Það er hægt að lækka byggingarkostnað á Íslandi Jón Ingi Hákonarson skrifar 13. ágúst 2024 09:01 Sönn saga úr hversdagsleikanum: Ungur maður langaði að kaupa sér sína fyrstu íbúð. Foreldrar hans, sem eru ágætlega stæð, vildu styðja við son sinn og varð úr að hann myndi leigja bílskúrinn sem var innréttaður sem íbúð. Leigan var 250.000 kr á mánuði, foreldrarnir lögðu einnig fram 250.000 kr á mánuði þannig að sparnaður upp í fyrstu íbúðina var hálf milljón á mánuði eða 12 milljónir á tveimur árum. Þegar sonurinn ákvað að bjóða í íbúðina hafði íbúðin hækkað um 18 milljónir. Þessi mikli sparnaður skilaði honum því að staða hans var 6 milljónum lakari. Ef einstaklingur í forréttindastöðu er í þessari stöðu, hvað þá um alla þá sem ekki hafa tök á aðstoð foreldra til að safna sér einhverjum peningum? Það að spara í krónum til að kaupa sér fasteign sem hækkar jafn hratt í verði er ójafn leikur. Það er dýrt að byggja húsnæði á Íslandi. Einn stærsti kostnaðarliðurinn eru vextir. Fyrirkomulagið hér á landi er þannig að verktaki kaupir lóð, hannar húsið, byggir og selur. Framkvæmdin er nánast öll fjármögnuð með lánsfé á vel yfir 10% vöxtum. Verktaki verður hér á landi að fjármagna sig á framkvæmdalánum og á tíðum enn óhagstæðari lánum. Hagstæðustu lánin eru fasteignalán, þau eru ekki í boði. Allar framkvæmdir eru því í eðli sínu áhættufjárfestingar þar sem salan fer fram við lok framkvæmdanna þegar byggingin er komin á byggingarstig 7 og hlotið öryggisúttekt. Ein blokk gæti kostað rúmlega 2 milljarða og tekur rúmlega 2 ár að byggja þannig að fjármagnskostnaður getur í sumum tilfellum verið allt að hálfur milljarður eða 25% af byggingarkostnaði. Er hægt að gera þetta með öðrum hætti? Stutta svarið er já. Fyrirkomulagið er með öðrum hætti víða í Evrópu. Þar eru íbúðirnar seldar fyrir fram, áður en farið er í sjálfa framkvæmdina. Fólk kaupir nýja íbúð tveimur árum áður en það flytur inn. Þetta þýðir að áhætta byggingaraðila er lágmörkuð og geta hans til að byggja fyrir tekjur í stað lánsfjár lækkar fjármagnskostnað. Sums staðar er það þannig að verktaki fær ekki leyfi til að hefja framkvæmdir fyrr en eignin er seld. Það sem þetta gerir er að hagsmunir verktaka, bæjarfélags og íbúðareigenda verða samþættir. Framkvæmdin gengur hraðar fyrir sig þannig að bæjarfélagið þarf ekki að sitja uppi með tómar lóðir of lengi og fær útsvarsgreiðslur fyrr. Íbúðaeigendur veita byggingaraðila gott og mikilvægt gæðaeftirlit og lágmarka hættu á fúski og fjármagnskostnaður lækkar verulega. Með þessu móti gefst líka tækifæri til að festa verð á aðföngum fyrr og koma sér þannig hjá mögulegum verðhækkunum á framkvæmdatíma. Einnig kemur þetta betur í veg fyrir lóðabrask þar ekki er hægt að sitja á lóðum með það að markmiða að sjá þær hækka í verði og hækka þar með byggingarkostnað. Þeir sem eru að koma nýir inn á fasteignamarkaðinn styrkja stöðu sína einna mest því í stað þess að rembast við að spara fyrir útborgun en horfa síðan á fasteignaverðið hækka meira en sparnaðurinn, geta með þessu móti notið hækkunar á fasteignaverði í tvö ár á meðan húsnæðið er í byggingu. Þannig nýtist sparnaður þeirra miklu betur. Sparnaður gefur lága ávöxtun og til að bæta gráu ofan á svart þarf að greiða fjármagnstekjuskatt af honum. Þetta fyrirkomulag er betur til þess fallið að jafna framboðshlið fasteignamarkaðarins með meiri fyrirsjáanleika og öryggi. Það mun leiða til aukins stöðugleika á fasteignamarkaði. Þessi leið krefst samvinnu verktaka, sveitarfélaga, lánastofnana og tryggingarfélaga og nýrrar hugsunar. Hér er einungis stiklað á stóru varðandi þessa leið. Sú leið sem hingað til hefur verið farin er að hafa áhrif á eftirspurnarhliðina með alls konar útgjöldum ríkissjóðs til niðurgreiðslu á sóuninni sem þrífst á þessum markaði. Aðkoma ríkisins hefur einungis haft þær afleiðingar að hækka íbúðaverð. Fyrirkomulagið á fasteignamarkaði umbunar ekki þeim duglegu sem spara, eins og dæmisagan að ofan sýnir. Betri leið er að hjálpa fólki að komast fyrr inn í ferlinu og njóta verðlagshækkana fasteignarinnar sem og lækkunar fjármagnskostnaðar sem af hlýst. Það er ýmislegt hægt að gera núna til að lækka byggingarkostnað og gera fyrstu kaupendum kleift að komast inn á húsnæðismarkaðinn og hér er ekki verið að finna upp hjólið. Vandinn er að einhverjir eru að græða á kerfinu eins og það er núna. Það er að minnsta kosti ekki almenningur. Það er kominn tími til að breyta þessu og hugsa málin upp á nýtt. Höfundur er oddviti Viðreisnar í bæjarstjórn Hafnarfjarðar Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Byggingariðnaður Húsnæðismál Verðlag Jón Ingi Hákonarson Mest lesið Hagræðing á kostnað fjölbreytni og gæðamenntunar Ida Marguerite Semey Skoðun Við viljum tala íslensku, en hvernig Ólafur Guðsteinn Kristjánsson Skoðun Umbúðir en ekkert innihald í Hafnarfirði Einar Geir Þorsteinsson Skoðun Yfirgangur, yfirlæti og endastöð Strætó Axel Hall Skoðun Sumt er bara ekki hægt að rökræða Ása Lind Finnbogadóttir Skoðun Hugsum fíknivanda upp á nýtt - Ný nálgun í meðhöndlun fíknivanda og áhættuhegðunar Svala Jóhannesdóttir,Lilja Sif Þorsteinsdóttir Skoðun Halldór 27.03.2024 Halldór Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun Hættur heimsins virða engin landamæri Tótla I. Sæmundsdóttir Skoðun Tímamót í sjálfsvígsforvörnum Ingibjörg Isaksen Skoðun Skoðun Skoðun Stöndum saman gegn fjölþáttaógnum Samúel Karl Ólason,Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Hagræðing á kostnað fjölbreytni og gæðamenntunar Ida Marguerite Semey skrifar Skoðun Umbúðir en ekkert innihald í Hafnarfirði Einar Geir Þorsteinsson skrifar Skoðun Við viljum tala íslensku, en hvernig Ólafur Guðsteinn Kristjánsson skrifar Skoðun Mansalsmál á Íslandi Kristján Þórður Snæbjarnarson skrifar Skoðun Hættur heimsins virða engin landamæri Tótla I. Sæmundsdóttir skrifar Skoðun Tímamót í sjálfsvígsforvörnum Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Yfirgangur, yfirlæti og endastöð Strætó Axel Hall skrifar Skoðun Hugsum fíknivanda upp á nýtt - Ný nálgun í meðhöndlun fíknivanda og áhættuhegðunar Svala Jóhannesdóttir,Lilja Sif Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir skrifar Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir skrifar Skoðun Skapandi menntun skilar raunverulegum árangri Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Sex ára sáttmáli Davíð Þorláksson skrifar Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir skrifar Skoðun Stjórnendur sem mega ekki stjórna Stefán Vagn Stefánsson skrifar Skoðun Stokkhólmseinkenni sem við ættum að forðast Aðalsteinn Júlíus Magnússon skrifar Skoðun Eflum iðnlöggjöfina og stöðvum brotin Hilmar Harðarson skrifar Skoðun Pjattkratar taka til Þorsteinn Sæmundsson skrifar Skoðun Sumt er bara ekki hægt að rökræða Ása Lind Finnbogadóttir skrifar Skoðun Vaxtamunarviðskipti láta aftur á sér kræla Jökull Sólberg Auðunsson skrifar Skoðun Áskorun til ríkisstjórnarinnar: Innleiðum birgðaskyldu á eldsneyti Halla Hrund Logadóttir skrifar Skoðun Rétt skal vera rétt um gatnamót við Höfðabakka og Bæjarháls Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir skrifar Skoðun Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir skrifar Skoðun NATO riðar til falls en hvað þýðir það fyrir skilnaðarbarnið Ísland? Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Græðgin í forgrunni Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Greiningar eða lausnir – hvort vegur þyngra? Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Sterk staða Hafnarfjarðar Orri Björnsson skrifar Skoðun Bless bless jafnlaunavottun Sigríður Margrét Oddsdóttir skrifar Skoðun Miðstýrt skólakerfi eða fjölbreytni með samræmdu gæðamati? Bogi Ragnarsson skrifar Sjá meira
Sönn saga úr hversdagsleikanum: Ungur maður langaði að kaupa sér sína fyrstu íbúð. Foreldrar hans, sem eru ágætlega stæð, vildu styðja við son sinn og varð úr að hann myndi leigja bílskúrinn sem var innréttaður sem íbúð. Leigan var 250.000 kr á mánuði, foreldrarnir lögðu einnig fram 250.000 kr á mánuði þannig að sparnaður upp í fyrstu íbúðina var hálf milljón á mánuði eða 12 milljónir á tveimur árum. Þegar sonurinn ákvað að bjóða í íbúðina hafði íbúðin hækkað um 18 milljónir. Þessi mikli sparnaður skilaði honum því að staða hans var 6 milljónum lakari. Ef einstaklingur í forréttindastöðu er í þessari stöðu, hvað þá um alla þá sem ekki hafa tök á aðstoð foreldra til að safna sér einhverjum peningum? Það að spara í krónum til að kaupa sér fasteign sem hækkar jafn hratt í verði er ójafn leikur. Það er dýrt að byggja húsnæði á Íslandi. Einn stærsti kostnaðarliðurinn eru vextir. Fyrirkomulagið hér á landi er þannig að verktaki kaupir lóð, hannar húsið, byggir og selur. Framkvæmdin er nánast öll fjármögnuð með lánsfé á vel yfir 10% vöxtum. Verktaki verður hér á landi að fjármagna sig á framkvæmdalánum og á tíðum enn óhagstæðari lánum. Hagstæðustu lánin eru fasteignalán, þau eru ekki í boði. Allar framkvæmdir eru því í eðli sínu áhættufjárfestingar þar sem salan fer fram við lok framkvæmdanna þegar byggingin er komin á byggingarstig 7 og hlotið öryggisúttekt. Ein blokk gæti kostað rúmlega 2 milljarða og tekur rúmlega 2 ár að byggja þannig að fjármagnskostnaður getur í sumum tilfellum verið allt að hálfur milljarður eða 25% af byggingarkostnaði. Er hægt að gera þetta með öðrum hætti? Stutta svarið er já. Fyrirkomulagið er með öðrum hætti víða í Evrópu. Þar eru íbúðirnar seldar fyrir fram, áður en farið er í sjálfa framkvæmdina. Fólk kaupir nýja íbúð tveimur árum áður en það flytur inn. Þetta þýðir að áhætta byggingaraðila er lágmörkuð og geta hans til að byggja fyrir tekjur í stað lánsfjár lækkar fjármagnskostnað. Sums staðar er það þannig að verktaki fær ekki leyfi til að hefja framkvæmdir fyrr en eignin er seld. Það sem þetta gerir er að hagsmunir verktaka, bæjarfélags og íbúðareigenda verða samþættir. Framkvæmdin gengur hraðar fyrir sig þannig að bæjarfélagið þarf ekki að sitja uppi með tómar lóðir of lengi og fær útsvarsgreiðslur fyrr. Íbúðaeigendur veita byggingaraðila gott og mikilvægt gæðaeftirlit og lágmarka hættu á fúski og fjármagnskostnaður lækkar verulega. Með þessu móti gefst líka tækifæri til að festa verð á aðföngum fyrr og koma sér þannig hjá mögulegum verðhækkunum á framkvæmdatíma. Einnig kemur þetta betur í veg fyrir lóðabrask þar ekki er hægt að sitja á lóðum með það að markmiða að sjá þær hækka í verði og hækka þar með byggingarkostnað. Þeir sem eru að koma nýir inn á fasteignamarkaðinn styrkja stöðu sína einna mest því í stað þess að rembast við að spara fyrir útborgun en horfa síðan á fasteignaverðið hækka meira en sparnaðurinn, geta með þessu móti notið hækkunar á fasteignaverði í tvö ár á meðan húsnæðið er í byggingu. Þannig nýtist sparnaður þeirra miklu betur. Sparnaður gefur lága ávöxtun og til að bæta gráu ofan á svart þarf að greiða fjármagnstekjuskatt af honum. Þetta fyrirkomulag er betur til þess fallið að jafna framboðshlið fasteignamarkaðarins með meiri fyrirsjáanleika og öryggi. Það mun leiða til aukins stöðugleika á fasteignamarkaði. Þessi leið krefst samvinnu verktaka, sveitarfélaga, lánastofnana og tryggingarfélaga og nýrrar hugsunar. Hér er einungis stiklað á stóru varðandi þessa leið. Sú leið sem hingað til hefur verið farin er að hafa áhrif á eftirspurnarhliðina með alls konar útgjöldum ríkissjóðs til niðurgreiðslu á sóuninni sem þrífst á þessum markaði. Aðkoma ríkisins hefur einungis haft þær afleiðingar að hækka íbúðaverð. Fyrirkomulagið á fasteignamarkaði umbunar ekki þeim duglegu sem spara, eins og dæmisagan að ofan sýnir. Betri leið er að hjálpa fólki að komast fyrr inn í ferlinu og njóta verðlagshækkana fasteignarinnar sem og lækkunar fjármagnskostnaðar sem af hlýst. Það er ýmislegt hægt að gera núna til að lækka byggingarkostnað og gera fyrstu kaupendum kleift að komast inn á húsnæðismarkaðinn og hér er ekki verið að finna upp hjólið. Vandinn er að einhverjir eru að græða á kerfinu eins og það er núna. Það er að minnsta kosti ekki almenningur. Það er kominn tími til að breyta þessu og hugsa málin upp á nýtt. Höfundur er oddviti Viðreisnar í bæjarstjórn Hafnarfjarðar
Hugsum fíknivanda upp á nýtt - Ný nálgun í meðhöndlun fíknivanda og áhættuhegðunar Svala Jóhannesdóttir,Lilja Sif Þorsteinsdóttir Skoðun
Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun
Skoðun Hugsum fíknivanda upp á nýtt - Ný nálgun í meðhöndlun fíknivanda og áhættuhegðunar Svala Jóhannesdóttir,Lilja Sif Þorsteinsdóttir skrifar
Skoðun Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir skrifar
Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir skrifar
Skoðun Áskorun til ríkisstjórnarinnar: Innleiðum birgðaskyldu á eldsneyti Halla Hrund Logadóttir skrifar
Skoðun Rétt skal vera rétt um gatnamót við Höfðabakka og Bæjarháls Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar
Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir skrifar
Skoðun Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir skrifar
Skoðun NATO riðar til falls en hvað þýðir það fyrir skilnaðarbarnið Ísland? Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar
Hugsum fíknivanda upp á nýtt - Ný nálgun í meðhöndlun fíknivanda og áhættuhegðunar Svala Jóhannesdóttir,Lilja Sif Þorsteinsdóttir Skoðun
Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun