Er ekki rétt að leysa húsnæðisvandann? Guðjón Sigurbjartsson skrifar 3. febrúar 2024 14:30 Húsnæðisverð hér er hærra en vera þyrfti og framboð og verð sveiflast mjög mikið með alvarlegum afleiðingum fyrir fjölmarga. Mikilvægt er að greina vandann rétt og grípa til viðeigandi ráðstafana. Lóðaskortur er oft nefndur sem ástæða en fleira kemur til. Stærsta ástæðan kann að vera sú að þegar örlar á minnkandi kaupgetu almennings til dæmis vegna hárra vaxta eins og nú um stundir, draga bankarnir úr lánum til byggingaraðila sem þurfa þá að draga úr framleiðslu íbúða. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) áætlar að næstu áratugi þurfi að byggja 4000+ nýjar íbúðir á ári hér á landi. Síðustu 10-20 ár hefur eftirspurn sveiflast frá nokkur hundruð íbúðum á ári upp í rúmar 5.000. Kostnaðarverð íbúða myndi lækka verulega og verðsveiflur hjaðna ef byggingaraðilar hefðu aðgang að nægu þolinmóðu fjármagni og hvata til að framleiða húsnæði á lager á tímum sölutregðu sem svo seldust hratt í uppsveiflum. Úr þessu má bæta. Stöðug framleiðsla lækkar kostnaðarverð íbúðaFramleiðni byggingariðnaðarins er hér mjög lág í alþjóðlegum samanburði 1). „Ef byggingarmarkaður hrynur með reglulegu millibili riðlast skipulagið“. Ef hægt væri að framleiða húsnæði jafnt og þétt samkvæmt langtímaáætlun án tillits til skammtíma sveiflna í eftirspurn myndi framleiðni aukast og kostnaðarverð lækka, jafnvel um 15%. Nægt framboð íbúða lækkar verðtoppaEf í upphafi uppsveiflu og kaupmáttaraukningar almennings, til eru nokkur þúsund íbúðir á lager, sem selja má hratt, yrði verðþensla vegna skorts á íbúðum minni. Varlegt mat er að toppurinn lækka um 15% en gæti eins verið 30%. Vissulega myndi fjármagnskostnaður af óseldum íbúðum bætast við kostnaðarverð þeirra. Þessi viðbótar kostnaður yrði þó væntanlega ekki hærri en um 10% ef miðað er við 3ja ára söluregðu. Samkvæmt ofangreindu myndi verð íbúða lækka um 5% -30% með stöðugri framleiðslu íbúða og nægu framboði. Afleitt hagræði er minni hækkun verðtryggðra lána vegna minni verðbólgu, lægri húsaleiga og fleira. Ef byggingaraðilar íbúða hefðu næga getu til að kaupa lóðir og framleiða íbúðir samkvæmt langtímaeftirspurn gætu sveitarfélög undirbúið lóðir og selt þær jafn óðum. Það myndi bæta líka fjárhag þeirra. Þolinmótt og viljugt fjármagn Sem fyrr getur hafa bankar ekki fjármagnað byggingaraðila nægilega til að byggja íbúðir á lager á krepputímum sem svo væru til reiðu í uppsveiflum. Lífeyrissjóðirnir hafa hins vegar bæði gætu og ættu að hafa ástæður til að stíga hér inn, en hingað til hafa þeir ekki talið það sitt hlutverk.Breyta þyrfti löggjöf um lífeyrissjóðina þannig að hlutverk þeirra yrði ekki bara að ávaxta lífeyri landsmanna, heldur einnig að koma jafnvægi á framboð húsnæðis og að jafna verðsveiflur. Til þess gætu þeir að fjármagnað byggingu verulegan hluta af þörfinni fyrir nýjar íbúða, jafnt og þétt óháð sveiflum í eftirspurn. Lauslega áætlað yrði mesta fjárbindingin í óseldum íbúðum um 300 milljarðar króna í lok sölutregðu tímabils en lítil sem engin í lok uppsveiflna. Auðvitað yrði að útfæra aðkomu lífeyrissjóðanna af fyrirhyggju. Aðkoma lífeyrissjóða Lífeyrissjóðir hafa mikinn fjárhagslegan styrk. Ef þeir kæmu að byggingu íbúða með ofangreindum hætti yrði að gæta þess að aðkoma þeirra trufli byggingaiðnaðinn sem minnst, helst að hún styrki hann. Líklega er heppilegt að lífeyrissjóðirnir, hver um sig eða fleiri saman, myndu bjóða út byggingu tiltekins magns íbúða til nokkurra ára. Samið yrði við trausta byggingaraðila sem í framhaldinu myndu styrkjast enn frekar vegna þess hversu stór og stöðug verkefnin yrðu. Allt þetta er viðkvæmt og því þyrfti að setja skýra ramma um hvað sjóðirnir ættu og mættu gera að þessu leyti. Trúlega þyrfti að setja rammana með reglugerðum og jafnvel aðkomu aðila vinnumarkaðarins. Hugsanlega ætti að miða við að sjóðirnir fjármagi að hámarki 1/3 af metinni þörf fyrir nýjar íbúðir sem nú væru um 1.500 íbúðir á ári eða eitthvað slíkt hlutfall. Hugsanlega ætti að takmarka álagningu þeirra á kostnaðarverð íbúða, til að koma í veg fyrir verðsveiflur vegna eftirspurnarsveiflna. Skoða þarf ýmsar fleiri kröfur þannig að aðkoma lífeyrissjóðanna verði sem gagnlegust og best. Ávöxtunarárangur lífeyrissjóða þarf ekki að lækka við þetta. Hins vegar, ef vel tekst til, mætti lækka verð íbúða um á bilinu 15-30%. Það er mikið meira hægt er gera með núverandi stuðningsaðgerðum skattgreiðenda. Höfundur er viðskiptafræðingur. Tilvísanir: 1. Framleiðni á byggingamarkaði: Samanburður við Noreg - Ævar Rafn Hafþórsson og Þórólfur Matthíasson https://skemman.is/bitstream/1946/26368/1/HAG_Ævar_Þórólfur.pdf 2. www.hms.is Guðjón Sigurbjartsson, viðskiptafræðingur Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Efnahagsmál Lífeyrissjóðir Mest lesið Heilbrigðiskerfið logar og er að hrynja: Þú áttir betra skilið Gísli Hvanndal Jakobsson Skoðun Munu bara allir fá dánaraðstoð? Bjarni Jónsson Skoðun Treystir þú konum? Hópur 72 kvenna úr sex stjórnmálaflokkum Skoðun Fólk eða fífl? Anna Gunndís Guðmundsdóttir Skoðun Að vera ung kona á Íslandi árið 2024 Eden Ósk Eyjólfsdóttir Skoðun Á að banna rauða jólasveininn? Stefán Vagn Stefánsson Skoðun Fræðsluskylda í stað skólaskyldu Eldur Smári Kristinsson Skoðun Hvað er Arne Slot þjálfari Liverpool að gera rétt?–vangaveltur frá sálfræðingi Andri Hrafn Sigurðsson Skoðun Græðgin er komin út fyrir öll mörk Sigurjón Þórðarson Skoðun Ég var barnið sem vildi ekki taka í höndina á kennaranum sínum Fida Abu Libdeh Skoðun Skoðun Skoðun Munu bara allir fá dánaraðstoð? Bjarni Jónsson skrifar Skoðun Hvað er Arne Slot þjálfari Liverpool að gera rétt?–vangaveltur frá sálfræðingi Andri Hrafn Sigurðsson skrifar Skoðun Billy bókahilla og börnin mín Þorbjörg Marínósdóttir skrifar Skoðun Á að banna rauða jólasveininn? Stefán Vagn Stefánsson skrifar Skoðun Er skárra að kasta upp um dómsniðurstöðuna en að dómarinn dæmi? Jörgen Ingimar Hansson skrifar Skoðun Píratar hafa metnaðarfyllstu umhverfis- og loftslagsstefnuna Kristín Vala Ragnarsdóttir skrifar Skoðun Svör við atvinnuumsóknum – Ákall til atvinnurekenda Valgerður Rut Jakobsdóttir skrifar Skoðun Umræða á villigötum Diljá Matthíasardóttir skrifar Skoðun Treystir þú konum? Hópur 72 kvenna úr sex stjórnmálaflokkum skrifar Skoðun Eigum við ekki bara að klára þetta Hafdís Hrönn Hafsteinsdóttir skrifar Skoðun Löggilding iðngreina stuðlar að auknum gæðum og öryggi Kristján Þórður Snæbjarnarson skrifar Skoðun Draumalandið Björn Þorláksson skrifar Skoðun Að vera ung kona á Íslandi árið 2024 Eden Ósk Eyjólfsdóttir skrifar Skoðun Ferðaþjónusta og orkuvinnsla fara vel saman Guðmundur Finnbogason skrifar Skoðun Hvaða aukna aðgengi, Willum Þór? Trausti Breiðfjörð Magnússon skrifar Skoðun Hvers vegna skortir hjúkrunarrými á Íslandi? Jónína Björk Óskarsdóttir skrifar Skoðun Þegar Vestfjörðum gengur vel, gengur Íslandi vel Jón Páll Hreinsson skrifar Skoðun Ummæli borgarstjóra og óbragð í munni Kristín Björnsdóttir skrifar Skoðun Þegar að nauðsynjar snúast um viðskipti Davíð Routley skrifar Skoðun Grasker mannréttinda á degi hinna framliðnu Anna Kristín Jensdóttir skrifar Skoðun Sköpun er efnahagsmál: Tími fyrir öðruvísi nálgun Björn Leví Gunnarsson skrifar Skoðun Ungt fólk er að missa trúna á stjórnmálum – og um leið á framtíðinni París Anna Bergmann skrifar Skoðun Máttur orðanna: Breyting á orðavali getur breytt hugarfarinu Ingrid Kuhlman skrifar Skoðun Fræðsluskylda í stað skólaskyldu Eldur Smári Kristinsson skrifar Skoðun Ríkisstjórn með útgjaldablæti er vandamál fyrir fólkið í landinu Þorbjörg S. Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Þetta lítur ekki vel út Jón Ingi Hákonarson skrifar Skoðun Heilbrigðiskerfið logar og er að hrynja: Þú áttir betra skilið Gísli Hvanndal Jakobsson skrifar Skoðun Græðgin er komin út fyrir öll mörk Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Glæðing vonar - ekki hjúkrunargreiningin Karen Ósk Björnsdóttir skrifar Skoðun Væri ekki í lagi að gefa Sjálfstæðisflokknum, Framsóknarflokknum og Vinstri-grænum frí? Kjartan Eggertsson skrifar Sjá meira
Húsnæðisverð hér er hærra en vera þyrfti og framboð og verð sveiflast mjög mikið með alvarlegum afleiðingum fyrir fjölmarga. Mikilvægt er að greina vandann rétt og grípa til viðeigandi ráðstafana. Lóðaskortur er oft nefndur sem ástæða en fleira kemur til. Stærsta ástæðan kann að vera sú að þegar örlar á minnkandi kaupgetu almennings til dæmis vegna hárra vaxta eins og nú um stundir, draga bankarnir úr lánum til byggingaraðila sem þurfa þá að draga úr framleiðslu íbúða. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) áætlar að næstu áratugi þurfi að byggja 4000+ nýjar íbúðir á ári hér á landi. Síðustu 10-20 ár hefur eftirspurn sveiflast frá nokkur hundruð íbúðum á ári upp í rúmar 5.000. Kostnaðarverð íbúða myndi lækka verulega og verðsveiflur hjaðna ef byggingaraðilar hefðu aðgang að nægu þolinmóðu fjármagni og hvata til að framleiða húsnæði á lager á tímum sölutregðu sem svo seldust hratt í uppsveiflum. Úr þessu má bæta. Stöðug framleiðsla lækkar kostnaðarverð íbúðaFramleiðni byggingariðnaðarins er hér mjög lág í alþjóðlegum samanburði 1). „Ef byggingarmarkaður hrynur með reglulegu millibili riðlast skipulagið“. Ef hægt væri að framleiða húsnæði jafnt og þétt samkvæmt langtímaáætlun án tillits til skammtíma sveiflna í eftirspurn myndi framleiðni aukast og kostnaðarverð lækka, jafnvel um 15%. Nægt framboð íbúða lækkar verðtoppaEf í upphafi uppsveiflu og kaupmáttaraukningar almennings, til eru nokkur þúsund íbúðir á lager, sem selja má hratt, yrði verðþensla vegna skorts á íbúðum minni. Varlegt mat er að toppurinn lækka um 15% en gæti eins verið 30%. Vissulega myndi fjármagnskostnaður af óseldum íbúðum bætast við kostnaðarverð þeirra. Þessi viðbótar kostnaður yrði þó væntanlega ekki hærri en um 10% ef miðað er við 3ja ára söluregðu. Samkvæmt ofangreindu myndi verð íbúða lækka um 5% -30% með stöðugri framleiðslu íbúða og nægu framboði. Afleitt hagræði er minni hækkun verðtryggðra lána vegna minni verðbólgu, lægri húsaleiga og fleira. Ef byggingaraðilar íbúða hefðu næga getu til að kaupa lóðir og framleiða íbúðir samkvæmt langtímaeftirspurn gætu sveitarfélög undirbúið lóðir og selt þær jafn óðum. Það myndi bæta líka fjárhag þeirra. Þolinmótt og viljugt fjármagn Sem fyrr getur hafa bankar ekki fjármagnað byggingaraðila nægilega til að byggja íbúðir á lager á krepputímum sem svo væru til reiðu í uppsveiflum. Lífeyrissjóðirnir hafa hins vegar bæði gætu og ættu að hafa ástæður til að stíga hér inn, en hingað til hafa þeir ekki talið það sitt hlutverk.Breyta þyrfti löggjöf um lífeyrissjóðina þannig að hlutverk þeirra yrði ekki bara að ávaxta lífeyri landsmanna, heldur einnig að koma jafnvægi á framboð húsnæðis og að jafna verðsveiflur. Til þess gætu þeir að fjármagnað byggingu verulegan hluta af þörfinni fyrir nýjar íbúða, jafnt og þétt óháð sveiflum í eftirspurn. Lauslega áætlað yrði mesta fjárbindingin í óseldum íbúðum um 300 milljarðar króna í lok sölutregðu tímabils en lítil sem engin í lok uppsveiflna. Auðvitað yrði að útfæra aðkomu lífeyrissjóðanna af fyrirhyggju. Aðkoma lífeyrissjóða Lífeyrissjóðir hafa mikinn fjárhagslegan styrk. Ef þeir kæmu að byggingu íbúða með ofangreindum hætti yrði að gæta þess að aðkoma þeirra trufli byggingaiðnaðinn sem minnst, helst að hún styrki hann. Líklega er heppilegt að lífeyrissjóðirnir, hver um sig eða fleiri saman, myndu bjóða út byggingu tiltekins magns íbúða til nokkurra ára. Samið yrði við trausta byggingaraðila sem í framhaldinu myndu styrkjast enn frekar vegna þess hversu stór og stöðug verkefnin yrðu. Allt þetta er viðkvæmt og því þyrfti að setja skýra ramma um hvað sjóðirnir ættu og mættu gera að þessu leyti. Trúlega þyrfti að setja rammana með reglugerðum og jafnvel aðkomu aðila vinnumarkaðarins. Hugsanlega ætti að miða við að sjóðirnir fjármagi að hámarki 1/3 af metinni þörf fyrir nýjar íbúðir sem nú væru um 1.500 íbúðir á ári eða eitthvað slíkt hlutfall. Hugsanlega ætti að takmarka álagningu þeirra á kostnaðarverð íbúða, til að koma í veg fyrir verðsveiflur vegna eftirspurnarsveiflna. Skoða þarf ýmsar fleiri kröfur þannig að aðkoma lífeyrissjóðanna verði sem gagnlegust og best. Ávöxtunarárangur lífeyrissjóða þarf ekki að lækka við þetta. Hins vegar, ef vel tekst til, mætti lækka verð íbúða um á bilinu 15-30%. Það er mikið meira hægt er gera með núverandi stuðningsaðgerðum skattgreiðenda. Höfundur er viðskiptafræðingur. Tilvísanir: 1. Framleiðni á byggingamarkaði: Samanburður við Noreg - Ævar Rafn Hafþórsson og Þórólfur Matthíasson https://skemman.is/bitstream/1946/26368/1/HAG_Ævar_Þórólfur.pdf 2. www.hms.is Guðjón Sigurbjartsson, viðskiptafræðingur
Hvað er Arne Slot þjálfari Liverpool að gera rétt?–vangaveltur frá sálfræðingi Andri Hrafn Sigurðsson Skoðun
Skoðun Hvað er Arne Slot þjálfari Liverpool að gera rétt?–vangaveltur frá sálfræðingi Andri Hrafn Sigurðsson skrifar
Skoðun Er skárra að kasta upp um dómsniðurstöðuna en að dómarinn dæmi? Jörgen Ingimar Hansson skrifar
Skoðun Píratar hafa metnaðarfyllstu umhverfis- og loftslagsstefnuna Kristín Vala Ragnarsdóttir skrifar
Skoðun Löggilding iðngreina stuðlar að auknum gæðum og öryggi Kristján Þórður Snæbjarnarson skrifar
Skoðun Ungt fólk er að missa trúna á stjórnmálum – og um leið á framtíðinni París Anna Bergmann skrifar
Skoðun Ríkisstjórn með útgjaldablæti er vandamál fyrir fólkið í landinu Þorbjörg S. Gunnlaugsdóttir skrifar
Skoðun Heilbrigðiskerfið logar og er að hrynja: Þú áttir betra skilið Gísli Hvanndal Jakobsson skrifar
Skoðun Væri ekki í lagi að gefa Sjálfstæðisflokknum, Framsóknarflokknum og Vinstri-grænum frí? Kjartan Eggertsson skrifar
Hvað er Arne Slot þjálfari Liverpool að gera rétt?–vangaveltur frá sálfræðingi Andri Hrafn Sigurðsson Skoðun