Skuldum við 17 þúsund íbúðir á höfuðborgarsvæðinu? Sigurður Stefánsson skrifar 14. júní 2024 11:30 Breytt aldurssamsetning og fjölskyldumynstur hafa aukið íbúðaþörf sem ekki hefur verið mætt. Mannfjöldaþróun og væntingar um þróun í ferðaþjónustu hafa lengi legið til grundvallar við mat á framtíðarþörf fyrir húsnæði á Íslandi. Nú er okkur að verða ljóst að aðrir þættir vega einnig þungt. Frá aldamótum hefur breytt aldurssamsetning þjóðarinnar vegna fjölmennra kynslóða á þriðja æviskeiði, fjölgun einbýla, hraðar breytingar á vinnumarkaði og breytt fjölskyldumynstur skapað aukna þörf fyrir húsnæði. Henni hefur ekki verið mætt. Segja má að safnast hafi upp skuld. Þegar allir þættir undirliggjandi íbúðaþarfar eru teknir saman kemur í ljós að íbúðaskuldin á höfuðborgarsvæðinu er um 12 þúsund íbúðir og stefnir í að verða allt að 17 þúsund íbúðir í árslok 2026. Einbúum fjölgar hratt Íbúum í hverri íbúð hér á landi fækkar mjög hratt, líkt og gerst hefur á hinum Norðurlöndunum. Því veldur m.a. að fjölmennar kynslóðir eftirstríðsáranna eru komnar á þriðja æviskeiðið þar sem yfir 40% búa einir og íbúafjöldi í hverri íbúð er um 1,4 að meðaltali. Langlífi okkar ýtir enn frekar undir þessa þróun sem býr til kröftuga undirliggjandi eftirspurn eftir húsnæði. Breytingar á búsetu- og fjölskyldumynstri frá aldamótum sýna þessa þróun vel (myndir 1 og 2). Mynd 1. Fjölskyldum án barna fjölgar mest en barnafjölskyldum hefur lítið fjölgað þrátt fyrir mikla mannfjöldaaukningu. Þannig hefur fjöldi þeirra sem tilheyra fjölskyldu með börn á heimili aukist um 9% frá aldamótum. Á sama tíma hefur fjöldi þeirra sem búa einir aukist um 102% og fjölskyldna án barna aukist um 62%. Fæðingartíðni hríðlækkar Fæðingartíðni okkar Íslendinga er orðin lág á heimsvísu. Hún hefur hríðlækkað á undanförnum áratugum og nálgast hin Norðurlöndin. Haldi þróun síðustu ára áfram gæti tíðnin orðið lægri hér en í nágrannalöndunum. Aðstæður okkar eins og erfiður húsnæðismarkaður og skortur á leikskólaplássum geta gert ungu fólki erfiðara fyrir að stofna fjölskyldu. Þróunin er skýr. Um 34% kvenna sem fæddar voru 1980 áttu eitt barn eða ekkert en horfur eru á að þetta hlutfall hækki í 60% hjá konum sem fæddar eru árið 2025 (mynd 3). Mynd 2. Mynd 3. Sjá má að íslenska kjarnafjölskyldan, með tvö börn eða fleiri, er á undanhaldi í okkar samfélagi en segja má að þarfir hennar hafi mótað þróun, skipulag og uppbyggingu íbúða og íbúðahverfa í áratugi. Þvingun – skuldin vex Minnkandi kjarnafjölskyldur og ört stækkandi hópur fólks sem er eldra en 65 ára eykur augljóslega þörfina fyrir íbúðahúsnæði sem leiðir til þess að færri búa í hverri íbúð. Það kemur því á óvart að á höfuðborgarsvæðinu hefur fjöldi íbúa í hverri íbúð staðið í stað frá árinu 2012 (mynd 4). Mynd 4. Undir eðlilegum kringumstæðum hefði mátt reikna með að frá árunum eftir hrun myndi fjöldi íbúa í hverri íbúð lækka samhliða þeim breytingum sem hafa orðið á fjölskyldusamsetningu og lýðfræðilegri þróun samfélagsins. Það hefur ekki gerst. Þvert á móti hefur fjöldinn í íbúð staðið í stað.[1] Eru það skýr og augljós merki um þvingaðar aðstæður og að undirliggjandi þörfum samfélagsins sé ekki sinnt. Lögmálin um framboð og eftirspurn svara þannig ekki undirliggjandi og vaxandi þörf fyrir húsnæði. Undir eðlilegum kringumstæðum hefði mátt reikna með að frá árunum eftir hrun myndi fjöldi íbúa í hverri íbúð lækka samhliða þeim breytingum sem hafa orðið á fjölskyldusamsetningu og lýðfræðilegri þróun samfélagsins. Það hefur ekki gerst. Myndin af óleystri og vaxandi þörf skýrist þegar litið er til hlutfalls einstaklinga á aldrinum 20-24 ára sem búa í foreldrahúsum. Á hinum Norðurlöndunum hefur hlutfallið verið á milli 20-40% en á Íslandi er það umtalsvert hærra eða um 60% og fer hækkandi (mynd 5). Þegar aldurshópurinn 25–29 ára er skoðaður blasir við sama þróun. Mynd 5. Við Íslendingar erum yngri þjóð en grannar okkar á Norðurlöndum. Við ættum því að geta litið til samfélagsþróunar þar til að átta okkur á þróun hér til framtíðar, m.a. hver undirliggjandi íbúðaeftirspurn verður næstu 15 árin. Hvað skuldum við margar íbúðir? Hver er þá íbúðaskuldin í dag á höfuðborgarsvæðinu? Hvað vantar margar íbúðir til að uppfylla íbúðaþörf sem er m.a. komin til vegna samfélagsbreytinga sem ekki hefur verið gert ráð fyrir og hafa aukið undirliggjandi þörf fyrir íbúðir? Ef litið er til þróunar á höfuðborgarsvæðinu má sjá að í kjölfar hrunsins var verulegur brottflutningur frá landinu eftir mikinn uppgang þar á undan. Ætla má að nokkurs konar jafnvægi hafi verið náð á húsnæðismarkaði á höfuðborgarsvæðinu í krinum árið 2010 og því er gagnlegt að skoða þróun frá þeim tíma. Fyrir liggur hversu mikið hefur verið byggt frá árinu 2010. Það er þekkt hver áhrif líffræðilegra breytinga á fjölda íbúða hefðu átt að vera. Þá liggja fyrir upplýsingar um mannfjöldaaukningu frá þessum tíma sem skýrist mest af flutningi fólks til landsins umfram þá sem fluttu á brott. Fæðingartíðni hér á landi er orðin það lág að hún viðheldur ekki núverandi mannfjölda. Árleg fjölgun íbúa sem nemur um 1,8% skýrist nær eingöngu af fjölda aðfluttra umfram brottflutta. Með því að reikna út íbúðaþörfina og draga síðan frá íbúðir sem byggðar hafa verið á höfuðborgarsvæðinu sést hver íbúðaskuldin er (sjá mynd 6). (Skv. tölum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun og gögnum frá sveitarfélögunum verður íbúðauppbygging árin 2024-2026 um 1600 íbúðir á ári en það er svipað íbúðamagn á ári og síðustu 10 árin). Ljóst er að íbúðaskuldin er verulega vanmetin og hún mun halda áfram að vaxa, a.m.k. til ársloka 2026. Miðað við þær opinberu áætlanir sem fyrir liggja hefur íbúðaskuldin verið nánast stöðug eða um þrjú til fjögur þúsund á höfuðborgarsvæðinu. Sú aðferðafræði við útreikninga á íbúðaþörf sem hér hefur verið rökstudd og stuðst við dregur upp aðra mynd. Samkvæmt henni var íbúðaskuldin á höfuðborgarsvæðinu í árslok 2023 um 12 þúsund íbúðir og spáir fyrir að í árslok 2026 verður hún komin í um 17 þúsund íbúðir.[2] Verðbólga og misskipting eru vextir af íbúðaskuld Húsnæði er meðal grunnþarfa fólks í öllum samfélögum. Staðan á húsnæðismarkaðnum hefur mikil áhrif á samfélagið í heild og því mikilvægt að skilja stöðuna hverju sinni og hvert stefnir. Jafnvægi á húsnæðismarkaði er ein lykilforsenda framleiðni núverandi og nýrra atvinnuvega sem ákvarða lífsgæði samfélagsins. Íbúðaskuldin á stóran þátt í verðhækkun á húsnæði sem hefur síðan verið drifkraftur verðbólgu. Hátt fasteignaverð hefur jafnframt verið hindrun í vegi ungs fólks á undanförnum árum að kaupa sína fyrstu eign og hefja þannig þá einu uppsöfnun eigin fjár sem almenningur á Íslandi hefur í raun átt kost á í áratugi. Á Íslandi leynist hin raunverulega efnahagslega misskipting í því hverjir eiga fasteign og hverjir ekki. Skortur á íbúðum og hátt fasteignaverð getur því stuðlað að aukinni misskiptingu sem fáir hér á landi tala fyrir. Það má því segja að vextina af íbúðaskuldinni greiði almenningur með verðbólgu og samfélagsþróun sem allir vilja forðast. Höfundur er framkvæmdastjóri Aflvaka Þróunarfélags sem hefur að markmiði að auka lífsgæði fólks á efri árum með sérhæfðum búsetuúrræðum. [1] Hér er tekið tillit til nýs mats Hagstofunnar á íbúafjölda hér á landi frá því í febrúar 2024. [2] Þá hefur ekki verið tekið mið af öðrum þáttum eins og stöðunnar í Grindavík og áhrifum hennar á húsnæðismarkaðinn. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Mannfjöldi Mest lesið Sleppum brúnni og förum betri leið framhjá Selfossi Elliði Vignisson Skoðun Halldór 5.10.2024 Jón Þór Stefánsson Halldór Spilling á Íslandi: Erum við að missa tökin? Ágústa Árnadóttir Skoðun Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur Skoðun Af ofurhetjum og störfum þeirra Kristín Björnsdóttir Skoðun Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun Eignafólk græðir mikið á vaxtastefnu Seðlabankans Stefán Ólafsson Skoðun Foreldrar eru sérfræðingar í sínum börnum Valdimar Víðisson Skoðun Að dansa í regninu Lóa Björk Ólafsdóttir Skoðun Veistu þitt skýjaspor? Hólmfríður Rut Einarsdóttir,Þóra Rut Jónsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Uppeldi frá gamla einmenningar eins-skin-litar viðhorfum Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Af ofurhetjum og störfum þeirra Kristín Björnsdóttir skrifar Skoðun Eignafólk græðir mikið á vaxtastefnu Seðlabankans Stefán Ólafsson skrifar Skoðun Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur skrifar Skoðun Framtíðarkvíði er ekki gott veganesti Sigurður Páll Jónsson skrifar Skoðun Spilling á Íslandi: Erum við að missa tökin? Ágústa Árnadóttir skrifar Skoðun Orkan á Vestfjörðum Þorsteinn Másson skrifar Skoðun Smábátar eru þjóðhagslega hagkvæmari en togarar Kjartan Sveinsson skrifar Skoðun Foreldrar eru sérfræðingar í sínum börnum Valdimar Víðisson skrifar Skoðun Vísindin vakna til nýsköpunar! Einar Mäntylä skrifar Skoðun Risastórt lýðheilsumál sem Alþingi hunsar Sigurður Hólmar Jóhannesson skrifar Skoðun Þess vegna býð ég mig fram Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Sleppum brúnni og förum betri leið framhjá Selfossi Elliði Vignisson skrifar Skoðun Einstakur atburður og viðbúnaður Marinó G. Njálsson skrifar Skoðun Framboð er eina leiðin Eiríkur St. Eiríksson skrifar Skoðun Háskóli Íslands er ekki að sinna skyldum sínum Silja Höllu Egilsdóttir skrifar Skoðun Verðmætasköpun og kennarar Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Nýjar lausnir gegn ofbeldi Drífa Snædal skrifar Skoðun Lögin um það sem er bannað Helgi Brynjarsson skrifar Skoðun Að dansa í regninu Lóa Björk Ólafsdóttir skrifar Skoðun Dauðarefsing Pírata Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Af hverju erum við að þessu? Kjartan Sveinn Guðmundsson skrifar Skoðun Upplýsingaóreiða í boði orkugeirans og Landsvirkjunar Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Úrskurðargrautur lögmanna Ómar R. Valdimarsson skrifar Skoðun Er vitlaust gefið í stjórnmálum? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Hinn langi USArmur Ísraels Ingólfur Steinsson skrifar Skoðun Kveðja frá Heimssýn til landsfundar VG 2024 Haraldur Ólafsson skrifar Skoðun Þjóðaróperan á Alþingi í nær 70 ár Finnur Bjarnason,Þórunn Sigurðardóttir skrifar Skoðun Um Ölfusárbrú og veggjöld Haukur Arnþórsson skrifar Sjá meira
Breytt aldurssamsetning og fjölskyldumynstur hafa aukið íbúðaþörf sem ekki hefur verið mætt. Mannfjöldaþróun og væntingar um þróun í ferðaþjónustu hafa lengi legið til grundvallar við mat á framtíðarþörf fyrir húsnæði á Íslandi. Nú er okkur að verða ljóst að aðrir þættir vega einnig þungt. Frá aldamótum hefur breytt aldurssamsetning þjóðarinnar vegna fjölmennra kynslóða á þriðja æviskeiði, fjölgun einbýla, hraðar breytingar á vinnumarkaði og breytt fjölskyldumynstur skapað aukna þörf fyrir húsnæði. Henni hefur ekki verið mætt. Segja má að safnast hafi upp skuld. Þegar allir þættir undirliggjandi íbúðaþarfar eru teknir saman kemur í ljós að íbúðaskuldin á höfuðborgarsvæðinu er um 12 þúsund íbúðir og stefnir í að verða allt að 17 þúsund íbúðir í árslok 2026. Einbúum fjölgar hratt Íbúum í hverri íbúð hér á landi fækkar mjög hratt, líkt og gerst hefur á hinum Norðurlöndunum. Því veldur m.a. að fjölmennar kynslóðir eftirstríðsáranna eru komnar á þriðja æviskeiðið þar sem yfir 40% búa einir og íbúafjöldi í hverri íbúð er um 1,4 að meðaltali. Langlífi okkar ýtir enn frekar undir þessa þróun sem býr til kröftuga undirliggjandi eftirspurn eftir húsnæði. Breytingar á búsetu- og fjölskyldumynstri frá aldamótum sýna þessa þróun vel (myndir 1 og 2). Mynd 1. Fjölskyldum án barna fjölgar mest en barnafjölskyldum hefur lítið fjölgað þrátt fyrir mikla mannfjöldaaukningu. Þannig hefur fjöldi þeirra sem tilheyra fjölskyldu með börn á heimili aukist um 9% frá aldamótum. Á sama tíma hefur fjöldi þeirra sem búa einir aukist um 102% og fjölskyldna án barna aukist um 62%. Fæðingartíðni hríðlækkar Fæðingartíðni okkar Íslendinga er orðin lág á heimsvísu. Hún hefur hríðlækkað á undanförnum áratugum og nálgast hin Norðurlöndin. Haldi þróun síðustu ára áfram gæti tíðnin orðið lægri hér en í nágrannalöndunum. Aðstæður okkar eins og erfiður húsnæðismarkaður og skortur á leikskólaplássum geta gert ungu fólki erfiðara fyrir að stofna fjölskyldu. Þróunin er skýr. Um 34% kvenna sem fæddar voru 1980 áttu eitt barn eða ekkert en horfur eru á að þetta hlutfall hækki í 60% hjá konum sem fæddar eru árið 2025 (mynd 3). Mynd 2. Mynd 3. Sjá má að íslenska kjarnafjölskyldan, með tvö börn eða fleiri, er á undanhaldi í okkar samfélagi en segja má að þarfir hennar hafi mótað þróun, skipulag og uppbyggingu íbúða og íbúðahverfa í áratugi. Þvingun – skuldin vex Minnkandi kjarnafjölskyldur og ört stækkandi hópur fólks sem er eldra en 65 ára eykur augljóslega þörfina fyrir íbúðahúsnæði sem leiðir til þess að færri búa í hverri íbúð. Það kemur því á óvart að á höfuðborgarsvæðinu hefur fjöldi íbúa í hverri íbúð staðið í stað frá árinu 2012 (mynd 4). Mynd 4. Undir eðlilegum kringumstæðum hefði mátt reikna með að frá árunum eftir hrun myndi fjöldi íbúa í hverri íbúð lækka samhliða þeim breytingum sem hafa orðið á fjölskyldusamsetningu og lýðfræðilegri þróun samfélagsins. Það hefur ekki gerst. Þvert á móti hefur fjöldinn í íbúð staðið í stað.[1] Eru það skýr og augljós merki um þvingaðar aðstæður og að undirliggjandi þörfum samfélagsins sé ekki sinnt. Lögmálin um framboð og eftirspurn svara þannig ekki undirliggjandi og vaxandi þörf fyrir húsnæði. Undir eðlilegum kringumstæðum hefði mátt reikna með að frá árunum eftir hrun myndi fjöldi íbúa í hverri íbúð lækka samhliða þeim breytingum sem hafa orðið á fjölskyldusamsetningu og lýðfræðilegri þróun samfélagsins. Það hefur ekki gerst. Myndin af óleystri og vaxandi þörf skýrist þegar litið er til hlutfalls einstaklinga á aldrinum 20-24 ára sem búa í foreldrahúsum. Á hinum Norðurlöndunum hefur hlutfallið verið á milli 20-40% en á Íslandi er það umtalsvert hærra eða um 60% og fer hækkandi (mynd 5). Þegar aldurshópurinn 25–29 ára er skoðaður blasir við sama þróun. Mynd 5. Við Íslendingar erum yngri þjóð en grannar okkar á Norðurlöndum. Við ættum því að geta litið til samfélagsþróunar þar til að átta okkur á þróun hér til framtíðar, m.a. hver undirliggjandi íbúðaeftirspurn verður næstu 15 árin. Hvað skuldum við margar íbúðir? Hver er þá íbúðaskuldin í dag á höfuðborgarsvæðinu? Hvað vantar margar íbúðir til að uppfylla íbúðaþörf sem er m.a. komin til vegna samfélagsbreytinga sem ekki hefur verið gert ráð fyrir og hafa aukið undirliggjandi þörf fyrir íbúðir? Ef litið er til þróunar á höfuðborgarsvæðinu má sjá að í kjölfar hrunsins var verulegur brottflutningur frá landinu eftir mikinn uppgang þar á undan. Ætla má að nokkurs konar jafnvægi hafi verið náð á húsnæðismarkaði á höfuðborgarsvæðinu í krinum árið 2010 og því er gagnlegt að skoða þróun frá þeim tíma. Fyrir liggur hversu mikið hefur verið byggt frá árinu 2010. Það er þekkt hver áhrif líffræðilegra breytinga á fjölda íbúða hefðu átt að vera. Þá liggja fyrir upplýsingar um mannfjöldaaukningu frá þessum tíma sem skýrist mest af flutningi fólks til landsins umfram þá sem fluttu á brott. Fæðingartíðni hér á landi er orðin það lág að hún viðheldur ekki núverandi mannfjölda. Árleg fjölgun íbúa sem nemur um 1,8% skýrist nær eingöngu af fjölda aðfluttra umfram brottflutta. Með því að reikna út íbúðaþörfina og draga síðan frá íbúðir sem byggðar hafa verið á höfuðborgarsvæðinu sést hver íbúðaskuldin er (sjá mynd 6). (Skv. tölum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun og gögnum frá sveitarfélögunum verður íbúðauppbygging árin 2024-2026 um 1600 íbúðir á ári en það er svipað íbúðamagn á ári og síðustu 10 árin). Ljóst er að íbúðaskuldin er verulega vanmetin og hún mun halda áfram að vaxa, a.m.k. til ársloka 2026. Miðað við þær opinberu áætlanir sem fyrir liggja hefur íbúðaskuldin verið nánast stöðug eða um þrjú til fjögur þúsund á höfuðborgarsvæðinu. Sú aðferðafræði við útreikninga á íbúðaþörf sem hér hefur verið rökstudd og stuðst við dregur upp aðra mynd. Samkvæmt henni var íbúðaskuldin á höfuðborgarsvæðinu í árslok 2023 um 12 þúsund íbúðir og spáir fyrir að í árslok 2026 verður hún komin í um 17 þúsund íbúðir.[2] Verðbólga og misskipting eru vextir af íbúðaskuld Húsnæði er meðal grunnþarfa fólks í öllum samfélögum. Staðan á húsnæðismarkaðnum hefur mikil áhrif á samfélagið í heild og því mikilvægt að skilja stöðuna hverju sinni og hvert stefnir. Jafnvægi á húsnæðismarkaði er ein lykilforsenda framleiðni núverandi og nýrra atvinnuvega sem ákvarða lífsgæði samfélagsins. Íbúðaskuldin á stóran þátt í verðhækkun á húsnæði sem hefur síðan verið drifkraftur verðbólgu. Hátt fasteignaverð hefur jafnframt verið hindrun í vegi ungs fólks á undanförnum árum að kaupa sína fyrstu eign og hefja þannig þá einu uppsöfnun eigin fjár sem almenningur á Íslandi hefur í raun átt kost á í áratugi. Á Íslandi leynist hin raunverulega efnahagslega misskipting í því hverjir eiga fasteign og hverjir ekki. Skortur á íbúðum og hátt fasteignaverð getur því stuðlað að aukinni misskiptingu sem fáir hér á landi tala fyrir. Það má því segja að vextina af íbúðaskuldinni greiði almenningur með verðbólgu og samfélagsþróun sem allir vilja forðast. Höfundur er framkvæmdastjóri Aflvaka Þróunarfélags sem hefur að markmiði að auka lífsgæði fólks á efri árum með sérhæfðum búsetuúrræðum. [1] Hér er tekið tillit til nýs mats Hagstofunnar á íbúafjölda hér á landi frá því í febrúar 2024. [2] Þá hefur ekki verið tekið mið af öðrum þáttum eins og stöðunnar í Grindavík og áhrifum hennar á húsnæðismarkaðinn.
Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur Skoðun
Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun
Skoðun Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur skrifar
Telur rektor Háskóla Íslands úrskurði alþjóðadómstóla og ályktanir Sameinuðu þjóðanna vera pólitískt álitamál? Elí Hörpu- og Önundarbur Skoðun
Þriðjungur barna af erlendum uppruna tilheyrir ekki skólanum sínum Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun