Uppseldur íbúðamarkaður Halldór Kári Sigurðarson skrifar 3. janúar 2022 08:32 Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,7% í nóvember sem þýðir að árshækkunartakturinn stendur í 17,0%. U.þ.b. 650 kaupsamningar voru undirritaðir sem er um fjórðungs samdráttur frá því í fyrra en veltan er þó enn í takt við langtímameðaltal frá árinu 2015. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Veltusamdrátturinn skýrist af greinilegum framboðsskorti en rétt rúmlega 600 íbúðir eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu eins og er. Skv. mánaðarskýrslu HMS hefur meðalsölutími íbúða aldrei verið styttri og er baráttan mest um 0-2 herbergja íbúðir. Meðalsölutíminn mælist nú um 37 dagar en það er tíminn frá því að íbúð er sett á sölu og þar til kaupsamningur er undirritaður. Í mörgum tilfellum eru kauptilboð samþykkt þó nokkru fyrir undirritun kaupsamnings þar sem bíða þarf eftir fjármögnun frá lánastofnunum áður en undirritun fer fram. Út frá þessum tölum má því ætla að meðalsölutími sé í raun nær því að vera einungis 2 vikur. Þessi harða samkeppni um íbúðir hefur skapað umhverfi þar sem kaupendur keppast við að yfirbjóða hvern annan og selst nú um 38% íbúða á höfuðborgarsvæðinu yfir ásettu verði. Ef litið er á íbúðaverðsþróun eftir hverfum má sjá að mestar hafa verðhækkanirnar verið í miðbænum ef fjórði ársfjórðungur 2021 er borinn saman við fjórða ársfjórðung 2020. Þessi hækkun skýrist ekki af auknu vægi nýbygginga þar sem hlutfall viðskipta með þær í miðbænum á fjórða ársfjórðungi 2021 var lægra en á sama tímabili 2020. Sennilegasta skýringin á þessari miklu hækkun í miðbænum er aukin hlutfallsleg sala á lúxusíbúðum á dýrum reitum. Ásett fermetraverð á dýrustu íbúðunum sem eru til sölu í miðbænum núna fer yfir 1.400.000 kr. á fermetrann. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Til lengri tíma litið þróast húsnæðisverð í ákveðnu samhengi við ráðstöfunartekjur heimilanna. Ef litið er á þróunina frá árinu 1994 sést glöggt sú húsnæðisbóla sem varð hér á árunum 2004-2007. Að sama skapi sést glögglega sá framboðsskortur sem hefur einkennt markaðinn frá árinu 2017. Það sem hefur gert þessar miklu hækkanir umfram ráðstöfunartekjur mögulegar árið 2021 eru fyrst og fremst lágir vextir. Miklar vangaveltur hafa verið um hvort lágvaxtaumhverfið sem við lifum nú við sé komið til að vera en þó eru ekki nema 2 ár síðan Seðlabankinn mat hlutlausa raunvexti sem 2%, það myndi þýða um 7% stýrivexti m.v. verðbólguna í dag. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Sé lágvaxtaumhverfið ekki komið til að vera má leiða líkur að því að þessar miklu húsnæðisverðshækkanir umfram hækkun ráðstöfunartekna gangi ekki upp til lengri tíma. Sýn undirritaðs á markaðinn til skemmri tíma, þ.e.a.s. næstu 1-2 árin, hefur hins vegar ekki breyst. Skortur á eignum og lágir vextir í sögulegu samhengi munu ýta undir áframhaldandi hækkanir árið 2022 en að því sögðu er vert að hafa í huga að til lengri tíma þróast húsnæðisverð í ákveðnu samhengi við ráðstöfunartekjur almennings. Ef lágvaxtaumhverfið er ekki komið til að vera mun því eitthvað þurfa undan að láta. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Fasteignamarkaður Mest lesið Ég skvetti málningu á bandaríska sendiráðið en hér er opið bréf til utanríkisráðherra Margrét Rut Eddudóttir Skoðun Sleppum brúnni og förum betri leið framhjá Selfossi Elliði Vignisson Skoðun Spilling á Íslandi: Erum við að missa tökin? Ágústa Árnadóttir Skoðun Halldór 5.10.2024 Jón Þór Stefánsson Halldór Eignafólk græðir mikið á vaxtastefnu Seðlabankans Stefán Ólafsson Skoðun Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur Skoðun Af ofurhetjum og störfum þeirra Kristín Björnsdóttir Skoðun Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun Er vitlaust gefið í stjórnmálum? Reynir Böðvarsson Skoðun Foreldrar eru sérfræðingar í sínum börnum Valdimar Víðisson Skoðun Skoðun Skoðun Ég skvetti málningu á bandaríska sendiráðið en hér er opið bréf til utanríkisráðherra Margrét Rut Eddudóttir skrifar Skoðun Uppeldi frá gamla einmenningar eins-skin-litar viðhorfum Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Af ofurhetjum og störfum þeirra Kristín Björnsdóttir skrifar Skoðun Eignafólk græðir mikið á vaxtastefnu Seðlabankans Stefán Ólafsson skrifar Skoðun Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur skrifar Skoðun Framtíðarkvíði er ekki gott veganesti Sigurður Páll Jónsson skrifar Skoðun Spilling á Íslandi: Erum við að missa tökin? Ágústa Árnadóttir skrifar Skoðun Orkan á Vestfjörðum Þorsteinn Másson skrifar Skoðun Smábátar eru þjóðhagslega hagkvæmari en togarar Kjartan Sveinsson skrifar Skoðun Foreldrar eru sérfræðingar í sínum börnum Valdimar Víðisson skrifar Skoðun Vísindin vakna til nýsköpunar! Einar Mäntylä skrifar Skoðun Risastórt lýðheilsumál sem Alþingi hunsar Sigurður Hólmar Jóhannesson skrifar Skoðun Þess vegna býð ég mig fram Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Sleppum brúnni og förum betri leið framhjá Selfossi Elliði Vignisson skrifar Skoðun Einstakur atburður og viðbúnaður Marinó G. Njálsson skrifar Skoðun Framboð er eina leiðin Eiríkur St. Eiríksson skrifar Skoðun Háskóli Íslands er ekki að sinna skyldum sínum Silja Höllu Egilsdóttir skrifar Skoðun Verðmætasköpun og kennarar Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Nýjar lausnir gegn ofbeldi Drífa Snædal skrifar Skoðun Lögin um það sem er bannað Helgi Brynjarsson skrifar Skoðun Að dansa í regninu Lóa Björk Ólafsdóttir skrifar Skoðun Dauðarefsing Pírata Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Af hverju erum við að þessu? Kjartan Sveinn Guðmundsson skrifar Skoðun Upplýsingaóreiða í boði orkugeirans og Landsvirkjunar Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Úrskurðargrautur lögmanna Ómar R. Valdimarsson skrifar Skoðun Er vitlaust gefið í stjórnmálum? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Hinn langi USArmur Ísraels Ingólfur Steinsson skrifar Skoðun Kveðja frá Heimssýn til landsfundar VG 2024 Haraldur Ólafsson skrifar Skoðun Þjóðaróperan á Alþingi í nær 70 ár Finnur Bjarnason,Þórunn Sigurðardóttir skrifar Sjá meira
Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,7% í nóvember sem þýðir að árshækkunartakturinn stendur í 17,0%. U.þ.b. 650 kaupsamningar voru undirritaðir sem er um fjórðungs samdráttur frá því í fyrra en veltan er þó enn í takt við langtímameðaltal frá árinu 2015. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Veltusamdrátturinn skýrist af greinilegum framboðsskorti en rétt rúmlega 600 íbúðir eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu eins og er. Skv. mánaðarskýrslu HMS hefur meðalsölutími íbúða aldrei verið styttri og er baráttan mest um 0-2 herbergja íbúðir. Meðalsölutíminn mælist nú um 37 dagar en það er tíminn frá því að íbúð er sett á sölu og þar til kaupsamningur er undirritaður. Í mörgum tilfellum eru kauptilboð samþykkt þó nokkru fyrir undirritun kaupsamnings þar sem bíða þarf eftir fjármögnun frá lánastofnunum áður en undirritun fer fram. Út frá þessum tölum má því ætla að meðalsölutími sé í raun nær því að vera einungis 2 vikur. Þessi harða samkeppni um íbúðir hefur skapað umhverfi þar sem kaupendur keppast við að yfirbjóða hvern annan og selst nú um 38% íbúða á höfuðborgarsvæðinu yfir ásettu verði. Ef litið er á íbúðaverðsþróun eftir hverfum má sjá að mestar hafa verðhækkanirnar verið í miðbænum ef fjórði ársfjórðungur 2021 er borinn saman við fjórða ársfjórðung 2020. Þessi hækkun skýrist ekki af auknu vægi nýbygginga þar sem hlutfall viðskipta með þær í miðbænum á fjórða ársfjórðungi 2021 var lægra en á sama tímabili 2020. Sennilegasta skýringin á þessari miklu hækkun í miðbænum er aukin hlutfallsleg sala á lúxusíbúðum á dýrum reitum. Ásett fermetraverð á dýrustu íbúðunum sem eru til sölu í miðbænum núna fer yfir 1.400.000 kr. á fermetrann. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Til lengri tíma litið þróast húsnæðisverð í ákveðnu samhengi við ráðstöfunartekjur heimilanna. Ef litið er á þróunina frá árinu 1994 sést glöggt sú húsnæðisbóla sem varð hér á árunum 2004-2007. Að sama skapi sést glögglega sá framboðsskortur sem hefur einkennt markaðinn frá árinu 2017. Það sem hefur gert þessar miklu hækkanir umfram ráðstöfunartekjur mögulegar árið 2021 eru fyrst og fremst lágir vextir. Miklar vangaveltur hafa verið um hvort lágvaxtaumhverfið sem við lifum nú við sé komið til að vera en þó eru ekki nema 2 ár síðan Seðlabankinn mat hlutlausa raunvexti sem 2%, það myndi þýða um 7% stýrivexti m.v. verðbólguna í dag. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Sé lágvaxtaumhverfið ekki komið til að vera má leiða líkur að því að þessar miklu húsnæðisverðshækkanir umfram hækkun ráðstöfunartekna gangi ekki upp til lengri tíma. Sýn undirritaðs á markaðinn til skemmri tíma, þ.e.a.s. næstu 1-2 árin, hefur hins vegar ekki breyst. Skortur á eignum og lágir vextir í sögulegu samhengi munu ýta undir áframhaldandi hækkanir árið 2022 en að því sögðu er vert að hafa í huga að til lengri tíma þróast húsnæðisverð í ákveðnu samhengi við ráðstöfunartekjur almennings. Ef lágvaxtaumhverfið er ekki komið til að vera mun því eitthvað þurfa undan að láta. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls.
Ég skvetti málningu á bandaríska sendiráðið en hér er opið bréf til utanríkisráðherra Margrét Rut Eddudóttir Skoðun
Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur Skoðun
Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun
Skoðun Ég skvetti málningu á bandaríska sendiráðið en hér er opið bréf til utanríkisráðherra Margrét Rut Eddudóttir skrifar
Skoðun Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur skrifar
Ég skvetti málningu á bandaríska sendiráðið en hér er opið bréf til utanríkisráðherra Margrét Rut Eddudóttir Skoðun
Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur Skoðun
Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun