Er þensla vegna íbúðauppbyggingar? Jónas Atli Gunnarsson skrifar 15. júní 2024 13:00 Seðlabankinn hefur auga á byggingarmarkaðnum þessa stundina. Fjármálastöðugleikanefnd bankans nefnir sérstaklega töluverðan vöxt í útlánum til byggingarfyrirtækja og fasteignafélaga í síðustu yfirlýsingu sinni, auk þess sem seðlabankastjóri varaði við þenslu á byggingarmarkaði í síðustu viku. Með mikilli þenslu væri erfitt að stemma stigu við almennum verðhækkunum, sem væri forsenda þess að vextir lækki hérlendis. Byggingarmarkaðurinn er vissulega á miklu skriði þessa stundina, en þar hefur starfsmönnum fjölgað, ásamt því að fjárfesting og velta hefur aukist. Rétt er að benda á að íbúðauppbygging veldur ekki þessu, heldur er það fyrst og fremst ferðaþjónustan og aðrar atvinnugreinar sem halda uppi eftirspurn. Ef draga þarf úr þenslu á byggingarmarkaði væri því heppilegra að samdrátturinn væri frekar í uppbyggingu á mannvirkjum atvinnuvega heldur en íbúðum. Meiri umsvif þrátt fyrir samdrátt í hagkerfinu Tölur um fjárfestingu á byggingarmarkaðnum benda til þess að nokkur þensla sé í byggingarstarfsemi, en fjárfesting í greininni jókst um 5 prósent á síðasta ári á föstu verðlagi. Á sama tíma fjölgaði starfsfólki þar um 5 prósent og velta fyrirtækja í byggingarstarfsemi jókst um 10 prósent á föstu verðlagi. Þessi vöxtur er nokkuð sérstakur ef miðað er við efnahagsumsvif hérlendis, en landsframleiðsla dróst saman um 4 prósent á milli ára á fyrsta ársfjórðungi. Eðlilegra væri að búast við samdrætti í fjárfestingu, þar sem háir vextir Seðlabankans hafa gert lán dýrari og fjárfestingu erfiðari. Færri hús og fleiri hótel Oft er talað um íbúðauppbyggingu og byggingarmarkaðinn sem sama hlutinn. Þó er mikill munur á milli þessara tveggja stærða, en líkt og HMS benti á mánudaginn er einungis þriðjungur af fjárfestingu í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð vegna uppbyggingar íbúða. Annar þriðjungur fer í opinberar framkvæmdir og afgangurinn fer í uppbyggingu á mannvirkjum atvinnuvega. Þrátt fyrir þensluna í byggingariðnaði minnkaði fjárfesting í íbúðauppbyggingu um tvö prósent í fyrra á föstu verðlagi. Þetta er í samræmi við talningar HMS á íbúðum í byggingu, en þær voru 9,3 prósent færri í mars síðastliðnum, samanborið við marsmánuð 2023. Sömuleiðis minnkaði fjárfesting hins opinbera í mannvirkjum á tímabilinu. Þenslan í byggingargeiranum í fyrra var því í að öllu leyti tilkomin vegna mannvirkja atvinnuvega, en í þeirri tölu eru meðal annars hótel og veitingastaðir. Í fyrra var fjárfest fyrir 246 milljarða króna fyrir slíkum mannvirkjum, en það er 20 prósentum meira en árið 2022 og 60 prósentum meira en árið 2021. Stór hluti uppbyggingar mannvirkja atvinnuvega er vegna ferðaþjónustu. Flatarmál undir starfsemi gistihúsa hefur aukist stöðugt á síðustu árum, eða um 84 prósent á síðasta áratugi. Í fyrra nam aukningin tæpum 4 prósentum, en til samanburðar fjölgaði fermetrum íbúðarhúsnæðis um 1,7 prósent á sama tíma. Skammgóður vermir Eftir samdráttinn í fyrra hefur íbúðafjárfesting þó tekið kipp á síðustu mánuðum. Á fyrsta fjórðungi þessa árs var fjárfestingin 16 prósentum meiri en á sama tímabili í fyrra, sem bendir til þess að aukinn kraftur hafi orðið í íbúðauppbyggingu. Við hjá HMS teljum þetta vera viðbrögð byggingarmarkaðarins við aukinni íbúðaeftirspurn í kjölfar atburðanna í Grindavík, en líklegt er að sú eftirspurn hafi leitt til þess að byggingaraðilar hafi hraðað uppbyggingu íbúða á síðari byggingarstigum. Þessi aukning er þó ekki líkleg til að skila inn fleiri íbúðum þegar fram í sækir. Samkvæmt síðustu talningu HMS á íbúðum í byggingu í mars hefur umfang nýrra framkvæmda dregist saman um þriðjung á milli ára, sem bendir til þess að lítið verði af nýjum íbúðum eftir tvö ár. Fjárfestingarkippurinn sem við sjáum núna er því að öllum líkindum skammgóður vermir á íbúðamarkaði sem er langt frá því að uppfylla húsnæðisþörf. Ekki við íbúðauppbyggingu að sakast Stjórnvöld eiga erfitt verk fyrir höndum. Draga verður úr þenslu í hagkerfinu til þess að verðbólgan komist í eðlilegt horf aftur og vextir geti lækkað. Ljóst er að byggingarmarkaðurinn sýnir merki um þenslu, en þar er þó ekki við íbúðauppbyggingu að sakast. Mikilvægt er að stjórnvöld geri sér grein fyrir langtímaafleiðingum þess að draga úr fjárfestingu í íbúðauppbyggingu. Sú þróun gæti gert illt verra og stuðlað að því að færri íbúðir komi inn á markað á næstu árum, sem væri til þess fallið að skapa íbúðaskort, hækka fasteigna- og leiguverð enn frekar til lengri tíma og auka verðbólgu. Höfundur er hagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Byggingariðnaður Mest lesið Halldór 5.10.2024 Jón Þór Stefánsson Halldór Eignafólk græðir mikið á vaxtastefnu Seðlabankans Stefán Ólafsson Skoðun Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur Skoðun Spilling á Íslandi: Erum við að missa tökin? Ágústa Árnadóttir Skoðun Sleppum brúnni og förum betri leið framhjá Selfossi Elliði Vignisson Skoðun Af ofurhetjum og störfum þeirra Kristín Björnsdóttir Skoðun Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun Uppeldi frá gamla einmenningar eins-skin-litar viðhorfum Matthildur Björnsdóttir Skoðun Að dansa í regninu Lóa Björk Ólafsdóttir Skoðun Einstakur atburður og viðbúnaður Marinó G. Njálsson Skoðun Skoðun Skoðun Uppeldi frá gamla einmenningar eins-skin-litar viðhorfum Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Af ofurhetjum og störfum þeirra Kristín Björnsdóttir skrifar Skoðun Eignafólk græðir mikið á vaxtastefnu Seðlabankans Stefán Ólafsson skrifar Skoðun Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur skrifar Skoðun Framtíðarkvíði er ekki gott veganesti Sigurður Páll Jónsson skrifar Skoðun Spilling á Íslandi: Erum við að missa tökin? Ágústa Árnadóttir skrifar Skoðun Orkan á Vestfjörðum Þorsteinn Másson skrifar Skoðun Smábátar eru þjóðhagslega hagkvæmari en togarar Kjartan Sveinsson skrifar Skoðun Foreldrar eru sérfræðingar í sínum börnum Valdimar Víðisson skrifar Skoðun Vísindin vakna til nýsköpunar! Einar Mäntylä skrifar Skoðun Risastórt lýðheilsumál sem Alþingi hunsar Sigurður Hólmar Jóhannesson skrifar Skoðun Þess vegna býð ég mig fram Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Sleppum brúnni og förum betri leið framhjá Selfossi Elliði Vignisson skrifar Skoðun Einstakur atburður og viðbúnaður Marinó G. Njálsson skrifar Skoðun Framboð er eina leiðin Eiríkur St. Eiríksson skrifar Skoðun Háskóli Íslands er ekki að sinna skyldum sínum Silja Höllu Egilsdóttir skrifar Skoðun Verðmætasköpun og kennarar Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Nýjar lausnir gegn ofbeldi Drífa Snædal skrifar Skoðun Lögin um það sem er bannað Helgi Brynjarsson skrifar Skoðun Að dansa í regninu Lóa Björk Ólafsdóttir skrifar Skoðun Dauðarefsing Pírata Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Af hverju erum við að þessu? Kjartan Sveinn Guðmundsson skrifar Skoðun Upplýsingaóreiða í boði orkugeirans og Landsvirkjunar Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Úrskurðargrautur lögmanna Ómar R. Valdimarsson skrifar Skoðun Er vitlaust gefið í stjórnmálum? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Hinn langi USArmur Ísraels Ingólfur Steinsson skrifar Skoðun Kveðja frá Heimssýn til landsfundar VG 2024 Haraldur Ólafsson skrifar Skoðun Þjóðaróperan á Alþingi í nær 70 ár Finnur Bjarnason,Þórunn Sigurðardóttir skrifar Skoðun Um Ölfusárbrú og veggjöld Haukur Arnþórsson skrifar Sjá meira
Seðlabankinn hefur auga á byggingarmarkaðnum þessa stundina. Fjármálastöðugleikanefnd bankans nefnir sérstaklega töluverðan vöxt í útlánum til byggingarfyrirtækja og fasteignafélaga í síðustu yfirlýsingu sinni, auk þess sem seðlabankastjóri varaði við þenslu á byggingarmarkaði í síðustu viku. Með mikilli þenslu væri erfitt að stemma stigu við almennum verðhækkunum, sem væri forsenda þess að vextir lækki hérlendis. Byggingarmarkaðurinn er vissulega á miklu skriði þessa stundina, en þar hefur starfsmönnum fjölgað, ásamt því að fjárfesting og velta hefur aukist. Rétt er að benda á að íbúðauppbygging veldur ekki þessu, heldur er það fyrst og fremst ferðaþjónustan og aðrar atvinnugreinar sem halda uppi eftirspurn. Ef draga þarf úr þenslu á byggingarmarkaði væri því heppilegra að samdrátturinn væri frekar í uppbyggingu á mannvirkjum atvinnuvega heldur en íbúðum. Meiri umsvif þrátt fyrir samdrátt í hagkerfinu Tölur um fjárfestingu á byggingarmarkaðnum benda til þess að nokkur þensla sé í byggingarstarfsemi, en fjárfesting í greininni jókst um 5 prósent á síðasta ári á föstu verðlagi. Á sama tíma fjölgaði starfsfólki þar um 5 prósent og velta fyrirtækja í byggingarstarfsemi jókst um 10 prósent á föstu verðlagi. Þessi vöxtur er nokkuð sérstakur ef miðað er við efnahagsumsvif hérlendis, en landsframleiðsla dróst saman um 4 prósent á milli ára á fyrsta ársfjórðungi. Eðlilegra væri að búast við samdrætti í fjárfestingu, þar sem háir vextir Seðlabankans hafa gert lán dýrari og fjárfestingu erfiðari. Færri hús og fleiri hótel Oft er talað um íbúðauppbyggingu og byggingarmarkaðinn sem sama hlutinn. Þó er mikill munur á milli þessara tveggja stærða, en líkt og HMS benti á mánudaginn er einungis þriðjungur af fjárfestingu í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð vegna uppbyggingar íbúða. Annar þriðjungur fer í opinberar framkvæmdir og afgangurinn fer í uppbyggingu á mannvirkjum atvinnuvega. Þrátt fyrir þensluna í byggingariðnaði minnkaði fjárfesting í íbúðauppbyggingu um tvö prósent í fyrra á föstu verðlagi. Þetta er í samræmi við talningar HMS á íbúðum í byggingu, en þær voru 9,3 prósent færri í mars síðastliðnum, samanborið við marsmánuð 2023. Sömuleiðis minnkaði fjárfesting hins opinbera í mannvirkjum á tímabilinu. Þenslan í byggingargeiranum í fyrra var því í að öllu leyti tilkomin vegna mannvirkja atvinnuvega, en í þeirri tölu eru meðal annars hótel og veitingastaðir. Í fyrra var fjárfest fyrir 246 milljarða króna fyrir slíkum mannvirkjum, en það er 20 prósentum meira en árið 2022 og 60 prósentum meira en árið 2021. Stór hluti uppbyggingar mannvirkja atvinnuvega er vegna ferðaþjónustu. Flatarmál undir starfsemi gistihúsa hefur aukist stöðugt á síðustu árum, eða um 84 prósent á síðasta áratugi. Í fyrra nam aukningin tæpum 4 prósentum, en til samanburðar fjölgaði fermetrum íbúðarhúsnæðis um 1,7 prósent á sama tíma. Skammgóður vermir Eftir samdráttinn í fyrra hefur íbúðafjárfesting þó tekið kipp á síðustu mánuðum. Á fyrsta fjórðungi þessa árs var fjárfestingin 16 prósentum meiri en á sama tímabili í fyrra, sem bendir til þess að aukinn kraftur hafi orðið í íbúðauppbyggingu. Við hjá HMS teljum þetta vera viðbrögð byggingarmarkaðarins við aukinni íbúðaeftirspurn í kjölfar atburðanna í Grindavík, en líklegt er að sú eftirspurn hafi leitt til þess að byggingaraðilar hafi hraðað uppbyggingu íbúða á síðari byggingarstigum. Þessi aukning er þó ekki líkleg til að skila inn fleiri íbúðum þegar fram í sækir. Samkvæmt síðustu talningu HMS á íbúðum í byggingu í mars hefur umfang nýrra framkvæmda dregist saman um þriðjung á milli ára, sem bendir til þess að lítið verði af nýjum íbúðum eftir tvö ár. Fjárfestingarkippurinn sem við sjáum núna er því að öllum líkindum skammgóður vermir á íbúðamarkaði sem er langt frá því að uppfylla húsnæðisþörf. Ekki við íbúðauppbyggingu að sakast Stjórnvöld eiga erfitt verk fyrir höndum. Draga verður úr þenslu í hagkerfinu til þess að verðbólgan komist í eðlilegt horf aftur og vextir geti lækkað. Ljóst er að byggingarmarkaðurinn sýnir merki um þenslu, en þar er þó ekki við íbúðauppbyggingu að sakast. Mikilvægt er að stjórnvöld geri sér grein fyrir langtímaafleiðingum þess að draga úr fjárfestingu í íbúðauppbyggingu. Sú þróun gæti gert illt verra og stuðlað að því að færri íbúðir komi inn á markað á næstu árum, sem væri til þess fallið að skapa íbúðaskort, hækka fasteigna- og leiguverð enn frekar til lengri tíma og auka verðbólgu. Höfundur er hagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun
Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur Skoðun
Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun
Skoðun Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur skrifar
Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur Skoðun
Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun