Eignaskiptayfirlýsingar Sigurður Helgi Guðjónsson skrifar 3. október 2022 11:30 Húseigendafélaginu berast oft fyrirspurnir um gerð og efni eignaskiptayfirlýsinga í eldri húsum þar sem fyri hendi eru gamlir skiptasamamningar sem ekki eru alls kostar réttir né í fullu samræmi við gildandi reglur um eignaskiptayfirlýsingar. Er spurt hvort nauðsyn beri til og skylt að láta gera nýjar eignaskiptayfirlýsingar í slíkum tilvikum. Einnig er spurt um þörf á nýjum eða breyttum eignskiptayfirlýsingum vegna viðbygginga og breytinga á húsi eða einstökum eignarhlutum. Sömuleiðis þegar um er að ræða breytingar vegna yfirfæslu milli eigenda á húsrými, bílskúr, bílastæði eða lóðarhluta. Lagaskylda Samkvæmt lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994 ber að gera eignaskiptayfirlýsingar fyrir öll fjöleignarhús enda liggi ekki fyrir fullnægjandi og glöggur skiptasamningur. Jafnframt eru fyrirmæli í reglugerð nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar o.fl. Fjöleignarhús eru öll hús sem hafa að geyma 2 eða fleiri eignarhluta í eigu fleiri en eins og geta verið íbúðarhús, atvinnuhúsnæði, blandað húsnæði og raðhús og annars konar sambyggð hús. Um er að ræða skriflega gerninga sem gerðir er á grundvelli laga um fjöleignarhús og geyma lýsingu á húsi og lóð, mæla fyrir um skiptingu þess í séreignir, sameign allra og sameign sumra og ákvarða hlutdeild eigenda í sameign. Grundvallargerningur Þannig marka eignaskiptayfirlýsingar grundvöll að réttindum og skyldum eigenda innbyrðis og gagnvart einstökum hlutum húss og lóðar. Eignaskiptayfirlýsing er fortaklaus skylda samkvæmt fjöleignarhúsalögunum og enginn eigandi getur skorast undan gerð þeirra. Séu gerðar breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslur sem breyta eða raska eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum skulu eigendur án ástæðulauss dráttar gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni. Starfsleyfi. Þinglýsing Þeir einir mega taka að sér gerð eignaskiptayfirlýsinga sem fengið hafa til þess sérstakt leyfi félagsmálaráðherra. Það er skilyrði fyrir þinglýsingu eignayfirfærslu í eignarhluta í fjöleignarhúsum að til sé þinglýst eignaskiptayfirlýsing í samræmi við ákvæði laga og eignayfirfærslan sé í samræmi við hana. Breytar forsendur Hafi forsendur breyst eða raskast vegna breytinga á fjöleignarhúsi eða eignarhaldi, skulu eigendur láta gera nauðsynlegar breytingar eða leiðréttingar á eignaskiptayfirlýsingu og þinglýsa þeim. Sé um verulegar breytingar að tefla skal ger nýja eignaskiptayfirlýsingu. Eldri yfirlýsingar og samningar Mat á því hvort eldri fyrirliggjandi skiptagerningar séu fullnægjandi og hvort þörf sé á nýrri eignaskiptayfirlýsingu skal byggt á hagsmunum, þörfum og forsendum eigenda og eðli og tilgangi slíkra gerninga samkvæmt fjöleignarhúsalögum og þeim eignarréttarsjónarmiðum og lagaviðhorfum sem búa að baki þeim. Sé fyrir hendi þinglýstur skiptagerningur, sem tilgreinir a.m.k. séreignir og hlutfallstölur þeirra í sameign og ekki fer augljóslega í bága við ófrávíkjanleg ákvæði fjöleignarhúsalaga og eigendur vilja hafa áfram til grundvallar í skiptum sínum, er ekki þörf á að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu meðan ekki kemur fram formleg krafa frá einhverjum eigenda þar að lútandi. Sem sagt ekki er þörf á að gera eignaskiptayfirlýsingu þegar skipting húss liggur ljós fyrir og ekkert sérstakt kallar á hana. Á það t.d. einkum við um minni og einfaldari gerð fjöleignarhúsa, svo sem parhús og ráðhús. Ákvörðun. Lögvarinn krafa Eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina og sameiginleg málefni sem snerta hana. Þetta á einnig við þegar tekin er ákvörðun um að láta gera nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir fjöleignarhúss. Taka verður ákvörðun á löglega boðuðum fundi og nægir samþykki einfalds meirihluta eigenda. Sé einhver eigendi ekki hafður með í ráðum getur hann krafist þess að vinna við hana sé stöðvuð og neitað að taka þátt í kostnaði við gerð hennar. Hins vegar verður að leggja á það áherslu að það er brýn lagaskylda að til staðar sé fullnægjandi eignaskiptayfirlýsing. Hver eigandi á sjálfstæðan rétt í því efni og getur að fullnægðum lagskilyrðum knúið á um nýja eignskiptayfirlýsingu í stað ófullnægjandi og rangrar og það jafnvel þótt meirihlutinn dragi lappirnar og vilji una áfram við þá gömlu og götóttu. Undirritun Eignaskiptayfirlýsing skal undirrituð af öllum eigendum ef í henni felst yfirfærsla á eignarrétti, sérstakar kvaðir, afsal réttinda eða sérstakar takmarkanir á eignarráðum. Hafi eignaskiptayfirlýsingin eingöngu að geyma samantekt, skráningu og skiptingu húss í samræmi við þinglýstar heimildir og uppdrætti og útreikning á hlutfallstölum í samræmi við gildandi reglur er ekki krafist samþykkis allra eigenda. Sé um að ræða hús þar sem eignarhlutar eru fleiri en sex nægir að eignaskiptayfirlýsing sé undirrituð af stjórn húsfélagsins en sé um að ræða hús með færri eignarhlutum nægir undirskrift einfalds meirihluta, annað hvort miðað við fjölda eða hlutfallstölur. Kostnaður Það er meginregla að kostnaður við gerð eignaskiptayfirlýsingar skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum enda liggi fyrir lögleg ákvörðun á grundvelli sameiginlegra hagsmuna. Frá þessari meginreglu er rétt að víkja þegar nýrrar eða breyttrar eignaskiptayfirlýsingar er eingöngu eða aðallega þörf vegna breyttra forsendna sem varða einstaka eigendur en aðra ekki. Á það t.d. við um eignatilfærslur innan hússins og þegar byggt er við hús eða á lóð þess eða því breytt. Þegar svo stendur á er talið að sá sem á alla eða mestu hagsmunina eigi að bera kostnað eða kostnaðarauka í samræmi við það. Þessi undantekningarregla byggist á eðli máls og sanngirnissjónarmiðum, sbr. 46. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Höfundur er formaður Húseigendafélagsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Byggingariðnaður Húsnæðismál Málefni fjölbýlishúsa Neytendur Sigurður Helgi Guðjónsson Mest lesið Ríkissjóður snuðaður um stórar fjárhæðir Sigurjón Þórðarson Skoðun Er verið að blekkja almenning og sjómenn? Einar Hannes Harðarson Skoðun Við viljum nafn Jón Kaldal Skoðun Lágkúrulegur hversdagsleiki illskunnar Guðný Gústafsdóttir Skoðun Stóra skekkjan í 13 ára aldurstakmarki samfélagsmiðla Skúli Bragi Geirdal Skoðun Aðskilnaðurinn hlær Þórdís Hólm Filipsdóttir Skoðun Skilningsleysi á skaðsemi verðtryggingar Guðmundur Ásgeirsson Skoðun Enn ríkir áhugaleysi um afdrif fósturbarna Guðlaugur Kristmundsson,Sigurgeir B. Þórisson Skoðun Áfengi og íþróttir eiga enga samleið – áskorun til þingfulltrúa UMFÍ Árni Guðmundsson Skoðun Skólamáltíðir í Hafnarfirði. Af hverju bauð enginn í verkið? Davíð Arnar Stefánsson Skoðun Skoðun Skoðun Almenningssamgöngur fyrir útvalda: Áskorun til stjórnar Strætó bs. og Reykjavíkurborgar Þorsteinn Árnason Sürmeli: skrifar Skoðun Forðumst að sérhagsmunir geti keypt sig til áhrifa í stjórnmálum Arna Lára Jónsdóttir skrifar Skoðun Bætt dagsbirta í Svansvottuðum byggingum Bergþóra Góa Kvaran skrifar Skoðun Skólamáltíðir í Hafnarfirði. Af hverju bauð enginn í verkið? Davíð Arnar Stefánsson skrifar Skoðun Nikótín, konur og krabbamein – gamlar hættur í nýjum búningi Jóhanna Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Frelsi fylgir ábyrgð Eiríkur Björn Björgvinsson skrifar Skoðun Skilningsleysi á skaðsemi verðtryggingar Guðmundur Ásgeirsson skrifar Skoðun Menntakerfi í fremstu röð Guðmundur Ari Sigurjónsson skrifar Skoðun Enn ríkir áhugaleysi um afdrif fósturbarna Guðlaugur Kristmundsson,Sigurgeir B. Þórisson skrifar Skoðun Við viljum nafn Jón Kaldal skrifar Skoðun Stóra skekkjan í 13 ára aldurstakmarki samfélagsmiðla Skúli Bragi Geirdal skrifar Skoðun Er verið að blekkja almenning og sjómenn? Einar Hannes Harðarson skrifar Skoðun Væntingar á villigötum Hjálmtýr Heiðdal skrifar Skoðun Aðskilnaðurinn hlær Þórdís Hólm Filipsdóttir skrifar Skoðun Lágkúrulegur hversdagsleiki illskunnar Guðný Gústafsdóttir skrifar Skoðun Glerþakið brotið á alþjóðlega sjónverndardaginn Sigþór U. Hallfreðsson skrifar Skoðun Fögur fyrirheit sem urðu að engu Sigurður Eyjólfur Sigurjónsson skrifar Skoðun Ríkissjóður snuðaður um stórar fjárhæðir Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Áfengi og íþróttir eiga enga samleið – áskorun til þingfulltrúa UMFÍ Árni Guðmundsson skrifar Skoðun Lífsskoðunarfélagið Farsæld tekur upp slitinn þráð siðmenntunar Svanur Sigurbjörnsson skrifar Skoðun Ruben Amorim og sveigjanleiki – hugleiðingar sálfræðings Andri Hrafn Sigurðsson skrifar Skoðun Framtíðarsýn í samgöngumálum er mosavaxin Sigurður Páll Jónsson skrifar Skoðun Fimmta iðnbyltingin krefst svara – strax Sigvaldi Einarsson skrifar Skoðun Hefur þú skoðanir? Jóhannes Óli Sveinsson skrifar Skoðun Er hurð bara hurð? Sölvi Breiðfjörð skrifar Skoðun Reykjavíkurmódel á kvennaári Sóley Tómasdóttir skrifar Skoðun Ekki er allt sem sýnist Valerio Gargiulo skrifar Skoðun Sýndu þér umhyggju – Komdu í skimun Ágúst Ingi Ágústsson skrifar Skoðun Eru Bændasamtökin á móti valdeflingu bænda? Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Er lægsta verðið alltaf hagstæðast? Karen Ósk Nielsen Björnsdóttir skrifar Sjá meira
Húseigendafélaginu berast oft fyrirspurnir um gerð og efni eignaskiptayfirlýsinga í eldri húsum þar sem fyri hendi eru gamlir skiptasamamningar sem ekki eru alls kostar réttir né í fullu samræmi við gildandi reglur um eignaskiptayfirlýsingar. Er spurt hvort nauðsyn beri til og skylt að láta gera nýjar eignaskiptayfirlýsingar í slíkum tilvikum. Einnig er spurt um þörf á nýjum eða breyttum eignskiptayfirlýsingum vegna viðbygginga og breytinga á húsi eða einstökum eignarhlutum. Sömuleiðis þegar um er að ræða breytingar vegna yfirfæslu milli eigenda á húsrými, bílskúr, bílastæði eða lóðarhluta. Lagaskylda Samkvæmt lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994 ber að gera eignaskiptayfirlýsingar fyrir öll fjöleignarhús enda liggi ekki fyrir fullnægjandi og glöggur skiptasamningur. Jafnframt eru fyrirmæli í reglugerð nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar o.fl. Fjöleignarhús eru öll hús sem hafa að geyma 2 eða fleiri eignarhluta í eigu fleiri en eins og geta verið íbúðarhús, atvinnuhúsnæði, blandað húsnæði og raðhús og annars konar sambyggð hús. Um er að ræða skriflega gerninga sem gerðir er á grundvelli laga um fjöleignarhús og geyma lýsingu á húsi og lóð, mæla fyrir um skiptingu þess í séreignir, sameign allra og sameign sumra og ákvarða hlutdeild eigenda í sameign. Grundvallargerningur Þannig marka eignaskiptayfirlýsingar grundvöll að réttindum og skyldum eigenda innbyrðis og gagnvart einstökum hlutum húss og lóðar. Eignaskiptayfirlýsing er fortaklaus skylda samkvæmt fjöleignarhúsalögunum og enginn eigandi getur skorast undan gerð þeirra. Séu gerðar breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslur sem breyta eða raska eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum skulu eigendur án ástæðulauss dráttar gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni. Starfsleyfi. Þinglýsing Þeir einir mega taka að sér gerð eignaskiptayfirlýsinga sem fengið hafa til þess sérstakt leyfi félagsmálaráðherra. Það er skilyrði fyrir þinglýsingu eignayfirfærslu í eignarhluta í fjöleignarhúsum að til sé þinglýst eignaskiptayfirlýsing í samræmi við ákvæði laga og eignayfirfærslan sé í samræmi við hana. Breytar forsendur Hafi forsendur breyst eða raskast vegna breytinga á fjöleignarhúsi eða eignarhaldi, skulu eigendur láta gera nauðsynlegar breytingar eða leiðréttingar á eignaskiptayfirlýsingu og þinglýsa þeim. Sé um verulegar breytingar að tefla skal ger nýja eignaskiptayfirlýsingu. Eldri yfirlýsingar og samningar Mat á því hvort eldri fyrirliggjandi skiptagerningar séu fullnægjandi og hvort þörf sé á nýrri eignaskiptayfirlýsingu skal byggt á hagsmunum, þörfum og forsendum eigenda og eðli og tilgangi slíkra gerninga samkvæmt fjöleignarhúsalögum og þeim eignarréttarsjónarmiðum og lagaviðhorfum sem búa að baki þeim. Sé fyrir hendi þinglýstur skiptagerningur, sem tilgreinir a.m.k. séreignir og hlutfallstölur þeirra í sameign og ekki fer augljóslega í bága við ófrávíkjanleg ákvæði fjöleignarhúsalaga og eigendur vilja hafa áfram til grundvallar í skiptum sínum, er ekki þörf á að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu meðan ekki kemur fram formleg krafa frá einhverjum eigenda þar að lútandi. Sem sagt ekki er þörf á að gera eignaskiptayfirlýsingu þegar skipting húss liggur ljós fyrir og ekkert sérstakt kallar á hana. Á það t.d. einkum við um minni og einfaldari gerð fjöleignarhúsa, svo sem parhús og ráðhús. Ákvörðun. Lögvarinn krafa Eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina og sameiginleg málefni sem snerta hana. Þetta á einnig við þegar tekin er ákvörðun um að láta gera nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir fjöleignarhúss. Taka verður ákvörðun á löglega boðuðum fundi og nægir samþykki einfalds meirihluta eigenda. Sé einhver eigendi ekki hafður með í ráðum getur hann krafist þess að vinna við hana sé stöðvuð og neitað að taka þátt í kostnaði við gerð hennar. Hins vegar verður að leggja á það áherslu að það er brýn lagaskylda að til staðar sé fullnægjandi eignaskiptayfirlýsing. Hver eigandi á sjálfstæðan rétt í því efni og getur að fullnægðum lagskilyrðum knúið á um nýja eignskiptayfirlýsingu í stað ófullnægjandi og rangrar og það jafnvel þótt meirihlutinn dragi lappirnar og vilji una áfram við þá gömlu og götóttu. Undirritun Eignaskiptayfirlýsing skal undirrituð af öllum eigendum ef í henni felst yfirfærsla á eignarrétti, sérstakar kvaðir, afsal réttinda eða sérstakar takmarkanir á eignarráðum. Hafi eignaskiptayfirlýsingin eingöngu að geyma samantekt, skráningu og skiptingu húss í samræmi við þinglýstar heimildir og uppdrætti og útreikning á hlutfallstölum í samræmi við gildandi reglur er ekki krafist samþykkis allra eigenda. Sé um að ræða hús þar sem eignarhlutar eru fleiri en sex nægir að eignaskiptayfirlýsing sé undirrituð af stjórn húsfélagsins en sé um að ræða hús með færri eignarhlutum nægir undirskrift einfalds meirihluta, annað hvort miðað við fjölda eða hlutfallstölur. Kostnaður Það er meginregla að kostnaður við gerð eignaskiptayfirlýsingar skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum enda liggi fyrir lögleg ákvörðun á grundvelli sameiginlegra hagsmuna. Frá þessari meginreglu er rétt að víkja þegar nýrrar eða breyttrar eignaskiptayfirlýsingar er eingöngu eða aðallega þörf vegna breyttra forsendna sem varða einstaka eigendur en aðra ekki. Á það t.d. við um eignatilfærslur innan hússins og þegar byggt er við hús eða á lóð þess eða því breytt. Þegar svo stendur á er talið að sá sem á alla eða mestu hagsmunina eigi að bera kostnað eða kostnaðarauka í samræmi við það. Þessi undantekningarregla byggist á eðli máls og sanngirnissjónarmiðum, sbr. 46. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Höfundur er formaður Húseigendafélagsins.
Skoðun Almenningssamgöngur fyrir útvalda: Áskorun til stjórnar Strætó bs. og Reykjavíkurborgar Þorsteinn Árnason Sürmeli: skrifar
Skoðun Forðumst að sérhagsmunir geti keypt sig til áhrifa í stjórnmálum Arna Lára Jónsdóttir skrifar
Skoðun Nikótín, konur og krabbamein – gamlar hættur í nýjum búningi Jóhanna Kristjánsdóttir skrifar
Skoðun Enn ríkir áhugaleysi um afdrif fósturbarna Guðlaugur Kristmundsson,Sigurgeir B. Þórisson skrifar
Skoðun Áfengi og íþróttir eiga enga samleið – áskorun til þingfulltrúa UMFÍ Árni Guðmundsson skrifar
Skoðun Lífsskoðunarfélagið Farsæld tekur upp slitinn þráð siðmenntunar Svanur Sigurbjörnsson skrifar