Skortur eða offramboð íbúða – hvort er rétt? Konráð S. Guðjónsson skrifar 29. apríl 2021 14:31 Er mikill íbúðaskortur fyrirséður á Íslandi og enn ekki búið að leysa úr uppsöfnuðum skorti síðustu ára? Eða er vandamálið fyrir bí og hætta á offramboði? Svarið við þessum spurningum getur verið flókið og margslungið enda háð ákveðinni óvissu. Svarið er engu að síður mjög mikilvægt fyrir alla hagþróun á Ísland, stöðu á vinnumarkaði og velferð almennings. Því er óheppilegt að þau skilaboð sem greiningaraðilar senda um þessa stöðu eru mjög mótsagnakennd. Annars vegar hefur Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) ítrekað bent á að skorturinn sé mikill. Stofnunin áætlar að óuppfyllt íbúðaþörf sé um 4.000 íbúðir og að sá skortur muni aukast á allra næstu árum þrátt fyrir að 2.300 til 2.700 nýjar íbúðir verði byggðar árlega. Hins vegar hefur Hagfræðideild Landsbankans í tvígang (hér og hér) sagt að það sé enginn skortur og að einungis þurfi að byggja 1.700 íbúðir. Hví þessir andstæðu pólar? Hvort er rétt? Hverjar eru fólksfjöldahorfur næstu ár? Samkvæmt mannfjöldaspá Hagstofunnar verður þónokkur fólksfjölgun næstu fjögur ár að minnsta kosti. Bæði vegna náttúrulegrar fjölgunar og fólksflutninga. Ef halda á í við þá fólksfjölgun, þannig að jafnmargir fullorðnir (1,9) séu um hverja íbúð, blasir við að byggja þarf mun fleiri íbúðir en 1.700 á ári hverju, eða að jafnaði 2.700 – eitt þúsund fleiri árlega. Verði fólksfjölgun með öðrum hætti breytist myndin hratt, en ef hagkerfið nær vopnum sínum er þó líklegt að áfram muni fólk streyma til landsins enda lífskjör og kaupmáttur hér með því allra besta sem gerist í heiminum. Er mikill uppsafnaður skortur og kallar það á enn fleiri nýbyggingar? Erfitt er að spá fyrir um fólksfjöldaþróun en sé aðferðafræðin góð má áætla uppsafnaða þörf eða skort og þá gróflega hversu margar íbúðir þarf að byggja. Fjöldi fullorðinna íbúa á hverja íbúð er gagnlegur mælikvarði, 20 ára og eldri nánar tiltekið, eða sem viðmið um hvenær fólk fer að flytja að heiman. Ef horft væri til heildarfólksfjölda á íbúð er ekki tekið tillit til þess að börnum og unglingum hefur hlutfallslega fækkað. Til dæmis voru 20 ára og yngri 32% af íbúum landsins árið 2000 en eru um 25% í dag vegna lækkandi fæðingatíðni. Fjölskylda með eitt barn þarf jafn margar íbúðir og fjölskylda með fimm börn. Miðað við 20 ára og eldri (sjá mynd) voru við síðustu áramót enn sögulega séð margir einstaklingar um hverja íbúð, sem bendir til að einhvers konar uppsafnaður íbúðaskortur sé enn til staðar þótt mikil uppbygging síðustu ára hafi unnið á skortinum. Það er í ágætu samræmi við mat HMS. Til stuðnings má nefna að síðustu ár hefur þeim sem búa þröngt fjölgað hratt og að áætlanir gera ráð fyrir að þúsundir búi í ósamþykktu atvinnuhúsnæði. Loks eru hlutfallslega færri í sambúð eða hjónabandi sem aftur þýðir enn meiri íbúðaþörf. Allt þetta bendir til þess að byggja þurfi umfram það sem fólksfjölgun kallar á á næstu árum. Hversu mikið nákvæmlega er svo flóknari spurning. Niðurstaða: Það er einhver skortur og það þarf að byggja mikið a.m.k. næstu misseri Samandregið er því niðurstaðan tvíþætt. Annars vegar benda horfur um fólksfjöldaþróun til þess að byggja þurfi mun meira en 1.700 íbúðir árlega næstu fjögur ár. Eftir það eru horfurnar óljósari en það er efni í annan pistil. Hins vegar benda nær allar vísbendingar til þess að enn sé uppsafnaður skortur á íbúðum á Íslandi sem endurspeglast í hve margir búa í óviðunandi húsnæði og að fleiri búa þröngt. Óvissa er um hversu mikill sá skortur er og því réttast að honum sé mætt jafnt og þétt næstu misseri. Það kallar á mun fleiri íbúðir, hvort sem skorturinn er 1.000 eða 4.000 íbúðir. Dregið hefur úr íbúðafjárfestingu síðustu misseri. Vísbendingar eru þó um viðsnúning nú í ársbyrjun með aukinni veltu í byggingariðnaði, auknum innflutningi ýmissa aðfanga og aukinni sementssölu. Það er vonandi merki um að íbúðauppbygging verði í hæfilegum takti við mikla íbúðaþörf. Eitt stærsta hagsmunamál landsmanna Húsnæði er í senn mikilvægasta neysluvara og fjárfesting flestra heimila. Í raun er um eitt stærsta ef ekki stærsta kjaramálið að ræða. Það skiptir því gríðarlega miklu máli að horft sé til þróunar á markaðnum á réttum forsendum og að mat á eftirspurn (eða húsnæðisþörf eftir því hvernig á það er litið) sé sem skýrast og nákvæmast. Það stuðlar að því að framboðið fylgi eftirspurn sem stuðlar aftur af stöðugleika í hagkerfinu og samfélaginu almennt. Við vitum að það er dýrkeypt að byggja alltof mikið. Við þekkjum svo enn betur af reynslu síðustu ára hvernig of lítil íbúðafjárfesting getur skapað allskyns vandamál og étið sig inn í kaupmátt fólks með leiguverðshækkunum. Finnum milliveginn. Höfundur er aðstoðarframkvæmdastjóri Viðskiptaráðs Íslands og kennari í námi til löggildingar fasteignasala. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Konráð S. Guðjónsson Fasteignamarkaður Húsnæðismál Mest lesið „Við andlát manns lýkur skattskyldu hans“ Þórður Gunnarsson Skoðun Ævintýralegar eftiráskýringar Hildur Sverrisdóttir Skoðun Aðgangur bannaður Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir Skoðun Loftslagskvíði Sjálfstæðisflokksins Gunnar Bragi Sveinsson Skoðun Það er verið að ljúga að okkur Hildur Þórðardóttir Skoðun Hvers vegna hefur frammistöðu íslenskra nemenda í PISA farið hrakandi? Jón Páll Haraldsson,Linda Heiðarsdóttir,Ómar Örn Magnússon Skoðun Kjósum Vinstri græn til áhrifa Svandísi Svavarsdóttur Skoðun Við þurfum þingmann eins og Ágúst Bjarna Valdimar Víðisson Skoðun Geðheilbrigðismál á Íslandi er langtímaverkefni Ingibjörg Isaksen Skoðun Frjálsar handfæraveiðar Kári Jónsson Skoðun Skoðun Skoðun Heilnæmt samfélag, betri lífskjör og jöfn tækifæri fyrir öll Unnur Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Mölunarverksmiðja eða umhverfisvæn matvælaframleiðsla Ása Berglind Hjálmarsdóttir skrifar Skoðun Lifað með reisn - Frá starfslokum til æviloka Þorsteinn Sæmundsson skrifar Skoðun Viðreisn, evran og Finnland Eggert Sigurbergsson skrifar Skoðun Fleiri staðreyndir um jafnlaunavottun – íþyngjandi og kostnaðarsamt regluverk Gunnar Ármannsson skrifar Skoðun Við þurfum þingmann eins og Ágúst Bjarna Valdimar Víðisson skrifar Skoðun Sagnaarfur Biblíunnar – Heildræn sýn á sköpunina Sigurvin Lárus Jónsson skrifar Skoðun Hvers vegna hefur frammistöðu íslenskra nemenda í PISA farið hrakandi? Jón Páll Haraldsson,Linda Heiðarsdóttir,Ómar Örn Magnússon skrifar Skoðun Iðkum nægjusemi, nýtum náttúruna Borghildur Gunnarsdóttir,Ósk Kristinsdóttir skrifar Skoðun Hægt með krónunni? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Loftslagskvíði Sjálfstæðisflokksins Gunnar Bragi Sveinsson skrifar Skoðun Geðheilbrigðismál á Íslandi er langtímaverkefni Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Við erum rétt að byrja! Jónína Guðmundsdóttir skrifar Skoðun „Við andlát manns lýkur skattskyldu hans“ Þórður Gunnarsson skrifar Skoðun Ævintýralegar eftiráskýringar Hildur Sverrisdóttir skrifar Skoðun Kjósum Vinstri græn til áhrifa Svandísi Svavarsdóttur skrifar Skoðun Frjálsar handfæraveiðar Kári Jónsson skrifar Skoðun Að vera stjórntækur að mati Viðreisnar Friðjón R. Friðjónsson skrifar Skoðun Skilningsleysi xD og xM á hælisleitendakerfinu Kári Allansson skrifar Skoðun Börn á Íslandi, best í heimi! Sigríður Gísladóttir skrifar Skoðun Engin eftirspurn eftir vindorkuverum Eldur S. Kristinsson skrifar Skoðun Börn með ADHD mega bara bíða Guðmundur Ari Sigurjónsson skrifar Skoðun Hvað á ég að gera við barnið mitt þegar það vex úr grasi? Fjóla Hrund Björnsdóttir skrifar Skoðun Af hverju stappa börn niður fótunum? Hans Steinar Bjarnason skrifar Skoðun Afurðastöðvar í samkeppni við sjálfar sig? Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Leikskólamálin – eitt stærsta jafnréttismálið Bessí Þóra Jónsdóttir skrifar Skoðun Fjárfest í mínum skóla Sigmar Þormar skrifar Skoðun Á réttri leið Sigurður Ingi Jóhannsson skrifar Skoðun Íslenskt loftslagsflóttafólk og kosningarnar Halldór Reynisson skrifar Skoðun Á degi barnsins Ásmundur Einar Daðason skrifar Sjá meira
Er mikill íbúðaskortur fyrirséður á Íslandi og enn ekki búið að leysa úr uppsöfnuðum skorti síðustu ára? Eða er vandamálið fyrir bí og hætta á offramboði? Svarið við þessum spurningum getur verið flókið og margslungið enda háð ákveðinni óvissu. Svarið er engu að síður mjög mikilvægt fyrir alla hagþróun á Ísland, stöðu á vinnumarkaði og velferð almennings. Því er óheppilegt að þau skilaboð sem greiningaraðilar senda um þessa stöðu eru mjög mótsagnakennd. Annars vegar hefur Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) ítrekað bent á að skorturinn sé mikill. Stofnunin áætlar að óuppfyllt íbúðaþörf sé um 4.000 íbúðir og að sá skortur muni aukast á allra næstu árum þrátt fyrir að 2.300 til 2.700 nýjar íbúðir verði byggðar árlega. Hins vegar hefur Hagfræðideild Landsbankans í tvígang (hér og hér) sagt að það sé enginn skortur og að einungis þurfi að byggja 1.700 íbúðir. Hví þessir andstæðu pólar? Hvort er rétt? Hverjar eru fólksfjöldahorfur næstu ár? Samkvæmt mannfjöldaspá Hagstofunnar verður þónokkur fólksfjölgun næstu fjögur ár að minnsta kosti. Bæði vegna náttúrulegrar fjölgunar og fólksflutninga. Ef halda á í við þá fólksfjölgun, þannig að jafnmargir fullorðnir (1,9) séu um hverja íbúð, blasir við að byggja þarf mun fleiri íbúðir en 1.700 á ári hverju, eða að jafnaði 2.700 – eitt þúsund fleiri árlega. Verði fólksfjölgun með öðrum hætti breytist myndin hratt, en ef hagkerfið nær vopnum sínum er þó líklegt að áfram muni fólk streyma til landsins enda lífskjör og kaupmáttur hér með því allra besta sem gerist í heiminum. Er mikill uppsafnaður skortur og kallar það á enn fleiri nýbyggingar? Erfitt er að spá fyrir um fólksfjöldaþróun en sé aðferðafræðin góð má áætla uppsafnaða þörf eða skort og þá gróflega hversu margar íbúðir þarf að byggja. Fjöldi fullorðinna íbúa á hverja íbúð er gagnlegur mælikvarði, 20 ára og eldri nánar tiltekið, eða sem viðmið um hvenær fólk fer að flytja að heiman. Ef horft væri til heildarfólksfjölda á íbúð er ekki tekið tillit til þess að börnum og unglingum hefur hlutfallslega fækkað. Til dæmis voru 20 ára og yngri 32% af íbúum landsins árið 2000 en eru um 25% í dag vegna lækkandi fæðingatíðni. Fjölskylda með eitt barn þarf jafn margar íbúðir og fjölskylda með fimm börn. Miðað við 20 ára og eldri (sjá mynd) voru við síðustu áramót enn sögulega séð margir einstaklingar um hverja íbúð, sem bendir til að einhvers konar uppsafnaður íbúðaskortur sé enn til staðar þótt mikil uppbygging síðustu ára hafi unnið á skortinum. Það er í ágætu samræmi við mat HMS. Til stuðnings má nefna að síðustu ár hefur þeim sem búa þröngt fjölgað hratt og að áætlanir gera ráð fyrir að þúsundir búi í ósamþykktu atvinnuhúsnæði. Loks eru hlutfallslega færri í sambúð eða hjónabandi sem aftur þýðir enn meiri íbúðaþörf. Allt þetta bendir til þess að byggja þurfi umfram það sem fólksfjölgun kallar á á næstu árum. Hversu mikið nákvæmlega er svo flóknari spurning. Niðurstaða: Það er einhver skortur og það þarf að byggja mikið a.m.k. næstu misseri Samandregið er því niðurstaðan tvíþætt. Annars vegar benda horfur um fólksfjöldaþróun til þess að byggja þurfi mun meira en 1.700 íbúðir árlega næstu fjögur ár. Eftir það eru horfurnar óljósari en það er efni í annan pistil. Hins vegar benda nær allar vísbendingar til þess að enn sé uppsafnaður skortur á íbúðum á Íslandi sem endurspeglast í hve margir búa í óviðunandi húsnæði og að fleiri búa þröngt. Óvissa er um hversu mikill sá skortur er og því réttast að honum sé mætt jafnt og þétt næstu misseri. Það kallar á mun fleiri íbúðir, hvort sem skorturinn er 1.000 eða 4.000 íbúðir. Dregið hefur úr íbúðafjárfestingu síðustu misseri. Vísbendingar eru þó um viðsnúning nú í ársbyrjun með aukinni veltu í byggingariðnaði, auknum innflutningi ýmissa aðfanga og aukinni sementssölu. Það er vonandi merki um að íbúðauppbygging verði í hæfilegum takti við mikla íbúðaþörf. Eitt stærsta hagsmunamál landsmanna Húsnæði er í senn mikilvægasta neysluvara og fjárfesting flestra heimila. Í raun er um eitt stærsta ef ekki stærsta kjaramálið að ræða. Það skiptir því gríðarlega miklu máli að horft sé til þróunar á markaðnum á réttum forsendum og að mat á eftirspurn (eða húsnæðisþörf eftir því hvernig á það er litið) sé sem skýrast og nákvæmast. Það stuðlar að því að framboðið fylgi eftirspurn sem stuðlar aftur af stöðugleika í hagkerfinu og samfélaginu almennt. Við vitum að það er dýrkeypt að byggja alltof mikið. Við þekkjum svo enn betur af reynslu síðustu ára hvernig of lítil íbúðafjárfesting getur skapað allskyns vandamál og étið sig inn í kaupmátt fólks með leiguverðshækkunum. Finnum milliveginn. Höfundur er aðstoðarframkvæmdastjóri Viðskiptaráðs Íslands og kennari í námi til löggildingar fasteignasala.
Hvers vegna hefur frammistöðu íslenskra nemenda í PISA farið hrakandi? Jón Páll Haraldsson,Linda Heiðarsdóttir,Ómar Örn Magnússon Skoðun
Skoðun Mölunarverksmiðja eða umhverfisvæn matvælaframleiðsla Ása Berglind Hjálmarsdóttir skrifar
Skoðun Fleiri staðreyndir um jafnlaunavottun – íþyngjandi og kostnaðarsamt regluverk Gunnar Ármannsson skrifar
Skoðun Hvers vegna hefur frammistöðu íslenskra nemenda í PISA farið hrakandi? Jón Páll Haraldsson,Linda Heiðarsdóttir,Ómar Örn Magnússon skrifar
Hvers vegna hefur frammistöðu íslenskra nemenda í PISA farið hrakandi? Jón Páll Haraldsson,Linda Heiðarsdóttir,Ómar Örn Magnússon Skoðun