Íbúðamarkaður í hávaxtaumhverfi Bergþóra Baldursdóttir skrifar 8. september 2023 14:00 Það fór ekki framhjá neinum að íbúðaverð hækkaði mjög hratt á árunum 2020-2022 í kjölfar faraldursins. Á þessum þremur árum hækkaði verð á íbúðum um tæplega 50% á landinu öllu. Seðlabankinn þurfti að beita sér ansi hart til þess að róa íbúðamarkaðinn sem hækkaði töluvert meira en góðu hófi gegnir. Það gerði Seðlabankinn með tíðum vaxtahækkunum og hertum reglum um fasteignalán til neytenda. Á haustdögum 2022 má segja að kalli Seðlabankans hafi loksins verið svarað þegar íbúðamarkaðurinn snöggkældist og undanfarið hafa svo komið fram enn skýrari merki um áhrif aðgerða Seðlabankans á íbúðamarkað. En hvers vegna hafa vextir svona mikil áhrif á íbúðamarkaðinn? Meiri ásókn í verðtryggð lán Með hærri vöxtum verður dýrara að taka lán og með hertum lánaskilyrðum verður aðgengi að lánum torsóttara. Þetta leiðir til þess að færri hafa tök á því að kaupa sér eign og þar með minnkar eftirspurnin. Í þessum breyttu aðstæðum hafa sumir einfaldlega ekki efni á að kaupa sér íbúð og svo eru það aðrir sem ákveða að bíða og sjá hvernig hlutirnir þróast. Það er ekki þar með sagt að fólk hætti alveg að kaupa íbúðir og allt fari í frost. Það er enn eftirspurn til staðar en hún er minni og færri sem berjast um hverja eign á markaði þessa dagana en áður. Sú breyting hefur einnig orðið upp á síðkastið er að þeir sem kaupa sér fasteign taka í meiri mæli verðtryggð lán í stað óverðtryggðra. Verðtryggðu lánin hafa þann eiginleika að greiðslubyrði þeirra er léttari í upphafi en eykst þegar lengra líður á lánstímann. Ný verðtryggð íbúðalán voru á undanhaldi í faraldrinum en hafa nú færst í aukana á ný. Líklega er þetta þróun sem mun halda áfram og þá sérstaklega þegar breytingar verða á lánum þeirra sem festu vexti þegar þeir voru hvað lægstir. Innan tíðar mun losna um stóran hluta þessara föstu vaxta. Hvernig lítur framhaldið út? Íbúðamarkaður mun að öllum líkindum finna sitt jafnvægi á allra næstu mánuðum. Eftirspurn á markaðinum er enn til staðar, sér í lagi vegna mikillar fólksfjölgunar hérlendis, en á móti eru vextir háir og verðbólga mikil. Einnig hefur framboð tekið við sér en þó ekki jafn hratt og vonast hafði verið til. Útlit er fyrir að við munum búa við hávaxtaumhverfi næstu misseri. Ef allt gengur að óskum gæti vaxtalækkunarferli Seðlabankans hafist fyrri hluta næsta árs. En það mun vera hægfara og varfærið, að minnsta kosti fyrst í stað. Við þurfum því líklega að venjast hávaxtaumhverfinu um sinn en höfum það í huga að það er ástæða fyrir því að íbúðamarkaður er rólegur um þessar mundir. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Bergþóra Baldursdóttir Íslenskir bankar Seðlabankinn Fasteignamarkaður Húsnæðismál Mest lesið Grafið undan trúverðugleika ákæruvaldsins Róbert Spanó Skoðun „Spilaborgin hrynur einn daginn“ Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Halló! Er einhver til í að hlusta? Vilborg Gunnarsdóttir Skoðun „Bullið sem vellur upp úr þessu ágæta fólki“ Kristófer Már Maronsson Skoðun Hugrenningar forstöðumanns Dögg Þrastardóttir Skoðun Risið er flott en kjallarinn molnar Davíð Bergmann Skoðun Að vinna með fræðafólki úr landránsnýlenduríki Ingólfur Gíslason Skoðun Reykjavíkurborg leikur stórt hlutverk í verðbólgustöðunni Elliði Vignisson Skoðun Látið sjóði verkafólks vera Jóhann Páll Jóhannsson Skoðun Lofsvert framtak ÖBÍ, BSRB og ASÍ Ögmundur Jónasson Skoðun Skoðun Skoðun Hugrenningar forstöðumanns Dögg Þrastardóttir skrifar Skoðun Reykjavíkurborg leikur stórt hlutverk í verðbólgustöðunni Elliði Vignisson skrifar Skoðun Grafið undan trúverðugleika ákæruvaldsins Róbert Spanó skrifar Skoðun Að vinna með fræðafólki úr landránsnýlenduríki Ingólfur Gíslason skrifar Skoðun Hvalir, lög og líf: Ísland á siðferðilegum krossgötum Anahita Babaei,Elissa Phillips skrifar Skoðun Halló! Er einhver til í að hlusta? Vilborg Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Eftirfylgni og hagrænir hvatar í loftslagsmálum Sigurpáll Ingibergsson skrifar Skoðun „Spilaborgin hrynur einn daginn“ Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Risið er flott en kjallarinn molnar Davíð Bergmann skrifar Skoðun Lofsvert framtak ÖBÍ, BSRB og ASÍ Ögmundur Jónasson skrifar Skoðun Látið sjóði verkafólks vera Jóhann Páll Jóhannsson skrifar Skoðun „Bullið sem vellur upp úr þessu ágæta fólki“ Kristófer Már Maronsson skrifar Skoðun Gögn sem ekki er hægt að TReysta Kristófer Már Maronsson skrifar Skoðun Fimm ráð um hvernig þinn hópur getur stutt við þann sem greinist með krabbamein Hólmfríður Einarsdóttir skrifar Skoðun Alþjóðlegar kröfur um króknandi en velupplýsta leikmenn Pawel Bartoszek skrifar Skoðun Í orði en ekki á borði Áslaug Inga Kristinsdóttir skrifar Skoðun „Hvers virði er ég?“ – Áskorun til barna- og unglingabókahöfunda Friðrik Erlingsson skrifar Skoðun Að draga ályktanir af þrettán ára frétt Hörður Arnarson skrifar Skoðun Jafnlaunavottunin: Það er þörf á breytingum Drífa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Við verðum að ræða um Reykjavíkurflugvöll Daði Rafnsson,Margrét Manda Jónsdóttir,Kristján Vigfússon skrifar Skoðun Verndum íslenskuna! (Nema það kosti pening) Vilhelm Þór Neto skrifar Skoðun Áhöfnin sér loksins til lands Sigurður Páll Jónsson skrifar Skoðun Þið mótmælið... afleiðingum eigin gjörða Kristófer Már Maronsson skrifar Skoðun Sjö ára kláðinn: Engin vandamál, bara lausnir Jakob Frímann Magnússon skrifar Skoðun Stéttaskipt tjáningarfrelsi Tanja M. Ísfjörð Magnúsdóttir,Ólöf Tara Harðardóttir,Hulda Hrund Guðrúnar Sigmundsdóttir skrifar Skoðun Stjórnlaus heimur Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Ég er eiginlega alveg hætt að borða sykur Þorgerður María Þorbjarnardóttir skrifar Skoðun Að kjósa með sjálfum sér Sveinn Ólafsson skrifar Skoðun Alþjóðadagur sjálfsvígsforvarna Alma D. Möller skrifar Skoðun Stjórnarskipti og húsnæðisöryggi fyrir alla Sandra B. Franks skrifar Sjá meira
Það fór ekki framhjá neinum að íbúðaverð hækkaði mjög hratt á árunum 2020-2022 í kjölfar faraldursins. Á þessum þremur árum hækkaði verð á íbúðum um tæplega 50% á landinu öllu. Seðlabankinn þurfti að beita sér ansi hart til þess að róa íbúðamarkaðinn sem hækkaði töluvert meira en góðu hófi gegnir. Það gerði Seðlabankinn með tíðum vaxtahækkunum og hertum reglum um fasteignalán til neytenda. Á haustdögum 2022 má segja að kalli Seðlabankans hafi loksins verið svarað þegar íbúðamarkaðurinn snöggkældist og undanfarið hafa svo komið fram enn skýrari merki um áhrif aðgerða Seðlabankans á íbúðamarkað. En hvers vegna hafa vextir svona mikil áhrif á íbúðamarkaðinn? Meiri ásókn í verðtryggð lán Með hærri vöxtum verður dýrara að taka lán og með hertum lánaskilyrðum verður aðgengi að lánum torsóttara. Þetta leiðir til þess að færri hafa tök á því að kaupa sér eign og þar með minnkar eftirspurnin. Í þessum breyttu aðstæðum hafa sumir einfaldlega ekki efni á að kaupa sér íbúð og svo eru það aðrir sem ákveða að bíða og sjá hvernig hlutirnir þróast. Það er ekki þar með sagt að fólk hætti alveg að kaupa íbúðir og allt fari í frost. Það er enn eftirspurn til staðar en hún er minni og færri sem berjast um hverja eign á markaði þessa dagana en áður. Sú breyting hefur einnig orðið upp á síðkastið er að þeir sem kaupa sér fasteign taka í meiri mæli verðtryggð lán í stað óverðtryggðra. Verðtryggðu lánin hafa þann eiginleika að greiðslubyrði þeirra er léttari í upphafi en eykst þegar lengra líður á lánstímann. Ný verðtryggð íbúðalán voru á undanhaldi í faraldrinum en hafa nú færst í aukana á ný. Líklega er þetta þróun sem mun halda áfram og þá sérstaklega þegar breytingar verða á lánum þeirra sem festu vexti þegar þeir voru hvað lægstir. Innan tíðar mun losna um stóran hluta þessara föstu vaxta. Hvernig lítur framhaldið út? Íbúðamarkaður mun að öllum líkindum finna sitt jafnvægi á allra næstu mánuðum. Eftirspurn á markaðinum er enn til staðar, sér í lagi vegna mikillar fólksfjölgunar hérlendis, en á móti eru vextir háir og verðbólga mikil. Einnig hefur framboð tekið við sér en þó ekki jafn hratt og vonast hafði verið til. Útlit er fyrir að við munum búa við hávaxtaumhverfi næstu misseri. Ef allt gengur að óskum gæti vaxtalækkunarferli Seðlabankans hafist fyrri hluta næsta árs. En það mun vera hægfara og varfærið, að minnsta kosti fyrst í stað. Við þurfum því líklega að venjast hávaxtaumhverfinu um sinn en höfum það í huga að það er ástæða fyrir því að íbúðamarkaður er rólegur um þessar mundir. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka.
Skoðun Hvalir, lög og líf: Ísland á siðferðilegum krossgötum Anahita Babaei,Elissa Phillips skrifar
Skoðun Fimm ráð um hvernig þinn hópur getur stutt við þann sem greinist með krabbamein Hólmfríður Einarsdóttir skrifar
Skoðun Við verðum að ræða um Reykjavíkurflugvöll Daði Rafnsson,Margrét Manda Jónsdóttir,Kristján Vigfússon skrifar
Skoðun Stéttaskipt tjáningarfrelsi Tanja M. Ísfjörð Magnúsdóttir,Ólöf Tara Harðardóttir,Hulda Hrund Guðrúnar Sigmundsdóttir skrifar