Kafað í óbirta og umtalaða skýrslu um Félagsbústaði

Elín Margrét Böðvarsdóttir skrifar 22. janúar 2026 15:17

Félagsbústaðir eru óhagnaðardrifið hlutafélag sem er alfarið í eigu Reykjavíkurborgar. Vísir

Óbirt skýrsla um fjárhagsstöðu Félagsbústaða lýsir veikri fjárhagsstöðu félagsins sem hafi verið rekið með ósjálfbærum hætti undanfarin ár. Sjóðstreymi hafi verið neikvætt, stjórnun þess verið línudans og aðferðum verið beitt sem hafi reynst rekstrinum þungar. Á hinn bóginn má lesa bjartsýni úr skýrslunni þar sem settar eru fram tillögur um hvernig megi snúa rekstri Félagsbústaða „frá vítahring til fjárhagslegrar sjálfbærni,“ líkt og það er orðað í skýrslunni. Meðal þess sem lagt er til er 1,5% raunhækkun leiguverðs hjá Félagsbústöðum.

Það skal tekið fram að skýrslan, sem er trúnaðarmerkt en fréttastofa hefur undir höndum, er enn sögð vera í umsagnarferli innan kerfisins og því ekki útilokað að hún taki einhverjum breytingum áður en hún verður gerð opinber. Umdeild tillaga meirihlutans í Reykjavík sem samþykkt var á fundi borgarstjórnar fyrr í vikunni er pólitískt útspil meirihlutans og byggir ekki að öllu leyti á tillögum skýrslunnar, en er þó ekki í andstöðu við það sem lagt er til í skýrslunni.

Í takt við markmið en aðferðin ósjálfbær

Skýrslan ber titilinn Frá skuldsettum vexti til sjálfbærni: Fjármögnun og uppbygging Félagsbústaða – Nýtt viðskiptalíkan. Í henni er meðal annars rakið hvernig uppbygging félagsins hafi verið drifin áfram á þröngum rekstrargrunni, veltufé staðið naumlega undir afborgunum og stýring á sjóðstreymi verið „línudans“ þar sem lítið megi út af bregða. Leiguverði hafi meðvitað verið haldið í lágmarki, sem sé í samræmi við eðli félagslegra húsnæðisfélaga, sem hafi það að markmiði að tryggja fólki öruggt húsnæði á viðráðanlegu verði án hagnaðarsjónarmiða.

Þau skipa verkefnahóp borgarinnar sem skrifaði skýrsluna:

Stefanía Scheving Thorsteinsson, áhættustjóri, Gunnar Gunnarsson, fjármálasérfræðingur á fjármála- og áhættustýringarsviði, Kristjana Gunnarsdóttir, skrifstofustjóri velferðarsviðs, Inga Borg, fjármálasérfræðingur velferðarsviðs, Sigrún Árnadóttir, framkvæmdastjóri Félagsbústaða, og Daniela Katarzyna Zbikowska, verkefnastjóri.

„Kjarninn í vanda félagsins liggur í því hvernig markmiðum eigandans um fjölgun íbúða hefur verið mætt. Markmiðið um 50–75 nýjar íbúðir á ári er metnaðarfullt og í samræmi við samfélagslegt hlutverk félagsins, en aðferðirnar sem notaðar hafa verið hafa reynst rekstrinum þungar,“ segir meðal annars í skýrslunni.

Þar eru síðan gerðar eftirfarandi sjö tillögur að úrbótum, sem saman eiga að mynda „heildstæða áætlun um sjálfbæran rekstur og uppbyggingu.”

Bein fjárhagsleg þátttaka borgarinnar (Stoð A): Að lágmarki 250 m.kr. árlegt eiginfjárframlag næstu fimm ár. Þetta tímabundna framlag leggur grunn að sjálfbærum vexti og gerir félaginu kleift að fjármagna nýjar eignir með hærra eiginfjárhlutfalli og lægra skuldahlutfalli. 9

Hófleg leiðrétting á leigugrunni (Stoð B): 1,5% hækkun húsaleigu í byrjun árs 2026, samtals 3% raunhækkun yfir árin 2025–2026, sem skilar um 200 m.kr. í auknar árstekjur og ver núverandi sjóðstreymi á meðan umbætur taka gildi.

Virk eignastýring (Stoð C): Söluandvirði óhagkvæmra eigna og endurfjárfesting í arðbærum íbúðum styrkir sjóðstreymi um 100–200 m.kr. árlega. Með því er fjármagn fært frá ósjálfbærum eignum yfir í eignir sem bæta rekstrargrundvöllinn.

Tekjutengd leiga (Stoð D): Tekjuhæsti hópur leigjenda (um 5%) greiðir hærra hlutfall leigu, aldrei umfram 30% af ráðstöfunartekjum. Áætlað er að þessi breyting skili 50– 85 m.kr. í auknar tekjur á ári án þess að íþyngja þeim sem minnst hafa milli handanna.

Innri hagræðing og nýting eigna (Stoð E): Markviss nýting stærri íbúða, vandað úthlutunarferli og forvarnir gegn misnotkun bæta rekstrarhagkvæmni og stöðugleika félagsins til lengri tíma. Áætlað er að þessi aðgerð skili 70–100 m.kr. í árlegum ábata.

Nýtt uppbyggingarlíkan (Stoð F): Með eigin byggingarfélagi getur borgin tryggt Félagsbústöðum stöðugt framboð af íbúðum á kaupréttarverði. Sala markaðsíbúða stendur undir hluta af kostnaði við byggingu félagslegra íbúða, sem þýðir að nýjar íbúðir bætast við safnið með jákvæðu sjóðstreymi. Þetta líkan styrkir fjárhagsgrunn Félagsbústaða og tryggir stöðugt framboð arðbærra eigna til framtíðar.

Hærra hlutfall félagslegra íbúða í nýbyggingum (Stoð G): Hækkun hlutfallsins úr 5% í 7,5–10% mun allt að því tvöfalda aðgengi Félagsbústaða að hagkvæmum íbúðum á grundvelli kaupréttar. Slíkar íbúðir koma inn í reksturinn með jákvætt sjóðstreymi og skapa tækifæri til endurfjármögnunar eftir kaup, þar sem lánshlutfall miðast þá við 30% af kaupréttarverði í stað 30% af markaðsverði. Við endurfjármögnun losnar eigið fé sem hægt er að nýta sem hlutafé í kaupum á nýjum íbúðum, þannig að hver eign styrkir næstu og eykur þannig fjárfestingargetu félagsins til lengri tíma.

Bagalegt að skýrslan hafi ekki legið fyrir við afgreiðslu tillögunnar

Fram kom í fréttum í gær að minnihlutinn í Reykjavík hafi gert verulegar athugasemdir við framgöngu meirihlutans vegna tillögu sem meirihlutinn lagði fram um Félagsbústaði á fundi borgarstjórnar á þriðjudaginn.

Fulltrúar minnihlutans gagnrýna að meirihlutinn hafi keyrt í gegn tillögu, sem meðal annars felur í sér tæplega 2,4 milljarða eiginfjárframlag til Félagsbústaða, án þess að umrædd skýrsla hafi verið lögð til grundvallar. Það væri ótækt að borgarfulltrúar þyrftu að taka afstöðu til tillögunnar án þess að geta rætt skýrsluna, sem er bundin trúnaði, og sögðu málið lykta af prófkjörsbaráttu borgarstjórans.

Pólitísk útfærsla meirihlutans aðeins að hluta til í takt við skýrsluna

Heiða Björg Hilmisdóttir borgarstjóri og aðrir borgarfulltrúar meirihlutans viðurkenndu í umræðu um málið í borgarstjórn, og í samtölum við fjölmiðla í gær, að tillaga þeirra byggði ekki alfarið á tillögum skýrsluhöfunda. Um væri að ræða „pólitíska útfærslu“ meirihlutans sem þau hafi viljað afgreiða strax til að unnt væri að ráðast hraðar í aðgerðir til að efla Félagsbústaði og fjölga félagslegu húsnæði í Reykjavík. Þetta væri byrjunin, en í framhaldinu yrði eflaust ráðist í frekari aðgerðir á grundvelli tillagna skýrsluhöfunda.

Tillaga meirihlutans var í eftirfarandi fjórum liðum, en líkt og sjá má eru þær ekki alfarið í samræmi við þær tillögur sem gerðar eru í skýrslunni, að minnsta kosti ekki eins og hún lítur út í dag.

1. Eiginfjárframlag Reykjavíkurborgar til fimm ára til fjölgunar íbúða: Lagt er til að Reykjavíkurborg skuldbindi sig til að veita 513 milljónum í árlegt eiginfjárframlag næstu þrjú árin og 263 milljónum á ári næstu tvö ár þar á eftir. Auk þess er lagt til að veita 300 milljónum á árinu 2025 með viðauka. Lagt er til að borgarstjóra verði falið að útfæra nýtingu eiginfjárframlags með Félagsbústöðum

2. Nýtt uppbyggingarlíkan til að tryggja framboð hagkvæmra íbúða: Lagt er til að fela borgarstjóra í samstarfi við stjórn Félagsbústaða að leita nýrra leiða til þess að hraða uppbyggingu félagslegs húsnæðis í borginni. Í því samhengi væri borgarstjóra meðal annars falið að kanna sérstaklega fýsileika þess að Reykjavíkurborg, Félagsbústaðir eða nýtt félag á þeirra vegum, kæmi með beinum hætti að uppbyggingarverkefnum sem leiða til fjölgunar félagslegra íbúða. Einnig er lagt til að farið verði í lagalega rýni á slíkri uppbyggingu og öðrum þeim leiðum sem borgarstjóri leggur til.

3. Uppbygging fjölbreyttara búsetuforms: Lagt er til að fela borgarstjóra í samvinnu við velferðarsvið að greina þörf fyrir fjölbreyttara búsetuform fyrir ákveðna hópa, svo sem samfélagsbúsetu.

4. Þjónustuíbúðir á vegum Félagsbústaða: Lagt er til að fela borgarstjóra í samvinnu við Félagsbústaði og velferðarsvið að móta aðgerðaáætlun til að mæta þörf fyrir þjónustuíbúðir og yfirfara núverandi húsnæði og skoða hvort það mæti nútíma þörfum.

Sterkar hliðstæður en ekkert beint úr skýrslunni og hvergi minnst á borgarstjóra

Séu tillögurnar sem settar eru fram í skýrslunni bornar saman við það sem lagt er upp með í tillögu meirihlutans í borginni má sjá að nokkrar þeirra svipa til þess sem lagt er til í skýrslunni. Engin þeirra er þó í fullu samræmi við það sem lagt er til í skýrslunni þótt ákveðinn samhljóm sé að finna á nokkrum stöðum.

Fyrsti liður tillögu meirihlutans er í takti við það sem lagt er til í skýrslu starfshópsins, þótt meirihlutinn leggi til ríflega 500 milljóna árlegt eiginfjárframlag, samanborið við tillögu skýrsluhöfunda um 250 milljón króna árlegt lágmarksframlag á næstu fimm árum. Samkvæmt tillögu meirihlutans er borgarstjóra falið að útfæra í samráði við Félagsbústaði hvernig framlagið verði best nýtt, en ekki er talað um aðkomu borgarstjóra í skýrslunni hvað þetta varðar. Raunar er hvergi minnst á borgarstjóra í skýrslunni.

Annar liður tillögu meirihlutans er einnig í nokkru samræmi við tillögu starfshópsins um nýtt uppbyggingarlíkan. Þeirri nálgun er þó lýst með öllu nákvæmari hætti í skýrslunni. Til að brúa bilið, hvað varðar skort á framboði húsnæðis og markmið borgarinnar um fjölgun félagslegra íbúða, er lagt til í skýrslunni „að borgin skapi sinn eigin farveg fyrir slíka uppbyggingu. Þetta yrði gert með því að koma á fót eigin byggingarfélagi (í B-hluta eigu borgarinnar eða sem dótturfélag Félagsbústaða).“ Segja má að þarna sé nokkur samhljómur milli tillögu borgarinnar og þess sem lagt er til í skýrslunni.

Þriðji liður tillögu meirihlutans, sem fjallar um fjölbreytt búsetuform og möguleika á samfélagsbúsetu, á sér enga beina hliðstæðu í úrbótatillögum skýrslunnar. Þar er hins vegar fjallað um vandaðara úthlutunarferli, þar sem meðal annars sé litið til fjölbreyttari búsetuúrræða og fleiri búsetuvalkosta. Sama á við um fjórða og síðasta lið tillögu meirihlutans um þjónustuíbúðir. Aftur er þó fjallað í skýrslunni um fjölgun búsetuvalkosta þar sem þjónustuíbúðir með auknum stuðningi eru meðal annars til umfjöllunar.

„Þróun félagslega húsnæðiskerfisins þarf að byggjast á fjölbreyttum búsetuúrræðum sem mæta ólíkum þörfum leigjenda. Í dag er bilið of breitt á milli annars vegar almennra leiguíbúða og hins vegar þjónustuíbúða með mikinn stuðning. Til að brúa þetta bil þarf að skapa fleiri valkosti á milli – úrræði sem sameina sjálfstæða búsetu og aðgengi að þjónustu þegar þörf krefur,“ segir meðal annars um þetta efni í skýrslunni.

Ekki fallist á frestun afgreiðslu tillögunnar

Tillaga Framsóknarflokksins um að tillögu meirihlutans yrði frestað var felld með 12 atkvæðum meirihlutans gegn 11 atkvæðum minnihlutans á fundi borgarstjórnar á þriðjudaginn.

Greidd voru atkvæði um hvern lið tillögunnar, sem var í fjórum liðum, í sitt hvoru lagi og var allur gangur á því hvort flokkarnir í minnihluta greiddu atkvæði gegn, sátu hjá, eða studdu einstaka liði tillögunnar. Allir liðir tillögunnar voru þó samþykktir með atkvæðum meirihluta borgarfulltrúa.

Borgarfulltrúar allra flokka lögðu fram bókun um málið sem lesa má í fundargerð frá fundi borgarstjórnar á þriðjudaginn.

Reykjavík Félagsmál Húsnæðismál Stjórnsýsla Borgarstjórn Rekstur hins opinbera