Það er hægt að lækka byggingarkostnað á Íslandi Jón Ingi Hákonarson skrifar 13. ágúst 2024 09:01 Sönn saga úr hversdagsleikanum: Ungur maður langaði að kaupa sér sína fyrstu íbúð. Foreldrar hans, sem eru ágætlega stæð, vildu styðja við son sinn og varð úr að hann myndi leigja bílskúrinn sem var innréttaður sem íbúð. Leigan var 250.000 kr á mánuði, foreldrarnir lögðu einnig fram 250.000 kr á mánuði þannig að sparnaður upp í fyrstu íbúðina var hálf milljón á mánuði eða 12 milljónir á tveimur árum. Þegar sonurinn ákvað að bjóða í íbúðina hafði íbúðin hækkað um 18 milljónir. Þessi mikli sparnaður skilaði honum því að staða hans var 6 milljónum lakari. Ef einstaklingur í forréttindastöðu er í þessari stöðu, hvað þá um alla þá sem ekki hafa tök á aðstoð foreldra til að safna sér einhverjum peningum? Það að spara í krónum til að kaupa sér fasteign sem hækkar jafn hratt í verði er ójafn leikur. Það er dýrt að byggja húsnæði á Íslandi. Einn stærsti kostnaðarliðurinn eru vextir. Fyrirkomulagið hér á landi er þannig að verktaki kaupir lóð, hannar húsið, byggir og selur. Framkvæmdin er nánast öll fjármögnuð með lánsfé á vel yfir 10% vöxtum. Verktaki verður hér á landi að fjármagna sig á framkvæmdalánum og á tíðum enn óhagstæðari lánum. Hagstæðustu lánin eru fasteignalán, þau eru ekki í boði. Allar framkvæmdir eru því í eðli sínu áhættufjárfestingar þar sem salan fer fram við lok framkvæmdanna þegar byggingin er komin á byggingarstig 7 og hlotið öryggisúttekt. Ein blokk gæti kostað rúmlega 2 milljarða og tekur rúmlega 2 ár að byggja þannig að fjármagnskostnaður getur í sumum tilfellum verið allt að hálfur milljarður eða 25% af byggingarkostnaði. Er hægt að gera þetta með öðrum hætti? Stutta svarið er já. Fyrirkomulagið er með öðrum hætti víða í Evrópu. Þar eru íbúðirnar seldar fyrir fram, áður en farið er í sjálfa framkvæmdina. Fólk kaupir nýja íbúð tveimur árum áður en það flytur inn. Þetta þýðir að áhætta byggingaraðila er lágmörkuð og geta hans til að byggja fyrir tekjur í stað lánsfjár lækkar fjármagnskostnað. Sums staðar er það þannig að verktaki fær ekki leyfi til að hefja framkvæmdir fyrr en eignin er seld. Það sem þetta gerir er að hagsmunir verktaka, bæjarfélags og íbúðareigenda verða samþættir. Framkvæmdin gengur hraðar fyrir sig þannig að bæjarfélagið þarf ekki að sitja uppi með tómar lóðir of lengi og fær útsvarsgreiðslur fyrr. Íbúðaeigendur veita byggingaraðila gott og mikilvægt gæðaeftirlit og lágmarka hættu á fúski og fjármagnskostnaður lækkar verulega. Með þessu móti gefst líka tækifæri til að festa verð á aðföngum fyrr og koma sér þannig hjá mögulegum verðhækkunum á framkvæmdatíma. Einnig kemur þetta betur í veg fyrir lóðabrask þar ekki er hægt að sitja á lóðum með það að markmiða að sjá þær hækka í verði og hækka þar með byggingarkostnað. Þeir sem eru að koma nýir inn á fasteignamarkaðinn styrkja stöðu sína einna mest því í stað þess að rembast við að spara fyrir útborgun en horfa síðan á fasteignaverðið hækka meira en sparnaðurinn, geta með þessu móti notið hækkunar á fasteignaverði í tvö ár á meðan húsnæðið er í byggingu. Þannig nýtist sparnaður þeirra miklu betur. Sparnaður gefur lága ávöxtun og til að bæta gráu ofan á svart þarf að greiða fjármagnstekjuskatt af honum. Þetta fyrirkomulag er betur til þess fallið að jafna framboðshlið fasteignamarkaðarins með meiri fyrirsjáanleika og öryggi. Það mun leiða til aukins stöðugleika á fasteignamarkaði. Þessi leið krefst samvinnu verktaka, sveitarfélaga, lánastofnana og tryggingarfélaga og nýrrar hugsunar. Hér er einungis stiklað á stóru varðandi þessa leið. Sú leið sem hingað til hefur verið farin er að hafa áhrif á eftirspurnarhliðina með alls konar útgjöldum ríkissjóðs til niðurgreiðslu á sóuninni sem þrífst á þessum markaði. Aðkoma ríkisins hefur einungis haft þær afleiðingar að hækka íbúðaverð. Fyrirkomulagið á fasteignamarkaði umbunar ekki þeim duglegu sem spara, eins og dæmisagan að ofan sýnir. Betri leið er að hjálpa fólki að komast fyrr inn í ferlinu og njóta verðlagshækkana fasteignarinnar sem og lækkunar fjármagnskostnaðar sem af hlýst. Það er ýmislegt hægt að gera núna til að lækka byggingarkostnað og gera fyrstu kaupendum kleift að komast inn á húsnæðismarkaðinn og hér er ekki verið að finna upp hjólið. Vandinn er að einhverjir eru að græða á kerfinu eins og það er núna. Það er að minnsta kosti ekki almenningur. Það er kominn tími til að breyta þessu og hugsa málin upp á nýtt. Höfundur er oddviti Viðreisnar í bæjarstjórn Hafnarfjarðar Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Byggingariðnaður Húsnæðismál Verðlag Jón Ingi Hákonarson Mest lesið Grafarvogur framtíðar verður til Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun Málþófið um veiðigjöldin vekur miskunnsama Samverja Sigurjón Þórðarson Skoðun Halldór 05.07.2025 Halldór Baldursson Halldór Ágætu fyrrum samstarfsaðilar á Þjóðminjasafni Íslands Uggi Jónsson Skoðun Ráðherra gengur fram án laga Svanur Guðmundsson Skoðun Sumargjöf Þórunn Sigurðardóttir Skoðun Stærðfræðikennari sem kann ekki að reikna? (Og getur ekki lært það!) Brynjólfur Þorvarðsson Skoðun Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson Skoðun Fjögurra daga vinnuvika – nýr veruleiki? Sigvaldi Einarsson Skoðun Menntastefna 2030 Guðmundur Ingi Kristinsson Skoðun Skoðun Skoðun Fjögurra daga vinnuvika – nýr veruleiki? Sigvaldi Einarsson skrifar Skoðun Ráðherra gengur fram án laga Svanur Guðmundsson skrifar Skoðun Hagkvæmur kostur utan friðlands Jóna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Gagnsæi og inntak Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Sumargjöf Þórunn Sigurðardóttir skrifar Skoðun Hannað fyrir miklu stærri markaði Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Grafarvogur framtíðar verður til Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Málþófið um veiðigjöldin vekur miskunnsama Samverja Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Menntastefna 2030 Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Ágætu fyrrum samstarfsaðilar á Þjóðminjasafni Íslands Uggi Jónsson skrifar Skoðun Ferðamannaþorpin - Náttúruvá Þóra B. Hafsteinsdóttir skrifar Skoðun Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson skrifar Skoðun Laxaharmleikur Jóhannes Sturlaugsson skrifar Skoðun Lýðræðið í skötulíki! Lilja Rafney Magnúsdóttir skrifar Skoðun Stærðfræðikennari sem kann ekki að reikna? (Og getur ekki lært það!) Brynjólfur Þorvarðsson skrifar Skoðun Íslendingar greiða sama hlutfall útgjalda í mat og Norðurlöndin Margrét Gísladóttir skrifar Skoðun Til varnar jafnlaunavottun Magnea Marinósdóttir skrifar Skoðun Heimaþjónusta og velferðartækni: Lykillinn að sjálfbæru heilbrigðiskerfi Auður Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Barnaræninginn Pútín Gunnar Hólmsteinn Ársælsson skrifar Skoðun Um þjóð og ríki Gauti Kristmannsson skrifar Skoðun Málfrelsi og mörk þess á vettvangi lýðræðisins Helga Vala Helgadóttir skrifar Skoðun Sjókvíaeldi á Íslandi fjarstýrt með gervigreind frá Noregi Ingólfur Ásgeirsson skrifar Skoðun „Finnst ykkur skrýtið að ég mæti á Austurvöll – Pabba mínum var fórnað á altari niðurskurðar“ Davíð Bergmann skrifar Skoðun Hvers vegna skipta hagsmunir verslanakeðja meira máli en öryggi barna í Ásahverfi Reykjanesbæ? Ólafur Ívar Jónsson skrifar Skoðun Kjarnorkuákvæðið: Neyðarhemill en ekki léttvægt leikfang popúlista Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Stjórnarandstaðan er vannýtt auðlind Jón Daníelsson skrifar Skoðun Ef Veðurstofan spáði vitlausu veðri í 40 ár, væri það bara í lagi? Björn Ólafsson skrifar Skoðun Hægri sósíalismi Jón Ingi Hákonarson skrifar Skoðun 5 ára vegferð að skóla framtíðarinnar – eða ekki! Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Ójafnvægi í jöfnunarkerfinu Anna Sigríður Guðnadóttir,Halla Karen Kristjánsdóttir,Lovísa Jónsdóttir skrifar Sjá meira
Sönn saga úr hversdagsleikanum: Ungur maður langaði að kaupa sér sína fyrstu íbúð. Foreldrar hans, sem eru ágætlega stæð, vildu styðja við son sinn og varð úr að hann myndi leigja bílskúrinn sem var innréttaður sem íbúð. Leigan var 250.000 kr á mánuði, foreldrarnir lögðu einnig fram 250.000 kr á mánuði þannig að sparnaður upp í fyrstu íbúðina var hálf milljón á mánuði eða 12 milljónir á tveimur árum. Þegar sonurinn ákvað að bjóða í íbúðina hafði íbúðin hækkað um 18 milljónir. Þessi mikli sparnaður skilaði honum því að staða hans var 6 milljónum lakari. Ef einstaklingur í forréttindastöðu er í þessari stöðu, hvað þá um alla þá sem ekki hafa tök á aðstoð foreldra til að safna sér einhverjum peningum? Það að spara í krónum til að kaupa sér fasteign sem hækkar jafn hratt í verði er ójafn leikur. Það er dýrt að byggja húsnæði á Íslandi. Einn stærsti kostnaðarliðurinn eru vextir. Fyrirkomulagið hér á landi er þannig að verktaki kaupir lóð, hannar húsið, byggir og selur. Framkvæmdin er nánast öll fjármögnuð með lánsfé á vel yfir 10% vöxtum. Verktaki verður hér á landi að fjármagna sig á framkvæmdalánum og á tíðum enn óhagstæðari lánum. Hagstæðustu lánin eru fasteignalán, þau eru ekki í boði. Allar framkvæmdir eru því í eðli sínu áhættufjárfestingar þar sem salan fer fram við lok framkvæmdanna þegar byggingin er komin á byggingarstig 7 og hlotið öryggisúttekt. Ein blokk gæti kostað rúmlega 2 milljarða og tekur rúmlega 2 ár að byggja þannig að fjármagnskostnaður getur í sumum tilfellum verið allt að hálfur milljarður eða 25% af byggingarkostnaði. Er hægt að gera þetta með öðrum hætti? Stutta svarið er já. Fyrirkomulagið er með öðrum hætti víða í Evrópu. Þar eru íbúðirnar seldar fyrir fram, áður en farið er í sjálfa framkvæmdina. Fólk kaupir nýja íbúð tveimur árum áður en það flytur inn. Þetta þýðir að áhætta byggingaraðila er lágmörkuð og geta hans til að byggja fyrir tekjur í stað lánsfjár lækkar fjármagnskostnað. Sums staðar er það þannig að verktaki fær ekki leyfi til að hefja framkvæmdir fyrr en eignin er seld. Það sem þetta gerir er að hagsmunir verktaka, bæjarfélags og íbúðareigenda verða samþættir. Framkvæmdin gengur hraðar fyrir sig þannig að bæjarfélagið þarf ekki að sitja uppi með tómar lóðir of lengi og fær útsvarsgreiðslur fyrr. Íbúðaeigendur veita byggingaraðila gott og mikilvægt gæðaeftirlit og lágmarka hættu á fúski og fjármagnskostnaður lækkar verulega. Með þessu móti gefst líka tækifæri til að festa verð á aðföngum fyrr og koma sér þannig hjá mögulegum verðhækkunum á framkvæmdatíma. Einnig kemur þetta betur í veg fyrir lóðabrask þar ekki er hægt að sitja á lóðum með það að markmiða að sjá þær hækka í verði og hækka þar með byggingarkostnað. Þeir sem eru að koma nýir inn á fasteignamarkaðinn styrkja stöðu sína einna mest því í stað þess að rembast við að spara fyrir útborgun en horfa síðan á fasteignaverðið hækka meira en sparnaðurinn, geta með þessu móti notið hækkunar á fasteignaverði í tvö ár á meðan húsnæðið er í byggingu. Þannig nýtist sparnaður þeirra miklu betur. Sparnaður gefur lága ávöxtun og til að bæta gráu ofan á svart þarf að greiða fjármagnstekjuskatt af honum. Þetta fyrirkomulag er betur til þess fallið að jafna framboðshlið fasteignamarkaðarins með meiri fyrirsjáanleika og öryggi. Það mun leiða til aukins stöðugleika á fasteignamarkaði. Þessi leið krefst samvinnu verktaka, sveitarfélaga, lánastofnana og tryggingarfélaga og nýrrar hugsunar. Hér er einungis stiklað á stóru varðandi þessa leið. Sú leið sem hingað til hefur verið farin er að hafa áhrif á eftirspurnarhliðina með alls konar útgjöldum ríkissjóðs til niðurgreiðslu á sóuninni sem þrífst á þessum markaði. Aðkoma ríkisins hefur einungis haft þær afleiðingar að hækka íbúðaverð. Fyrirkomulagið á fasteignamarkaði umbunar ekki þeim duglegu sem spara, eins og dæmisagan að ofan sýnir. Betri leið er að hjálpa fólki að komast fyrr inn í ferlinu og njóta verðlagshækkana fasteignarinnar sem og lækkunar fjármagnskostnaðar sem af hlýst. Það er ýmislegt hægt að gera núna til að lækka byggingarkostnað og gera fyrstu kaupendum kleift að komast inn á húsnæðismarkaðinn og hér er ekki verið að finna upp hjólið. Vandinn er að einhverjir eru að græða á kerfinu eins og það er núna. Það er að minnsta kosti ekki almenningur. Það er kominn tími til að breyta þessu og hugsa málin upp á nýtt. Höfundur er oddviti Viðreisnar í bæjarstjórn Hafnarfjarðar
Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson Skoðun
Skoðun Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson skrifar
Skoðun Stærðfræðikennari sem kann ekki að reikna? (Og getur ekki lært það!) Brynjólfur Þorvarðsson skrifar
Skoðun Íslendingar greiða sama hlutfall útgjalda í mat og Norðurlöndin Margrét Gísladóttir skrifar
Skoðun Heimaþjónusta og velferðartækni: Lykillinn að sjálfbæru heilbrigðiskerfi Auður Guðmundsdóttir skrifar
Skoðun „Finnst ykkur skrýtið að ég mæti á Austurvöll – Pabba mínum var fórnað á altari niðurskurðar“ Davíð Bergmann skrifar
Skoðun Hvers vegna skipta hagsmunir verslanakeðja meira máli en öryggi barna í Ásahverfi Reykjanesbæ? Ólafur Ívar Jónsson skrifar
Skoðun Kjarnorkuákvæðið: Neyðarhemill en ekki léttvægt leikfang popúlista Kristinn Karl Brynjarsson skrifar
Skoðun Ójafnvægi í jöfnunarkerfinu Anna Sigríður Guðnadóttir,Halla Karen Kristjánsdóttir,Lovísa Jónsdóttir skrifar
Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson Skoðun