Stjórnir húsfélaga og húsfélagaþjónustur – Brýn þörf á löggjöf! Sigurður Helgi Guðjónsson skrifar 12. apríl 2023 13:00 Upp á síðkastið hafa komið til kasta Húseigendafélagsins óvenju mörg alvarleg mál vegna umdeildra framkvæmda í fjöleignarhúsum sem ráðist hefur verið í undir leiðsögn fyrirtækja sem reka þjónustu við húsfélög. Af því tilefni og til glöggvunar á réttarstöðu húsfélaga, stjórnar þeirra og einstakra eigenda er þessi grein rituð. Verkefni og vald stjórnar Í fjöleignarhúsum með sjö eignarhlutum eða fleiri skal vera stjórn sem kjörin er á aðalfundi sem halda skal fyrir apríllok.Stjórnin fer með sameiginleg málefni milli funda.Stjórn getur tekið ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu. Hún má láta framkvæma minniháttar viðhald og viðgerðir og gert brýnar ráðstafanir. Sé hins vegar um að ræða ráðstafanir og framkvæmdir sem ganga lengra ber stjórn áður að leggja þær fyrir húsfund. Á það við um allar ráðstafanir og framkvæmdir, sem eru verulegar hvað varðar kostnað, umfang og óþægindi. Gildir einu þótt um æskilegar og jafnvel nauðsynlegar ráðstafanir sé að ræða. Upplýsingaskylda stjórnar Sú skylda hvílir á stjórn að hún haldi eigendum upplýstum um allt sem máli getur skipt um fjármál og rekstur húsfélagsins og starfsemi þess. Er henni skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Þessi upplýsingarskylda er nauðsynleg til að eigendur geti sett sig inn í mál og gætt hagsmuna sinna og veitt stjórninni eðlilegt aðhald. Starfsemi húsfélags á að vera gegnsæ og þar eiga engin leyndarmál eða pukur að viðgangast. Ráðgjöf og þjónustufyrirtæki Stjórn getur keypt aðstoð og ráðgjöf sérfræðinga, s.s. verkfræðinga, bókara, endurskoðenda og lögmanna, sé það nauðsynlegt til að upplýsa mál og skapa frið og sátt og grundvöll fyrir upplýstum ákvörðunum. Sé kostnaður við slíkt umtalsverður miðað við hagsmunina og fjárhag og stærð húsfélagsins verður stjórnin að fara fetið og fá samþykki húsfundar áður. Stjórnin hefur þröngar heimildir til að fela utanaðkomandi aðila verkefni sín og skyldur. Fjöleignarhúsalögin leyfa slíkt innan vissra marka en víðtækt fráhlaup frá skyldum fer í bága við þau. Ábyrgð stjórnamanna er rík og þeir geta ekki hlaupið frá henni og skýlt sér þá bak við slíkan þjónustuaðila. Er rík ástæða til að hvetja stjórnir fjöleignarhúsa til að gleyma ekki lagaskyldum sínum og ganga ekki of langt í þessu efni. Það hefur og getur dregið dilk á eftir sér, t.d. valdið lögleysi ákvarðana og að greiðsluskylda stofnast ekki. Stjórn eða einstakir stjórnarmenn geta með ráðslagi sínu bakað sér bótaskyldu gagnvart húsfélaginu eða einstökum eigendum. Nokkur fyrirtæki hafa haslað sér völl á þessu sviði og virðast sum betri en önnur eins og gengur. Gát gagnvart gylliboðum Þjónustufyrirtæki á þessu sviði eru rekin með hagnað að leiðarljósi en ekki af einskærri góðsemi. Þau þurfa skiljanlega að fá fyrir sinn snúð en þjónusta þeirra er oft dýrari en í upphafi virtist. Þegar allt kemur til alls er kostnaðurinn oft meiri en menn óraði fyrir. Er stjórnum húsfélaga rétt og skylt að vera á varðbergi gagnvart gylliboðum slíkra aðila. Í sumum tilvikum virðast þau vera agn til að komast í stöðu til að næla í viðhaldsverkefni fyrir tengd eða útvalin verktakafyrirtæki. Þar eru stórir peningar í húfi og þjónustugjöldin sjálf eru smáaurar í samanburði við það. Í verstu tilvikum virðist sem húsfélög séu teymd eða þeim stýrt út í óþarfar, ótímabærar og/eða of kostnaðarsamar framkvæmdir. Það verður seint of predikað fyrir forsvarsmönnum húsfélaga að fara að lögum í hvívetna og leita sér góðrar lögfræðilegrar ráðgjafar þegar á reynir og álitaefni koma upp í stað þess að ana áfram í lögvillu og enda í ógöngum sem sneiða hefði mátt hjá með ábyrgri leiðsögn. Brýn nauðsyn er á því fara rétt og löglega að í öllu varðandi rekstur og fjármál húsfélaga, s.s. töku ákvarðana, fundahöld, stjórnun, rekstur. Afleiðingarnar geta orðið alvarlegar ef menn verða viðskila við lögin. Það er afar mikilvægt fyrir forsvarsmenn húsfélaga að kynna sér vel þau lög sem um húsfélög gilda og leita ráða hjá góðum ráðgjöfum sem vita og kunna. Lagaóvissa og þörf á lagaramma Þegar fjöleignarhúsalögin voru sett fyrir nær 30 árum voru fyrirtæki sem bjóða húsfélögum víðtæka þjónustu nær óþekkt og því skortir lagaramma og lagafyrirmæli um slík þjónustufyrirtæki. Er margt í lausum reipum viðvíkjandi starfsemi þeirra, skyldur og ábyrgð. Réttaróvissa á þessu sviði býður hættu heim eins og mörg dæmi sanna og er því mjög brýnt að viðeigandi stjórnvöld og löggjafinn bregðist við með löggjöf um slíka starfsemi. Höfundur er f ormaður Húseigendafélagsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Sigurður Helgi Guðjónsson Málefni fjölbýlishúsa Mest lesið Örvæntingarfullur maður sker út grasker Þórður Snær Júlíusson Skoðun Ég var barnið sem vildi ekki taka í höndina á kennaranum sínum Fida Abu Libdeh Skoðun Bob Marley og íslenskar kosningar Gísli Hvanndal Jakobsson Skoðun Sjálfstæðisflokkur hækkar kostnað heimilanna Kristrún Frostadóttir Skoðun Gerum þetta að kosningamáli Ágúst Ólafur Ágústsson Skoðun Ölmusuhagkerfið Unnur Rán Reynisdóttir Skoðun Stóri grænþvotturinn Heiðrún Lind Marteinsdóttir Skoðun Fyrirmyndarstjórn Viðreisnar og Samfylkingar á Reykjavíkurborg? Diljá Mist Einarsdóttir Skoðun Eru vaxtarmörkin vandinn? Dóra Björt Guðjónsdóttir Skoðun Búum til „vandamál“ – leysum það með samræmdum prófum Árelía Eydís Guðmundsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Hjartsláttur sjávarbyggðanna Lilja Rafney Magnúsdóttir skrifar Skoðun Erum við tilbúin til að bæta menntakerfið okkar? Jónína Einarsdóttir skrifar Skoðun Eru vaxtarmörkin vandinn? Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Búum til „vandamál“ – leysum það með samræmdum prófum Árelía Eydís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þöggun Guðbjörg Ása Jóns Huldudóttir,Margrét Kristín Blöndal,Margrét Rut Eddudóttir,Lukka Sigurðardóttir,Sigtryggur Ari Jóhannsson,Halldóra Jóhanna Hafsteins Âû skrifar Skoðun Ölmusuhagkerfið Unnur Rán Reynisdóttir skrifar Skoðun Fyrirmyndarstjórn Viðreisnar og Samfylkingar á Reykjavíkurborg? Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Sjálfstæðisflokkur hækkar kostnað heimilanna Kristrún Frostadóttir skrifar Skoðun Hvar er mannúðin? Davíð Sól Pálsson skrifar Skoðun Gerum þetta að kosningamáli Ágúst Ólafur Ágústsson skrifar Skoðun Stóri grænþvotturinn Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Skoðun Örvæntingarfullur maður sker út grasker Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Vill íslenska þjóðin halda í einmenninguna? Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Inngilding eða „aðskilnaður“? Jasmina Vajzović Crnac skrifar Skoðun Vonin má aldrei deyja Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Ég var barnið sem vildi ekki taka í höndina á kennaranum sínum Fida Abu Libdeh skrifar Skoðun Um áhrif niðurskurðar á fjárlögum 2025 til kvikmyndagerðar og lista Steingrímur Dúi Másson skrifar Skoðun Bob Marley og íslenskar kosningar Gísli Hvanndal Jakobsson skrifar Skoðun Fólk eða fífl? Anna Gunndís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Eru til lausnir við mönnunarvanda heilsugæslunnar? Gunnlaugur Már Briem skrifar Skoðun Er eitthvað mál að handtaka börn? Elsa Bára Traustadóttir skrifar Skoðun Er ferðaþjónusta útlendingavandamál? Halla Signý Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Íslenska kerfið framleiðir afbrotamenn Ágústa Ágústsdóttir skrifar Skoðun Ekki fokka þessu upp! Gunnar Dan Wiium skrifar Skoðun Kosningaloforð og hvað svo? Björn Snæbjörnsson skrifar Skoðun Fólk, fjárfestingar og framfarir Baldur Thorlacius skrifar Skoðun Húsnæðis- og skipulagsmál Anna Sofía Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Falleinkunn fyrrum forseta Vilhjálmur Þorsteinsson,Viktor Orri Valgarðsson skrifar Skoðun Séreignarsparnaður nauðsynlegur valkostur til að létta greiðslubyrði Kolbrún Halldórsdóttir skrifar Skoðun Skattlögð þegar við þénum, eigum og eyðum Aron H. Steinsson skrifar Sjá meira
Upp á síðkastið hafa komið til kasta Húseigendafélagsins óvenju mörg alvarleg mál vegna umdeildra framkvæmda í fjöleignarhúsum sem ráðist hefur verið í undir leiðsögn fyrirtækja sem reka þjónustu við húsfélög. Af því tilefni og til glöggvunar á réttarstöðu húsfélaga, stjórnar þeirra og einstakra eigenda er þessi grein rituð. Verkefni og vald stjórnar Í fjöleignarhúsum með sjö eignarhlutum eða fleiri skal vera stjórn sem kjörin er á aðalfundi sem halda skal fyrir apríllok.Stjórnin fer með sameiginleg málefni milli funda.Stjórn getur tekið ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu. Hún má láta framkvæma minniháttar viðhald og viðgerðir og gert brýnar ráðstafanir. Sé hins vegar um að ræða ráðstafanir og framkvæmdir sem ganga lengra ber stjórn áður að leggja þær fyrir húsfund. Á það við um allar ráðstafanir og framkvæmdir, sem eru verulegar hvað varðar kostnað, umfang og óþægindi. Gildir einu þótt um æskilegar og jafnvel nauðsynlegar ráðstafanir sé að ræða. Upplýsingaskylda stjórnar Sú skylda hvílir á stjórn að hún haldi eigendum upplýstum um allt sem máli getur skipt um fjármál og rekstur húsfélagsins og starfsemi þess. Er henni skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Þessi upplýsingarskylda er nauðsynleg til að eigendur geti sett sig inn í mál og gætt hagsmuna sinna og veitt stjórninni eðlilegt aðhald. Starfsemi húsfélags á að vera gegnsæ og þar eiga engin leyndarmál eða pukur að viðgangast. Ráðgjöf og þjónustufyrirtæki Stjórn getur keypt aðstoð og ráðgjöf sérfræðinga, s.s. verkfræðinga, bókara, endurskoðenda og lögmanna, sé það nauðsynlegt til að upplýsa mál og skapa frið og sátt og grundvöll fyrir upplýstum ákvörðunum. Sé kostnaður við slíkt umtalsverður miðað við hagsmunina og fjárhag og stærð húsfélagsins verður stjórnin að fara fetið og fá samþykki húsfundar áður. Stjórnin hefur þröngar heimildir til að fela utanaðkomandi aðila verkefni sín og skyldur. Fjöleignarhúsalögin leyfa slíkt innan vissra marka en víðtækt fráhlaup frá skyldum fer í bága við þau. Ábyrgð stjórnamanna er rík og þeir geta ekki hlaupið frá henni og skýlt sér þá bak við slíkan þjónustuaðila. Er rík ástæða til að hvetja stjórnir fjöleignarhúsa til að gleyma ekki lagaskyldum sínum og ganga ekki of langt í þessu efni. Það hefur og getur dregið dilk á eftir sér, t.d. valdið lögleysi ákvarðana og að greiðsluskylda stofnast ekki. Stjórn eða einstakir stjórnarmenn geta með ráðslagi sínu bakað sér bótaskyldu gagnvart húsfélaginu eða einstökum eigendum. Nokkur fyrirtæki hafa haslað sér völl á þessu sviði og virðast sum betri en önnur eins og gengur. Gát gagnvart gylliboðum Þjónustufyrirtæki á þessu sviði eru rekin með hagnað að leiðarljósi en ekki af einskærri góðsemi. Þau þurfa skiljanlega að fá fyrir sinn snúð en þjónusta þeirra er oft dýrari en í upphafi virtist. Þegar allt kemur til alls er kostnaðurinn oft meiri en menn óraði fyrir. Er stjórnum húsfélaga rétt og skylt að vera á varðbergi gagnvart gylliboðum slíkra aðila. Í sumum tilvikum virðast þau vera agn til að komast í stöðu til að næla í viðhaldsverkefni fyrir tengd eða útvalin verktakafyrirtæki. Þar eru stórir peningar í húfi og þjónustugjöldin sjálf eru smáaurar í samanburði við það. Í verstu tilvikum virðist sem húsfélög séu teymd eða þeim stýrt út í óþarfar, ótímabærar og/eða of kostnaðarsamar framkvæmdir. Það verður seint of predikað fyrir forsvarsmönnum húsfélaga að fara að lögum í hvívetna og leita sér góðrar lögfræðilegrar ráðgjafar þegar á reynir og álitaefni koma upp í stað þess að ana áfram í lögvillu og enda í ógöngum sem sneiða hefði mátt hjá með ábyrgri leiðsögn. Brýn nauðsyn er á því fara rétt og löglega að í öllu varðandi rekstur og fjármál húsfélaga, s.s. töku ákvarðana, fundahöld, stjórnun, rekstur. Afleiðingarnar geta orðið alvarlegar ef menn verða viðskila við lögin. Það er afar mikilvægt fyrir forsvarsmenn húsfélaga að kynna sér vel þau lög sem um húsfélög gilda og leita ráða hjá góðum ráðgjöfum sem vita og kunna. Lagaóvissa og þörf á lagaramma Þegar fjöleignarhúsalögin voru sett fyrir nær 30 árum voru fyrirtæki sem bjóða húsfélögum víðtæka þjónustu nær óþekkt og því skortir lagaramma og lagafyrirmæli um slík þjónustufyrirtæki. Er margt í lausum reipum viðvíkjandi starfsemi þeirra, skyldur og ábyrgð. Réttaróvissa á þessu sviði býður hættu heim eins og mörg dæmi sanna og er því mjög brýnt að viðeigandi stjórnvöld og löggjafinn bregðist við með löggjöf um slíka starfsemi. Höfundur er f ormaður Húseigendafélagsins.
Skoðun Þöggun Guðbjörg Ása Jóns Huldudóttir,Margrét Kristín Blöndal,Margrét Rut Eddudóttir,Lukka Sigurðardóttir,Sigtryggur Ari Jóhannsson,Halldóra Jóhanna Hafsteins Âû skrifar
Skoðun Fyrirmyndarstjórn Viðreisnar og Samfylkingar á Reykjavíkurborg? Diljá Mist Einarsdóttir skrifar
Skoðun Um áhrif niðurskurðar á fjárlögum 2025 til kvikmyndagerðar og lista Steingrímur Dúi Másson skrifar
Skoðun Séreignarsparnaður nauðsynlegur valkostur til að létta greiðslubyrði Kolbrún Halldórsdóttir skrifar