Máls­vörn leigu­sala

Málefni Ölmu íbúðafélags hf. hafa nokkuð verið til umræðu síðustu mánuði og þá sérstaklega vangaveltur um verðlagningu á leigusamningum félagsins.

Leiguverð á hinum almenna markaði mun til lengri tíma alltaf ráðast af samspili fasteignaverðs og vaxta. Ef leigutekjur íbúðar duga ekki fyrir rekstrarkostnaði og vöxtum mun leigusalinn einfaldlega selja íbúðina og borga upp áhvílandi lán. Við slíkar aðstæður dregst framboð leiguíbúða á markaði saman.

Fasteignaverð hefur hækkað mikið síðustu ár og vaxtakostnaður sömuleiðis. Í nýlegu viðtali við RÚV sagði Kára Friðriksson, hagfræðing hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, að yfirleitt sé fylgni á milli þessara þátta og hækkun leiguverðs. Hann leggur áherslu á mikilvægi þess að hvatar séu til staðar fyrir einstaklinga og félög til þess að auka framboðið og bendir réttilega á að til þess að endurnýjun eigi sér stað á markaði, ásamt auknu framboði á leiguhúsnæði, þá þurfi leigan að standa undir kostnaði.

Til skamms tíma getur leiguverð hins vegar ráðist af misvægi í framboði og eftirspurn. Það gerðist til að mynda árið 2020 þegar framboð á leiguíbúðum jókst vegna þess að íbúðir sem höfðu áður verið leigðar í skammtímaleigu til ferðamanna komu inn á almenna leigumarkaðinn og eftirspurn dróst saman vegna brottflutnings erlends starfsfólks ferðaþjónustunnar. Það ár lækkaði leiguverð á höfuðborgarsvæðinu um tæplega 5% þrátt fyrir að verðbólga væri tæplega 4%.

Í fyrra voru hins vegar aðrar aðstæður í þjóðfélaginu, ferðaþjónustan tók við sér og metfjölgun var á íbúum á Íslandi. Fasteignaverð hefur hækkað gríðarlega undanfarin ár og hefur t.a.m. fermetraverð fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 46% á þremur árum. Vextir hafa einnig hækkað verulega, óverðtryggðir vextir Seðlabankans hafa hækkað um nær 6 prósentustig á tveimur árum og verðtryggðir vextir langra ríkisskuldabréfa hafa meira en þrefaldast á sama tíma. Þróun allra ofangreindra þátta (mannfjölda, fasteignaverðs og vaxta) setja þrýsting á hækkun leiguverðs. Leiguverð hefur hins vegar enn ekki náð sömu raungildum og fyrir Covid því samkvæmt opinberum gögnum var raunverð leigu á höfuðborgarsvæðinu enn tæplega 7% lægra í mars 2023 heldur en það var í janúar 2020.

Markaðurinn í höndum einstaklinga

Það er vert að hafa í huga að Alma er á engan hátt verðleiðandi á leigumarkaði því þótt að félagið teljist stórt leigufélag í hugum sumra þá er það ekki með nema tæplega 4% markaðshlutdeild. Mjög stór hluti leiguíbúða er í höndum félagslegra leigufélaga eins og Félagsbústaða en stærsti hluti leigumarkaðarins er í höndum einstaklinga sem hver um sig á eina eða fáar leiguíbúðir. Það er því ekki um fákeppni að ræða á þessum markaði eins og raunin er á mörgum öðrum vöru- og þjónustumörkuðum á Íslandi. Það eru margir leigusalar og margir leigutakar á markaðnum, leiguverð er auglýst opinberlega á vefsíðum auk þess sem opinberar stofnanir halda utan um þróun á leiguverði.

Nær allir leigusamningar á Íslandi eru verðtryggðir og upphæð leigunnar breytist því í hverjum mánuði þótt að raunverð leigunnar sé óbreytt. Algengasta samningsform leigusamninga hjá Ölmu eru tímabundnir samningar til 12 mánaða og á gildistíma þeirra tekur leigan ekki neinum raunverðsbreytingum. Það er fyrst þegar samningar renna út og þeir koma til endurnýjunar eða íbúðin er leigð nýjum leigjendum sem raunleiguverð geta tekið breytingum.

Á fyrri hluta síðasta árs hóf Alma að uppfæra leiguverð til samræmis við breyttar markaðs­aðstæður á leigumarkaði. Í maí tók stjórn Ölmu hins vegar þá ákvörðun að hækka ekki verð á leigusamningum sem kæmu til endurnýjunar til loka þess árs. Þessi ákvörðun var m.a. tekin til að koma til móts við áhyggjur í þjóðfélaginu af fyrirsjáanlegum verðbólguþrýstingi vegna stríðsreksturs Rússa í Úkraínu. Þeir sem eru háværastir í opinberri umfjöllun um húsnæðismarkaðinn fundu samt sem áður enga ástæðu til að fagna þessari ákvörðun.

Meðaltalið sýnir aðra mynd en einstök dæmi

Síðustu mánuði hafa frásagnir af miklum leiguverðshækkunum og jafnvel óásættanlegu ástandi leiguhúsnæðis verið áberandi. Ekki skal draga í efa að hægt sé að finna dæmi um miklar leiguverðshækkanir, óboðlegt ástand leiguhúsnæðis eða slæma framkomu leigusala. Það er hins vegar ósanngjarnt að ætla að slík dæmi séu lýsandi fyrir alla á rúmlega 30.000 íbúða leigumarkaði.

Leigufrysting Ölmu í fyrra stuðlaði að því að meðalhækkun leiguverðs þeirra íbúða félagsins sem voru í leigu bæði í upphafi og lok árs 2022 var aðeins 1,9% að raunvirði – það er ómögulegt með nokkurri sanngirni að kalla slíka hækkun leiguokur. Auðvitað er hægt að finna dæmi um meiri hækkun á einstökum íbúðum í leigusafninu en meðaltalið gefur miklu betri mynd af raunveruleikanum heldur en einstaka dæmi. Þessi hækkun húsnæðisútgjalda leigutaka Ölmu árið 2022 var miklu lægri heldur en hækkun húsnæðisútgjalda fasteignaeigenda sem voru með óverðtryggð lán á breytilegum vöxtum. Reyndar er það svo að Kári S. Friðriksson, hagfræðingur Húsnæðis- og mannvirkjastofnunnar, segir að leiguverð hafi sjaldan verið jafn lágt hlutfall af ráðstöfunartekjum og aldrei lægra hlutfall af fasteignaverði heldur en núna.

Í nýjustu mælingu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunnar á vísitölu leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu kemur fram að frá byrjun árs 2020 og til mars 2023 hafi leiguverð hækkað minna en vísitala neysluverðs og lækkað að raunvirði um tæplega 7%. Þessi mæling passar vel við nýlega lífskjarakönnun Hagstofu Íslands en þar kemur fram að hlutfall heimila á leigumarkaði sem segir húsnæðiskostnað þunga byrði hafi aldrei verið lægra en á árinu 2022. Allt bendir því til þess að húsaleiga hafi að meðaltali hækkað minna en haldið hafi verið fram.

Undir lok síðasta árs hófum við hjá Ölmu íbúðafélagi að tilkynna um verð á leigusamningum sem komu til endurnýjunar í janúar og febrúar þessa árs. Margir þeirra samninga sem komu til endurnýjunar höfðu upphaflega verið gerðir þegar markaðsaðstæður voru allt aðrar en nú og leiguverðið endurspeglaði aðrar markaðsaðstæður en nú eru uppi. Mál eins leigutaka okkar á Hverfisgötunni komst í hámæli og eftir á að hyggja hefðum við átt að tempra nauðsynlega aðlögun að markaðsverði með því að hækka leiguverðið í minni skrefum. Við höfum nú breytt verklagsreglum okkar á þann hátt að við setjum hámark á þá hækkun sem tekur gildi við hverja endurnýjun og leigutakar hafa aukið svigrúm til að leita að öðrum búsetukosti við lok leigutíma. Alma hefur einnig í nokkur ár boðið upp á lengri leigusamninga þar sem leigjendur geta tryggt sig fyrir hækkun á raunleiguverði til lengri tíma. Við bjóðum núna upp á allt að 5 ára samninga á föstu raunverði.

Aukið framboð eina lausnin

Við áttum okkur á því að það kostar mikla peninga að tryggja sér húsnæði á Íslandi, hvort sem fjölskyldur eru að borga af húsnæðislánum eða leigja. Til að mæta húsnæðiskostnaði hefur samfélagið komið upp ýmsum kerfum utan um húsnæðisstuðning við þá tekjulægri. Stuðningur við leigjendur er í formi húsnæðisbóta frá ríkisvaldinu og sérstaks húsnæðisstuðnings sveitarfélaga. Einnig eru ýmis félagsleg leiguúrræði í boði svo sem félagslegar leiguíbúðir sveitarfélaga. Alma er hins vegar ekki félagslegt leiguúrræði og verðlagning íbúða okkar er óháð þeim sem leigir þær, ekki ósvipað og matvörubúðin sem selur mjólkina á sama verði til allra óháð samfélagsstöðu.

Sumir verkalýðsforingjar og aðrir sjálfskipaðir talsmenn leigjenda sem hafa haft sig mest í frammi í umræðunni um leigumarkaðinn hafa talað fyrir leiguþaki eða leigubremsu. Það hafa einnig komið fram kröfur úr sömu átt að lífeyrissjóðir skuli selja öll skuldbréf sem þeir eiga á Ölmu og alls ekki taka þátt í frekari fjármögnun félagsins. Slík „úrræði“ munu aðeins draga úr framboði á leiguhúsnæði og auka vandann á húsnæðismarkaði til lengri tíma litið.

Metfjölgun var á íbúum á Íslandi í fyrra og nam fjölgunin tæplega 12.000 manns. Þessi fjölgun íbúa er ein ástæða aukinnar eftirspurnar eftir húsnæði. Því miður er ekki hægt að töfra fram nýjar íbúðir á nokkrum mánuðum og eina raunhæfa langtímalausnin á húsnæðisvandanum er að auka framboð af leiguíbúðum. Þar dugar ekki ein ríkisleið heldur þurfa margir að leggja hönd á plóg, þar á meðal öflug leigufélög eins og Alma íbúðafélag. Við erum ekki hluti af vandanum á húsnæðismarkaði heldur hluti af lausninni.

Höfundur er stjórnarformaður Ölmu íbúðafélags hf.