Rang­færslur Við­skiptaráðs

Viðskiptaráð hélt áfram sókn sinni gegn húsnæðisöryggi og viðráðanlegum húsnæðiskostnaði nýlega þegar framkvæmdastjóri ráðsins mætti í Kastljós. Má túlka framkvæmdastjórann þannig að honum þyki fullkomlega eðlilegt að opinber stuðningur nýtist Viðskiptaráði í gegnum framlög til stúdentabygginga Háskólans í Reykjavík svo lengi sem framlögin nýtist ekki tekjulágu fólki á vinnumarkaði. Slíkur málflutningur dæmir sig algjörlega sjálfur.

Óhjákvæmilegt er þó að svara þeim rangfærslum sem fram hafa komið hjá Viðskiptaráði sem annað hvort ekki skilur almenna íbúðakerfið eða viljandi setur fram villandi upplýsingar.

Almenna íbúðakerfið er opið kerfi

Lög um almenna íbúðakerfið voru sett árið 2016. Lögin gera öllum kleift að stofna húsnæðissjálfseignastofnun og þar með hljóta stofnframlög að því gefnu að byggt sé innan þess ramma sem lög og reglugerðir marka, þ.e. um tekju- og eignamörk leigjenda, hámarksbyggingarkostnað o.s.frv. Skilja mætti Viðskiptaráð að þarna sé einungis verið að ívilna lokuðum klúbbi en það er alrangt, fjöldi félaga byggir innan almenna íbúðakerfisins t.d. félög stúdenta, félög aldraðra, félagsbústaðir og félög öryrkja svo dæmi séu tekin. Í Danmörku þar sem fyrirmynd regluverksins er fengin standa 511 félög að tæplega 600.000 íbúðum af öllum stærðum og gerðum um land allt.

Bjarg íbúðafélag er einungis eitt af þeim félögum sem byggja innan almenna íbúðakerfisins en það félag er í eigu ASÍ og BSRB. Innan aðildarfélaga ASÍ eru um 160 þúsund félagsmenn og innan BSRB félaga eru 23 þúsund. Þannig má segja má að 183 þúsund manns séu eigendur Bjargs.

Bjarg er fjármagnað þannig að hið opinbera lánar 30% af andvirði íbúðar í formi 18% láns frá ríkinu og hins vegar andvirði 12% framlags viðkomandi sveitarfélags. Þessi lán eru greidd að 50 árum liðnum og endurgreiðsla nemur 30% af andvirði íbúðarinnar á þeim tíma. Lánið er því í raun verðtryggt miðað við fasteignaverð. Afgangurinn af kostnaði við uppbyggingu er fjármagnaður með 50 ára lánum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun.

Viðskiptaráð hefur séð ofsjónum yfir því eigin fé sem verður til í óhagnaðardrifnum félögum. Félögum sem byggja innan almenna íbúðakerfisins er óheimilt að greiða út arð. Sá tekjuafgangur sem til verður innan félagins er þannig nýttur til að byggja upp fleiri íbúðir á viðráðanlegu verði. Með tímanum verður til eigið fé innan félagsins, fyrst og fremst vegna breytinga á verðmæti eigna þegar fasteignaverð hækkar en einnig með niðurgreiðslu skulda. Eftir því sem kerfið þroskast dregur úr þörf á stofnframlögum þar sem félögin munu geta fjármagnað sig sjálf. Verkefnið er því í raun rétt hafið enda tekur áratugi að byggja upp þroskað íbúðakerfi, líkt og þekkist frá Danmörku.

Miklar kvaðir eru á húsnæðissjálfseignastofnunum. Það eigið fé sem til verður nýtist eingöngu innan kerfisins. Séu eignir seldar eða félögum slitið eru allar eignir framseldar aftur til hins opinbera. Fjárfesting hins opinbera er því alltaf fjárfesting í heilbrigðari húsnæðismarkaði. Þetta er ólíkt því þegar ríkið ráðstafar lóðum til einkaaðila sem hafa öll tök á að hægja á uppbyggingu, braska með lóðir og taka arðinn til sín.

Hvar eiga hinir tekju- og eignalitlu að búa?

Það er áhugavert að velta því upp í hvaða stöðu leigjendur Bjargs væru ef íbúðirnar hefðu ekki verið byggðar. Lög um almennar íbúðir setja húsnæðissjálfseignastofnunum miklar kvaðir. Til að geta leigt hjá félögunum þurfa leigjendur að falla innan tekju- og eignamarka. Hjón geta að hámarki verið með 506 þúsund hvort um sig í heildartekjur á mánuði. Hjá einstaklingi er hámarkið 723 þúsund. Til að setja töluna í samhengi, þá eru neðstu 10% af þeim sem eru fullstarfandi á vinnumarkaði með undir 600 þúsund á mánuði í heildartekjur, neðri fjórðungsmörkin eru 716 þúsund. Séu eignamörkin skoðuð mega hjón að hámarki eiga 9,3 milljónir í eignir og einstaklingar 8,9 milljónir. Með eignum er vísað til allra skattskyldra eigna, þ.m.t. bifreiðar.

Sé rýnt í tekju- og eignamörkin sést að þeir aðilar sem eru innan þeirra eiga erfitt með að geta keypt fasteign og ólíklegt að þeir standist greiðslumat eða uppfylli lántökuskilyrði Seðlabanka Íslands. Ef ekki væri fyrir leiguhúsnæði á viðráðanlegu verði biði þeirra eingöngu leiga hjá hagnaðardrifnum félögum. Líkt og HMS hefur bent á er miðgildi leigu hjá slíkum félögum gjarnan 150 þúsund krónum hærra á mánuði en hjá Bjargi og húsnæðisöryggi mælist þar minna. Það er alveg ljóst að það eru hagsmunir þessara aðila sem Viðskiptaráð er að verja.

Innan almenna íbúðakerfisins eiga þessir leigjendur von um að safna sér fyrir útborgun og eignast húsnæði. Það myndu þeir ekki gera með íþyngjandi húsnæðiskostnað hjá hagnaðardrifnum félögum. Gerist það að leigjendur hækki í launum umfram tekjumörk hjá óhagnaðardrifnum félögum greiða þeir markaðsleigu sem skilar sér til baka til hins opinbera.

Hinn frjálsi markaður hefur ekki leyst húsnæðisvandann

Viðskiptaráð fullyrðir að með uppbyggingu leiguhúsnæðis á viðráðanlegu verði sé verið að „taka framboð af markaðnum, og hækka þannig fasteignaverð allra“. Flestir átta sig á því að þessi söguskýring stenst enga skoðun enda húsnæðisvandinn mun eldri en almenna íbúðakerfið. Hinum frjálsa markaði hefur einfaldlega ekki tekist að leysa húsnæðisvandann. Það er ekkert sem tryggir að þær tæplega 150 íbúðir á ári sem Bjarg hefur byggt frá árinu 2016 hefðu verið byggðar inn á almenna markaðinn enda er hluti af vandanum þeir hvatar sem einkaaðilar hafa af lóðabraski og hægri uppbyggingu. Í umhverfi skortsins hafa verktakar, spákaupmenn og leigusalar búið við mikla arðsemi á kostnað annarra[1]. Það eru þessir markaðsbrestir sem halda uppi húsnæðisverði og kalla á inngrip hins opinbera. Viðskiptaráð ætti frekar að spyrja sig hvers vegna verktakar lækki ekki verð á nýjum íbúðum nú þegar vextir eru háir og sölutími lengist. Við þetta má bæta að aukning á öruggum leiguíbúðum á viðráðanlegu dregur úr spennu á fasteignamarkaði. Þegar leiga verður raunverulegur valkostur hjá fólki til varanlegrar framtíðarbúsetu slaknar á þeirri yfirspennu sem einkennt hefur íslenskan fasteignamarkað of lengi.

Húsnæðismál eru pólitísk

Samfélög velferðar og félagshyggju eiga það sameiginlegt að þar axla stjórnmálin ábyrgð á húsnæðismálum. Séu húsnæðismál í ólagi bitnar það helst á þeim efnaminnstu í hverju samfélagi sem búa við illan kost og þar reynir sérstaklega á önnur félagsleg stuðningskerfi. Stjórnvöld geta með ábyrgri og metnaðarfullri stefnu í húsnæðismálum haft gríðarleg áhrif á kostnað, kosti og gæði húsnæðis. Almennar íbúðir eru jákvætt skref í rétta átt en til að raunverulegur ávinningur náist þarf metnað, þolinmæði og dugnað í þeim efnum sem verkalýðshreyfingin svo sannarlega hefur. Hlutverk stjórnvalda er að styðja við þá uppbyggingu og hlutverk Viðskiptaráðs er að þvælast ekki fyrir. Samfélagið virkar best þegar allir rækja sitt hlutverk af kostgæfni.

Höfundur er forseti Alþýðusambands Íslands.

[1] Sjá https://vb.is/frettir/god-ardsemi-byggingargeirans/