Staðan á húsnæðismarkaði: Offramboð af röngu meðaltali Egill Lúðvíksson skrifar 27. mars 2025 10:01 Síðustu tíu ár hefur húsnæðiskostnaður að jafnaði valdið 58% verðbólgunnar. Þróunin hefur ýtt undir eignaójöfnuð milli kynslóða, gert Seðlabankanum erfitt fyrir að nýta stjórntæki sín með góðu móti og skapað þrýsting á vinnumarkaði, enda verður húsnæði sífellt þyngri byrði í bókhaldi heimila. Þróun húsnæðisverðs má skýra að hluta með auknum kaupmætti heimila og mannfjölgun, en skortur á réttu framboði á ekki síður talsverða sök í máli. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sendi nýverið frá sér spá um að heimilisstærð muni minnka úr 2,4 íbúum á íbúð niður í 2,0 á næstu 25 árum. Þannig muni Ísland fylgja þróun sem hefur átt sér stað á Norðurlöndunum á síðustu áratugum, en þar eru íbúar á bilinu 1,9-2,1 per íbúð. Ástæðan er fyrst og fremst sú að við eignumst færri börn og lifum lengur, og því verða heimili án barna sífellt fleiri. Á grafi 1 að neðan má sjá hvernig fjöldi barna hefur lítið breyst frá árinu 1970 en hlutdeild barna sem hlutfall af heildarmannfjölda hefur fallið úr 41% árið 1970 í 23% árið 2024. Graf 1: Heimild: Hagstofa Íslands. Þessi þróun ásamt fyrirsjáanlegri fjölgun í aldurshópnum +65 kallar ekki bara á endurskoðaða íbúðaþörf m.t.t. fjölda, heldur sömuleiðis tegund íbúða sem vantar á markaðinn. Til að átta sig á því þarf að skoða hvernig núverandi framboð íbúða í landinu passar við íbúasamsetningu og áætlaða þróun hennar. Skoðum fjölbýli og heimilisstærð á Íslandi í samanburði við Norðurlöndin. Áætlað af Íveru, Heimild: HMS, hagstofur hvers lands. Líkt og sést á grafi 2 að ofan blasir við að íbúðir á Íslandi eru mjög stórar. Allar vísbendingar um þróun eftirspurnar gefa til kynna að við þurfum að byggja okkur nær meðaltali Norðurlandanna. Við það bætist að heildarkostnaður nýrra fermetra getur verið á bilinu 700-900 þúsund krónur, sem ýtir enn frekar undir mikilvægi þess að nýta plássið, og þar með fjármagn byggingaraðila og kaupanda, vel. Uppbygging íbúðarhúsnæðis síðastliðinn áratug hefur ekki tekið mið af þessu. Þegar rýnt er í nýbyggingar í sveitarfélögum þar sem selst hafa a.m.k. 60 nýjar íbúðir s.l. áratug sést að almennt, en þó sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu, hafa ný hverfi og þéttingareitir verið skipulögð út frá öðrum forsendum. Þar virðist jafnan enn miðað við að í hverri nýrri íbúð muni búa um 2,5 einstaklingar, þvert á lýðfræðilega þróun og þar með þvert gegn þörf. Graf 3: Áætlað af Íveru útfrá þinglýstum kaupsamningum. En hvað ræður því hvaða stærðir eru byggðar? Skipulagsvaldið er hjá sveitarfélögunum sem vinna deiliskipulag og bjóða út lóðir. Þróunaraðilar sem halda á lóðum vinna gjarnan að því að fá fleiri og minni íbúðir samþykktar á hverjum íbúðareit, með tilheyrandi töfum og álagi á skipulagsyfirvöld. Reynslan er sú að eftirspurn á fasteignamarkaði er mest eftir minni íbúðum, en þær seljast að jafnaði hraðast úr nýbyggingaverkefnum. Afleiðing þessarar skekkju er sú að á húsnæðismarkaði hefur myndast offramboð af nýju og dýru fjölbýli á bilinu 90-120 m², en talsverður skortur á minni og hagkvæmari íbúðum. Þá er nokkur vöntun á stærri íbúðum, þ.e.a.s. umfram 90-120 fermetra, sem ef til vill má rekja til þess hve lítið hefur verið byggt af sérbýli á höfuðborgasvæðinu síðastliðinn áratug. Þegar rýnt er í kaupsamninga síðustu ára með eignir byggðar frá 2015, sést að söluvirði eigna er langhæst fyrir minnstu eignirnar, en nær lágmarki í kringum 90-120 m², sjá graf 4 að neðan. Graf 4: Áætlað af Íveru byggt á þinglýstum kaupsamningum á árunum 2020-2025. Þar sem sveitarfélögum ber að tryggja ákveðna innviði og þjónustu í hverfum er eðlilegt að þau miðstýri uppbyggingu að nokkru marki ásamt því að tryggja aðlaðandi og íbúavæn hverfi. Slík miðstýring er hins vegar mjög vandmeðfarin, rangar forsendur hennar kunna að skekkja og hægja á uppbyggingu íbúða og þar með ýkja húsnæðisvandann enn frekar. Í dag má lýsa stöðunni sem svo að skipulagsyfirvöld skilyrða byggingamarkaðinn til að byggja íbúðir sem eru hreinlega ekki í takt við þörf. Þetta hefur leitt til gríðarlegrar vöntunar á minni íbúðum en offramboðs af öðrum. Þessu mætti í mikilli einfeldni líkja við að yfirvöld skylduðu bílaumboð landsins til að flytja inn í föstum hlutföllum 33% smábíla, 33% station bíla og 33% jeppa. En ef smábílar væru uppseldir og bílasölur stæðu fullar af station bílum, væri þá ekki ástæða til að breyta um nálgun? Uppfærð nálgun sveitarfélaga við skipulag íbúðareita í takt við minnkandi heimilisstærð væri til þess fallin að auka virði og seljanleika lóða sveitarfélaga. Uppbygging íbúða yrði skilvirkari þar sem byggðar yrðu hentugri og hagkvæmari íbúðir og líkur á töfum vegna tilrauna uppbyggingaraðila til breytinga á deiliskipulagi myndu minnka. Fyrstu kaupendur, námsmenn, einstætt fólk og aðrir sem kjósa smærri íbúðir hefðu greiðari aðgang að húsnæði við sitt hæfi. Þessi hópur fer sístækkandi og mun eiga ansi erfitt með að finna húsnæði við hæfi ef haldið verður áfram á sömu braut. Höfundur er forstjóri Íveru íbúðafélags. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Fasteignamarkaður Byggingariðnaður Mest lesið Grindavík lifir Kristín María Birgisdóttir,Dagmar Valsdóttir Skoðun Sósíalistaflokkurinn kaus breytingar Karl Héðinn Kristjánsson Skoðun Vér erum úr sömu sveit Steinþór Logi Arnarsson Skoðun „Ef hún hefði haft val, hefði konan mín þá kosið að láta heilabilunina hafa sinn gang?” Ingrid Kuhlman Skoðun Er sanngjarnt að hækka virðisaukaskatt á mat og gistingu til að láta erlenda ferðamenn borga meira? Þórir Garðarsson Skoðun Réttlát leiðrétting veiðigjalda Elín Íris Fanndal Skoðun Að vera eða ekki vera – hvað er raunverulegur árangur? Ásta Kristín Sigurjónsdóttir,Inga Hlín Pálsdóttir Skoðun Halldór 24.05.2025 Halldór Ég á þetta ég má þetta Arnar Atlason Skoðun Stéttarkerfi Halldóra Lillý Jóhannsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Grindavík lifir Kristín María Birgisdóttir,Dagmar Valsdóttir skrifar Skoðun Sósíalistaflokkurinn kaus breytingar Karl Héðinn Kristjánsson skrifar Skoðun Vér erum úr sömu sveit Steinþór Logi Arnarsson skrifar Skoðun „Ef hún hefði haft val, hefði konan mín þá kosið að láta heilabilunina hafa sinn gang?” Ingrid Kuhlman skrifar Skoðun Réttlát leiðrétting veiðigjalda Elín Íris Fanndal skrifar Skoðun Að vera eða ekki vera – hvað er raunverulegur árangur? Ásta Kristín Sigurjónsdóttir,Inga Hlín Pálsdóttir skrifar Skoðun Er sanngjarnt að hækka virðisaukaskatt á mat og gistingu til að láta erlenda ferðamenn borga meira? Þórir Garðarsson skrifar Skoðun Heiðmörk: Gaddavír og girðingar Auður Kjartansdóttir skrifar Skoðun Tuttugu ár af röddum sem áður voru þaggaðar, og framtíðin er okkar Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun #blessmeta - önnur grein Guðrún Hrefna Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Hvers virði er lambakjöt? Hafliði Halldórsson skrifar Skoðun Lífið er eins og konfektkassi, þú veist aldrei hvernig mola þú færð Elín Íris Fanndal skrifar Skoðun Þjóðareign, trú og skattar Svanur Guðmundsson skrifar Skoðun Hamas og átökin við Ísrael – hvað er ekki sagt upphátt? Einar G Harðarson skrifar Skoðun Gjaldfrjálsar máltíðir fyrir leikskólabörn Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Næstu sólarhringar á Gaza skipta sköpum Hlynur Már Vilhjálmsson skrifar Skoðun Hvernig gengur nýjum kennurum í grunnskólakennslu? Ingólfur Ásgeir Jóhannesson,Aðalheiður Anna Erlingsdóttir,Andri Rafn Ottesen,Maríanna Jónsdóttir Maríudóttir,Valgerður S. Bjarnadóttir skrifar Skoðun Huglæg réttlætiskennd og skattar á verðmætasköpun Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Loksins fær þyrlan heimili fyrir norðan Njáll Trausti Friðbertsson skrifar Skoðun Opið bréf til stjórnvalda Elín Ýr Arnar Hafdísardóttir skrifar Skoðun Við skuldum þeim að hlusta Ólafur Adolfsson skrifar Skoðun „Litla stúlkan og ruddarnir“ - Hugleiðing um stöðu Íslands á alþj.vettv. Flosi Þorgeirsson skrifar Skoðun Mikilvæg gagnrýni eða tilraun til valdayfirtöku í Sósíalistaflokknum? Ása Lind Finnbogadóttir skrifar Skoðun Matvælaverð hefur nær þrefaldast frá stofnun Viðskiptaráðs! Sigríður Ingibjörg Ingadóttir skrifar Skoðun Alvarleg staða í umhverfi fréttamiðla Rósa Guðbjartsdóttir skrifar Skoðun Stéttarkerfi Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Stöðvum Hamas. Einungis þannig getum við stöðvað hryllinginn á Gaza BIrgir Finnsson skrifar Skoðun Dagur líffræðilegrar fjölbreytni 2025 Rannveig Magnúsdóttir,Ole Sandberg,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Rebecca Thompson,Skúli Skúlason,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir skrifar Skoðun Æfingin skapar meistarann! Sigurjón Már Fox Gunnarsson skrifar Skoðun 140 sinnum líklegra að verða fyrir eldingu Sigurður G. Guðjónsson skrifar Sjá meira
Síðustu tíu ár hefur húsnæðiskostnaður að jafnaði valdið 58% verðbólgunnar. Þróunin hefur ýtt undir eignaójöfnuð milli kynslóða, gert Seðlabankanum erfitt fyrir að nýta stjórntæki sín með góðu móti og skapað þrýsting á vinnumarkaði, enda verður húsnæði sífellt þyngri byrði í bókhaldi heimila. Þróun húsnæðisverðs má skýra að hluta með auknum kaupmætti heimila og mannfjölgun, en skortur á réttu framboði á ekki síður talsverða sök í máli. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sendi nýverið frá sér spá um að heimilisstærð muni minnka úr 2,4 íbúum á íbúð niður í 2,0 á næstu 25 árum. Þannig muni Ísland fylgja þróun sem hefur átt sér stað á Norðurlöndunum á síðustu áratugum, en þar eru íbúar á bilinu 1,9-2,1 per íbúð. Ástæðan er fyrst og fremst sú að við eignumst færri börn og lifum lengur, og því verða heimili án barna sífellt fleiri. Á grafi 1 að neðan má sjá hvernig fjöldi barna hefur lítið breyst frá árinu 1970 en hlutdeild barna sem hlutfall af heildarmannfjölda hefur fallið úr 41% árið 1970 í 23% árið 2024. Graf 1: Heimild: Hagstofa Íslands. Þessi þróun ásamt fyrirsjáanlegri fjölgun í aldurshópnum +65 kallar ekki bara á endurskoðaða íbúðaþörf m.t.t. fjölda, heldur sömuleiðis tegund íbúða sem vantar á markaðinn. Til að átta sig á því þarf að skoða hvernig núverandi framboð íbúða í landinu passar við íbúasamsetningu og áætlaða þróun hennar. Skoðum fjölbýli og heimilisstærð á Íslandi í samanburði við Norðurlöndin. Áætlað af Íveru, Heimild: HMS, hagstofur hvers lands. Líkt og sést á grafi 2 að ofan blasir við að íbúðir á Íslandi eru mjög stórar. Allar vísbendingar um þróun eftirspurnar gefa til kynna að við þurfum að byggja okkur nær meðaltali Norðurlandanna. Við það bætist að heildarkostnaður nýrra fermetra getur verið á bilinu 700-900 þúsund krónur, sem ýtir enn frekar undir mikilvægi þess að nýta plássið, og þar með fjármagn byggingaraðila og kaupanda, vel. Uppbygging íbúðarhúsnæðis síðastliðinn áratug hefur ekki tekið mið af þessu. Þegar rýnt er í nýbyggingar í sveitarfélögum þar sem selst hafa a.m.k. 60 nýjar íbúðir s.l. áratug sést að almennt, en þó sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu, hafa ný hverfi og þéttingareitir verið skipulögð út frá öðrum forsendum. Þar virðist jafnan enn miðað við að í hverri nýrri íbúð muni búa um 2,5 einstaklingar, þvert á lýðfræðilega þróun og þar með þvert gegn þörf. Graf 3: Áætlað af Íveru útfrá þinglýstum kaupsamningum. En hvað ræður því hvaða stærðir eru byggðar? Skipulagsvaldið er hjá sveitarfélögunum sem vinna deiliskipulag og bjóða út lóðir. Þróunaraðilar sem halda á lóðum vinna gjarnan að því að fá fleiri og minni íbúðir samþykktar á hverjum íbúðareit, með tilheyrandi töfum og álagi á skipulagsyfirvöld. Reynslan er sú að eftirspurn á fasteignamarkaði er mest eftir minni íbúðum, en þær seljast að jafnaði hraðast úr nýbyggingaverkefnum. Afleiðing þessarar skekkju er sú að á húsnæðismarkaði hefur myndast offramboð af nýju og dýru fjölbýli á bilinu 90-120 m², en talsverður skortur á minni og hagkvæmari íbúðum. Þá er nokkur vöntun á stærri íbúðum, þ.e.a.s. umfram 90-120 fermetra, sem ef til vill má rekja til þess hve lítið hefur verið byggt af sérbýli á höfuðborgasvæðinu síðastliðinn áratug. Þegar rýnt er í kaupsamninga síðustu ára með eignir byggðar frá 2015, sést að söluvirði eigna er langhæst fyrir minnstu eignirnar, en nær lágmarki í kringum 90-120 m², sjá graf 4 að neðan. Graf 4: Áætlað af Íveru byggt á þinglýstum kaupsamningum á árunum 2020-2025. Þar sem sveitarfélögum ber að tryggja ákveðna innviði og þjónustu í hverfum er eðlilegt að þau miðstýri uppbyggingu að nokkru marki ásamt því að tryggja aðlaðandi og íbúavæn hverfi. Slík miðstýring er hins vegar mjög vandmeðfarin, rangar forsendur hennar kunna að skekkja og hægja á uppbyggingu íbúða og þar með ýkja húsnæðisvandann enn frekar. Í dag má lýsa stöðunni sem svo að skipulagsyfirvöld skilyrða byggingamarkaðinn til að byggja íbúðir sem eru hreinlega ekki í takt við þörf. Þetta hefur leitt til gríðarlegrar vöntunar á minni íbúðum en offramboðs af öðrum. Þessu mætti í mikilli einfeldni líkja við að yfirvöld skylduðu bílaumboð landsins til að flytja inn í föstum hlutföllum 33% smábíla, 33% station bíla og 33% jeppa. En ef smábílar væru uppseldir og bílasölur stæðu fullar af station bílum, væri þá ekki ástæða til að breyta um nálgun? Uppfærð nálgun sveitarfélaga við skipulag íbúðareita í takt við minnkandi heimilisstærð væri til þess fallin að auka virði og seljanleika lóða sveitarfélaga. Uppbygging íbúða yrði skilvirkari þar sem byggðar yrðu hentugri og hagkvæmari íbúðir og líkur á töfum vegna tilrauna uppbyggingaraðila til breytinga á deiliskipulagi myndu minnka. Fyrstu kaupendur, námsmenn, einstætt fólk og aðrir sem kjósa smærri íbúðir hefðu greiðari aðgang að húsnæði við sitt hæfi. Þessi hópur fer sístækkandi og mun eiga ansi erfitt með að finna húsnæði við hæfi ef haldið verður áfram á sömu braut. Höfundur er forstjóri Íveru íbúðafélags.
„Ef hún hefði haft val, hefði konan mín þá kosið að láta heilabilunina hafa sinn gang?” Ingrid Kuhlman Skoðun
Er sanngjarnt að hækka virðisaukaskatt á mat og gistingu til að láta erlenda ferðamenn borga meira? Þórir Garðarsson Skoðun
Að vera eða ekki vera – hvað er raunverulegur árangur? Ásta Kristín Sigurjónsdóttir,Inga Hlín Pálsdóttir Skoðun
Skoðun „Ef hún hefði haft val, hefði konan mín þá kosið að láta heilabilunina hafa sinn gang?” Ingrid Kuhlman skrifar
Skoðun Að vera eða ekki vera – hvað er raunverulegur árangur? Ásta Kristín Sigurjónsdóttir,Inga Hlín Pálsdóttir skrifar
Skoðun Er sanngjarnt að hækka virðisaukaskatt á mat og gistingu til að láta erlenda ferðamenn borga meira? Þórir Garðarsson skrifar
Skoðun Tuttugu ár af röddum sem áður voru þaggaðar, og framtíðin er okkar Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar
Skoðun Lífið er eins og konfektkassi, þú veist aldrei hvernig mola þú færð Elín Íris Fanndal skrifar
Skoðun Hvernig gengur nýjum kennurum í grunnskólakennslu? Ingólfur Ásgeir Jóhannesson,Aðalheiður Anna Erlingsdóttir,Andri Rafn Ottesen,Maríanna Jónsdóttir Maríudóttir,Valgerður S. Bjarnadóttir skrifar
Skoðun „Litla stúlkan og ruddarnir“ - Hugleiðing um stöðu Íslands á alþj.vettv. Flosi Þorgeirsson skrifar
Skoðun Mikilvæg gagnrýni eða tilraun til valdayfirtöku í Sósíalistaflokknum? Ása Lind Finnbogadóttir skrifar
Skoðun Matvælaverð hefur nær þrefaldast frá stofnun Viðskiptaráðs! Sigríður Ingibjörg Ingadóttir skrifar
Skoðun Dagur líffræðilegrar fjölbreytni 2025 Rannveig Magnúsdóttir,Ole Sandberg,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Rebecca Thompson,Skúli Skúlason,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir skrifar
„Ef hún hefði haft val, hefði konan mín þá kosið að láta heilabilunina hafa sinn gang?” Ingrid Kuhlman Skoðun
Er sanngjarnt að hækka virðisaukaskatt á mat og gistingu til að láta erlenda ferðamenn borga meira? Þórir Garðarsson Skoðun
Að vera eða ekki vera – hvað er raunverulegur árangur? Ásta Kristín Sigurjónsdóttir,Inga Hlín Pálsdóttir Skoðun