Vinnur fast­eigna­salinn þinn fyrir þig?

Í fasteignaviðskiptum takast á þrjú ólík hagsmuna sjónarmið: Hagsmunir kaupanda, hagsmunir seljanda og hagsmunir fasteignasala. Hagsmunir seljanda og kaupanda skarast eðlilega þar sem þeir sitja sitthvoru megin við samningaborðið. En hvar liggja hagsmunir fasteignasala? Byrjum á að skoða fimmtándu grein laga um sölu fasteigna og skipa:

„15. gr.Fasteignasali skal gæta hagsmuna kaupanda og seljanda.

Fasteignasali skal í hvívetna leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur og siðareglur bjóða. Hann skal liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra. Hann skal einnig gæta þess að aðila séu eigi settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum.“

Fasteignasalinn á sem sagt að vinna að hag bæði seljanda og kaupanda og gæta sanngirni. Söluþóknanir fasteignasala eru þó að mest megninu til hlutfall af söluverði, sem þýðir að það er hagur fasteignasalans að selja eignina á háu verði, sem fer þá með hagsmunum seljanda en gegn hagsmunum kaupanda. Af þessu má áætla að fasteignasalinn vinni fremur fyrir seljendur en kaupendur, svo erfitt er að sjá hvernig það passar fyllilega við ofangreind lög. Að þessu leitinu til væri eðlilegra að seljandi og kaupandi hefðu hvorn sinn fasteignasalann, ef þeir vilja yfir höfuð greiða fasteignasölum háar fjárhæðir í stað þess að selja eignir sínar sjálfir. Raunar orðaði einn fasteignasali þetta við mig á þann veg að þetta væri eins og að hafa sama lögmanninn á báðum hliðum í dómsmáli! Í nýlegu viðtali við Hannes Steindórsson, formann félags fasteignasala, hélt hann þó fram að fasteignasalar væru ekki að nýta aðstöðu sína til að knýja fram hærri verð frá kaupendum [1]. En það þarf þó ekki að vera neinn gæða stimpill ef marka má bandarísk gögn, en þau sýna að fasteignasalar haldi eigin eignum um tíu dögum lengur í sölu og fá þannig rúmlega 3% hærra verð fyrir þær heldur en þegar þeir eru að selja eignir fyrir viðskiptavini [2]. Það er að líkindum vegna þess að fasteignasalinn reynir að hámarka eigin hag en ekki hag kaupanda eða seljanda. Tökum stutt skýridæmi:

Fasteignasali hefur eign til sölu sem fljótlega kemur tilboð í upp á 100 m.kr. Ef hans söluþóknun er 2% fengi hann 2 m.kr fyrir að selja eignina á því verði. Honum grunar þó að ef hann bíði í 10 daga sé hægt að selja eignina á 103 m.kr. Viðbótar söluþóknunin hans við það er þó ekki nema auka 60 þ.kr, en ef eignin væri hans eigin þá væri þetta spurning um auka 3 m.kr í vasann. Ef þetta er hans eign kýs hann því að bíða. Ef þetta er eign viðskiptavinar er líklega betra fyrir hann að selja strax vegna þess að ágóðinn af því að festa 2 m.kr sölulaun strax, þurfa ekki að setja meiri tíma í söluna og að geta þá einbeitt sér að því að selja aðrar eignir er meiri en heldur en möguleikinn á því að auka sölulaunin í 2,06 m.kr.

Svona hegðun er viðbúin fyrir fasteignasala sem vill hámarka eigin hag, hann hefur einfaldlega ekki hag af því að lengja söluferlið og reyna knýja fram aðeins hærra verð. En svona hegðun er gjörsamlega ólíðandi fyrir seljanda sem missir af milljónum vegna þess að fasteignasalinn er að hugsa um sjálfan sig en ekki viðskiptavininn. Vitanlega eru fyrrnefnd gögn ekki íslensk en hvatakerfið er þó eins uppbyggt hér á landi og í fyrrnefndu viðtali við Hannes nefnir hann einmitt að fasteignasalar eru ekki að hugsa um þessa þúsundkalla sem fasteignasalinn fær við að hækka verðið um milljón.

Af framangreindu má því ætla að neytendur séu að fá lægri verð fyrir eignir sínir en hægt væri og þegar það er lagt saman við háar söluþóknanir fasteignasala er heildarkostnaður orðinn gríðarlegur. Þó er fjölmargt sem á enn eftir að nefna í umræðunni sem svertir myndina enn fremur, sem ég mun gera á næstunni. Ég er hins vegar fullviss um að það hljóti að vera hægt á tuttugustu og fyrstu öldinni að smíða kerfi sem vinnur í meira mæli að hag neytandans og minna mæli að hag milligöngumannsins.

Höfundur er doktorsnemi í hagfræði.

Heimildir: 

[1] Mannlegi þátturinn á Rás 1, 19.05.22, ca mín 13 til 20.

[2] Úr greininni “Market distortions when agents are better informed: A theoretical and empirical exploration of the value of information in real estate transactions“ eftir Levitt og Syverson (2008).