Hús­næðis­mál í Kópa­vogi eru að­kallandi vandi, hvernig leysum við hann?

Kæru Kópavogsbúar,

Það hefur sennilega ekki farið framhjá neinum, sem fylgist með kosningabaráttu sveitarfélaganna, að húsnæðismál næstu 5-10 árin er eitt helsta og mikilvægasta málefnið. Ástæðan er einföld og augljós. Allir eiga skilið að hafa þak yfir höfuðið og sá streituvaldur sem fylgir óöryggi með húsnæði er eitthvað sem enginn á að þurfa upplifa. Kópavogur hefur staðið framar öðrum sveitarfélögum hvað varðar byggingu nýrra íbúða síðastliðin 10 ár, en húsnæðisskortur er samt sem áður gríðarlegur og það er verkefni sem þarf að takast á við. Þegar þessi grein er skrifuð eru samtals 29 íbúð til sölu í fjölbýli og það í öllum Kópavogi sem telur í dag tæplega 40.000 íbúa. Þegar litið er til leigumarkaðar bæjarins er staðan enn verri og samkvæmt upplýsingum á fasteignir.is eru einungis fjórar íbúðir í boði.

Við vitum öll að þetta er staða sem ekki verður við unað og hún þýðir aðeins eitt. Næsta bæjarstjórn þarf að vanda gríðarlega til verka og fara gaumgæfilega yfir hvernig íbúðir á að byggja og ekki síst, fyrir hverja.

En hvað er hægt að gera? Síðastliðina mánuði hafa vextir verið hækkaðir verulega sem virðist þó ekki hafa tilætluð áhrif, því fasteignaverð heldur áfram að hækka í hverjum mánuði. Landsbankinn og Íslandsbanki létu frá sér greiningu í maí 2021 og gerðu ráð fyrir 7% hækkun á árinu 2022. Hækkunin er hins vegar nú þegar 7.4% og það bara á fyrstu 3-4 mánuðum ársins og fáir, ef einhverjir, sem gerðu sér grein fyrir hversu mikil áhrif heimsfaraldur myndi hafa.

„Hvernig getur verðið hækkað endalaust?“ og „Hvernig hefur fólk efni á þessu?“ eru spurningar sem ég fæ næstum daglega í mínu starfi. Svörin geta verið mörg en mín svör eru eftirfarandi. Um 80% kaupenda eiga fasteign fyrir. Sú eign hefur hækkað um 20 milljónir síðastliðin tvö ár og eignin sem viðkomandi kaupir hefur sömuleiðis hækkað um 20 til 30 milljónir. Fólk selur á háu verði og kaupir á háu verði og því eru um 80% af kaupendum í sama bátnum. Stóra vandamálið liggur hjá þeim sem eru að kaupa sína fyrstu eign og þar viljum við sjá breytingar. Margar skýringar að finna á þessari miklu hækkun síðastliðin 2-3 ár, áðurnefndur heimsfaraldur, lágir vextir, auk annarra þátta, en ein helsta skýringin er allt of lítið framboð.

Flestir eru sammála um þörfina og telja að byggja þurfi 4000 íbúðir á ári næstu 10 árum (á landinu öllu landinu), en þess má geta að einungis fjórum sinnum frá aldamótum hefur okkur tekist að byggja 3000 íbúðir á ári. Aðeins sú staðreynd lýsir mögulega stærðargráðu vandamálsins sem blasir við og krefst bráðrar úrlausnar. Staðan er að við Kópavogsbúar getum byggt um fjögurþúsund til fimmþúsund íbúðir á næstu 10-15 árum. Svæði sem horft er til eru Glaðheimar, Vatnsendahlíð, Vatnsendahvarf og þéttingareitir við Auðbrekku, Hamraborg og Kársnes. Eftir að því lýkur er eina leiðin til að byggja meira að kaupa af öðrum sveitarfélögum, land sem liggur nálægt Kópavogi.

Þétting byggðar er hins vegar flókin í framkvæmd. Hver vill láta þétta byggð beint fyrir framan sig? Hver vill missa útsýnið sitt? Hver vill fleiri bíla? Samt sem áður þarf að þétta byggð og huga um leið að heildarhagsmunum Kópavogsbúa. Þeir íbúar sem búa á þéttingarreitum, verða fyrir ónæði á byggingartíma og þess vegna þarf gríðarlega mikið samráð við íbúa og reyna eftir fremsta megni að klára verkefnin á sem skemmstum tíma. Einn ljós punktur fyrir íbúa á þéttingarreitum er sá að fasteignaverð hækkar mikið í þeim hverfum þar sem byggð er þétt með nýjum íbúðum, veitingastöðum ofl.

En fyrir hvaða hóp á að byggja og hvernig íbúðir? Sextíu ára og eldri eru um 20% íbúa Kópavogs, en síðastliðin 10 ár hefur einungis eitt fjölbýlishús verið byggt fyrir þann hóp, staðsett við Sunnusmára. Við viljum byggja íbúðir fyrir fólkið sem byggði upp bæinn okkar, fjölbýlishús með sambærilegri þjónustu og við Gullsmára og/eða Boðaþing. Þörf á slíkum íbúðum blasir við því engin svoleiðis eign er til sölu. Að sama skapi þarf að byggja íbúðir fyrir unga Kópavogsbúa sem vilja búa í bænum okkar og hafa lítið sem ekkert val og auðvitað fyrir barna- og fjölskyldufólk.

Það þarf að byggja fyrir alla aldurshópa.

Raðhús, parhús og einbýli eru orðin það dýr að fáir ráða við svoleiðis eignir.

Það þarf að byggja fimm herbergja íbúðir (fjögur svefnherbergi) sem er sami fjöldi herbergja og í flestum rað-, par- og einbýlum fyrir fjölskyldufólk. Það þarf að byggja tiltölulega litlar og vel skipulagðar íbúðir fyrir þá sem yngri eru og svo íbúðir með færri herbergjum, en stærri alrýmum, fyrir þá sem eldri eru.

Hvað með byggingarkostnað?

En er hægt að lækka byggingakostnað? Væri hægt að byggja ódýrari íbúðir í Kópavogi? Er hægt að stytta byggingartíma? Er hægt að hraða lóðaframboði og hraða framkvæmdum? Á Kópavogsbær að selja einbýlishúsalóðir sem einungis örfá prósent íbúa geta keypt? Eða á að byggja fjórbýli á einbýlishúsalóðum sem kæmi út í svipuðu byggingarmagni, en fleiri íbúðum?

Þetta eru allt spurningar sem næsta bæjarstjórn þarf að svara með heildarhagsmuni íbúa í huga.

Lausn á þessu aðkallandi vandamáli er að,

• auka framboð strax.
• þétta byggð – þar sem það er hægt.
• brjóta land og búa til lóðir.
• stytta alla ferla því of langur tími fer í að fá teikningar samþykktar, byggingarleyfi, eignaskiptasamninga og annað því tengt.
• auka svigrúm á íþyngjandi byggingarreglugerðum.
• passa upp á að ferlið sé skilvirkt og taki ekki of langan tíma.
• fara yfir kröfur skipulagsráðs sem eru mögulega of stífar, en flóknar byggingar hækka byggingakostnað.
• skoða mögulega á að einfalda deiluskipulagið þannig að hægt sé að byggja hagkvæmara húsnæði.

Húsnæðisvandi er staða sem ekki verður við unað og þýðir, eins og áður sagði, að næsta bæjarstjórn þarf að vanda afskaplega vel til verka. Þar er gríðarleg reynsla og þekking á húsnæðismarkaði mikilvæg.

Höfundur skipar fjórða sæti Sjálfstæðisflokksins í Kópavogi og hefur unnið sem fasteignasali í rúm 18 ár.