Mikil­vægi fjár­festingar líf­eyris­sjóða í leigu­hús­næði

Samtök atvinnulífsins segir of flókið og tafsamt að fá fólk utan EES til að starfa á Íslandi, það ætti frekar að leggja út rauðan dregil fyrir erlent vinnuafl.Það er óskandi að til sé pólitískur vilji til að gera slíkt, m.a. til að ná fram þeim jákvæðu efnahagslegu áhrifum sem af hlytist.

En það er mikilvægt að muna að þetta fólk þarf að búa einhvers staðar: það er ekki nóg að einfalda t.d. reglugerðir, það verður að vera til húsnæði fyrir þetta fólk.

Lærum af öðrum löndum

Eitt af sérkennum samfélagsins í Sviss er hlutfall íbúa (ca. 25%) sem er með erlent ríkisfang. Margir flytja til Sviss í nokkur ár og flytja svo „heim“ eða til næsta lands. Margir flytja til Sviss og setjast þar að.

Það er auðvelt fyrir erlent vinnuafl að flytja til Sviss því það er auðvelt að finna leiguhúsnæði: meira en helmingur íbúa Sviss býr í leiguhúsnæði og hlutfallið fer upp í 80% í stærstu borgunum. Kostnaðurinn, áhættan og vesenið sem fellst í því að kaupa íbúð, sem þyrfti að selja aftur ef þú tækir ákvörðun um að flytja frá landinu, er ekki til staðar - nema þú viljir kaupa íbúð. Að byggja upp stóran leigumarkað með húsnæði er þess vegna lykilatriði í því að auðvelda fólki að flytja til Íslands.

Og svissneskir lífeyrissjóðir, sem leigja út íbúðir á markaðsforsendum, hafa spilað stóra rullu: um 24% af eignum svissneskra lífeyrissjóða eru fasteignir (sjá mynd). Munið að svissneskt lífeyriskerfi er svipað hinu íslenska, þ.e. það er byggt á þremur stoðum þar sem sjóðssöfnun er langstærsti hlutinn.

Samtök atvinnulífsins ættu hiklaust að hafa þetta í huga í komandi kjaraviðræðum: vilji þau að fólk geti flutt til Íslands ættu þau að stuðla að því að lífeyrissjóðir á Íslandi fjárfesti í íbúðum sem þeir leigja út á markaðsforsendum. Við bætist jákvæð áhrif á leigu- og fasteignaverð (því lífeyrissjóðir myndu byggja íbúðir til að leigja þær út), sem dregur úr (nafn)launa- og verðbólguþrýstingi.

En er ávöxtun á leigumarkaði nægilega mikil fyrir lífeyrissjóðina?

Tvímælalaust. Á mynd 2 má sjá metna raunávöxtun á ársgrundvelli á leigumarkaði á höfuðborgarsvæðinu sé fjárfestirinn íslenskur lífeyrissjóður. Tekið er tillit til leigutekna, verðbreytinga á fasteignum og metins kostnaðar við að viðhalda fasteigninni. Munið að ólíkt einstaklingum borga lífeyrissjóðir ekki fjármagnstekjuskatt, svo óþarfi er að taka tillit til skattheimtu hér. Takið sérstaklega eftir því að ávöxtunin er að jafnaði fyrir ofan 3,5% ávöxtunarviðmiðið.

Meðal annars þess vegna eiga lífeyrissjóðir að byggja fasteignir til þess að leigja þær út: áhættuleiðrétt ávöxtun sjóðfélaga batnar. Landssamtök lífeyrissjóða og sjóðfélagar lífeyrissjóða hafa fátt að óttast og ættu hiklaust að hvetja lífeyrissjóði til að skoða málið alvarlega. Þá ættu stjórnmálamenn að hjálpa áhugasömum lífeyrissjóðum að byggja upp slíkt eignasafn, m.a. með rétta reglugerðarumhverfinu, og verja þar með hagsmuni sjóðfélaga ásamt því að styðja við stóraukna uppbyggingu á íbúðarhúsnæði um allt land.

Það er til margs að vinna.

Höfundur er hagfræðingur.