Sjálftaka fasteignasala – Taka tvö Haukur Viðar Alfreðsson skrifar 23. maí 2022 08:00 Fyrir viku skrifaði ég grein (sjá hér) um söluþóknanir fasteignasala, sem mér þykja svo háar að ég kallaði þær sjálftöku. Í framhaldi hefur spunnist umræða sem ég tel tilefni til að bregðast við og ætla því að greina stöðuna nánar[1]. Hver er vinnan við að selja fasteign og hver er raunveruleg söluþóknun? Fasteignasalar virðast hafa æði ólíka reynslu af því hvað það fara margar vinnustundir í að selja fasteign. Svörin eru allt frá því að vera þrjátíu klukkustundir að meðaltali auk bakvinnslu yfir í fjórar klukkustundir auk bakvinnslu. Þá fullyrða sumir að söluþóknanir séu oft um 1% (án vsk) en aðrir eru á því að raunin sé nær auglýstri gjaldskrá. Án þess að fá bein gögn úr bókhaldi fasteignasala er erfitt að segja um það með vissu og því óvíst hverjum á að trúa. Það er hins vegar mjög einfalt að sjá tölurnar fyrir sér með næmigreiningu. Að gefnu tilefni má ég þó fyrst til með að ítreka að söluþóknanir fasteignasala ættu að vera ræddar með virðisaukaskatti, enda skal verð innihalda virðisaukaskatt og önnur opinber gjöld skv. lögum[2] og verð eru nánast undantekningarlaust rædd með þeim hætti, sem þýðir að 1% söluþóknun án vsk kostar seljanda fasteignar raunar 1,24%. Skoðum nú útreikninga. Efri töflurnar sýna það verð sem seljandi greiðir í beina söluþóknun án fastra gjalda fyrir meðal fjölbýli (m.v. kaupverðið 63,6 m.kr) og meðal sérbýli (m.v. kaupverðið 115,3 m.kr) við mismunandi söluþóknanir. Lægsti mögulegi kostnaður er því um 800.000kr fyrir fjölbýli og 1.400.000kr fyrir sérbýli en hækkar svo því nær sem við nálgumst uppgefna gjaldskrá fyrir einkasölu[1], sem er á hægri enda taflanna. Athugið að hér er enginn fastur kostnaður talinn með, en að meðaltali eru seljandi og kaupandi rukkaðir samtals um 136.500kr fyrir umsýslu og gagnaöflun. Neðri töflurnar umreikna svo söluþóknanirnar yfir í tímagjald m.v. mismikla vinnu við hverja sölu. Þannig er tíminn seldur á tæplega 20.000kr í allra versta falli fyrir fasteignasala, þar sem söluþóknun er í lágmarki, heil vinnuvika fer í hverja sölu og um fjölbýli er að ræða. Það tilfelli er þó talsvert langt fyrir ofan þær vinnustundir sem jafnvel svartsýnustu fasteignasalar hafa sagt mér, svo ef 136.500kr dekka ekki bakvinnsluna á einni sölu þá endurspeglar þetta tímagjald að fasteignasalinn aðstoði sjálfur í bakvinnslunni um tíu klukkustundir að auki. Hins vegar ef stök sala tekur styttri tíma en heila vinnuviku, sem allar líkur eru á, og/eða söluþóknun nálgast auglýsta gjaldskrá þá má sjá að tímagjaldið hækkar mjög hratt. Af framgreindu þykir mér augljóst að það er alltaf rukkað háar fjárhæðir í söluþóknanir og að tímagjald fyrir söluþjónustu fasteignasala er á milli þess að vera hátt og upp í að vera svimandi hátt. Það er einfaldlega þannig að stór hluti útborgunar fyrstu kaupenda er að fara í sölu þóknun fasteignasala og útborguð mánaðarlaun ýmissa forstjóra myndu rétt ná að dekka greiðslur til fasteignasalans vegna sölu á sérbýli. Ég stend því heilshugar við fyrri orð um sjálftöku fasteignasala. Það er hins vegar margt annað sérkennilegt við svona söluferli og söluþóknanir sem vert er að skoða nánar. Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. [1] Umræðan hélt áfram í útvarpsviðtölum við mig (hér) og Atla Þór Albertsson fasteignasala (hér) en einnig í samtölum við fasteignasala sem hafa haft samband við mig. [2] Sjá lög um eftirlit með viðskiptaháttum og markaðssetningu og reglur Neytendastofu. [3] Almenn sala er talsvert dýrari en einkasala, þar væri söluþóknun 2,2% án vsk eða 2,7% með vsk. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Haukur V. Alfreðsson Fasteignamarkaður Tengdar fréttir Fasteignasalar fúlir út í doktorsnema vegna tals um feita söluþóknun Fasteignaverð er í hæstu hæðum. Afleidd áhrif eru þau að söluþóknun fasteignasala, sem er prósentutala, hefur þar með rokið upp úr öllu valdi. Fasteignasalar margir vilja þó ekki kannast við að þeir séu að maka krókinn. 19. maí 2022 11:31 15.000kr á fermetra – Sjálftaka fasteignasala Fasteignaverð er mikið rætt á Íslandi en lítið er rætt um sjálftöku fasteignasala í formi söluþóknana. 16. maí 2022 10:00 Mest lesið 90 milljarða vannýtt útflutningstækifæri Vilhjálmur Hilmarsson Skoðun Að bjarga þjóð Jón Baldvin Hannibalsson Skoðun Við getum öll bjargað lífi Kristófer Kristófersson Skoðun Nýtt örorkulífeyriskerfi Inga Sæland Skoðun „Hristir í stoðum“ RÚV? Hermann Stefánsson Skoðun Opið bréf til innviðaráðherra Eyjólfur Þorkelsson Skoðun Það er heldur betur vitlaust gefið á Íslandi Jónas Yngvi Ásgrímsson Skoðun Látum verkin tala fyrir börnin á Gaza Gunnar Axel Axelsson Skoðun Hin dásamlega sturlun: Umræðan á Íslandi Davíð Bergmann Skoðun Ég er íslensk – en samt séð sem eitthvað annað Sóley Lóa Smáradóttir Skoðun Skoðun Skoðun Það sem gerist þegar formúlur og fordómar hafa of mikil áhrif Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Látum verkin tala fyrir börnin á Gaza Gunnar Axel Axelsson skrifar Skoðun 90 milljarða vannýtt útflutningstækifæri Vilhjálmur Hilmarsson skrifar Skoðun Tvær sögur Egill Þ. Einarsson skrifar Skoðun Stærsta kjarabót öryrkja í áratugi Ingjibjörg Isaksen skrifar Skoðun Að bjarga þjóð Jón Baldvin Hannibalsson skrifar Skoðun Háskóli Íslands. Opinn og alþjóðlegur? Styrmir Hallsson,Abdullah Arif skrifar Skoðun Nýtt örorkulífeyriskerfi Inga Sæland skrifar Skoðun Það er heldur betur vitlaust gefið á Íslandi Jónas Yngvi Ásgrímsson skrifar Skoðun Að bera harm sinn í hljóði Gunnhildur Ólafsdóttir skrifar Skoðun Velferð sem virkar Guðrún Hafsteinsdóttir skrifar Skoðun Gleðileg ný fiskveiðiáramót …von eða ótti? Arnar Laxdal skrifar Skoðun „Hristir í stoðum“ RÚV? Hermann Stefánsson skrifar Skoðun Opið bréf til innviðaráðherra Eyjólfur Þorkelsson skrifar Skoðun Hin dásamlega sturlun: Umræðan á Íslandi Davíð Bergmann skrifar Skoðun Áhrif, evran, innviðir, öryggi Magnús Árni Skjöld Magnússon skrifar Skoðun Hugleiðing um rauð epli og skynjun veruleikans Gauti Páll Jónsson skrifar Skoðun Tumi þumall og blaðurmaðurinn Kristján Logason skrifar Skoðun Tímamót í velferðarmálum: Nýtt örorkulífeyriskerfi tekur gildi Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Stefnum á að veita 1000 börnum innblástur fyrir framtíðina Dr. Bryony Mathew skrifar Skoðun Samgönguáætlun – skuldbinding, ekki kosningaloforð skrifar Skoðun Menntun til framtíðar Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Við getum öll bjargað lífi Kristófer Kristófersson skrifar Skoðun Finnst ykkur þetta í lagi? Opinn pistill til heilbrigðisráðherra, landlæknis og forystu heilbrigðiskerfisins Steindór Þórarinsson skrifar Skoðun Menntastefna stjórnvalda – ferð án fyrirheits? Sigvaldi Egill Lárusson skrifar Skoðun Fyrir hvern erum við að byggja? Jóhanna Dýrunn Jónsdóttir skrifar Skoðun Beint og milliliðalaust Jón Steindór Valdimarsson skrifar Skoðun Áfengissala: Þrýstingur úr tveimur áttum Ögmundur Jónasson skrifar Skoðun Hver vill heyra um eitthvað jákvætt sem er gert í skólunum? Rakel Linda Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Enn af ferðum Angelu Müller. Eru erlendir ferðamenn afætur? BJarnheiður Hallsdóttir skrifar Sjá meira
Fyrir viku skrifaði ég grein (sjá hér) um söluþóknanir fasteignasala, sem mér þykja svo háar að ég kallaði þær sjálftöku. Í framhaldi hefur spunnist umræða sem ég tel tilefni til að bregðast við og ætla því að greina stöðuna nánar[1]. Hver er vinnan við að selja fasteign og hver er raunveruleg söluþóknun? Fasteignasalar virðast hafa æði ólíka reynslu af því hvað það fara margar vinnustundir í að selja fasteign. Svörin eru allt frá því að vera þrjátíu klukkustundir að meðaltali auk bakvinnslu yfir í fjórar klukkustundir auk bakvinnslu. Þá fullyrða sumir að söluþóknanir séu oft um 1% (án vsk) en aðrir eru á því að raunin sé nær auglýstri gjaldskrá. Án þess að fá bein gögn úr bókhaldi fasteignasala er erfitt að segja um það með vissu og því óvíst hverjum á að trúa. Það er hins vegar mjög einfalt að sjá tölurnar fyrir sér með næmigreiningu. Að gefnu tilefni má ég þó fyrst til með að ítreka að söluþóknanir fasteignasala ættu að vera ræddar með virðisaukaskatti, enda skal verð innihalda virðisaukaskatt og önnur opinber gjöld skv. lögum[2] og verð eru nánast undantekningarlaust rædd með þeim hætti, sem þýðir að 1% söluþóknun án vsk kostar seljanda fasteignar raunar 1,24%. Skoðum nú útreikninga. Efri töflurnar sýna það verð sem seljandi greiðir í beina söluþóknun án fastra gjalda fyrir meðal fjölbýli (m.v. kaupverðið 63,6 m.kr) og meðal sérbýli (m.v. kaupverðið 115,3 m.kr) við mismunandi söluþóknanir. Lægsti mögulegi kostnaður er því um 800.000kr fyrir fjölbýli og 1.400.000kr fyrir sérbýli en hækkar svo því nær sem við nálgumst uppgefna gjaldskrá fyrir einkasölu[1], sem er á hægri enda taflanna. Athugið að hér er enginn fastur kostnaður talinn með, en að meðaltali eru seljandi og kaupandi rukkaðir samtals um 136.500kr fyrir umsýslu og gagnaöflun. Neðri töflurnar umreikna svo söluþóknanirnar yfir í tímagjald m.v. mismikla vinnu við hverja sölu. Þannig er tíminn seldur á tæplega 20.000kr í allra versta falli fyrir fasteignasala, þar sem söluþóknun er í lágmarki, heil vinnuvika fer í hverja sölu og um fjölbýli er að ræða. Það tilfelli er þó talsvert langt fyrir ofan þær vinnustundir sem jafnvel svartsýnustu fasteignasalar hafa sagt mér, svo ef 136.500kr dekka ekki bakvinnsluna á einni sölu þá endurspeglar þetta tímagjald að fasteignasalinn aðstoði sjálfur í bakvinnslunni um tíu klukkustundir að auki. Hins vegar ef stök sala tekur styttri tíma en heila vinnuviku, sem allar líkur eru á, og/eða söluþóknun nálgast auglýsta gjaldskrá þá má sjá að tímagjaldið hækkar mjög hratt. Af framgreindu þykir mér augljóst að það er alltaf rukkað háar fjárhæðir í söluþóknanir og að tímagjald fyrir söluþjónustu fasteignasala er á milli þess að vera hátt og upp í að vera svimandi hátt. Það er einfaldlega þannig að stór hluti útborgunar fyrstu kaupenda er að fara í sölu þóknun fasteignasala og útborguð mánaðarlaun ýmissa forstjóra myndu rétt ná að dekka greiðslur til fasteignasalans vegna sölu á sérbýli. Ég stend því heilshugar við fyrri orð um sjálftöku fasteignasala. Það er hins vegar margt annað sérkennilegt við svona söluferli og söluþóknanir sem vert er að skoða nánar. Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. [1] Umræðan hélt áfram í útvarpsviðtölum við mig (hér) og Atla Þór Albertsson fasteignasala (hér) en einnig í samtölum við fasteignasala sem hafa haft samband við mig. [2] Sjá lög um eftirlit með viðskiptaháttum og markaðssetningu og reglur Neytendastofu. [3] Almenn sala er talsvert dýrari en einkasala, þar væri söluþóknun 2,2% án vsk eða 2,7% með vsk.
Fasteignasalar fúlir út í doktorsnema vegna tals um feita söluþóknun Fasteignaverð er í hæstu hæðum. Afleidd áhrif eru þau að söluþóknun fasteignasala, sem er prósentutala, hefur þar með rokið upp úr öllu valdi. Fasteignasalar margir vilja þó ekki kannast við að þeir séu að maka krókinn. 19. maí 2022 11:31
15.000kr á fermetra – Sjálftaka fasteignasala Fasteignaverð er mikið rætt á Íslandi en lítið er rætt um sjálftöku fasteignasala í formi söluþóknana. 16. maí 2022 10:00
Skoðun Það sem gerist þegar formúlur og fordómar hafa of mikil áhrif Matthildur Björnsdóttir skrifar
Skoðun Tímamót í velferðarmálum: Nýtt örorkulífeyriskerfi tekur gildi Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar
Skoðun Finnst ykkur þetta í lagi? Opinn pistill til heilbrigðisráðherra, landlæknis og forystu heilbrigðiskerfisins Steindór Þórarinsson skrifar
Skoðun Hver vill heyra um eitthvað jákvætt sem er gert í skólunum? Rakel Linda Kristjánsdóttir skrifar
Skoðun Enn af ferðum Angelu Müller. Eru erlendir ferðamenn afætur? BJarnheiður Hallsdóttir skrifar