Byggingarfulltrúinn og skjólveggurinn Sigurður Orri Hafþórsson skrifar 12. október 2023 08:02 Oft snúa sér til Húseigendafélagsins eigendur fasteigna sem kvarta sáran yfir hegðun, háttsemi og ósóma nágranna sinna. Eru slík þrætuefni af ólíkum meiði, en algengt er að þau varði frágang á mörkum lóða. Því miður vill það stundum verða að menn telji sér heimilt að ákveða hvernig slíkum frágangi skuli háttað, og ganga til þess verks án samskipta við nágranna aðliggjandi lóðar. Þeir telja sig jafnvel vera að gera nágrannanum hinn mesta greiða við að ákveða málið og kosta það. Staðreyndin er hins vegar sú að slík ákvörðunartaka er jafnan upphaf að leiðindaþrætum milli aðila. Þegar eigandi fasteignar reisir skjólvegg á lóðarmörkum án samráðs við nágranna sinn, þá leyfist nágrannanum ekki upp á sitt eindæmi að rífa hann niður og koma lóðarmörkum í fyrra horf. Honum ber að kvarta til byggingarfulltrúa viðkomandi sveitarfélags, enda er þeim falið að hafa eftirlit með mannvirkjagerð innan þess. Yfirleitt þarf leyfi byggingarfulltrúa fyrir hvers konar mannvirkjagerð, en þó eru undantekningar um það tíundaðar í gildandi byggingarreglugerð. Eigendum lóða er til dæmis almennt heimilt að girða lóð sína í því skyni að afmarka stærð hennar. Eigandi getur þannig girt lóð sína án aðkomu nágranna og án byggingarleyfis, að því gefnu að girðingin sé ekki nær lóðarmörkum aðliggjandi lóðar en sem nemur 1,8 metrum. Eigendum samliggjandi lóða er að sama skapi heimilt án byggingarleyfis að reisa girðingu á lóðarmörkum, séu þeir sammála um gerð hennar og útlit. Fortakslaus krafa er gerð um samráð og samkomulag í því efni. Það blasir þess vegna við, að þegar eigendur eru ósammála um hvort reisa eigi girðingu á lóðarmörkum, eða um útlit hennar og gerð að öðru leyti, þá verður ekki ráðist í framkvæmdina nema að fengnu byggingarleyfi. Það segja leikreglurnar í það minnsta. Samkvæmt mannvirkjalögum getur byggingarfulltrúi beitt ýmsum þvingunarúrræðum til að knýja á um úrbætur þegar eigendur mannvirkja hafa ekki farið eftir gildandi reglum byggingarlöggjafar. Í því skyni er byggingarfulltrúa heimilt að beita dagsektum en einnig getur hann látið vinna verk á kostnað eiganda sem fæst ekki sjálfur til þess. Ætla má að hlutverk byggingarfulltrúa sé meðal annars að veita eigendum fasteigna hlutaðeigandi sveitarfélags aðhald og eftirlit í verkum sínum. Embættið hlýtur að eiga að gæta að hagsmunum og réttindum eigenda sem fara eftir lögum, og gæta þess að réttur þeirra sé ekki fyrir borð borinn. Það er ekki síst til þess að stuðla að því að sæmilegur friður haldist milli nágranna. Það virðist þó sem mjög mikið þurfi að koma til svo að byggingarfulltrúi beiti sér í slíkum málum. Jafnan beitir hann þvingunarúrræðum ekki nema sýnt þyki að girðing á lóðamörkum, skjólveggur eða annað í þeim dúr ógni almannahagsmunum og öryggis- eða skipulagssjónarmiðum. Það má að sínu leyti telja rökrétt, þar sem þvingunarúrræði eru í eðli sínu íþyngjandi, og stjórnvöld eiga ekki að beita þeim nema ljóst sé að önnur leið sé ekki fær til að knýja á um úrbætur. Gæta skal meðalhófs í þessu sem öðru. Í nokkrum nýlegum og sambærilegum málum sem leitað hefur verið með til Húseigendafélagsins hefur verið um miklar og erfiðar nágrannaerjur að ræða vegna ósættis um frágang á lóðamörkum. Í þeim öllum hafði skjólveggur verið reistur einhliða og án samráðs við þann lóðarhafa sem leitaði til félagsins. Í þeim öllum var kvartað til byggingarfulltrúa þar sem samþykki lóðarhafa var ekki til að dreifa, og þess krafist að veggurinn yrði rifinn að viðlögðum dagsektum. Í þeim öllum var afgreiðsla og niðurstaða byggingarfulltrúa hin sama, það er, beitingu þvingunarúrræða var hafnað vegna þess að ekki þótti sýnt að hin brotlega háttsemi ógnaði öryggis- eða skipulagssjónarmiðum. Með þessari afgreiðslu mála segir byggingarfulltrúi raunverulega að hann muni ekkert aðhafast í því, þrátt fyrir að brotið sé gegn skýrum og fortakslausum ákvæðum mannvirkjalaga og byggingarreglugerðar. Vilji eigandi láta fjarlægja girðingu, þá verði hann að höfða dómsmál gegn nágranna sínum til þess að tryggja hagsmuni sína, með öllum þeim kostnaði sem því fylgir. Hinn brotlegi skákar í því skjóli og veit að nágranninn muni ekki leggja í þá vegferð. Það gefur hins vegar auga leið að slíkt framferði geti kallað fram reiði lóðareiganda sem telur á sér brotið. Það stuðlar að því að sá eigandi ráðist sjálfur til aðgerða, sem er þá einnig í trássi við lög. Nágrannaerjurnar yrðu fljótlega að styrjöld, þar sem hver væri dómari í sinni sök. Það er verulega bagalegt að máttleysi byggingaryfirvalda í nágrannadeilum eins og hér hafa verið nefndar geti skapað framangreindar aðstæður. Í þessum málum er brýnt að byggingayfirvöld endurskoði framkvæmd sína, og beiti heimildum til þvingunarúrræða óhikað þegar við á. Sá sem er beittur slíkum aðgerðum getur þá leitað til dómstóla með málið, telji hann tilefni til. Höfundur er lögmaður hjá Húseigendafélaginu. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Byggingariðnaður Fasteignamarkaður Nágrannadeilur Málefni fjölbýlishúsa Mest lesið Hver á að fá súrefnisgrímuna fyrst? Davíð Bergmann. Skoðun Lummuleg áform heilbrigðisráðherra Ragnar Sigurður Kristjánsson Skoðun Valdið yfir sjávarútvegsmálunum Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Elsku Íslendingar, styðjum saman Grindavík Dagmar Valsdóttir Skoðun Þeir sem verja stórútgerðina – og heimsvaldastefnuna Karl Héðinn Kristjánsson Skoðun Betri vegur til Þorlákshafnar er samkeppnismál Ólafur Stephensen Skoðun Gervigreindin beisluð Hanna Kristín Skaftadóttir,Helga Sigrún Harðardóttir Skoðun Óvirðing við lýðræðislegar hefðir, gegn stjórnarskrá, trúnaðarbrot gagnvart kjósendum Arnar Þór Jónsson Skoðun Lík brennd í Grafarvogi Diljá Mist Einarsdóttir Skoðun Krabbamein – reddast þetta? Halla Þorvaldsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Lýðskrum Skattfylkingarinnar Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Krabbamein – reddast þetta? Halla Þorvaldsdóttir skrifar Skoðun Valdið yfir sjávarútvegsmálunum Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Lummuleg áform heilbrigðisráðherra Ragnar Sigurður Kristjánsson skrifar Skoðun Hver á að fá súrefnisgrímuna fyrst? Davíð Bergmann. skrifar Skoðun Baráttan um kjör eldra fólks Jónína Björk Óskarsdóttir skrifar Skoðun Menntamál íslenskra grunnskólabarna hafa verið til umfjöllunar – sem er vel. Miklu verra er tilefnið Karen Rúnarsdóttir skrifar Skoðun Elsku Íslendingar, styðjum saman Grindavík Dagmar Valsdóttir skrifar Skoðun Svigrúm Eydísar á fölskum grunni Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Betri vegur til Þorlákshafnar er samkeppnismál Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Óvirðing við lýðræðislegar hefðir, gegn stjórnarskrá, trúnaðarbrot gagnvart kjósendum Arnar Þór Jónsson skrifar Skoðun Lík brennd í Grafarvogi Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Er handahlaup valdeflandi? Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Á jaðrinum með Jesú Daníel Ágúst Gautason skrifar Skoðun Þeir sem verja stórútgerðina – og heimsvaldastefnuna Karl Héðinn Kristjánsson skrifar Skoðun Gervigreindin beisluð Hanna Kristín Skaftadóttir,Helga Sigrún Harðardóttir skrifar Skoðun Kúnstin að vera ósammála sjálfum sér Heiða Ingimarsdóttir skrifar Skoðun Óboðlegt ástand á Landspítala – okkar sjónarhorn Hildur Jónsdóttir,Einar Freyr Ingason,Þórir Bergsson skrifar Skoðun Geislameðferð sem lífsbjörg Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Þetta eru ekki eðlileg vinnubrögð Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Stöðvum helvíti á jörðu Birna Þórarinsdóttir,Bjarni Gíslason,Gísli Rafn Ólafsson,Sigríður Schram,Stella Samúelsdóttir,Tótla I. Sæmundsdóttir skrifar Skoðun Hversu mikið er nóg? Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar Skoðun Til þeirra sem fagna Sigurður Gísli Bond Snorrason skrifar Skoðun Að semja er ekki veikleiki – það er forsenda lýðræðis Elliði Vignisson skrifar Skoðun Tekist á um hvort lýðræðið á Íslandi sé virkt eða hvort hefðaréttur sé á völdum Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Sumar og sól – en ekki alltaf sátt í sálinni Ellen Calmon skrifar Skoðun Að flokka hver vinnur og hver tapar Tryggvi Rúnar Brynjarsson skrifar Skoðun Hagur hluthafanna alltaf og undantekningarlaust í forgangi Jón Kaldal skrifar Skoðun Má berja blaðamenn? Sigríður Dögg Auðunsdóttir skrifar Skoðun Nýr rektor og 2025 – tímamót í háskólamálum Ástráður Eysteinsson,Magnús Karl Magnússon,Margrét Helga Ögmundsdóttir,Tinna Laufey Ásgeirsdóttir skrifar Sjá meira
Oft snúa sér til Húseigendafélagsins eigendur fasteigna sem kvarta sáran yfir hegðun, háttsemi og ósóma nágranna sinna. Eru slík þrætuefni af ólíkum meiði, en algengt er að þau varði frágang á mörkum lóða. Því miður vill það stundum verða að menn telji sér heimilt að ákveða hvernig slíkum frágangi skuli háttað, og ganga til þess verks án samskipta við nágranna aðliggjandi lóðar. Þeir telja sig jafnvel vera að gera nágrannanum hinn mesta greiða við að ákveða málið og kosta það. Staðreyndin er hins vegar sú að slík ákvörðunartaka er jafnan upphaf að leiðindaþrætum milli aðila. Þegar eigandi fasteignar reisir skjólvegg á lóðarmörkum án samráðs við nágranna sinn, þá leyfist nágrannanum ekki upp á sitt eindæmi að rífa hann niður og koma lóðarmörkum í fyrra horf. Honum ber að kvarta til byggingarfulltrúa viðkomandi sveitarfélags, enda er þeim falið að hafa eftirlit með mannvirkjagerð innan þess. Yfirleitt þarf leyfi byggingarfulltrúa fyrir hvers konar mannvirkjagerð, en þó eru undantekningar um það tíundaðar í gildandi byggingarreglugerð. Eigendum lóða er til dæmis almennt heimilt að girða lóð sína í því skyni að afmarka stærð hennar. Eigandi getur þannig girt lóð sína án aðkomu nágranna og án byggingarleyfis, að því gefnu að girðingin sé ekki nær lóðarmörkum aðliggjandi lóðar en sem nemur 1,8 metrum. Eigendum samliggjandi lóða er að sama skapi heimilt án byggingarleyfis að reisa girðingu á lóðarmörkum, séu þeir sammála um gerð hennar og útlit. Fortakslaus krafa er gerð um samráð og samkomulag í því efni. Það blasir þess vegna við, að þegar eigendur eru ósammála um hvort reisa eigi girðingu á lóðarmörkum, eða um útlit hennar og gerð að öðru leyti, þá verður ekki ráðist í framkvæmdina nema að fengnu byggingarleyfi. Það segja leikreglurnar í það minnsta. Samkvæmt mannvirkjalögum getur byggingarfulltrúi beitt ýmsum þvingunarúrræðum til að knýja á um úrbætur þegar eigendur mannvirkja hafa ekki farið eftir gildandi reglum byggingarlöggjafar. Í því skyni er byggingarfulltrúa heimilt að beita dagsektum en einnig getur hann látið vinna verk á kostnað eiganda sem fæst ekki sjálfur til þess. Ætla má að hlutverk byggingarfulltrúa sé meðal annars að veita eigendum fasteigna hlutaðeigandi sveitarfélags aðhald og eftirlit í verkum sínum. Embættið hlýtur að eiga að gæta að hagsmunum og réttindum eigenda sem fara eftir lögum, og gæta þess að réttur þeirra sé ekki fyrir borð borinn. Það er ekki síst til þess að stuðla að því að sæmilegur friður haldist milli nágranna. Það virðist þó sem mjög mikið þurfi að koma til svo að byggingarfulltrúi beiti sér í slíkum málum. Jafnan beitir hann þvingunarúrræðum ekki nema sýnt þyki að girðing á lóðamörkum, skjólveggur eða annað í þeim dúr ógni almannahagsmunum og öryggis- eða skipulagssjónarmiðum. Það má að sínu leyti telja rökrétt, þar sem þvingunarúrræði eru í eðli sínu íþyngjandi, og stjórnvöld eiga ekki að beita þeim nema ljóst sé að önnur leið sé ekki fær til að knýja á um úrbætur. Gæta skal meðalhófs í þessu sem öðru. Í nokkrum nýlegum og sambærilegum málum sem leitað hefur verið með til Húseigendafélagsins hefur verið um miklar og erfiðar nágrannaerjur að ræða vegna ósættis um frágang á lóðamörkum. Í þeim öllum hafði skjólveggur verið reistur einhliða og án samráðs við þann lóðarhafa sem leitaði til félagsins. Í þeim öllum var kvartað til byggingarfulltrúa þar sem samþykki lóðarhafa var ekki til að dreifa, og þess krafist að veggurinn yrði rifinn að viðlögðum dagsektum. Í þeim öllum var afgreiðsla og niðurstaða byggingarfulltrúa hin sama, það er, beitingu þvingunarúrræða var hafnað vegna þess að ekki þótti sýnt að hin brotlega háttsemi ógnaði öryggis- eða skipulagssjónarmiðum. Með þessari afgreiðslu mála segir byggingarfulltrúi raunverulega að hann muni ekkert aðhafast í því, þrátt fyrir að brotið sé gegn skýrum og fortakslausum ákvæðum mannvirkjalaga og byggingarreglugerðar. Vilji eigandi láta fjarlægja girðingu, þá verði hann að höfða dómsmál gegn nágranna sínum til þess að tryggja hagsmuni sína, með öllum þeim kostnaði sem því fylgir. Hinn brotlegi skákar í því skjóli og veit að nágranninn muni ekki leggja í þá vegferð. Það gefur hins vegar auga leið að slíkt framferði geti kallað fram reiði lóðareiganda sem telur á sér brotið. Það stuðlar að því að sá eigandi ráðist sjálfur til aðgerða, sem er þá einnig í trássi við lög. Nágrannaerjurnar yrðu fljótlega að styrjöld, þar sem hver væri dómari í sinni sök. Það er verulega bagalegt að máttleysi byggingaryfirvalda í nágrannadeilum eins og hér hafa verið nefndar geti skapað framangreindar aðstæður. Í þessum málum er brýnt að byggingayfirvöld endurskoði framkvæmd sína, og beiti heimildum til þvingunarúrræða óhikað þegar við á. Sá sem er beittur slíkum aðgerðum getur þá leitað til dómstóla með málið, telji hann tilefni til. Höfundur er lögmaður hjá Húseigendafélaginu.
Óvirðing við lýðræðislegar hefðir, gegn stjórnarskrá, trúnaðarbrot gagnvart kjósendum Arnar Þór Jónsson Skoðun
Skoðun Menntamál íslenskra grunnskólabarna hafa verið til umfjöllunar – sem er vel. Miklu verra er tilefnið Karen Rúnarsdóttir skrifar
Skoðun Óvirðing við lýðræðislegar hefðir, gegn stjórnarskrá, trúnaðarbrot gagnvart kjósendum Arnar Þór Jónsson skrifar
Skoðun Óboðlegt ástand á Landspítala – okkar sjónarhorn Hildur Jónsdóttir,Einar Freyr Ingason,Þórir Bergsson skrifar
Skoðun Stöðvum helvíti á jörðu Birna Þórarinsdóttir,Bjarni Gíslason,Gísli Rafn Ólafsson,Sigríður Schram,Stella Samúelsdóttir,Tótla I. Sæmundsdóttir skrifar
Skoðun Tekist á um hvort lýðræðið á Íslandi sé virkt eða hvort hefðaréttur sé á völdum Þórður Snær Júlíusson skrifar
Skoðun Nýr rektor og 2025 – tímamót í háskólamálum Ástráður Eysteinsson,Magnús Karl Magnússon,Margrét Helga Ögmundsdóttir,Tinna Laufey Ásgeirsdóttir skrifar
Óvirðing við lýðræðislegar hefðir, gegn stjórnarskrá, trúnaðarbrot gagnvart kjósendum Arnar Þór Jónsson Skoðun