Réttur og úrræði leigusala þegar vanskil verða á leigugreiðslum Sigurður Orri Hafþórsson skrifar 25. október 2022 10:30 Til Húseigendafélagsins leita leigusalar oftsinnis og óska eftir aðstoð þess, þegar leigjendur greiða húsaleigu ekki á tilsettum tíma, eða alls ekki. Hér er stiklað á stóru um framgang slíkra mála. Frumskyldur í leigusambandi Samkvæmt húsaleigulögum nr. 36/1994 er það frumskylda leigusala að veita húsnæði í ásættanlegu og umsömdu ástandi en frumskylda leigjanda að greiða umsamda húsaleigu. Ef frumskylda annars aðilans er ekki fullnægjandi gagnvart hinum er það almennt litið alvarlegum augum og getur varðað riftun leigusamnings. Vanskil á húsaleigu Leigjanda er skylt að greiða húsaleigu fyrsta virka dag hvers mánaðar nema samið sé um annað. Ef hann sinnir þeirri skyldu ekki getur leigusali öðlast riftunarrétt. Til þess að sá réttur verði virkur, þarf leigusali að senda áskorun á leigjanda um að greiða leiguskuldina innan 7 daga, en að öðrum kosti verði leigusamningi rift. Sinni leigjandi þeirri áskorun ekki innan tilskilins frests er leigusala heimilt að rifta samningi. Hvað felst í riftun? Þegar leigusamningi hefur verið rift er litið svo á að skyldur hvors aðila um sig falli niður. Þannig er leigjanda skylt að rýma hið leigða húsnæði, en að sama skapi fellur greiðsluskylda hans niður frá þeim tíma er hann yfirgefur húsnæðið. Það leiðir af hlutarins eðli að leigjandi á að greiða leigu þangað til hann yfirgefur húsnæðið. Yfirleitt er leigjanda veittur tveggja vikna frestur til að rýma húsnæðið, en það vill hins vegar oft gerast að leigjandi yfirgefi ekki hið leigða húsnæði eftir riftunarfrest þrátt fyrir áskoranir þar um. Þegar svo ber undir er leigusala nauðugur sá kostur einn að höfða útburðarmál gagnvart honum. Útburður Með útburðarmáli er leitað til dómara um úrskurð þess efnis að leigjanda sé skylt að rýma hið leigða húsnæði og koma lyklum til leigusala. Að þeim úrskurði fengnum getur leigusali leitað til sýslumanns í því skyni að neyða leigjandann út, með valdi ef þörf krefur. Þegar útburður hefur verið framkvæmdur fær leigusali óskoruð umráð hinnar leigðu eignar að nýju. Kostnaður Leigusali getur þurft að bera verulegan kostnað þegar bera þarf leigjanda úr hinu leigða húsnæði. Almennt eru útburðarmál á ábyrgð leigusala, en á kostnað leigjanda. Þarf leigusali að leggja út fyrir öllum kostnaði við að koma leigjandanum út. Hér undir getur fallið lögfræðikostnaður, kostnaður vegna flutningsþjónustu, svo og kostnaður vegna lásaskipta ásamt öðrum málskostnaði. Leigusali getur krafið leigjanda um greiðslu vegna þessa, en oft er í lítið eða ekkert að sækja hjá leigjanda sem ekki getur greitt leigu. Er þá yfirleitt betur heima setið en af stað farið. Trygging fyrir réttum efndum leigusamnings Í upphafi leigusambands er gríðarlega mikilvægt að leigusali tryggi sig fyrir mögulegu tjóni sem hann getur orðið fyrir vegna vanefnda leigjanda. Samkvæmt húsaleigulögum getur leigusali krafið leigjanda um tryggingu fyrir réttum efndum leigusamnings, svo sem í formi bankaábyrgðar, sjálfskuldarábyrgðar eða tryggingarfjár sem leigjandi greiðir til leigusala. Leigusali má ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu hans. Leigusala er þó heimilt að ráðstafa fénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Með þessu móti getur leigusali því að einhverju leyti dekkað það tap sem hann hefur orðið fyrir við að koma leigjanda úr hinu leigða húsnæði. Tímafrekt úrræði Þegar vanskil verða á leigugreiðslum getur það í flestum tilfellum tekið nokkurn tíma að koma leigjanda úr leiguhúsnæði. Gildir þar einu þótt vanskilin séu mikil og borðleggjandi og skilyrði riftunar séu ótvíræð og augljóslega engar varnir hjá leigjanda. Þar er við málsmeðferðarreglur dómstóla og sýslumanns að sakast. Skáka sumir leigjendur í því skjóli. Í málum sem enda með útburði sýslumanns teygir málsmeðferðartíminn sig iðulega í 2-3 mánuði. Því er mjög mikilvægt að haldið sé á spöðunum þegar vanefndir verða. Í dæmaskyni má nefna að í nýlegu máli hjá Húseigendafélaginu var greiðsluáskorun send til leigjanda vegna vangoldinnar leigugreiðslu þann 23. ágúst. Yfirlýsing um riftun var send 31. ágúst. Leigjandinn sat sem fastast í húsnæðinu þrátt fyrir það og því var útburðarmál höfðað gagnvart honum 17. september. Málið var tekið fyrir hjá dómstólum tæpum mánuði síðar, eða 13. október, þar sem leigusala var gert heimilt að bera leigjanda út. Í kjölfar þess var útburðarbeiðni send til sýslumanns og útburðurinn sjálfur var svo framkvæmdur 3. nóvember. Þannig liðu 72 dagar frá því að greiðsluáskorun var send til leigjanda og þangað til leigusali hafði fengið umrætt húsnæði í hendurnar á ný. Atbeini Húseigendafélagsins Strangar kröfur eru gerðar í lögum til forms áskorana og tilkynninga og því er þýðingarmikið að sérfræðingur í slíkum málum sjái um ferlið frá upphafi til enda. Ef fundið er að formi umræddra orðsendinga fyrir dómstólum getur útburðarkröfu verið vísað frá, og þá er leigusali kominn á byrjunarreit. Húseigendafélagið hefur um árabil boðið félagsmönnum sínum upp á þá þjónustu að senda framangreindar áskoranir og tilkynningar, auk þess að höfða útburðarmál fyrir dómstólum þegar þess gerist þörf. Sú þjónusta er eftirsótt af þeim sem vilja hafa leigumálin á hreinu. Höfundur er lögfræðingur hjá Húseigendafélaginu. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Leigumarkaður Húsnæðismál Mest lesið Sleppum brúnni og förum betri leið framhjá Selfossi Elliði Vignisson Skoðun Halldór 5.10.2024 Jón Þór Stefánsson Halldór Spilling á Íslandi: Erum við að missa tökin? Ágústa Árnadóttir Skoðun Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur Skoðun Eignafólk græðir mikið á vaxtastefnu Seðlabankans Stefán Ólafsson Skoðun Af ofurhetjum og störfum þeirra Kristín Björnsdóttir Skoðun Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun Foreldrar eru sérfræðingar í sínum börnum Valdimar Víðisson Skoðun Veistu þitt skýjaspor? Hólmfríður Rut Einarsdóttir,Þóra Rut Jónsdóttir Skoðun Háskóli Íslands er ekki að sinna skyldum sínum Silja Höllu Egilsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Uppeldi frá gamla einmenningar eins-skin-litar viðhorfum Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Af ofurhetjum og störfum þeirra Kristín Björnsdóttir skrifar Skoðun Eignafólk græðir mikið á vaxtastefnu Seðlabankans Stefán Ólafsson skrifar Skoðun Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur skrifar Skoðun Framtíðarkvíði er ekki gott veganesti Sigurður Páll Jónsson skrifar Skoðun Spilling á Íslandi: Erum við að missa tökin? Ágústa Árnadóttir skrifar Skoðun Orkan á Vestfjörðum Þorsteinn Másson skrifar Skoðun Smábátar eru þjóðhagslega hagkvæmari en togarar Kjartan Sveinsson skrifar Skoðun Foreldrar eru sérfræðingar í sínum börnum Valdimar Víðisson skrifar Skoðun Vísindin vakna til nýsköpunar! Einar Mäntylä skrifar Skoðun Risastórt lýðheilsumál sem Alþingi hunsar Sigurður Hólmar Jóhannesson skrifar Skoðun Þess vegna býð ég mig fram Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Sleppum brúnni og förum betri leið framhjá Selfossi Elliði Vignisson skrifar Skoðun Einstakur atburður og viðbúnaður Marinó G. Njálsson skrifar Skoðun Framboð er eina leiðin Eiríkur St. Eiríksson skrifar Skoðun Háskóli Íslands er ekki að sinna skyldum sínum Silja Höllu Egilsdóttir skrifar Skoðun Verðmætasköpun og kennarar Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Nýjar lausnir gegn ofbeldi Drífa Snædal skrifar Skoðun Lögin um það sem er bannað Helgi Brynjarsson skrifar Skoðun Að dansa í regninu Lóa Björk Ólafsdóttir skrifar Skoðun Dauðarefsing Pírata Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Af hverju erum við að þessu? Kjartan Sveinn Guðmundsson skrifar Skoðun Upplýsingaóreiða í boði orkugeirans og Landsvirkjunar Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Úrskurðargrautur lögmanna Ómar R. Valdimarsson skrifar Skoðun Er vitlaust gefið í stjórnmálum? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Hinn langi USArmur Ísraels Ingólfur Steinsson skrifar Skoðun Kveðja frá Heimssýn til landsfundar VG 2024 Haraldur Ólafsson skrifar Skoðun Þjóðaróperan á Alþingi í nær 70 ár Finnur Bjarnason,Þórunn Sigurðardóttir skrifar Skoðun Um Ölfusárbrú og veggjöld Haukur Arnþórsson skrifar Sjá meira
Til Húseigendafélagsins leita leigusalar oftsinnis og óska eftir aðstoð þess, þegar leigjendur greiða húsaleigu ekki á tilsettum tíma, eða alls ekki. Hér er stiklað á stóru um framgang slíkra mála. Frumskyldur í leigusambandi Samkvæmt húsaleigulögum nr. 36/1994 er það frumskylda leigusala að veita húsnæði í ásættanlegu og umsömdu ástandi en frumskylda leigjanda að greiða umsamda húsaleigu. Ef frumskylda annars aðilans er ekki fullnægjandi gagnvart hinum er það almennt litið alvarlegum augum og getur varðað riftun leigusamnings. Vanskil á húsaleigu Leigjanda er skylt að greiða húsaleigu fyrsta virka dag hvers mánaðar nema samið sé um annað. Ef hann sinnir þeirri skyldu ekki getur leigusali öðlast riftunarrétt. Til þess að sá réttur verði virkur, þarf leigusali að senda áskorun á leigjanda um að greiða leiguskuldina innan 7 daga, en að öðrum kosti verði leigusamningi rift. Sinni leigjandi þeirri áskorun ekki innan tilskilins frests er leigusala heimilt að rifta samningi. Hvað felst í riftun? Þegar leigusamningi hefur verið rift er litið svo á að skyldur hvors aðila um sig falli niður. Þannig er leigjanda skylt að rýma hið leigða húsnæði, en að sama skapi fellur greiðsluskylda hans niður frá þeim tíma er hann yfirgefur húsnæðið. Það leiðir af hlutarins eðli að leigjandi á að greiða leigu þangað til hann yfirgefur húsnæðið. Yfirleitt er leigjanda veittur tveggja vikna frestur til að rýma húsnæðið, en það vill hins vegar oft gerast að leigjandi yfirgefi ekki hið leigða húsnæði eftir riftunarfrest þrátt fyrir áskoranir þar um. Þegar svo ber undir er leigusala nauðugur sá kostur einn að höfða útburðarmál gagnvart honum. Útburður Með útburðarmáli er leitað til dómara um úrskurð þess efnis að leigjanda sé skylt að rýma hið leigða húsnæði og koma lyklum til leigusala. Að þeim úrskurði fengnum getur leigusali leitað til sýslumanns í því skyni að neyða leigjandann út, með valdi ef þörf krefur. Þegar útburður hefur verið framkvæmdur fær leigusali óskoruð umráð hinnar leigðu eignar að nýju. Kostnaður Leigusali getur þurft að bera verulegan kostnað þegar bera þarf leigjanda úr hinu leigða húsnæði. Almennt eru útburðarmál á ábyrgð leigusala, en á kostnað leigjanda. Þarf leigusali að leggja út fyrir öllum kostnaði við að koma leigjandanum út. Hér undir getur fallið lögfræðikostnaður, kostnaður vegna flutningsþjónustu, svo og kostnaður vegna lásaskipta ásamt öðrum málskostnaði. Leigusali getur krafið leigjanda um greiðslu vegna þessa, en oft er í lítið eða ekkert að sækja hjá leigjanda sem ekki getur greitt leigu. Er þá yfirleitt betur heima setið en af stað farið. Trygging fyrir réttum efndum leigusamnings Í upphafi leigusambands er gríðarlega mikilvægt að leigusali tryggi sig fyrir mögulegu tjóni sem hann getur orðið fyrir vegna vanefnda leigjanda. Samkvæmt húsaleigulögum getur leigusali krafið leigjanda um tryggingu fyrir réttum efndum leigusamnings, svo sem í formi bankaábyrgðar, sjálfskuldarábyrgðar eða tryggingarfjár sem leigjandi greiðir til leigusala. Leigusali má ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu hans. Leigusala er þó heimilt að ráðstafa fénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Með þessu móti getur leigusali því að einhverju leyti dekkað það tap sem hann hefur orðið fyrir við að koma leigjanda úr hinu leigða húsnæði. Tímafrekt úrræði Þegar vanskil verða á leigugreiðslum getur það í flestum tilfellum tekið nokkurn tíma að koma leigjanda úr leiguhúsnæði. Gildir þar einu þótt vanskilin séu mikil og borðleggjandi og skilyrði riftunar séu ótvíræð og augljóslega engar varnir hjá leigjanda. Þar er við málsmeðferðarreglur dómstóla og sýslumanns að sakast. Skáka sumir leigjendur í því skjóli. Í málum sem enda með útburði sýslumanns teygir málsmeðferðartíminn sig iðulega í 2-3 mánuði. Því er mjög mikilvægt að haldið sé á spöðunum þegar vanefndir verða. Í dæmaskyni má nefna að í nýlegu máli hjá Húseigendafélaginu var greiðsluáskorun send til leigjanda vegna vangoldinnar leigugreiðslu þann 23. ágúst. Yfirlýsing um riftun var send 31. ágúst. Leigjandinn sat sem fastast í húsnæðinu þrátt fyrir það og því var útburðarmál höfðað gagnvart honum 17. september. Málið var tekið fyrir hjá dómstólum tæpum mánuði síðar, eða 13. október, þar sem leigusala var gert heimilt að bera leigjanda út. Í kjölfar þess var útburðarbeiðni send til sýslumanns og útburðurinn sjálfur var svo framkvæmdur 3. nóvember. Þannig liðu 72 dagar frá því að greiðsluáskorun var send til leigjanda og þangað til leigusali hafði fengið umrætt húsnæði í hendurnar á ný. Atbeini Húseigendafélagsins Strangar kröfur eru gerðar í lögum til forms áskorana og tilkynninga og því er þýðingarmikið að sérfræðingur í slíkum málum sjái um ferlið frá upphafi til enda. Ef fundið er að formi umræddra orðsendinga fyrir dómstólum getur útburðarkröfu verið vísað frá, og þá er leigusali kominn á byrjunarreit. Húseigendafélagið hefur um árabil boðið félagsmönnum sínum upp á þá þjónustu að senda framangreindar áskoranir og tilkynningar, auk þess að höfða útburðarmál fyrir dómstólum þegar þess gerist þörf. Sú þjónusta er eftirsótt af þeim sem vilja hafa leigumálin á hreinu. Höfundur er lögfræðingur hjá Húseigendafélaginu.
Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur Skoðun
Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun
Skoðun Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur skrifar
Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur Skoðun
Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun