjónustu bænda Lilja Rannveig Sigurgeirsdóttir skrifar Sjá meira
Rannsakendur við Stanford háskóla ráku sig á áhugaverða staðreynd sem varð til þess að nánast engir seljendur nota fasteignasala til að selja eignir sínar þar lengur: Fólk sem notaði fasteignasala til þess að selja eignir sínar á háskólasvæðinu fékk að meðaltali 5,9% til 7,7% lægra verð fyrir þær![1] Þessi gríðarlegi verðmunur er umtalsvert meiri en það sem ég hafði nefnt í nýlegri grein [2], svo hvað veldur? Í Stanford voru þær sérstöku aðstæður að fasteignasalar höfðu ekki betra aðgengi að væntanlegum kaupendum heldur en þeir sem seldu eignir sínar sjálfir, en í öðrum tilvikum í USA hafa fasteignasalar það oft í gegnum sölukerfi sín. Og þar sem hvatakerfi fasteignasala er þannig uppbyggt að það er betra fyrir þá að selja á lágu verði og selja hratt fremur en að bíða lengur og fá betra verð, þá varð niðurstaðan sú að notkun fasteignasala leiddi til stór taps fyrir seljendur. Á Íslandi er aðgengi seljenda að kaupendum stórgott enda auðvelt að auglýsa eignir til sölu á fasteignavefjum, samfélagsmiðlum og dagblöðum. Það þýðir að niðurstöður Stanford rannsóknarinnar eiga erindi við íslenskan almenning. Við getum í raun sannreynt það auðveldlega út frá hvernig eignir hér eru verðlagðar. Hver kannast ekki við að hafa heyrt af margmenni á opnum húsum og fjölda tilboða í hverja eign um leið og þær eru komnar á sölu? Jafnvel tilboð um staðgreiðslu á yfirverði? Allt eru þetta merki um lélega verðlagningu á eigninni, líklega af hálfu fasteignasala. Það er vegna þess að flestir eiga bara eina eign til þess að selja en ekki margar af sömu gerð. Það er því enginn hagur í því að verðleggja eign þannig að hún laði að fullt hús af fólki. Það segir einfaldlega að verðið var of lágt. Ég vil bara fá þá aðila sem meta eignina mína á sem hæstu verði inn um dyrnar hjá mér, ég þarf raunar bara einn slíkan. Ég hef ekkert að gera við fullt hús af fólki sem telur sig komið á útsölu. Það er hins vegar rosalega fínt fyrir fasteignasalann, auðveld sala með himinhárri söluþóknun, þó það kosti viðskiptavininn milljónir á milljónir ofan. Fasteignasalar hafa þó margir hverjir góða sérþekkingu, hún bara nýtist viðskiptavinum ekki vel með núverandi hvatakerfi. Draumastaðan, framtíðin, er því að seljendur selji eignir sínar meira og minna sjálfir en geti ráðið fasteignasala sér til aðstoðar við afmarkaða þætti eins og verðlagningu eða skjalagerð á föstu gjaldi, svona eins og gert er við aðra sérfræði þjónustu. Það er komið nóg af þessari vitleysu að greiða milljónir í söluþóknanir og tapa enn fleiri milljónum vegna lélegs verðmats. Væri þá ekki nær að spara sér peninginn eða kaup næstu eign full útbúna með gólfefnum, innréttingum og öllum nútíma lúxus í stað þess að láta peninginn hverfa í vasa fasteignasala og eitthvert annað? Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. [1] Sjá greinina “DO REAL ESTATE BROKERS ADD VALUE WHEN LISTING SERVICES ARE UNBUNDLED?” eftir Bernheim og Meer (2012). [2] Þar var ég þó jafnvel að vanmeta áhrifin. Sjá t.d. greinina “Conflicts between principals and agents: evidence from residential brokerage” (Rutherford, Springer & Yavas, 2005) sem bendir til að fasteignasalar selji eigin eignir á 4,5% hærra verði en eignir viðskiptavina sinna.
Skoðun Oft er forræðishyggja hjá fjölskyldum og á heimilum fatlaðs fólks Atli Már Haraldsson Zebitz skrifar
Skoðun Sál hvers samfélags birtist skýrast í því hvernig það annast börnin sín Diljá Ámundadóttir Zoëga skrifar
Skoðun Kaldar kveðjur frá Íslandi - á meðan Hörmungarnar halda áfram Hjálmtýr Heiðdal,Yousef Ingi Tamimi,Magnús Magnússon skrifar
Skoðun Kallað eftir málefnalegri umræðu um kröfur um íslenskukunnáttu Eiríkur Rögnvaldsson skrifar
Skoðun Um styttingu vinnuvikunnar í leikskólum Reykjavíkurborgar, ákall um leiðréttingu Anna Margrét Ólafsdóttir,Hafdís Svansdóttir,Jónína Einarsdóttir skrifar