Staðan á húsnæðismarkaði: Offramboð af röngu meðaltali Egill Lúðvíksson skrifar 27. mars 2025 10:01 Síðustu tíu ár hefur húsnæðiskostnaður að jafnaði valdið 58% verðbólgunnar. Þróunin hefur ýtt undir eignaójöfnuð milli kynslóða, gert Seðlabankanum erfitt fyrir að nýta stjórntæki sín með góðu móti og skapað þrýsting á vinnumarkaði, enda verður húsnæði sífellt þyngri byrði í bókhaldi heimila. Þróun húsnæðisverðs má skýra að hluta með auknum kaupmætti heimila og mannfjölgun, en skortur á réttu framboði á ekki síður talsverða sök í máli. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sendi nýverið frá sér spá um að heimilisstærð muni minnka úr 2,4 íbúum á íbúð niður í 2,0 á næstu 25 árum. Þannig muni Ísland fylgja þróun sem hefur átt sér stað á Norðurlöndunum á síðustu áratugum, en þar eru íbúar á bilinu 1,9-2,1 per íbúð. Ástæðan er fyrst og fremst sú að við eignumst færri börn og lifum lengur, og því verða heimili án barna sífellt fleiri. Á grafi 1 að neðan má sjá hvernig fjöldi barna hefur lítið breyst frá árinu 1970 en hlutdeild barna sem hlutfall af heildarmannfjölda hefur fallið úr 41% árið 1970 í 23% árið 2024. Graf 1: Heimild: Hagstofa Íslands. Þessi þróun ásamt fyrirsjáanlegri fjölgun í aldurshópnum +65 kallar ekki bara á endurskoðaða íbúðaþörf m.t.t. fjölda, heldur sömuleiðis tegund íbúða sem vantar á markaðinn. Til að átta sig á því þarf að skoða hvernig núverandi framboð íbúða í landinu passar við íbúasamsetningu og áætlaða þróun hennar. Skoðum fjölbýli og heimilisstærð á Íslandi í samanburði við Norðurlöndin. Áætlað af Íveru, Heimild: HMS, hagstofur hvers lands. Líkt og sést á grafi 2 að ofan blasir við að íbúðir á Íslandi eru mjög stórar. Allar vísbendingar um þróun eftirspurnar gefa til kynna að við þurfum að byggja okkur nær meðaltali Norðurlandanna. Við það bætist að heildarkostnaður nýrra fermetra getur verið á bilinu 700-900 þúsund krónur, sem ýtir enn frekar undir mikilvægi þess að nýta plássið, og þar með fjármagn byggingaraðila og kaupanda, vel. Uppbygging íbúðarhúsnæðis síðastliðinn áratug hefur ekki tekið mið af þessu. Þegar rýnt er í nýbyggingar í sveitarfélögum þar sem selst hafa a.m.k. 60 nýjar íbúðir s.l. áratug sést að almennt, en þó sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu, hafa ný hverfi og þéttingareitir verið skipulögð út frá öðrum forsendum. Þar virðist jafnan enn miðað við að í hverri nýrri íbúð muni búa um 2,5 einstaklingar, þvert á lýðfræðilega þróun og þar með þvert gegn þörf. Graf 3: Áætlað af Íveru útfrá þinglýstum kaupsamningum. En hvað ræður því hvaða stærðir eru byggðar? Skipulagsvaldið er hjá sveitarfélögunum sem vinna deiliskipulag og bjóða út lóðir. Þróunaraðilar sem halda á lóðum vinna gjarnan að því að fá fleiri og minni íbúðir samþykktar á hverjum íbúðareit, með tilheyrandi töfum og álagi á skipulagsyfirvöld. Reynslan er sú að eftirspurn á fasteignamarkaði er mest eftir minni íbúðum, en þær seljast að jafnaði hraðast úr nýbyggingaverkefnum. Afleiðing þessarar skekkju er sú að á húsnæðismarkaði hefur myndast offramboð af nýju og dýru fjölbýli á bilinu 90-120 m², en talsverður skortur á minni og hagkvæmari íbúðum. Þá er nokkur vöntun á stærri íbúðum, þ.e.a.s. umfram 90-120 fermetra, sem ef til vill má rekja til þess hve lítið hefur verið byggt af sérbýli á höfuðborgasvæðinu síðastliðinn áratug. Þegar rýnt er í kaupsamninga síðustu ára með eignir byggðar frá 2015, sést að söluvirði eigna er langhæst fyrir minnstu eignirnar, en nær lágmarki í kringum 90-120 m², sjá graf 4 að neðan. Graf 4: Áætlað af Íveru byggt á þinglýstum kaupsamningum á árunum 2020-2025. Þar sem sveitarfélögum ber að tryggja ákveðna innviði og þjónustu í hverfum er eðlilegt að þau miðstýri uppbyggingu að nokkru marki ásamt því að tryggja aðlaðandi og íbúavæn hverfi. Slík miðstýring er hins vegar mjög vandmeðfarin, rangar forsendur hennar kunna að skekkja og hægja á uppbyggingu íbúða og þar með ýkja húsnæðisvandann enn frekar. Í dag má lýsa stöðunni sem svo að skipulagsyfirvöld skilyrða byggingamarkaðinn til að byggja íbúðir sem eru hreinlega ekki í takt við þörf. Þetta hefur leitt til gríðarlegrar vöntunar á minni íbúðum en offramboðs af öðrum. Þessu mætti í mikilli einfeldni líkja við að yfirvöld skylduðu bílaumboð landsins til að flytja inn í föstum hlutföllum 33% smábíla, 33% station bíla og 33% jeppa. En ef smábílar væru uppseldir og bílasölur stæðu fullar af station bílum, væri þá ekki ástæða til að breyta um nálgun? Uppfærð nálgun sveitarfélaga við skipulag íbúðareita í takt við minnkandi heimilisstærð væri til þess fallin að auka virði og seljanleika lóða sveitarfélaga. Uppbygging íbúða yrði skilvirkari þar sem byggðar yrðu hentugri og hagkvæmari íbúðir og líkur á töfum vegna tilrauna uppbyggingaraðila til breytinga á deiliskipulagi myndu minnka. Fyrstu kaupendur, námsmenn, einstætt fólk og aðrir sem kjósa smærri íbúðir hefðu greiðari aðgang að húsnæði við sitt hæfi. Þessi hópur fer sístækkandi og mun eiga ansi erfitt með að finna húsnæði við hæfi ef haldið verður áfram á sömu braut. Höfundur er forstjóri Íveru íbúðafélags. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Fasteignamarkaður Byggingariðnaður Mest lesið Til þeirra sem fagna Sigurður Gísli Bond Snorrason Skoðun Tekist á um hvort lýðræðið á Íslandi sé virkt eða hvort hefðaréttur sé á völdum Þórður Snær Júlíusson Skoðun Orðhengilsháttur og lygar Elín Erna Steinarsdóttir Skoðun Hversu mikið er nóg? Guðríður Eldey Arnardóttir Skoðun Að semja er ekki veikleiki – það er forsenda lýðræðis Elliði Vignisson Skoðun Stöðvum helvíti á jörðu Birna Þórarinsdóttir,Bjarni Gíslason,Gísli Rafn Ólafsson,Sigríður Schram,Stella Samúelsdóttir,Tótla I. Sæmundsdóttir Skoðun Sumar og sól – en ekki alltaf sátt í sálinni Ellen Calmon Skoðun Þetta eru ekki eðlileg vinnubrögð Bryndís Haraldsdóttir Skoðun Hagur hluthafanna alltaf og undantekningarlaust í forgangi Jón Kaldal Skoðun Geislameðferð sem lífsbjörg Ingibjörg Isaksen Skoðun Skoðun Skoðun Óboðlegt ástand á Landspítala – okkar sjónarhorn Hildur Jónsdóttir,Einar Freyr Ingason,Þórir Bergsson skrifar Skoðun Geislameðferð sem lífsbjörg Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Þetta eru ekki eðlileg vinnubrögð Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Stöðvum helvíti á jörðu Birna Þórarinsdóttir,Bjarni Gíslason,Gísli Rafn Ólafsson,Sigríður Schram,Stella Samúelsdóttir,Tótla I. Sæmundsdóttir skrifar Skoðun Hversu mikið er nóg? Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar Skoðun Til þeirra sem fagna Sigurður Gísli Bond Snorrason skrifar Skoðun Að semja er ekki veikleiki – það er forsenda lýðræðis Elliði Vignisson skrifar Skoðun Tekist á um hvort lýðræðið á Íslandi sé virkt eða hvort hefðaréttur sé á völdum Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Sumar og sól – en ekki alltaf sátt í sálinni Ellen Calmon skrifar Skoðun Að flokka hver vinnur og hver tapar Tryggvi Rúnar Brynjarsson skrifar Skoðun Hagur hluthafanna alltaf og undantekningarlaust í forgangi Jón Kaldal skrifar Skoðun Má berja blaðamenn? Sigríður Dögg Auðunsdóttir skrifar Skoðun Nýr rektor og 2025 – tímamót í háskólamálum Ástráður Eysteinsson,Magnús Karl Magnússon,Margrét Helga Ögmundsdóttir,Tinna Laufey Ásgeirsdóttir skrifar Skoðun Vonir um vopnahlé eins og hálmstrá Sveinn Rúnar Hauksson skrifar Skoðun Samfélagið innan samfélagsins Sigríður Svanborgardóttir skrifar Skoðun Til hamingju Íslendingar með nýja Óperu Andri Björn Róbertsson skrifar Skoðun Hvers vegna hatar SFS smábáta? Svarið tengist veiðigjöldum Kjartan Páll Sveinsson skrifar Skoðun „Oft er flagð undir fögru skinni“ Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Orðhengilsháttur og lygar Elín Erna Steinarsdóttir skrifar Skoðun Fjögurra daga vinnuvika – nýr veruleiki? Sigvaldi Einarsson skrifar Skoðun Ráðherra gengur fram án laga Svanur Guðmundsson skrifar Skoðun Hagkvæmur kostur utan friðlands Jóna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Gagnsæi og inntak Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Sumargjöf Þórunn Sigurðardóttir skrifar Skoðun Hannað fyrir miklu stærri markaði Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Grafarvogur framtíðar verður til Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Málþófið um veiðigjöldin vekur miskunnsama Samverja Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Menntastefna 2030 Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Ágætu fyrrum samstarfsaðilar á Þjóðminjasafni Íslands Uggi Jónsson skrifar Skoðun Ferðamannaþorpin - Náttúruvá Þóra B. Hafsteinsdóttir skrifar Sjá meira
Síðustu tíu ár hefur húsnæðiskostnaður að jafnaði valdið 58% verðbólgunnar. Þróunin hefur ýtt undir eignaójöfnuð milli kynslóða, gert Seðlabankanum erfitt fyrir að nýta stjórntæki sín með góðu móti og skapað þrýsting á vinnumarkaði, enda verður húsnæði sífellt þyngri byrði í bókhaldi heimila. Þróun húsnæðisverðs má skýra að hluta með auknum kaupmætti heimila og mannfjölgun, en skortur á réttu framboði á ekki síður talsverða sök í máli. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sendi nýverið frá sér spá um að heimilisstærð muni minnka úr 2,4 íbúum á íbúð niður í 2,0 á næstu 25 árum. Þannig muni Ísland fylgja þróun sem hefur átt sér stað á Norðurlöndunum á síðustu áratugum, en þar eru íbúar á bilinu 1,9-2,1 per íbúð. Ástæðan er fyrst og fremst sú að við eignumst færri börn og lifum lengur, og því verða heimili án barna sífellt fleiri. Á grafi 1 að neðan má sjá hvernig fjöldi barna hefur lítið breyst frá árinu 1970 en hlutdeild barna sem hlutfall af heildarmannfjölda hefur fallið úr 41% árið 1970 í 23% árið 2024. Graf 1: Heimild: Hagstofa Íslands. Þessi þróun ásamt fyrirsjáanlegri fjölgun í aldurshópnum +65 kallar ekki bara á endurskoðaða íbúðaþörf m.t.t. fjölda, heldur sömuleiðis tegund íbúða sem vantar á markaðinn. Til að átta sig á því þarf að skoða hvernig núverandi framboð íbúða í landinu passar við íbúasamsetningu og áætlaða þróun hennar. Skoðum fjölbýli og heimilisstærð á Íslandi í samanburði við Norðurlöndin. Áætlað af Íveru, Heimild: HMS, hagstofur hvers lands. Líkt og sést á grafi 2 að ofan blasir við að íbúðir á Íslandi eru mjög stórar. Allar vísbendingar um þróun eftirspurnar gefa til kynna að við þurfum að byggja okkur nær meðaltali Norðurlandanna. Við það bætist að heildarkostnaður nýrra fermetra getur verið á bilinu 700-900 þúsund krónur, sem ýtir enn frekar undir mikilvægi þess að nýta plássið, og þar með fjármagn byggingaraðila og kaupanda, vel. Uppbygging íbúðarhúsnæðis síðastliðinn áratug hefur ekki tekið mið af þessu. Þegar rýnt er í nýbyggingar í sveitarfélögum þar sem selst hafa a.m.k. 60 nýjar íbúðir s.l. áratug sést að almennt, en þó sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu, hafa ný hverfi og þéttingareitir verið skipulögð út frá öðrum forsendum. Þar virðist jafnan enn miðað við að í hverri nýrri íbúð muni búa um 2,5 einstaklingar, þvert á lýðfræðilega þróun og þar með þvert gegn þörf. Graf 3: Áætlað af Íveru útfrá þinglýstum kaupsamningum. En hvað ræður því hvaða stærðir eru byggðar? Skipulagsvaldið er hjá sveitarfélögunum sem vinna deiliskipulag og bjóða út lóðir. Þróunaraðilar sem halda á lóðum vinna gjarnan að því að fá fleiri og minni íbúðir samþykktar á hverjum íbúðareit, með tilheyrandi töfum og álagi á skipulagsyfirvöld. Reynslan er sú að eftirspurn á fasteignamarkaði er mest eftir minni íbúðum, en þær seljast að jafnaði hraðast úr nýbyggingaverkefnum. Afleiðing þessarar skekkju er sú að á húsnæðismarkaði hefur myndast offramboð af nýju og dýru fjölbýli á bilinu 90-120 m², en talsverður skortur á minni og hagkvæmari íbúðum. Þá er nokkur vöntun á stærri íbúðum, þ.e.a.s. umfram 90-120 fermetra, sem ef til vill má rekja til þess hve lítið hefur verið byggt af sérbýli á höfuðborgasvæðinu síðastliðinn áratug. Þegar rýnt er í kaupsamninga síðustu ára með eignir byggðar frá 2015, sést að söluvirði eigna er langhæst fyrir minnstu eignirnar, en nær lágmarki í kringum 90-120 m², sjá graf 4 að neðan. Graf 4: Áætlað af Íveru byggt á þinglýstum kaupsamningum á árunum 2020-2025. Þar sem sveitarfélögum ber að tryggja ákveðna innviði og þjónustu í hverfum er eðlilegt að þau miðstýri uppbyggingu að nokkru marki ásamt því að tryggja aðlaðandi og íbúavæn hverfi. Slík miðstýring er hins vegar mjög vandmeðfarin, rangar forsendur hennar kunna að skekkja og hægja á uppbyggingu íbúða og þar með ýkja húsnæðisvandann enn frekar. Í dag má lýsa stöðunni sem svo að skipulagsyfirvöld skilyrða byggingamarkaðinn til að byggja íbúðir sem eru hreinlega ekki í takt við þörf. Þetta hefur leitt til gríðarlegrar vöntunar á minni íbúðum en offramboðs af öðrum. Þessu mætti í mikilli einfeldni líkja við að yfirvöld skylduðu bílaumboð landsins til að flytja inn í föstum hlutföllum 33% smábíla, 33% station bíla og 33% jeppa. En ef smábílar væru uppseldir og bílasölur stæðu fullar af station bílum, væri þá ekki ástæða til að breyta um nálgun? Uppfærð nálgun sveitarfélaga við skipulag íbúðareita í takt við minnkandi heimilisstærð væri til þess fallin að auka virði og seljanleika lóða sveitarfélaga. Uppbygging íbúða yrði skilvirkari þar sem byggðar yrðu hentugri og hagkvæmari íbúðir og líkur á töfum vegna tilrauna uppbyggingaraðila til breytinga á deiliskipulagi myndu minnka. Fyrstu kaupendur, námsmenn, einstætt fólk og aðrir sem kjósa smærri íbúðir hefðu greiðari aðgang að húsnæði við sitt hæfi. Þessi hópur fer sístækkandi og mun eiga ansi erfitt með að finna húsnæði við hæfi ef haldið verður áfram á sömu braut. Höfundur er forstjóri Íveru íbúðafélags.
Tekist á um hvort lýðræðið á Íslandi sé virkt eða hvort hefðaréttur sé á völdum Þórður Snær Júlíusson Skoðun
Stöðvum helvíti á jörðu Birna Þórarinsdóttir,Bjarni Gíslason,Gísli Rafn Ólafsson,Sigríður Schram,Stella Samúelsdóttir,Tótla I. Sæmundsdóttir Skoðun
Skoðun Óboðlegt ástand á Landspítala – okkar sjónarhorn Hildur Jónsdóttir,Einar Freyr Ingason,Þórir Bergsson skrifar
Skoðun Stöðvum helvíti á jörðu Birna Þórarinsdóttir,Bjarni Gíslason,Gísli Rafn Ólafsson,Sigríður Schram,Stella Samúelsdóttir,Tótla I. Sæmundsdóttir skrifar
Skoðun Tekist á um hvort lýðræðið á Íslandi sé virkt eða hvort hefðaréttur sé á völdum Þórður Snær Júlíusson skrifar
Skoðun Nýr rektor og 2025 – tímamót í háskólamálum Ástráður Eysteinsson,Magnús Karl Magnússon,Margrét Helga Ögmundsdóttir,Tinna Laufey Ásgeirsdóttir skrifar
Tekist á um hvort lýðræðið á Íslandi sé virkt eða hvort hefðaréttur sé á völdum Þórður Snær Júlíusson Skoðun
Stöðvum helvíti á jörðu Birna Þórarinsdóttir,Bjarni Gíslason,Gísli Rafn Ólafsson,Sigríður Schram,Stella Samúelsdóttir,Tótla I. Sæmundsdóttir Skoðun