Vondar og tilefnislausar breytingar á húsaleigulögum Sigurður Orri Hafþórsson skrifar 24. mars 2024 07:30 Enn eina ferðina stendur til að breyta húsaleigulögum til þess að stuðla að bættum réttindum og húsnæðisöryggi leigjenda. Réttindi þeirra eru lítil sem engin og leiguverð of hátt. Eða hvað? Í athugasemdum með frumvarpinu kemur reyndar fram að gildandi húsaleigulög séu talin veita leigjendum ríka réttarvernd. Aftur á móti geri skortur á framboði á leiguhúsnæði það að verkum að leigjendur búa við lakari samningsstöðu en ella, og því takmarkaða möguleika til að standa á rétti sínum samkvæmt lögunum. Allar breytingar þurfi því að vera vandlega ígrundaðar, svo að þær leiði ekki til þess að það dragi úr framboði á leiguhúsnæði. Með þeim lagabreytingum sem eru fyrirhugaðar telur Húseigendafélagið aftur á móti að það muni einmitt verða til þess að íbúðum muni fækka á leigumarkaði. Frumvarpið lýtur einkum að þrenns konar breytingum: 1. Skylda verður lögð á leigusala að skrá alla gerða leigusamninga í leiguskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, og hefur stofnunin heimild til að sekta leigusala ef þeir sinna þeirri skyldu ekki. Þannig eigi að finna „rétt markaðsleiguverð“ að mati hins opinbera. Enn fremur verður óheimilt að semja um að leiguverð breytist í leigusamningum sem gerðir eru til 12 mánaða eða skemri tíma og skorður verða að auki settar við að leigusali geti hækkað leiguverð að 12 mánuðum liðnum nema sýnt verði fram á verulega hærri reksturskostnað. 2. Í tímabundnum samningum verður lögð skylda á leigusala að vekja athygli leigjanda á að hann eigi forleigurétt/rétt á framlengingu leigusamnings, nema tilteknar undantekningar eigi við. Með þessu er forleigurétti í raun snúið á hvolf, en samkvæmt gildandi lögum er það leigjandinn sem skal tilkynna leigusala um ætlaðan forleigurétt. 3. Leigusali þarf samkvæmt fyrirhuguðum lagabreytingum að tilgreina sérstaka ástæðu til uppsagnar á ótímabundnum leigusamningi. Talin eru upp í dæmaskyni 11 slík tilvik, en ekki er gert ráð fyrir að um sé að ræða tæmandi talningu um það efni. Framangreindar breytingar skerða að verulegu leyti samningafrelsi leigusala, til dæmis frelsi til að ráða því við hvern samningur er gerður og hvert efni hans er. Einnig er verið að takmarka rétt fasteignareiganda til ráðstöfunar og hagnýtingar eignar sinnar. Sá réttur hans er þó varinn í eignarréttarákvæði stjórnarskrár. Í um það bil 60-65% tilvika eru leigusamningar gerðir milli einstaklinga. Einstaklingar eru því þeir aðilar sem bera leigumarkaðinn uppi. Í flestum tilfellum er hin leigða fasteign allur ævisparnaður leigusalans. Hann þarf að hafa nauðsynlegan ábata og arð af útleigu fasteignarinnar, hvort sem mönnum líkar það betur eða verr. Ef setja á skorður við að leigusali geti samið við leigjanda um það sem honum finnst eðlilegt verð fyrir leigu íbúðar sinnar, og jafnframt að setja hömlur á að sú fjárhæð geti tekið breytingum í samræmi við ölduspá efnahagslífsins mun það eingöngu leiða til þrenns konar áhrifa: Í fyrsta lagi mun grunnleiguverð hækka. Leigusali mun þannig reyna að tryggja sig fyrir ófyrirséðum breytingum sem orðið geta á reksturskostnaði eignarinnar. Í öðru lagi mun leigusali halda aftur af nauðsynlegu og fyrirbyggjandi viðhaldi húsnæðisins. Í þriðja lagi munu breytingarnar leiða til fækkunar íbúða á almenna leigumarkaðnum. Leigusalar munu ekki sætta sig við fyrirhugaðar breytingar. Þeir munu frekar setja íbúðir í skammtímaleigu eins og AirBnb, eða selja þær. Ef íbúðum fækkar á leigumarkaði mun það jafnframt hafa þau áhrif að verð ýtist enn frekar upp og leiguviðskipti gætu jafnvel færst á svartan markað, til þess að komast hjá illa ígrundaðri lagasetningu. Þetta eru ekki uppdiktaðar „hvað ef“ pælingar, heldur raungerðust þær þegar sambærilegar takmarkanir voru settar í lögum um húsaleigu frá 1943 og lögum um húsaleigusamninga frá árinu 1979. Þær breytingar leiddu til þess að leigusalar veigruðu sér við að leigja út fasteignir sínar sem leiddi við verulegs skorts á leiguhúsnæði. Það bitnaði verst á leigjendum. Þessi saga mun endurtaka sig ef fyrirhugaðar breytingar verða lögfestar. Gildandi húsaleigulög eru sanngjörn í garð leigjenda og leigusala, þó að hallað hafi nokkuð á rétt þeirra síðarnefndu upp á síðkastið. Engum verður kastað út fyrirvaralaust og einhliða hækkun á leiguverði á sér enga lagastoð. Það á ekki að ráðast í vondar lagabreytingar, breytinganna vegna. Þessar breytingar geta stórskaðað leigumarkaðinn í heild sinni, og þær færu því algjörlega gegn upphaflegu markmiði sínu, að tryggja öryggi og réttarstöðu leigjenda. Það sem fyrst og fremst þarf til að laga laskaðan leigumarkað er að stuðla að stóraukinni uppbyggingu íbúða. Þar þurfa ríki og sveitarfélög að spýta í lófana, útvega lóðir og svo framvegis. Þá er jafnframt nauðsynlegt að efla réttarvitund aðila á leigumarkaði og upplýsa þá um réttindi sín og skyldur. Húseigendafélagið er sem áður reiðubúið að koma slíkum upplýsingum á framfæri, og hefur raunar þegar óskað eftir samstarfi við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun í því efni. Höfundur er framkvæmdastjóri Húseigendafélagsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Leigumarkaður Húsnæðismál Mest lesið Umbætur á skólakerfinu. Hættum að ljúga. Hættum því alveg og hættum því strax Atli Harðarson Skoðun Er ég ömurlegt foreldri ef ég segi nei við barnið mitt? Stefán Þorri Helgason Skoðun Þátttökuverðlaun Þórdísar Ragnar Þór Pétursson Skoðun Seljum börnum nikótín! Hugi Halldórsson Skoðun Sundrung á vinstri væng Jökull Sólberg Auðunsson Skoðun Vindorkuvæðing í skjóli nætur Kristín Helga Gunnarsdóttir Skoðun Ákall til ESB-sinna: Hvar eru undanþágurnar? Einar Jóhannes Guðnason Skoðun Hvar liggur ábyrgð hins fullorðna á hegðun ungmenna í samfélaginu? Rakel Guðbjörnsdóttir Skoðun Fjármálaráðherra búinn að segja A Ögmundur Jónasson Skoðun Þegar samfélagið missir vinnuna Hrafn Splidt Þorvaldsson Skoðun Skoðun Skoðun Hver er kjarninn í samfélagi sem selur hjarta sitt? Trausti Breiðfjörð Magnússon skrifar Skoðun Seljum börnum nikótín! Hugi Halldórsson skrifar Skoðun Sundrung á vinstri væng Jökull Sólberg Auðunsson skrifar Skoðun Þegar samfélagið missir vinnuna Hrafn Splidt Þorvaldsson skrifar Skoðun Akademískt frelsi og ókurteisi Kolbeinn H. Stefánsson skrifar Skoðun Hvar liggur ábyrgð hins fullorðna á hegðun ungmenna í samfélaginu? Rakel Guðbjörnsdóttir skrifar Skoðun Yfir hverju er verið að brosa? Árni Kristjánsson skrifar Skoðun Umbætur á skólakerfinu. Hættum að ljúga. Hættum því alveg og hættum því strax Atli Harðarson skrifar Skoðun Stjórnvöld sem fjárfestatenglar Baldur Thorlacius skrifar Skoðun Ákall til ESB-sinna: Hvar eru undanþágurnar? Einar Jóhannes Guðnason skrifar Skoðun Er ég ömurlegt foreldri ef ég segi nei við barnið mitt? Stefán Þorri Helgason skrifar Skoðun Vindorkuvæðing í skjóli nætur Kristín Helga Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Þátttökuverðlaun Þórdísar Ragnar Þór Pétursson skrifar Skoðun Fjármálaráðherra búinn að segja A Ögmundur Jónasson skrifar Skoðun Hagfræði-tilgáta ómeðtekin Karl Guðlaugsson skrifar Skoðun Ótryggt aðgengi á Veðurstofureit Friðjón R. Friðjónsson skrifar Skoðun Stattu vörð um launin þín Davíð Aron Routley skrifar Skoðun Byggjum fyrir eldra fólk, ekki ungt Ólafur Margeirsson skrifar Skoðun Hlustum í eitt skipti á foreldra Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Hugleiðingar um ástandið fyrir botni Miðjarðarhafs Örn Sigurðsson skrifar Skoðun Heildstætt heilbrigðiskerfi – hagur okkar allra Alma D. Möller skrifar Skoðun Vanþekking eða vísvitandi blekkingar? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun „I believe the children are our future…“ Karen Rúnarsdóttir skrifar Skoðun Mikilvægi félagasamtaka og magnað maraþon Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Allt sem ég þarf að gera Dagbjartur Kristjánsson skrifar Skoðun Eldri borgarar – áhrif aðildar að Evrópusambandinu (ESB) Þorvaldur Ingi Jónsson skrifar Skoðun Meiri gæði og mun minni álögur - Hveragerðisleiðin í leikskólamálum Jóhanna Ýr Jóhannsdóttir,Sandra Sigurðardóttir,Dagný Sif Sigurbjörnsdóttir,Halldór Benjamín Hreinsson,Njörður Sigurðsson skrifar Skoðun Reykjavíkurborg stígur fyrsta skrefið í snjallvæðingu umferðarljósa! Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Framtíðin í fyrsta sæti – mikilvægi forgangsröðunar á tillögum Kópavogsbæjar í grunnskólamálum Sigrún Ólöf Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Notkun ökklabanda Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Sjá meira
Enn eina ferðina stendur til að breyta húsaleigulögum til þess að stuðla að bættum réttindum og húsnæðisöryggi leigjenda. Réttindi þeirra eru lítil sem engin og leiguverð of hátt. Eða hvað? Í athugasemdum með frumvarpinu kemur reyndar fram að gildandi húsaleigulög séu talin veita leigjendum ríka réttarvernd. Aftur á móti geri skortur á framboði á leiguhúsnæði það að verkum að leigjendur búa við lakari samningsstöðu en ella, og því takmarkaða möguleika til að standa á rétti sínum samkvæmt lögunum. Allar breytingar þurfi því að vera vandlega ígrundaðar, svo að þær leiði ekki til þess að það dragi úr framboði á leiguhúsnæði. Með þeim lagabreytingum sem eru fyrirhugaðar telur Húseigendafélagið aftur á móti að það muni einmitt verða til þess að íbúðum muni fækka á leigumarkaði. Frumvarpið lýtur einkum að þrenns konar breytingum: 1. Skylda verður lögð á leigusala að skrá alla gerða leigusamninga í leiguskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, og hefur stofnunin heimild til að sekta leigusala ef þeir sinna þeirri skyldu ekki. Þannig eigi að finna „rétt markaðsleiguverð“ að mati hins opinbera. Enn fremur verður óheimilt að semja um að leiguverð breytist í leigusamningum sem gerðir eru til 12 mánaða eða skemri tíma og skorður verða að auki settar við að leigusali geti hækkað leiguverð að 12 mánuðum liðnum nema sýnt verði fram á verulega hærri reksturskostnað. 2. Í tímabundnum samningum verður lögð skylda á leigusala að vekja athygli leigjanda á að hann eigi forleigurétt/rétt á framlengingu leigusamnings, nema tilteknar undantekningar eigi við. Með þessu er forleigurétti í raun snúið á hvolf, en samkvæmt gildandi lögum er það leigjandinn sem skal tilkynna leigusala um ætlaðan forleigurétt. 3. Leigusali þarf samkvæmt fyrirhuguðum lagabreytingum að tilgreina sérstaka ástæðu til uppsagnar á ótímabundnum leigusamningi. Talin eru upp í dæmaskyni 11 slík tilvik, en ekki er gert ráð fyrir að um sé að ræða tæmandi talningu um það efni. Framangreindar breytingar skerða að verulegu leyti samningafrelsi leigusala, til dæmis frelsi til að ráða því við hvern samningur er gerður og hvert efni hans er. Einnig er verið að takmarka rétt fasteignareiganda til ráðstöfunar og hagnýtingar eignar sinnar. Sá réttur hans er þó varinn í eignarréttarákvæði stjórnarskrár. Í um það bil 60-65% tilvika eru leigusamningar gerðir milli einstaklinga. Einstaklingar eru því þeir aðilar sem bera leigumarkaðinn uppi. Í flestum tilfellum er hin leigða fasteign allur ævisparnaður leigusalans. Hann þarf að hafa nauðsynlegan ábata og arð af útleigu fasteignarinnar, hvort sem mönnum líkar það betur eða verr. Ef setja á skorður við að leigusali geti samið við leigjanda um það sem honum finnst eðlilegt verð fyrir leigu íbúðar sinnar, og jafnframt að setja hömlur á að sú fjárhæð geti tekið breytingum í samræmi við ölduspá efnahagslífsins mun það eingöngu leiða til þrenns konar áhrifa: Í fyrsta lagi mun grunnleiguverð hækka. Leigusali mun þannig reyna að tryggja sig fyrir ófyrirséðum breytingum sem orðið geta á reksturskostnaði eignarinnar. Í öðru lagi mun leigusali halda aftur af nauðsynlegu og fyrirbyggjandi viðhaldi húsnæðisins. Í þriðja lagi munu breytingarnar leiða til fækkunar íbúða á almenna leigumarkaðnum. Leigusalar munu ekki sætta sig við fyrirhugaðar breytingar. Þeir munu frekar setja íbúðir í skammtímaleigu eins og AirBnb, eða selja þær. Ef íbúðum fækkar á leigumarkaði mun það jafnframt hafa þau áhrif að verð ýtist enn frekar upp og leiguviðskipti gætu jafnvel færst á svartan markað, til þess að komast hjá illa ígrundaðri lagasetningu. Þetta eru ekki uppdiktaðar „hvað ef“ pælingar, heldur raungerðust þær þegar sambærilegar takmarkanir voru settar í lögum um húsaleigu frá 1943 og lögum um húsaleigusamninga frá árinu 1979. Þær breytingar leiddu til þess að leigusalar veigruðu sér við að leigja út fasteignir sínar sem leiddi við verulegs skorts á leiguhúsnæði. Það bitnaði verst á leigjendum. Þessi saga mun endurtaka sig ef fyrirhugaðar breytingar verða lögfestar. Gildandi húsaleigulög eru sanngjörn í garð leigjenda og leigusala, þó að hallað hafi nokkuð á rétt þeirra síðarnefndu upp á síðkastið. Engum verður kastað út fyrirvaralaust og einhliða hækkun á leiguverði á sér enga lagastoð. Það á ekki að ráðast í vondar lagabreytingar, breytinganna vegna. Þessar breytingar geta stórskaðað leigumarkaðinn í heild sinni, og þær færu því algjörlega gegn upphaflegu markmiði sínu, að tryggja öryggi og réttarstöðu leigjenda. Það sem fyrst og fremst þarf til að laga laskaðan leigumarkað er að stuðla að stóraukinni uppbyggingu íbúða. Þar þurfa ríki og sveitarfélög að spýta í lófana, útvega lóðir og svo framvegis. Þá er jafnframt nauðsynlegt að efla réttarvitund aðila á leigumarkaði og upplýsa þá um réttindi sín og skyldur. Húseigendafélagið er sem áður reiðubúið að koma slíkum upplýsingum á framfæri, og hefur raunar þegar óskað eftir samstarfi við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun í því efni. Höfundur er framkvæmdastjóri Húseigendafélagsins.
Umbætur á skólakerfinu. Hættum að ljúga. Hættum því alveg og hættum því strax Atli Harðarson Skoðun
Skoðun Hvar liggur ábyrgð hins fullorðna á hegðun ungmenna í samfélaginu? Rakel Guðbjörnsdóttir skrifar
Skoðun Umbætur á skólakerfinu. Hættum að ljúga. Hættum því alveg og hættum því strax Atli Harðarson skrifar
Skoðun Meiri gæði og mun minni álögur - Hveragerðisleiðin í leikskólamálum Jóhanna Ýr Jóhannsdóttir,Sandra Sigurðardóttir,Dagný Sif Sigurbjörnsdóttir,Halldór Benjamín Hreinsson,Njörður Sigurðsson skrifar
Skoðun Reykjavíkurborg stígur fyrsta skrefið í snjallvæðingu umferðarljósa! Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar
Skoðun Framtíðin í fyrsta sæti – mikilvægi forgangsröðunar á tillögum Kópavogsbæjar í grunnskólamálum Sigrún Ólöf Ingólfsdóttir skrifar
Umbætur á skólakerfinu. Hættum að ljúga. Hættum því alveg og hættum því strax Atli Harðarson Skoðun