Betri lánskjör - betri lífskjör

Það eru æði ólíkegar skoðanir á stöðu húsnæðismarkaðsins á Íslandi. Sumir hallast að því að það hafi aldrei verið auðveldra að kaupa húsnæði, en einhverra hluta vegna þótti samt sem áður tilefni til þess að ríkið færi nú að aðstoða fólk við að komast inn á markaðinn með hlutdeildarlánum. Við erum sterklega á þeirri skoðun að hlutdeildarlánin séu ekki komin til úr engu heldur sem svar við hvað markaðsaðstæður hafa orðið erfiðar fyrir hluta þjóðarinnar, sér í lagi ungt fólk, á undanförnum árum. Efni þessarar greinar er þó ekki að greina það nákvæmlega heldur að fara yfir í grófum dráttum hvað þarf að gerast hér á landi til þess að við getum öll búið við betri kjör og ódýrari framfærslu.

Íbúðaverð og launakjör

Grafið að ofan sýnir að þó laun hafi hækkað um 317% frá aldamótum þá hefur íbúðaverð (á höfuðborgarsvæðinu) hækkað gott betur, um heil 415%. Á sama tíma hækkaði verðlag um 151%, en einungis um 115% ef við horfum á verðlag án húsnæðis. Það þýðir að þrátt fyrir að kaupmáttaraukning hafi verið umtalsverð á tímabilinu, heil 94% ef horft er á verðlag án húsnæðis, þá er hækkun íbúðaverðs slík að hún snarlækkar kaupmáttaraukninguna á tímabilinu, en kaupmáttur jókst um 66% ef húsnæði er meðtalið.

Hvað þýðir þetta á mannamáli? Þetta þýðir að launatékki meðalmanns dugir í dag fyrir um tvöfalt fleiri vörum en hann gerði árið 2000 ef vörunnar eru aðrar en húsnæði. Launatékkinn í dag dugir hinsvegar ekki til að kaupa nema 80% af því húsnæði sem hann gerði áður.

Íslenski lánamarkaðurinn

Á seinustu áratugum hefur aðgengi að lánsfjármagni á Íslandi aukist mikið. Á tíunda áratugnum jukust veðmörk (hlutfall kaupverðs sem hægt er að fá í láni) jafn og þétt, hægt var að fá lengri lán og vaxtakjör urðu hagstæðari. Með einkavæðingu bankanna jukust veðmörkin enn frekar, vaxtakjör héldu áfram að batna og hægt var að fá lán í erlendum gjaldeyri án verðtryggingar. Eftir hrun varð bakslag á lánamarkaðnum en síðan hefur ástandið vænkast aftur og vextir undanfarið verið í sögulegu lágmarki. En eru þetta ekki góðar fréttir, er ekki jákvætt að almenningur fái hagstæðari lán?

Það að aðgengi að lánsfjármagni á Íslandi hafi aukist er að mörgu leiti gott en það eykur einnig eftirspurn eftir húsnæði sem getur þrýst upp húsnæðisverði. Í einföldu máli þýða lægri vextir að lán að upphæð X hefur lægri greiðslubyrði en samskonar lán á hærri vöxtum. Það veldur því að fleiri hafa tök á því að taka lán. Jafnframt lækka afborganir af láninu ef því er dreift á lengri tíma sem aftur veldur því að fleiri hafa tök á því að taka lán. Þannig koma fleiri inn á markaðinn sem vilja kaupa húsnæði. Þá má bæta við að ef lánastofnanir hafa tekið tillit til aukningu kaupmáttar í greiðslumati sínu eru fleiri sem eiga þess kost að fá lán. Þ.e.a.s. ef við hugsum aftur um launatékkann þá fer minni partur af honum í þætti eins og mat og samgöngur svo mögulegt er að greiða stærri hluta tékkans í húsnæði en áður. Allt býr þetta til aukna eftirspurn.

Framboð og eftirspurn

Það eru fleiri þættir sem hafa áhrif á eftirspurnina eftir húsnæði en eingöngu aðgengi að lánsfé. Þar má nefna íbúafjölda, aldursamsetningu íbúafjöldans, hvenær ungt fólk kemur út á vinnumarkaðinn (gerist seinna með aukinni kröfu um menntun), fjölskyldustærð, vegalengd til vinnu (fjarvinna kann t.d. að minnka eftirspurn á höfuðborgarsvæðinu) o.fl. Framboð ræðst svo af þeim íbúðum sem þegar eru til staðar og hversu mikið er verið að byggja, sem aftur fer eftir lánakjörum, lóðaframboði, byggingakostnaði o.fl. Þá má benda á að eftirspurn eftir húsnæði er ekki bara eftirspurn heldur er hún sennilega misjöfn eftir t.d. stærð húsnæðisins og herbergjafjölda og sömu sögu má segja um framboðið.

Ætlunin er ekki að gera grein fyrir öllum þáttum hér heldur að stikla á stóru. Við getum þó dregið þá ályktun út frá grafinu að ofan að eftirspurn eftir húsnæði hafi aukist meira heldur en framboð og þess vegna hafi íbúðaverð farið hækkandi og fari enn hækkandi.

Bætum og nýtum betri lánskjör

Það að lánskjör verði betri kallar ekki sjálfkrafa á hærra íbúðaverð. Til að taka einfalt dæmi má hugsa sér land með 100 húsum og 100 fjölskyldum. Nú bjóðast hagstæðari lán og allar fjölskyldurnar endurfjármagna lán sín á betri kjörum. Íbúðaverð fer þó ekki upp þar sem það er enginn nýr að reyna koma inn á markaðinn. Hver fjölskylda býr áfram í sínu húsi nema að nú hafa allar fjölskyldurnar það betra þar sem að minni partur teknanna fer í að greiða af lánum. Það þýðir að ef við hugum að því að halda framboði næginlega háu þá nýtast bætt lánskjör almenningi betur.

Við eigum vitanlega að stefna að því að fá hér betri lánskjör. Það er ekki bara óskhyggja heldur raunveruleikinn í mörgum af löndunum sem við berum okkur saman við. Ef við gætum náð sambærilegum lánakjörum og þekkjast á hinum Norðurlöndunum telur sparnaðurinn á hvert einasta heimili hundruðum þúsunda á ári. Munurinn á 1% og 4% vöxtum af 30 m.kr jafngreiðsluláni til 30 ára er um 50 þ.kr á mánuði eða 17 milljónir yfir lánstímann í vaxtakostnað. Það væri ekki amalegt að við fengjum öll slíka launahækkun. Stærsta hindrunin fyrir því að fá slík lánakjör hérlendis er íslenska krónan og gengisáhættan sem henni fylgir. Það er margt fleira sem mælir með því að taka upp stærri gjaldmiðil en krónuna en í þessu samhengi nægir að nefna þessa gríðarlegu kjarabót sem raunhæft er að ná.

Slík bót á lánskjörum myndi þó auka eftirspurn á íbúðamarkaði. Eins og áður kom fram hefur hér verið umfram eftirspurn og verð því verið að hækka. Það eru þó verið að reyna vinda ofan af þeirri þróun sem er gott. Til framtíðar þurfum við hinsvegar að draga úr þessum sveiflum á markaðnum, að hætta byggja eins og brjálæðingar eina stundina og byggja svo ekkert þess á milli. Nær væri að halda nýbyggingu jafnari enda óhjákvæmilegt að við munum þurfa meira húsnæði því sem fram líða stundir. Inni í þessu eigum við að ráðgera auknu eftirspurnina vegna bættra lánskjara og halda framboði þannig að húsnæðiskostnaður rjúki ekki upp. Til þess að framboð megi aukast jafnt og dragist ekki aftur úr þegar illa árar í efnahaginum er þörf á sterkum aðilum með langtíma sýn sem bakhjarli, til dæmis ríkið eða lífeyrissjóðirnir. Á þeim nótum þurfum við sem þjóð að eiga samtal og ákveða hvort húsnæði eigi að vera í höndum markaðarins með hagnaðarsjónarmið eða hvort húsnæði sé í ætt við heilbrigðisstarfsemi og sé betra að ríkið stýri eða fylgist gaumgæfilega með. Við höfum ekki heilagt svar við þeirri spurningu en teljum að fyrir langflesta Íslendinga væri mun betra að slíku jafnvægi væri viðhaldið af bakhjarli fremur en að treysta um of á markaðinn. Sér í lagi ef það þýðir að við getum búið varanlega við langt um betri lánskjör. En þessi kjarabót verður aldrei að raunveruleika nema að við skiptum hér um stjórn í brúnni. Við þurfum stjórnvöld sem byggja ákvarðanir sínar á vel ígrunduðum rökum með langtíma stöðugleika og velferð almennings að leiðarljósi en ekki frændhygli og sérhagsmuni.

Haukur V. Alfreðsson, viðskiptafræðingur og frambjóðandi í prófkjöri Pírata í Reykjavík 2021.

Indriði Ingi Stefánsson, tölvunarfræðingur og frambjóðandi í prófkjöri Pírata í Suðvesturkjördæmi 2021.