Eiga í­búðir að vera heimili fólks eða fjár­festingar­kostur og munaðar­vara?

Fæði, klæði og húsaskjól eru helstu öryggisþarfir mannsins. Ef þær þarfir eru uppfylltar þá getur fólk áhyggjulaust einbeitt sér að öðru eins og námi eða atvinnu, hag barna sinna, námi þeirra og tómstundum, sambandi við vini og vandamenn, heilsurækt, áhuga- og félagsmálum.

Frá árunum 2000 til 2021 fjölgaði þeim einstaklingum og lögaðilum sem eiga fleiri en eina fullbúna íbúð um 82%. Til samanburðar fjölgaði þeim sem eiga eina íbúð um tæplega 22% á sama tímabili sbr. yfirlit frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun og Hagstofunni.

Árið 2006 voru 28,5% allra fullbúinna íbúða á Íslandi í eigu annað hvort ein­stak­linga eða lög­að­ila sem áttu fyrir eina íbúð. Þetta hlut­fall var orðið 31,7% rétt fyrir hrun árið 2008. Í fyrra var hlutfallið komið upp í 35.5%. Árið 2023 var jafnframt metár í fjölgun íbúða í eigu fólks sem átti eignir fyrir og hefur fjölgunin ekki verið jafnmikil síðan frá árinu 2010 skv. upplýsingum sem HMS hefur unnið úr fasteignaskrá en eftir hrunið varð gífurleg eignartilfærsla frá þeim sem misstu íbúðir sínar yfir til þeirra sem höfðu efni á og fengu tækifæri til að kaupa húseignir á brunaútsölu. Hér er yfirlit yfir eignir sem voru seldar á tímabilinu 2008 til 2019 af Íbúðalánasjóði. Eignirnar voru seldar til einstaklinga eða fjárfesta og fasteigna- og leigufélaga eins og Gamma sem var stofnað árið 2008. Kaupin fóru fram þrátt fyrir óskir sveitarfélaga eins og Hafnarfjarðar um a.m.k. frestun sölu vegna beiðna fólks um aðstoð sveitarfélagsins við að útvega íbúðarhúsnæði. Ástæðan að baki metinu í kaupum á viðbótareignum í fyrra er líklegast sú að eignafólk fór að fjárfesta í steinsteypu fyrir eigið fé og hagnað af hækkun hlutabréfa í kringum heimsfaraldurinn til að dreifa fjárfestingaráhættu enda hefur hlutabréfamarkaðurinn farið niður á við undanfarin ár.

Sem dæmi um þróunina fór fjöldi íbúða í eigu félaga sem eiga 20 eða fleiri íbúðir upp um 5% á milli ára. Á sama tíma hefur hækkun stýri- og húsnæðisvaxta skilað sér í færri fyrstu kaupendum eftir að þeim hafði fjölgaði milli áranna 2016 til 2021 vegna þeirra góðu lánskjara sem voru í boði sem gaf Seðlabankastjóra tilefni til að lýsa yfir dauða verðtryggðra lána. Sú óskhyggja rættist ekki og síðastliðin ár hefur verulega dregið úr fjölgun íbúða í eigu einstaklinga sem eiga aðeins eina íbúð. Þeir voru rúmlega 1.000 árið 2023 í samanburði við 1.300 árið 2022, um 2.400 árið 2021 og um 2.800 árið 2020. Ástæðan liggur einkum í hárri verðbólgu og miklum vaxtahækkunum sem eru að skapa forsendubrest fyrir heimilishald fjölda fólks og flótta yfir í verðtryggð lán eða jafnvel frystingu lána.

Þau sem eiga ekki íbúðir búa hjá foreldrum eða eru á leigumarkaði þar sem um 60% leigubúða eru í eigu einstaklinga skv. greiningu HMS. Eigendurnir bjóða húsnæðið til skammtímaútleigu til ferðamanna eða til langtímaleigu með það að markmiði að leigan standi undir lánum og skapi hagnað af fjárfestingunni.

Viðbótareignir eru því fyrst og fremst til útleigu þrátt fyrir að inn á milli sé að finna húsnæði til eigin nota sbr. sumarhús. Hækkun leiguverðs hefur síðan orðið vegna mikillar eftirspurnar m.a. vegna fjölda ferðamanna og takmarkaðs framboðs á húsnæði en helmingi færri íbúðir eru í byggingu en sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu gerðu ráð fyrir í áætlunum þetta árið eða um 4000 í stað 8000. HMS telur að eingöngu um 56% af íbúðaþörf verði mætt árið 2024-2025 og spáð er enn frekari samdrætti árið 2026.

Samhliða framboðsskorti bíða fyrirtæki í mannvirkjagerð sem ráða yfir fullbúnum íbúðum eftir að fá uppsett verð til að geta fengið einhvern eða meiri hagnað að frádregnum framkvæmda- og vaxtakostnaði sem gerir það að verkum að 60% íbúða eru óseldar og þau sem kaupa eru fjárfestar frekar en venjulegt fólk: „Kaupsamningum fækkaði milli mánaða en þeim íbúðum sem seldust fjölgaði lítillega á sama tíma, sem þýðir að meira var um að kaupendur tryggðu sér nokkrar íbúðir í einu.“

Ástæðan fyrir því að venjulegt fólk kaupir ekki húsnæði er sú að „þrátt fyrir aukið framboð á íbúðum á höfuðborgarsvæðinu [2023] fækkaði íbúðum með greiðslubyrði undir 250.000 krónum, miðað við að kaup séu fjármögnuð með óverðtryggðu láni, um helming.“ Staðan á leigumarkaði er síðan eftirfarandi skv. HMS: „[U]m 60 prósent allra leiguíbúða á Íslandi eru í eigu einstaklinga [eins og fyrr segir]. Fjármögnun þeirra leiguíbúða er því að miklu leyti sú sama og við kaup almennings á íbúðarhúsnæði og þar af leiðandi háð sömu hagrænu lögmálum. Teikn eru á lofti um að hávaxtastig undanfarinna missera sé farið að hafa áhrif á leiguverð, að viðbættum framboðsvandanum, og vísitala leiguverðs hefur hækkað um 13,3 prósent frá því í maí [2023], sem er töluvert umfram hækkun íbúðaverðs (8,4 prósent) og verðbólgu (6,2 prósent) yfir sama tímabil.“

Normalisering markaðsvæðingar síðan árið 2000

En hvaða merkingu hafa hinar tölulegu staðreyndir? Í stuttu máli sagt hefur orðið gífurlega mikil eignatilfærsla og samþjöppun síðan árið 2000. Stóra spurningin er hvers vegna? Ástæðan er fyrst og fremst hömlulaus markaðsvæðing húsnæðismarkaðarins með niðurfellingu hins félagslega húsnæðiskerfis árið 1999. Markaðsvæðing sem felur í sér að aukna einkavæðingu á flestum sviðum samfélagsins hefur verið normaliseruð. Það felur aftur á móti í sér óverðskuldaða viðurkenningu á hinu hagnaðardrifna markaðshagkerfi eða auðvaldsskipulagi (e. capitalism / neoliberalism) sem er látið líta út fyrir að vera sjálfgefið náttúrulögmál eins og heimspekingurinn, sagnfræðingurinn og hagfræðingurinn Carla Mattei fjallaði um á fundi VR um daginn. Hins vegar er ekki um náttúrulögmál að ræða eins og hið mannvæna blandað hagkerfi Norðurlandanna er sterkur vitnisburður um. Þvert á móti er einfaldlega um stefnumörkun stjórnmálamanna og flokka sem ganga erinda sérhagsmuna auðmanna og annarra fjármagnseigenda frekar en almennings. Eitt skýrasta dæmi þess er þegar hið félagslega húsnæðiskerfið sem verkalýðshreyfingin og félagshyggjuflokkar landsins höfðu barist fyrir og byggt upp um áratugaskeið var lagt niður með einföldum stjórnarmeirihluta á Alþingi. Sú ákvörðun endurspeglar jafnframt lýðræðishallann sem ríkir í landinu gagnvart almenningi og almannahagsmunum. Með einu pennastriki voru forsendur skapaðar fyrir tilkomu eignastéttar og öreigastéttar á Íslandi í stað jöfnuðar í anda norræna velferðarríkisins og hins blandaða hagkerfis.

Velferðarríkið Ísland og jöfnun aðstöðumunar

Stétt og staða skiptir máli fyrir velsæld og lífsskilyrði allra einstaklinga og hópa eins og nýleg rannsókn á stöðu og líðan kvenna í láglaunastörfum er til vitnis um. Á sama tíma hafa aðgerðir stjórnvalda grundvallar áhrif á þróun samfélagsgerðarinnar sem aftur hefur áhrif á lífsskilyrði einstaklinga og hópa.

Ísland ásamt hinum Norðurlöndunum hafa kennt sig við velferðarríkið sem hvílir á hugmyndinni um jafnan aðgang fólks óháð stétt og stöðu að tilteknum lífsgæðum eins og að menntun og heilbrigðisþjónustu. Markmiðið er að skapa almennt skilyrði til farsældar og velferðar almennings, félagslegan hreyfanleika, samfélagslega samheldni og friðsamlegt öryggi. Sem dæmi þá skipti menntastefna Norðurlandanna á 19. öld um jafnan aðgang barna að námi sköpum fyrir jafnrétti kvenna og æskilegan hreyfanleika einstaklinga sem vísar í það þegar þegar einstaklingur, sem fæðist inn í tiltekna þjóðfélagsstétt (e. social classes) færist á milli stétta sem hafa mismunandi aðgengi að efnislegum gæðum, völdum og áhrifum. Fram á 19. öld höfðu nær eingöngu drengir efnameiri fjölskyldna notið skólagöngu þannig að stefnubreytingin fól í sér að jafna aðstöðumun mismunandi þjóðfélagshópa (karla og kvenna) og þjóðfélagsstétta (þeirra efnameiri og efnaminni).

Jöfnun lýðræðislegs aðgangs að grundvallar lífsgæðum og tækifærum sbr. menntun og heilbrigðisþjónustu er að sama skapi forsenda þess að einstaklingar geti komist áfram á eigin verðleikum óháð stétt og stöðu. Þetta er staðfest með margvíslegum rannsóknum. Mörg þeirra sem hafa komist vel áfram í eigin lífi en hafa óbeit á skattheimtu til að fjármagna gott opinbert mennta- og heilbrigðiskerfi ættu að kynna sér forsöguna enda væru sumir eflaust fastir í fátæktargildru tækisfærisleysis hefðu þeir fæðst annars staðar þrátt fyrir alla sína hæfileika og góðu gáfur. Jöfnun aðstöðumunar er þannig grunnstefið sem liggur að jafnaðarstefnunni, velferðarríkinu og hinu blandaða hagkerfi sem svipar til þess sem núna er fjallað um sem velsældarhagkerfið og núverandi ríkisstjórn hefur verið að innleiða í orði en því miður ekki á borði.

Leiðirnar sem velferðarríkið fer til að jafna aðstöðumun eru, eftir atvikum, að grípa bæði til almennra og sértækra aðgerða. Dæmi um hið fyrrnefnda er að bjóða upp á skólamáltíðir og skólabækur foreldrum að kostnaðarlausu til að tryggja jafnan aðgang barna og ungmenna að hollum mat og námsefni óháð stétt og stöðu. Dæmi um hið síðarnefnda er sérkennsla í skólum fyrir börn og unglinga sem eiga erfitt með nám af ýmsum orsökum eins og t.a.m. vegna fötlunar eða tungumálahindrana. Hérlendis stofnuðu framtakssamar kvenréttindakonur Kvennalistann sem kjósendur veittu blessunarlega brautargengi. Má með sönnu segja að tilurð Kvennalistans hafi komið í stað lögbundins kvóta til að fjölga konum í stjórnmálum sem er annað dæmi um sértækar aðgerðir, í þessu tilviki til að jafna upp hið sögulega forskot sem karlar hafa löngum haft umfram konur þegar kemur að virkri stjórnmálaþátttöku.

Hugmyndafræðin að baki hinu norræna velferðarkerfi hefur einnig skilað sér með mikilvægum hætti inn í borgarskipulag Norðurlandanna í formi vel byggðra og fjölbreyttra hverfa sem hvert um sig samanstanda af fjölbýlishúsum, raðhúsum og einbýlishúsum aðgengileg fólki sem tilheyrir mismunandi þjóðfélagsstéttum eða tekju- og eignahópum, þ.m.t. þeim sem þurfa vegna bágrar stöðu á félagslegu húsnæði að halda. Börnin innan sama hverfis ganga í sama hverfisskóla án aðgreiningar og verða vinir þvert á þjóðfélagsgerðina. Borgarskipulag sem grundvallast á aðgreiningu eftir efnahag og öðrum þáttum eins og uppruna einkennir stigveldissamfélög þar sem ríkir mikil og rótgróin stéttaskipting og ójöfnuður. Bretland og Bandaríkin eru dæmi um hið síðarnefnda þar sem tekju- og eignaskipting er ein sú mesta í hinum vestræna heimi.

Húsnæðisöryggi sem ein grunnstoð velferðarríkisins

Norræna velferðarkerfið og blandaða hagkerfið er fjöregg sem þarf að standa vörð um til að koma í veg fyrir aukinn ójöfnuð og aðgreiningu innan samfélagsins. Eitt helsta kennileiti velferðarríkisins er að það er litið á það sem mannréttindi en ekki forréttindi að hafa öruggt þak yfir höfuðið óháð efnahag. Að heilindum var unnið var að því hörðum höndum hérlendis að koma upp félagslegu húsnæðiskerfi til að tryggja efnaminna fólki þau mannréttindi sem felast í aðgangi að öruggu húsnæði á viðráðanlegu verði. Ríki og sveitarfélög tóku verkefnið að sér þangað til félagslega húsnæðiskerfið var lagt niður árið 1999 og hin bláa hönd hins svokallaða frjálsa markaðar tók yfir. Eftir það hefur húsnæðisöryggi versnað til muna. Það gildir ekki eingöngu um efnaminnsta fólkið á leigumarkaði heldur einnig þau sem eru með meðaltekjur. Forsendur eignasamþjöppunar á fasteignamarkaði voru vísvitandi skapaðar með markaðsvæðingu húsnæðismarkaðar um aldamótin eins og fyrr segir. Samhliða auknum tekjuójöfnuði fyrir hrunið 2008 tók síðan eignaójöfnuðurinn stökk fram á við fyrir og eftir hrun eins og fyrrgreindar tölulegar staðreyndirnar bera vitni um.

Höggvið í stoðir húsnæðisöryggis

Fyrst var höggvið í stoðir húsnæðisöryggis almennings þegar félagslega húsnæðiskerfið var lagt af eins og fyrr segir. Það átti sér stað í ríkisstjórnartíð Sjálfstæðisflokks og Framsóknarflokks árið 1999. Grundvallar kerfisbreyting sem var hrundið valdsmannslega í framkvæmd með einföldum stjórnarmeirihluta þrátt fyrir harða andstöðu fjölda verkalýðsfélaga og félagasamtaka sem og stjórnmálafólks á vinstri vængnum. „Það þýddi að þeir sem voru í félagslega kerfinu voru allt í einu komnir inn í almenna séreignarkerfið. Þeim var gert að taka lán á sömu kjörum og þeir sem höfðu meira á milli handanna og um leið að keppa við aðra um takmarkað magn leiguíbúða. Þessi pólitíska ákvörðun gerði það að verkum að eftirspurn eftir íbúðum til kaups og leigu á almenna markaðnum jókst margfalt á einni nóttu. Þegar eftirspurnin varð síðan mun meiri en framboðið eftir hrunið, vegna samdráttar í byggingu íbúða árum saman og svo ferðamannasprengju, skapaðist það neyðarástand sem ríkt hefur undanfarin áratug og bitnar fyrst og síðast á fátækustu íbúum þessa lands.“ Þetta segir m.a. í grein Guðmundar Guðmundssonar, fyrrverandi formanns Rafiðnaðarsambands Íslands, frá árinu 2019 sem lýkur með tilvitnun í rannsóknarskýrslu Alþingis um hrunið þar sem „kemur fram það álit sérfræðings hjá Seðlabankanum að þessi lagabreyting hafi verið með verstu hagstjórnarmistökum í þingsögu landsins.“

Jóhanna Sigurðardóttir, fyrrum forsætisráðherra, var fremst í flokki þeirra sem börðust gegn breytingunum og vöruðu við afleiðingunum. Vorið 1998 þegar húsnæðisfrumvarp ríkisstjórnar Davíðs Oddsonar var samþykkt á Alþingi sagði hún meðal annars eftirfarandi í ræðu sinni: „Herra forseti. Með atkvæðagreiðslunni sem hér fer fram er innsigluð ósvífnasta og grimmilegasta atlagan sem við höfum séð um áratuga skeið að kjörum fátæks fólks á Íslandi. Þetta er svartur dagur í sögu félagslegrar aðstoðar í húsnæðismálum fátæks fólks á Íslandi sem 40 verkalýðs- og félagasamtök hafa ítrekað mótmælt. Hér eru verða ákveðin kaflaskil þar sem nú virðist ekki þurfa að tala við verkalýðshreyfinguna um húsnæðismál eins alltaf hefur verið af hálfu þáverandi ríkisstjórna. Það er verið að ganga af kerfinu dauðu og ég vill sjá til þess að það verði ekki jarðsett í kyrrþey.“

Aukning viðbótareigna fyrir og eftir hrun

Aukin eignasamþjöppun og ójöfnuður er ein afdrifaríkasta langtímaafleiðing kerfisbreytinganna sem voru innleiddar fyrir 25 árum. Hrunið 2008 spólaði síðan upp þessa þróun en skv. skýrslu félagsmálaráðuneytisins frá 2015 þá fór hlutfallslegur fjöldi heimila á leigumarkaði úr 17% árið 2007 Í 28% árið 2012. Á sama tíma hefur framboð á (öruggu) húsnæði til kaups og leigu (á viðráðanlegu verði) ekki haldið í við aukna eftirspurn sem kemur til vegna hins aukna fjölda fólks á leigumarkaði í kjölfar hrunsins, fólksfjölgunar, ferðamannastraumsins og aukinna erfiðleika við að kaupa sína fyrstu eign þar sem það sama gildir um húsnæði til kaups og leigu: eftirspurnin er meiri en framboðið. Allt þetta hefur valdið bæði hækkun fasteigna- og leiguverðs sem merkir oftar en ekki meiri hagnaðarvon fyrir þau sem hafa fé til að fjárfesta frekar en að spara peningana á bankabók eða kaupa ríkisskuldabréf. Fjárfesting í steinsteypu er einnig áhættuminna en að kaupa hlutabréf sem er slæmt vegna þess að þá er fjármagni beint frá raunverulegri verðmætasköpun í raun. Þetta hefur leitt til þess að fjárfestar kaupa flestar fasteignir í dag bæði húsnæði og lóðir sem hefur skilað sér í sífellt hækkandi fasteignaverði í samspili við takmarkað framboð fasteigna á markaði eins og fyrr segir. Fasteignirnar eru síðan seldar hærra verði sem færir fjárfestum hagnað en íbúðakaupendum aukinn kostnað þar sem hærra verð skilar sér í hærri byggingarkostnaði ef um sölu lóðar er að ræða eða íbúðaverði til viðbótar við lántökukostnað sem er orðinn gífurlega hár. Sérstaklega er það ungt og efnaminna fólk sem er að reyna að kaupa sér sína fyrstu fasteign sem á erfitt með það án fjárhagslegs stuðnings foreldra eða annarra þar sem dugnaður og sparnaður einn og sér dugir jafnvel ekki til eins og dæmið sem oddviti Viðreisnar í Hafnarfirði segir frá í grein á Vísi. Niðurlag greinarinnar er á þá leið að það sé hópur að græða á Kerfinu eins og það er núna sem er ekki almenningur og það sé kominn tími til að hugsa málin upp á nýtt og breyta þessu. Greinarhöfundur kemur inn á hvað þurfi til einkum út frá framboðshliðinni og sjónarhorni byggingarverktaka en það er nokkuð ljóst að grípa þarf til fleiri sértækra aðgerða í húsnæðismálum til að jafna þann aðstöðumun sem er á milli þeirra sem eiga eða geta fest kaup á einni eða fleiri fasteignum og þeirra eignalausu sem geta ekki fengið aðgang að öruggu húsnæði á viðráðanlegu miðað við stöðuna eins og hún er í dag.

Afleiðingar markaðsvæðingar

Verstu afleiðingar þessarar öfugþróunar í velferðarríki þar sem talið er að markaðslögmál frjálshyggjunnar séu nokkurs konar náttúrulögmál en ekki mannanna verk eða útkoma stjórnvaldsaðgerða er að festa í sessi og til langframa efnahagslega misskiptingu og félagslegan aðstöðumun fólks. Versta birtingarmyndin er barnafjölskyldur sem búa annars vegar við allsnægtir og hins vegar fullorðið fólk og börn sem hafast við í hjólhýsum eða öðru ósamþykktu og óviðunandi húsnæði án lögskráningar sem jafngildir heimilisleysi og ömurlegri gildru viðvarandi fátæktar.

Þetta er ekki eftirsóknarverð framtíðarsýn né í anda þeirra jafnaðarstefnu sem liggur til grundvallar hugmyndinni um hið norræna velferðarríki. Þvert á móti grefur þessi öfugþróun undan almennri velferð, tækifærum og samfélagslegri samheldni sem getur orðið kostnaðar- og vandasamt fyrir samfélagið til lengri tíma. Kostnaðurinn og vandinn kemur fram í aukinni vanlíðan, andfélagslegri hegðun, auknum afbrotum og samfélagsrofi sem endurspeglast í harðari átökum milli mismunandi þjóðfélagshópa. Mismunandi jaðarsettum hópum er jafnvel att saman af lýðræðisskrumurum s.s. efnaminna fólki af erlendum uppruna og innfæddum. Þessi þróun hefur átt sér stað í Svíþjóð og er mögulega að eiga sér stað hérlendis sbr. fréttir af slæmri frammistöðu barna í grunnskóla þó mismunandi sé eftir stétt og stöðu, samsvarandi metbrottfall úr framhaldsskóla innan Evrópu, auknum kvíða og þunglyndi og aukinnar lyfjanotkunar barna og ungmenna, meiri meðal stúlkna samanborið við stráka, og mestur fjöldi manndrápa á einu ári og þar eftir götunum.

Upplifun fólks af öryggi og réttlæti skiptir máli fyrir samfélagslega samheldni og frið þar sem öruggt húsaskjól gegnir veigamiklu hlutverki. Staðan er hins vegar sorgleg hérlendis þar sem leigutakar búa við minnsta húsnæðisöryggi í allri Evrópu. En hver er ástæðan fyrir ástandinu á húsnæðismarkaði fyrir utan það sem þegar hefur komið fram? Fræðimenn hafa í auknum mæli verið að skoða hvatana að baki fasteignakaupum umfram kaup á íbúð þar sem viðkomandi heldur heimili (e. secondary property ownership) og áhrif þeirra kaupa á fasteignamarkað og húsnæðisstefnu. Það kemur ekki á óvart þar sem eignarhald á húsnæði, sem er ekki notað til að mæta einstaklingsbundinni húsnæðisþörf, hefur áhrif á framboð fasteigna fyrir aðra sem og fasteigna- og leiguverð fyrir þá sem eru í erfiðri stöðu að að leita sér að skjóli yfir höfuðið. Í næstu grein verður rætt nánar um hvatana að baki kaupum á viðbótarhúsnæði í Evrópu og á Íslandi og hvað er til ráða til að stemma stigu við sífellt meiri eignasamþjöppun og ójöfnuði.

Höfundur er stjórnmálafræðingur.