Fasteignaviðskipti – tímabært að endurskoða leikreglurnar? Hlynur Júlísson skrifar 8. maí 2025 06:02 Höfundur starfar hjá verkfræðistofunni VERKVIST og sinnir meðal annars ástandsskoðunum fasteigna, bæði íbúðarhúsnæðis og stærri mannvirkja, auk gallagreininga, ráðgjafar vegna endurbóta og viðhalds, og fleiri tengdra verkefna. Áður fyrr starfaði höfundur sem húsasmiður með áherslu á vandamál tengd rakaskemmdum og sinnti í því samhengi lagfæringum á fasteignum í eigu einstaklinga. Starfsfólk VERKVISTAR hefur samanlagt skoðað þúsundir fasteigna og má greina ákveðið mynstur í þeim beiðnum sem berast. Fjöldi þeirra tengist fasteignaviðskiptum, þar sem kaupendur óska eftir ástandsskoðun rétt fyrir afsalsgreiðslu, iðulega vegna þess að gallar hafa komið í ljós eftir afhendingu. Tímapressan er þá veruleg og nauðsynlegt að ljúka skoðun hratt til að niðurstöður liggi fyrir áður en afsal fer fram. Annar hluti þeirra sem leita eftir ástandsskoðun er í enn viðkvæmari stöðu. Þetta eru einstaklingar sem hafa þegar gengið frá afsali, oft aðeins örfáum vikum áður. Þeir sitja eftir með galla sem annað hvort voru ekki þekktir við kaupin eða voru vanmetnir að umfangi. Í sumum tilvikum hefur fólk farið að finna fyrir heilsufarsvandamálum eftir að hafa dvalið í eigninni um ákveðinn tíma og leitar þá til fagmanns til að fá ástand eignarinnar metið. Skoðunaraðili fær þá það hlutverk að greina eigandanum frá ástandi fasteignarinnar og leggja til úrbætur. Slíkar niðurstöður fela iðulega í sér verulegt fjárhagslegt tjón, en geta einnig haft djúpstæð tilfinningaleg áhrif, sérstaklega þegar um er að ræða heilsutengda áhættu og óvissu um búsetuöryggi. Skortur á skýrum ramma og verkferlum Margir fagaðilar veigra sér við að taka að sér ástandsskoðanir í tengslum við sölu eða kaup á fasteignum. Ástæðurnar má meðal annars rekja til flókins lagalegs umhverfis og skorts á samræmdum verkferlum um hvernig skuli meta ástand fasteigna. Þá vakna einnig spurningar um ábyrgðarskiptingu, til dæmis ef gallar koma síðar í ljós sem skoðunaraðila yfirsást. Við þessar aðstæður standa kaupendur gjarnan frammi fyrir þröngum tímaramma. Í mörgum tilvikum hafa þeir aðeins örfáa daga til að útvega fagaðila og fá niðurstöðu í hendurnar áður en kauptilboð fellur úr gildi. Þetta reynist oft óraunhæft, þar sem biðtími eftir skoðunaraðilum er lengri en frestur kauptilboðsins. Í því markaðsumhverfi sem ríkt hefur undanfarin ár hafa margir veigrað sér við að setja fyrirvara um ástandsskoðun, sérstaklega þegar um er að ræða eftirsóttar eignir eða staðsetningar, þar sem dæmi eru um að seljandi taki ekki kauptilboði þar sem settur er fyrirvari um skoðun. Hvað getum við gert til þess að breyta þessu? Til að tryggja meira jafnvægi í viðskiptum og draga úr áhættu beggja aðila má hugsa sér eftirfarandi: Samræmdir og viðurkenndir verkferlar fyrir ástandsskoðanir fyrir sölu fasteigna verði þróaðir og teknir í notkun af fagaðilum, í samstarfi við tryggingafélög og aðra hagsmunaaðila. Seljendur fái gerða úttekt á eign fyrir sölu, þannig að kaupendur geti tekið upplýsta ákvörðun byggða á gögnum. Tryggingar gegn leyndum göllum verði í boði fyrir seljendur, þegar engin frávik finnast við skoðun. Ef frávik koma upp, geti seljendur sinnt úrbótum sem eru skjalfestar og metnar áður en fasteign fer á markað, með möguleika á tryggingu. Kaupandi geti tekið að sér að lagfæra frávik gegn lækkuðu fasteignaverði, að því gefnu að úrbætur séu framkvæmdar og skjalfestar af fagaðila. Slík frávik yrðu þá undanskilin tryggingu þar til þau hafa verið leiðrétt. Slíkt kerfi myndi stuðla að gagnsæi, auknu trausti í fasteignaviðskiptum og bæta réttarstöðu allra aðila. Í ljósi þeirra vandamála sem hér hafa verið rakin, er ljóst að skortur á skýrum verkferlum og ábyrgðarskiptingu veldur verulegum vandkvæðum í fasteignaviðskiptum. Það er kominn tími til að við fagfólk, fasteignasalar, tryggingafélög og löggjafinn tökum sameiginlega ábyrgð og ræðum þessi mál af hreinskilni. Nauðsynlegt er að auka formfestu, tryggja hlutlægt og faglegt mat á eignum og innleiða úrræði sem tryggja hagsmuni allra aðila, bæði seljenda og kaupenda. Slíkt fyrirkomulag myndi jafnframt skapa hvata til viðhalds og umgengni við fasteignir, þar sem skýrara samhengi væri á milli ástands eignar og söluverðs. Þegar mat á fasteign byggir á staðlaðri aðferð og skýrri upplýsingagjöf, má búast við að verðmyndun verði réttlátari og gagnsærri. Þetta eru ekki ný sjónarmið, sambærileg kerfi hafa verið tekin upp í nágrannalöndum okkar. Það er tímabært að við skoðum slíka útfærslu hérlendis með fullri alvöru. Höfundur er húsasmíðameistari og starfar hjá VERKVIST verkfræðistofu. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Byggingariðnaður Fasteignamarkaður Mest lesið Þegar þeir sem segjast þjóna þjóðinni ráðast á hana Ágústa Árnadóttir Skoðun Aðför Vinnueftirlits að hagsmunum slasaðra. Steinar Harðarson Skoðun Börnin á Gaza eru ekki í fríi Bjarni Fritzson,Blær Guðmundsdóttir ,Elías Rúni Þorsteinsson,Elísabet Thoroddsen,Gunnar Helgason,Linda Ólafsdóttir,Lóa Hlín Hjálmtýsdóttir,Yrsa Þöll Gylfadóttir Skoðun Hörmulegur atburður í flugstöð Leifs Eiríkssonar Jón Pétursson Skoðun Eiga ellilífeyrir og örorkubætur að fylgja launavísitölu? Haukur Arnþórsson Skoðun Ertu klár? Jakob Smári Magnússon Skoðun Forstjórinn stígur fram Örn Pálsson Skoðun Uppbygging í Grafarvogi eflir hverfið og mætir húsnæðiskrísunni á skynsaman hátt Dóra Björt Guðjónsdóttir Skoðun Brimrót og veðragnýr í alþjóðamálum Árni Þór Sigurðsson Skoðun Mannréttindi fatlaðs fólks - orð og efndir Unnur Helga Óttarsdóttir,Alma Ýr Ingólfsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Aðför Vinnueftirlits að hagsmunum slasaðra. Steinar Harðarson skrifar Skoðun Þegar þeir sem segjast þjóna þjóðinni ráðast á hana Ágústa Árnadóttir skrifar Skoðun Karlar, piltar og strákar Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Eiga ellilífeyrir og örorkubætur að fylgja launavísitölu? Haukur Arnþórsson skrifar Skoðun Ísland verður að vernda hafið og fiskimiðin frá námuvinnslu á hafsbotni Laura Sólveig Lefort Scheefer,Þorgerður María Þorbjarnardóttir,Árni Finnsson,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir,Belén García Ovide,Huld Hafliðadóttir skrifar Skoðun Nennið þið plís blessaða ríkisstjórn! Derek T. Allen skrifar Skoðun Ertu klár? Jakob Smári Magnússon skrifar Skoðun Kengúrur eða Þorskar: Hver forritar framtíð Íslands? Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Börnin á Gaza eru ekki í fríi Bjarni Fritzson,Blær Guðmundsdóttir ,Elías Rúni Þorsteinsson,Elísabet Thoroddsen,Gunnar Helgason,Linda Ólafsdóttir,Lóa Hlín Hjálmtýsdóttir,Yrsa Þöll Gylfadóttir skrifar Skoðun Mannréttindi fatlaðs fólks - orð og efndir Unnur Helga Óttarsdóttir,Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Brimrót og veðragnýr í alþjóðamálum Árni Þór Sigurðsson skrifar Skoðun Forstjórinn stígur fram Örn Pálsson skrifar Skoðun Lífsgæði íbúa Mosfellsbæjar skert Regína Ásvaldsdóttir skrifar Skoðun Lestur lykillinn að endurhæfingu? Hvað ef lestur væri lykillinn út? Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun Tilvera okkar er undarlegt ferðalag Hópur meðlima No Borders skrifar Skoðun Uppbygging í Grafarvogi eflir hverfið og mætir húsnæðiskrísunni á skynsaman hátt Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Það að þrá börn eða ekki Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Tímanna tákn? Hólmgeir Baldursson skrifar Skoðun Hörmulegur atburður í flugstöð Leifs Eiríkssonar Jón Pétursson skrifar Skoðun Kvótaverð, veiðigjald, fjárfesting og arðsemi í sjávarútvegi Ásgeir Daníelsson skrifar Skoðun Getur Seljaskóli núna orðið símalaus skóli, Jóhanna? Kristín Jónsdóttir skrifar Skoðun Gagnsæi og traust á raforkumarkaði Einar S Einarsson skrifar Skoðun Ef þetta er rétt – hvað er þá rangt? Anna Berg Samúelsdóttir skrifar Skoðun Hvað er þetta MG? Júlíana Magnúsdóttir skrifar Skoðun Sjúkraþyrlu sem allra fyrst, kerfi sem veitir lífsbjörg Gunnar Svanur Einarsson skrifar Skoðun Ríkisstofnun forherðist við gagnrýni Björn Ólafsson skrifar Skoðun Bylting, bóla, bölvun - bull? Brynjólfur Þorvarðsson skrifar Skoðun Eru smáþjóðir stikkfríar? Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Ákall Valdimar Júlíusson skrifar Skoðun Á að leyfa eða halda áfram að banna? Sigurður G. Guðjónsson skrifar Sjá meira
Höfundur starfar hjá verkfræðistofunni VERKVIST og sinnir meðal annars ástandsskoðunum fasteigna, bæði íbúðarhúsnæðis og stærri mannvirkja, auk gallagreininga, ráðgjafar vegna endurbóta og viðhalds, og fleiri tengdra verkefna. Áður fyrr starfaði höfundur sem húsasmiður með áherslu á vandamál tengd rakaskemmdum og sinnti í því samhengi lagfæringum á fasteignum í eigu einstaklinga. Starfsfólk VERKVISTAR hefur samanlagt skoðað þúsundir fasteigna og má greina ákveðið mynstur í þeim beiðnum sem berast. Fjöldi þeirra tengist fasteignaviðskiptum, þar sem kaupendur óska eftir ástandsskoðun rétt fyrir afsalsgreiðslu, iðulega vegna þess að gallar hafa komið í ljós eftir afhendingu. Tímapressan er þá veruleg og nauðsynlegt að ljúka skoðun hratt til að niðurstöður liggi fyrir áður en afsal fer fram. Annar hluti þeirra sem leita eftir ástandsskoðun er í enn viðkvæmari stöðu. Þetta eru einstaklingar sem hafa þegar gengið frá afsali, oft aðeins örfáum vikum áður. Þeir sitja eftir með galla sem annað hvort voru ekki þekktir við kaupin eða voru vanmetnir að umfangi. Í sumum tilvikum hefur fólk farið að finna fyrir heilsufarsvandamálum eftir að hafa dvalið í eigninni um ákveðinn tíma og leitar þá til fagmanns til að fá ástand eignarinnar metið. Skoðunaraðili fær þá það hlutverk að greina eigandanum frá ástandi fasteignarinnar og leggja til úrbætur. Slíkar niðurstöður fela iðulega í sér verulegt fjárhagslegt tjón, en geta einnig haft djúpstæð tilfinningaleg áhrif, sérstaklega þegar um er að ræða heilsutengda áhættu og óvissu um búsetuöryggi. Skortur á skýrum ramma og verkferlum Margir fagaðilar veigra sér við að taka að sér ástandsskoðanir í tengslum við sölu eða kaup á fasteignum. Ástæðurnar má meðal annars rekja til flókins lagalegs umhverfis og skorts á samræmdum verkferlum um hvernig skuli meta ástand fasteigna. Þá vakna einnig spurningar um ábyrgðarskiptingu, til dæmis ef gallar koma síðar í ljós sem skoðunaraðila yfirsást. Við þessar aðstæður standa kaupendur gjarnan frammi fyrir þröngum tímaramma. Í mörgum tilvikum hafa þeir aðeins örfáa daga til að útvega fagaðila og fá niðurstöðu í hendurnar áður en kauptilboð fellur úr gildi. Þetta reynist oft óraunhæft, þar sem biðtími eftir skoðunaraðilum er lengri en frestur kauptilboðsins. Í því markaðsumhverfi sem ríkt hefur undanfarin ár hafa margir veigrað sér við að setja fyrirvara um ástandsskoðun, sérstaklega þegar um er að ræða eftirsóttar eignir eða staðsetningar, þar sem dæmi eru um að seljandi taki ekki kauptilboði þar sem settur er fyrirvari um skoðun. Hvað getum við gert til þess að breyta þessu? Til að tryggja meira jafnvægi í viðskiptum og draga úr áhættu beggja aðila má hugsa sér eftirfarandi: Samræmdir og viðurkenndir verkferlar fyrir ástandsskoðanir fyrir sölu fasteigna verði þróaðir og teknir í notkun af fagaðilum, í samstarfi við tryggingafélög og aðra hagsmunaaðila. Seljendur fái gerða úttekt á eign fyrir sölu, þannig að kaupendur geti tekið upplýsta ákvörðun byggða á gögnum. Tryggingar gegn leyndum göllum verði í boði fyrir seljendur, þegar engin frávik finnast við skoðun. Ef frávik koma upp, geti seljendur sinnt úrbótum sem eru skjalfestar og metnar áður en fasteign fer á markað, með möguleika á tryggingu. Kaupandi geti tekið að sér að lagfæra frávik gegn lækkuðu fasteignaverði, að því gefnu að úrbætur séu framkvæmdar og skjalfestar af fagaðila. Slík frávik yrðu þá undanskilin tryggingu þar til þau hafa verið leiðrétt. Slíkt kerfi myndi stuðla að gagnsæi, auknu trausti í fasteignaviðskiptum og bæta réttarstöðu allra aðila. Í ljósi þeirra vandamála sem hér hafa verið rakin, er ljóst að skortur á skýrum verkferlum og ábyrgðarskiptingu veldur verulegum vandkvæðum í fasteignaviðskiptum. Það er kominn tími til að við fagfólk, fasteignasalar, tryggingafélög og löggjafinn tökum sameiginlega ábyrgð og ræðum þessi mál af hreinskilni. Nauðsynlegt er að auka formfestu, tryggja hlutlægt og faglegt mat á eignum og innleiða úrræði sem tryggja hagsmuni allra aðila, bæði seljenda og kaupenda. Slíkt fyrirkomulag myndi jafnframt skapa hvata til viðhalds og umgengni við fasteignir, þar sem skýrara samhengi væri á milli ástands eignar og söluverðs. Þegar mat á fasteign byggir á staðlaðri aðferð og skýrri upplýsingagjöf, má búast við að verðmyndun verði réttlátari og gagnsærri. Þetta eru ekki ný sjónarmið, sambærileg kerfi hafa verið tekin upp í nágrannalöndum okkar. Það er tímabært að við skoðum slíka útfærslu hérlendis með fullri alvöru. Höfundur er húsasmíðameistari og starfar hjá VERKVIST verkfræðistofu.
Börnin á Gaza eru ekki í fríi Bjarni Fritzson,Blær Guðmundsdóttir ,Elías Rúni Þorsteinsson,Elísabet Thoroddsen,Gunnar Helgason,Linda Ólafsdóttir,Lóa Hlín Hjálmtýsdóttir,Yrsa Þöll Gylfadóttir Skoðun
Uppbygging í Grafarvogi eflir hverfið og mætir húsnæðiskrísunni á skynsaman hátt Dóra Björt Guðjónsdóttir Skoðun
Skoðun Ísland verður að vernda hafið og fiskimiðin frá námuvinnslu á hafsbotni Laura Sólveig Lefort Scheefer,Þorgerður María Þorbjarnardóttir,Árni Finnsson,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir,Belén García Ovide,Huld Hafliðadóttir skrifar
Skoðun Börnin á Gaza eru ekki í fríi Bjarni Fritzson,Blær Guðmundsdóttir ,Elías Rúni Þorsteinsson,Elísabet Thoroddsen,Gunnar Helgason,Linda Ólafsdóttir,Lóa Hlín Hjálmtýsdóttir,Yrsa Þöll Gylfadóttir skrifar
Skoðun Mannréttindi fatlaðs fólks - orð og efndir Unnur Helga Óttarsdóttir,Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar
Skoðun Lestur lykillinn að endurhæfingu? Hvað ef lestur væri lykillinn út? Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar
Skoðun Uppbygging í Grafarvogi eflir hverfið og mætir húsnæðiskrísunni á skynsaman hátt Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar
Börnin á Gaza eru ekki í fríi Bjarni Fritzson,Blær Guðmundsdóttir ,Elías Rúni Þorsteinsson,Elísabet Thoroddsen,Gunnar Helgason,Linda Ólafsdóttir,Lóa Hlín Hjálmtýsdóttir,Yrsa Þöll Gylfadóttir Skoðun
Uppbygging í Grafarvogi eflir hverfið og mætir húsnæðiskrísunni á skynsaman hátt Dóra Björt Guðjónsdóttir Skoðun