Fasteignaviðskipti – tímabært að endurskoða leikreglurnar? Hlynur Júlísson skrifar 8. maí 2025 06:02 Höfundur starfar hjá verkfræðistofunni VERKVIST og sinnir meðal annars ástandsskoðunum fasteigna, bæði íbúðarhúsnæðis og stærri mannvirkja, auk gallagreininga, ráðgjafar vegna endurbóta og viðhalds, og fleiri tengdra verkefna. Áður fyrr starfaði höfundur sem húsasmiður með áherslu á vandamál tengd rakaskemmdum og sinnti í því samhengi lagfæringum á fasteignum í eigu einstaklinga. Starfsfólk VERKVISTAR hefur samanlagt skoðað þúsundir fasteigna og má greina ákveðið mynstur í þeim beiðnum sem berast. Fjöldi þeirra tengist fasteignaviðskiptum, þar sem kaupendur óska eftir ástandsskoðun rétt fyrir afsalsgreiðslu, iðulega vegna þess að gallar hafa komið í ljós eftir afhendingu. Tímapressan er þá veruleg og nauðsynlegt að ljúka skoðun hratt til að niðurstöður liggi fyrir áður en afsal fer fram. Annar hluti þeirra sem leita eftir ástandsskoðun er í enn viðkvæmari stöðu. Þetta eru einstaklingar sem hafa þegar gengið frá afsali, oft aðeins örfáum vikum áður. Þeir sitja eftir með galla sem annað hvort voru ekki þekktir við kaupin eða voru vanmetnir að umfangi. Í sumum tilvikum hefur fólk farið að finna fyrir heilsufarsvandamálum eftir að hafa dvalið í eigninni um ákveðinn tíma og leitar þá til fagmanns til að fá ástand eignarinnar metið. Skoðunaraðili fær þá það hlutverk að greina eigandanum frá ástandi fasteignarinnar og leggja til úrbætur. Slíkar niðurstöður fela iðulega í sér verulegt fjárhagslegt tjón, en geta einnig haft djúpstæð tilfinningaleg áhrif, sérstaklega þegar um er að ræða heilsutengda áhættu og óvissu um búsetuöryggi. Skortur á skýrum ramma og verkferlum Margir fagaðilar veigra sér við að taka að sér ástandsskoðanir í tengslum við sölu eða kaup á fasteignum. Ástæðurnar má meðal annars rekja til flókins lagalegs umhverfis og skorts á samræmdum verkferlum um hvernig skuli meta ástand fasteigna. Þá vakna einnig spurningar um ábyrgðarskiptingu, til dæmis ef gallar koma síðar í ljós sem skoðunaraðila yfirsást. Við þessar aðstæður standa kaupendur gjarnan frammi fyrir þröngum tímaramma. Í mörgum tilvikum hafa þeir aðeins örfáa daga til að útvega fagaðila og fá niðurstöðu í hendurnar áður en kauptilboð fellur úr gildi. Þetta reynist oft óraunhæft, þar sem biðtími eftir skoðunaraðilum er lengri en frestur kauptilboðsins. Í því markaðsumhverfi sem ríkt hefur undanfarin ár hafa margir veigrað sér við að setja fyrirvara um ástandsskoðun, sérstaklega þegar um er að ræða eftirsóttar eignir eða staðsetningar, þar sem dæmi eru um að seljandi taki ekki kauptilboði þar sem settur er fyrirvari um skoðun. Hvað getum við gert til þess að breyta þessu? Til að tryggja meira jafnvægi í viðskiptum og draga úr áhættu beggja aðila má hugsa sér eftirfarandi: Samræmdir og viðurkenndir verkferlar fyrir ástandsskoðanir fyrir sölu fasteigna verði þróaðir og teknir í notkun af fagaðilum, í samstarfi við tryggingafélög og aðra hagsmunaaðila. Seljendur fái gerða úttekt á eign fyrir sölu, þannig að kaupendur geti tekið upplýsta ákvörðun byggða á gögnum. Tryggingar gegn leyndum göllum verði í boði fyrir seljendur, þegar engin frávik finnast við skoðun. Ef frávik koma upp, geti seljendur sinnt úrbótum sem eru skjalfestar og metnar áður en fasteign fer á markað, með möguleika á tryggingu. Kaupandi geti tekið að sér að lagfæra frávik gegn lækkuðu fasteignaverði, að því gefnu að úrbætur séu framkvæmdar og skjalfestar af fagaðila. Slík frávik yrðu þá undanskilin tryggingu þar til þau hafa verið leiðrétt. Slíkt kerfi myndi stuðla að gagnsæi, auknu trausti í fasteignaviðskiptum og bæta réttarstöðu allra aðila. Í ljósi þeirra vandamála sem hér hafa verið rakin, er ljóst að skortur á skýrum verkferlum og ábyrgðarskiptingu veldur verulegum vandkvæðum í fasteignaviðskiptum. Það er kominn tími til að við fagfólk, fasteignasalar, tryggingafélög og löggjafinn tökum sameiginlega ábyrgð og ræðum þessi mál af hreinskilni. Nauðsynlegt er að auka formfestu, tryggja hlutlægt og faglegt mat á eignum og innleiða úrræði sem tryggja hagsmuni allra aðila, bæði seljenda og kaupenda. Slíkt fyrirkomulag myndi jafnframt skapa hvata til viðhalds og umgengni við fasteignir, þar sem skýrara samhengi væri á milli ástands eignar og söluverðs. Þegar mat á fasteign byggir á staðlaðri aðferð og skýrri upplýsingagjöf, má búast við að verðmyndun verði réttlátari og gagnsærri. Þetta eru ekki ný sjónarmið, sambærileg kerfi hafa verið tekin upp í nágrannalöndum okkar. Það er tímabært að við skoðum slíka útfærslu hérlendis með fullri alvöru. Höfundur er húsasmíðameistari og starfar hjá VERKVIST verkfræðistofu. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Byggingariðnaður Fasteignamarkaður Mest lesið Það er að byrja alvarlegur faraldur sem við þurfum að stoppa strax í dag Steindór Þórarinsson Skoðun Aðild að Evrópusambandinu kallar á breytt vinnubrögð Guðmundur Ragnarsson Skoðun Hugleiðing við starfslok kennara í Reykjavík Elín Guðfinna Thorarensen Skoðun Stækkun Þjóðleikhússins er löngu tímabær Lilja Björk Haraldsdóttir Skoðun Evrópusambandið eykur varnir gegn netógnum með öflugu regluverki Þórdís Rafnsdóttir Skoðun Er félagsfælnifaraldur í uppsiglingu? Sóley Dröfn Davíðsdóttir Skoðun Bílahús í Reykjavíkurborg – aðgengi, lög og ójöfnuður Alma Ýr Ingólfsdóttir,Vilhjálmur Hjálmarsson,Bergur Þorri Benjamínsson,Sigurður Ágúst Sigurðsson Skoðun Á hvaða ári er Inga Sæland stödd? Snorri Másson Skoðun Draugagangur í Alaska Hannes Pétursson Skoðun Þjóð gegn þjóðarmorði Finnbjörn A. Hermannsson,Guðrún Margrét Guðmundsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Er félagsfælnifaraldur í uppsiglingu? Sóley Dröfn Davíðsdóttir skrifar Skoðun Hugleiðing við starfslok kennara í Reykjavík Elín Guðfinna Thorarensen skrifar Skoðun Bílahús í Reykjavíkurborg – aðgengi, lög og ójöfnuður Alma Ýr Ingólfsdóttir,Vilhjálmur Hjálmarsson,Bergur Þorri Benjamínsson,Sigurður Ágúst Sigurðsson skrifar Skoðun Aðild að Evrópusambandinu kallar á breytt vinnubrögð Guðmundur Ragnarsson skrifar Skoðun Það er að byrja alvarlegur faraldur sem við þurfum að stoppa strax í dag Steindór Þórarinsson skrifar Skoðun Stækkun Þjóðleikhússins er löngu tímabær Lilja Björk Haraldsdóttir skrifar Skoðun Evrópusambandið eykur varnir gegn netógnum með öflugu regluverki Þórdís Rafnsdóttir skrifar Skoðun Von í Vonarskarði Þuríður Helga Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Þjóð gegn þjóðarmorði Finnbjörn A. Hermannsson,Guðrún Margrét Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Hvað er eiginlega málið með þessa þéttingu?? Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Eitt próf á ári – er það snemmtæk íhlutun? Íris E. Gísladóttir skrifar Skoðun Þegar öllu er á botninn hvolft Ingólfur Sverrisson skrifar Skoðun Kynbundin áhrif barneigna á atvinnuþátttöku og tekjur Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun Viltu finna milljarð? - Frá gráu svæði í gagnsæi Gunnar Pétur Haraldsson skrifar Skoðun Ný sókn í menntamálum – tækifæri eða hliðarskref? Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Á hvaða ári er Inga Sæland stödd? Snorri Másson skrifar Skoðun Eru börn innviðir? Hjördís Eva Þórðardóttir skrifar Skoðun Háskólaþorpið Bifröst og fólkið sem gleymdist Margrét Jónsdóttir Njarðvík skrifar Skoðun Körfubolti á tímum þjóðarmorðs Bjarni Þór Sigurbjörnsson skrifar Skoðun Draugagangur í Alaska Hannes Pétursson skrifar Skoðun Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson skrifar Skoðun Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson skrifar Skoðun 76 dagar Erlingur Sigvaldason skrifar Skoðun Í minningu körfuboltahetja Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Er kominn tími til að láta endurmeta brunabótamatið á þínu húsnæði? Heiðrún Jónsdóttir skrifar Skoðun Húsnæðisbæturnar sem hurfu Ragnar Sigurður Kristjánsson skrifar Skoðun Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir skrifar Skoðun Hjartans mál í kennslu Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Hunsuðu menntamálin – en ætla nú að bjarga þeim Sigurður Kári Harðarson skrifar Sjá meira
Höfundur starfar hjá verkfræðistofunni VERKVIST og sinnir meðal annars ástandsskoðunum fasteigna, bæði íbúðarhúsnæðis og stærri mannvirkja, auk gallagreininga, ráðgjafar vegna endurbóta og viðhalds, og fleiri tengdra verkefna. Áður fyrr starfaði höfundur sem húsasmiður með áherslu á vandamál tengd rakaskemmdum og sinnti í því samhengi lagfæringum á fasteignum í eigu einstaklinga. Starfsfólk VERKVISTAR hefur samanlagt skoðað þúsundir fasteigna og má greina ákveðið mynstur í þeim beiðnum sem berast. Fjöldi þeirra tengist fasteignaviðskiptum, þar sem kaupendur óska eftir ástandsskoðun rétt fyrir afsalsgreiðslu, iðulega vegna þess að gallar hafa komið í ljós eftir afhendingu. Tímapressan er þá veruleg og nauðsynlegt að ljúka skoðun hratt til að niðurstöður liggi fyrir áður en afsal fer fram. Annar hluti þeirra sem leita eftir ástandsskoðun er í enn viðkvæmari stöðu. Þetta eru einstaklingar sem hafa þegar gengið frá afsali, oft aðeins örfáum vikum áður. Þeir sitja eftir með galla sem annað hvort voru ekki þekktir við kaupin eða voru vanmetnir að umfangi. Í sumum tilvikum hefur fólk farið að finna fyrir heilsufarsvandamálum eftir að hafa dvalið í eigninni um ákveðinn tíma og leitar þá til fagmanns til að fá ástand eignarinnar metið. Skoðunaraðili fær þá það hlutverk að greina eigandanum frá ástandi fasteignarinnar og leggja til úrbætur. Slíkar niðurstöður fela iðulega í sér verulegt fjárhagslegt tjón, en geta einnig haft djúpstæð tilfinningaleg áhrif, sérstaklega þegar um er að ræða heilsutengda áhættu og óvissu um búsetuöryggi. Skortur á skýrum ramma og verkferlum Margir fagaðilar veigra sér við að taka að sér ástandsskoðanir í tengslum við sölu eða kaup á fasteignum. Ástæðurnar má meðal annars rekja til flókins lagalegs umhverfis og skorts á samræmdum verkferlum um hvernig skuli meta ástand fasteigna. Þá vakna einnig spurningar um ábyrgðarskiptingu, til dæmis ef gallar koma síðar í ljós sem skoðunaraðila yfirsást. Við þessar aðstæður standa kaupendur gjarnan frammi fyrir þröngum tímaramma. Í mörgum tilvikum hafa þeir aðeins örfáa daga til að útvega fagaðila og fá niðurstöðu í hendurnar áður en kauptilboð fellur úr gildi. Þetta reynist oft óraunhæft, þar sem biðtími eftir skoðunaraðilum er lengri en frestur kauptilboðsins. Í því markaðsumhverfi sem ríkt hefur undanfarin ár hafa margir veigrað sér við að setja fyrirvara um ástandsskoðun, sérstaklega þegar um er að ræða eftirsóttar eignir eða staðsetningar, þar sem dæmi eru um að seljandi taki ekki kauptilboði þar sem settur er fyrirvari um skoðun. Hvað getum við gert til þess að breyta þessu? Til að tryggja meira jafnvægi í viðskiptum og draga úr áhættu beggja aðila má hugsa sér eftirfarandi: Samræmdir og viðurkenndir verkferlar fyrir ástandsskoðanir fyrir sölu fasteigna verði þróaðir og teknir í notkun af fagaðilum, í samstarfi við tryggingafélög og aðra hagsmunaaðila. Seljendur fái gerða úttekt á eign fyrir sölu, þannig að kaupendur geti tekið upplýsta ákvörðun byggða á gögnum. Tryggingar gegn leyndum göllum verði í boði fyrir seljendur, þegar engin frávik finnast við skoðun. Ef frávik koma upp, geti seljendur sinnt úrbótum sem eru skjalfestar og metnar áður en fasteign fer á markað, með möguleika á tryggingu. Kaupandi geti tekið að sér að lagfæra frávik gegn lækkuðu fasteignaverði, að því gefnu að úrbætur séu framkvæmdar og skjalfestar af fagaðila. Slík frávik yrðu þá undanskilin tryggingu þar til þau hafa verið leiðrétt. Slíkt kerfi myndi stuðla að gagnsæi, auknu trausti í fasteignaviðskiptum og bæta réttarstöðu allra aðila. Í ljósi þeirra vandamála sem hér hafa verið rakin, er ljóst að skortur á skýrum verkferlum og ábyrgðarskiptingu veldur verulegum vandkvæðum í fasteignaviðskiptum. Það er kominn tími til að við fagfólk, fasteignasalar, tryggingafélög og löggjafinn tökum sameiginlega ábyrgð og ræðum þessi mál af hreinskilni. Nauðsynlegt er að auka formfestu, tryggja hlutlægt og faglegt mat á eignum og innleiða úrræði sem tryggja hagsmuni allra aðila, bæði seljenda og kaupenda. Slíkt fyrirkomulag myndi jafnframt skapa hvata til viðhalds og umgengni við fasteignir, þar sem skýrara samhengi væri á milli ástands eignar og söluverðs. Þegar mat á fasteign byggir á staðlaðri aðferð og skýrri upplýsingagjöf, má búast við að verðmyndun verði réttlátari og gagnsærri. Þetta eru ekki ný sjónarmið, sambærileg kerfi hafa verið tekin upp í nágrannalöndum okkar. Það er tímabært að við skoðum slíka útfærslu hérlendis með fullri alvöru. Höfundur er húsasmíðameistari og starfar hjá VERKVIST verkfræðistofu.
Það er að byrja alvarlegur faraldur sem við þurfum að stoppa strax í dag Steindór Þórarinsson Skoðun
Bílahús í Reykjavíkurborg – aðgengi, lög og ójöfnuður Alma Ýr Ingólfsdóttir,Vilhjálmur Hjálmarsson,Bergur Þorri Benjamínsson,Sigurður Ágúst Sigurðsson Skoðun
Skoðun Bílahús í Reykjavíkurborg – aðgengi, lög og ójöfnuður Alma Ýr Ingólfsdóttir,Vilhjálmur Hjálmarsson,Bergur Þorri Benjamínsson,Sigurður Ágúst Sigurðsson skrifar
Skoðun Það er að byrja alvarlegur faraldur sem við þurfum að stoppa strax í dag Steindór Þórarinsson skrifar
Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður harpa Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Kynbundin áhrif barneigna á atvinnuþátttöku og tekjur Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar
Skoðun Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson skrifar
Skoðun Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson skrifar
Skoðun Er kominn tími til að láta endurmeta brunabótamatið á þínu húsnæði? Heiðrún Jónsdóttir skrifar
Skoðun Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir skrifar
Það er að byrja alvarlegur faraldur sem við þurfum að stoppa strax í dag Steindór Þórarinsson Skoðun
Bílahús í Reykjavíkurborg – aðgengi, lög og ójöfnuður Alma Ýr Ingólfsdóttir,Vilhjálmur Hjálmarsson,Bergur Þorri Benjamínsson,Sigurður Ágúst Sigurðsson Skoðun