Það þarf ekkert minna en byltingu í hús­næðis­málum

Sósíalistar bentu á það fyrir þingkosningarnar í haust að vaxandi húsnæðiskostnaður væri alvarlegasta ógnin við lífsafkomu almennings í dag. Sósíalistar sögðu það mikilsverðasta verkefni hins opinbera er að tryggja öllum landsmönnum öruggt og ódýrt húsnæði. Ekkert einstakt verkefni myndi hafa jafn góð almenn áhrif samfélagið á yfirstandandi kjörtímabili og það sem Sósíalistaflokkur kallaði Stóru húsnæðisbyltinguna.

Hver er staðan?

Samkvæmt opinberum könnunum á meira en þriðjungur fjölskyldna á Íslandi erfitt með að ná endum saman. Veigamesta ástæða þessa er hár húsnæðiskostnaður. Lausn á viðvarandi húsnæðiskreppu er því mikilvægasta skrefið til að bæta almenn lífskjör.

Söguleg ástæða húsnæðiskreppunnar er annars vegar að íslensk stjórnvöld stigu ekki sambærileg skref og nágrannalöndin á síðustu öld í uppbyggingu félagslegs húsnæðiskerfis og hins vegar algjör braskvæðing íbúðarhúsnæðis á nýfrjálshyggjuárunum. Eyðilegging verkamannabústaða og stórkostleg veiking hins félagslega leigukerfis var líklega alvarlegasta aðförin að lífskjörum almennings á þessu sorglega tímabili.

En braskvæðing annarra hluta húsnæðiskerfisins hafði líka alvarleg áhrif á afkomu og öryggi almennings. Með uppboði lóða og yfirtöku verktaka á húsbyggingum, sem áður var að stórum hluta undir stjórn almennings, ýmist beint eða óbeint í gegnum byggingarsamvinnufélaga, hækkaði húsnæðisverð langt umfram byggingarkostnað. Fákeppnisfélögum tókst að viðhalda skorti til að hámarka okur sitt og náðu þannig að tvöfalda húsnæðiskostnað almennings á örfáum áratugum. Innkomu stórfjárfesta inn á leigumarkaðinn gróf síðan enn frekar undan lífskjörum leigjenda.

Niðurstaða nýfrjálshyggjuáranna var allt of dýr húsnæðismarkaður sem saug linnulaust fé frá fjöldanum og færði hinum fáu, ríku og valdamiklu, á sama tíma og tug þúsundir heimila var haldið í fátækt og nagandi óöryggi. Þetta hefur verið staðfest í nýjum athugunum. Færri eiga efni á eigin húsnæði á sama tíma og fámennur hópur eignast fleiri íbúðir og nýtir sér slæma stöðu hinna til að auðgast. Húsnæðiskerfið er orðið siðferðislegur vandi, það grefur undan siðferði í samfélaginu og normaliserar að fólk græði á neyð nágranna sinna.

Félagslega húsnæðiskerfið er þriðjungur og allt upp í helmingur íbúðarhúsnæðis í nágrannalöndum okkar. Hér er það vel innan við 10 prósent. Meginástæðan fyrir verri lífskjörum hér en í nágrannalöndunum er að stærri hluti heimila á Íslandi reynir að lifa af á óheftum húsnæðismarkaði; ofurseld lóðabröskurum, verktökum og leigusölum og miklum sveiflum á íbúðaverði og vöxtum á fjármálamarkaði.

Hver er þörfin?

Áætlaður uppsafnaður íbúðaskortur er í dag um 4.000 íbúðir. Þetta er áætlun sem byggir á óbreyttum grunnforsendum núverandi húsnæðismarkaði. Inn í þessari tölu eru því ekki langir biðlistar eftir félagslegu húsnæðis sveitarfélaganna, biðlistar eftir íbúðum fatlaða, námsmanna eða aldraða, né heldur mat á hvað þurfi til að útrýma braggahverfum nútímans; iðnaðarhúsnæði og öðru óíbúðarhæfu húsnæði sem hin tekjulægstu þurfa mörg hver að sætta sig við. Sósíalistaflokkur Íslands metur því uppsafnaða íbúðaþörf i dag 8.000 íbúðir.

Og inn í áætlunum um uppsafnaðan íbúðakort eru heldur ekki spár um stórkostlegan flutning verkafólks til landsins, upp á 20-30 þúsund manns. Ef þær spár ganga eftir mun húsnæðismarkaðurinn verða að algjöru helvíti fyrir vel yfir 100 þúsund landsmanna.

Talið er að byggja þurfi um 3.500 til 4.000 íbúðir árlega næstu árin. Sem fyrr er þetta áætlun um að viðhalda óbreyttum húsnæðismarkaði. Í henni er ekki tekið tillit til ungs fólks sem býr í foreldrahúsum en myndi vilja hafa kost á að stofna eigið heimili, tekjuminni fjölskyldna sem myndu kjósa öruggara húsnæði ef það væri í boði né heimilislauss fólks sem býr hjá ættingjum og vinum.

Það var mat Sósíalistaflokks Íslands fyrir síðustu kosningar að réttara sé að miða við meiri þörf, að það sé betra að byggja og mikið en of lítið. Of margar íbúðir hafa ekki önnur áhrif en að verð lækkar og minna þarf að byggja einhver misseri á eftir. Og fáar íbúðar valda því að verð hækkar og fjölmargar fjölskyldur ganga í gegnum alvarlega efnahagslega erfiðleika með miklum og djúpstæðum afleiðingum.

Sósíalistaflokkurinn lagði til að byggðar yrðu nýjar 30 þúsund íbúðir á næstu tíu árum innan félagslegs kerfis, sem varið yrði fyrir markaðssveiflum í óregluvæddum húsnæðismarkaði og sveiflum á fjármagnsmarkaði. Þessari uppbyggingu var ætlað að skila allskonar húsnæði; stórum íbúðum fyrir barnmargar fjölskyldur, smærri íbúðum fyrir einstaklinga, íbúðum fyrir námsfólk, öryrkja og aldraða, tímabundnu húsnæði fyrir fólk á tímamótum í lífinu, íbúðum á höfuðborgarsvæðinu og úti á landi, íbúðum í borg, bæ, þorpi og sveit.

En þörfin er fyrst og síðast fyrir öruggt húsnæði sem verndað er fyrir sveiflum í íbúðaverði og vöxtum á fjármagnsmarkaði. Ef allar þessar íbúðir eru byggðar innan félagslegs íbúðakerfis á næstu tíu árum mun hlutfall þess kerfis af heildinni hækka úr rúmlega 8% upp í rúm 20% miðað við að heildaruppbyggingin verði nærri 4.000 íbúðir á ári. Eftir sem áður yrði hlutfall félagslegs húsnæðis með því lægsta í okkar heimshluta.

Hver er lausnin?

Sósíalistaflokkur Íslands lagði til fyrir kosningar stóra húsnæðisbyltingunni, byggingu 30 þúsund íbúða á tíu árum, stóra aðgerð sem ætlað var að fara langleiðina í að eyða hinni landlægu húsnæðiskreppu. Frammi fyrir stórum vanda þarf stórar lausnir. Plástrar duga ekki á svöðusár.

Sósíalistar lögðu til að stofnaður yrði Húsnæðissjóður almennings sem afla ætti 70% nauðsynlegs fjármagnsins með útgáfu skuldabréfa sem seld verða lífeyrissjóðum og öðrum fjárfestum. Tryggingar skuldabréfanna eru öruggar, íbúðarhúsnæði í öruggri langtímaleigu eða kaupum innan öruggs kerfis, og munu því bera sambærilega vexti og ríkisskuldabréf. Um 13% kostnaðarins mun ríki og sveitarfélög leggja til í formi lóða og 17% kemur sem lán frá ríkissjóði á lægstu vöxtum, lán sem greiðist til baka á endingartíma íbúðanna. Fjármagnskostnaður verður því eins lítill og mögulegt er.

Húsnæðissjóður almennings mun síðan leigja húsnæði til Leigufélaga almennings, sem geta verið ýmiss konar: Leigufélög sveitarfélaga, námsmannafélaga, félaga öryrkja, aldraðra, einstæðra foreldra eða hvers kyns almannasamtaka, en einnig almenn leigufélag leigjendanna sjálfra, notendastýrð rekstrarfélög leiguhúsnæðis, sem leigjendur stofna til að komast í gott, öruggt og ódýrt húsnæði. Leigufélögin eru ekki bundin við eitt hús og innan eins húss geta verið íbúðir sem tilheyra ólíkum leigufélögum; t.d. öryrkjar, námsfólk, aldraðir, einstæðir foreldrar og fleiri ásamt fólki sem tilheyrir öðrum leigufélögum.

Í tillögum Sósíalista fólst að hönnun og ákvörðun um uppbyggingu húsnæðisins gæti bæði komið frá Húsnæðissjóði almennings eða frá Leigufélögunum eða Byggingarsamvinnufélögum almennings. Þegar samkomulag liggur fyrir myndi Húsnæðissjóðurinn bjóða út byggingu íbúðanna. Til að tryggja ódýrar framkvæmdir og til að brjóta niður fákeppni og einokun verktaka mun ríkið stofna Byggingafélag ríkisins og stuðla að stofnun byggingafélaga sveitarfélaganna og samvinnufélaga byggingaverkafólks. Saman munu þessi byggingafélög innleiða óhagnaðardrifna uppbyggingu íbúðarhúsnæðis til að losna undan óheyrilegu okri verktakafyrirtækja. Okur, gróði og arðgreiðslur eiga ekki heima innan félagslegs húsnæðiskerfis.

Það er hlutverk Húsnæðissjóðs almennings að stilla sama fjármögnun sína við líftíma húsanna, viðhald þeirra og eðlilegan rekstrarkostnað Leigufélaganna. Markmiðið er ekki að ein fjölskylda greiði til baka fjármagns-, bygginga- og rekstrarkostnað íbúðanna á fjörutíu árum heldur verður þessum kostnaði dreift á mun lengri tíma, 80 ár, 100 eða jafnvel lengur. Með þessu má reikna með að leiguverð í þessu nýja kerfi verði um helmingi lægra en tíðkast í dag innan óhagnaðardrifinna félaga og miklum mun lægra en tíðkast á hinum ótamda leigumarkaði.

Þau sem vilja frekar eiga íbúð en leigja geta gert það með því að leggja til eigið fé í upphafi samningstímans og átt íbúðina á móti Húsnæðissjóðnum. Leiguverð leigufélagana er stillt við líftíma íbúðanna og leiga borgar því byggingarkostnaðinn á mjög löngum tíma. Ef eigendur vilja að eignarhluti sinn vaxi geta þeir samið um að greiða hærri mánaðargreiðslur, allt eftir getu og markmiðum um hversu hratt eignarhlutinn vex.

Eignaríbúðir í þessu kerfi verða ekki seldar á markaði frekar en gömlu verkamannabústaðirnir, heldur fær fólk sitt eiginfjárframlag og eignarhlut afborgana uppreiknað miðað við sömum vaxtakjör og lífeyrissjóðir fá hjá Húsnæðissjóði almennings. Þetta kerfi er lokað og ver íbúanna fyrir sveiflum markaðarins og íbúðir eru seldar aftur inn í þetta lokaða kerfi.

Þetta var framtíðarsýn Sósíalista í sumar, fyrir kosningarnar í haust. Valddreift húsnæðiskerfi þar sem almenningur ræður ferðinni en ekki verktakar, þar sem húsnæðisþörf fólks er stýriaflið en ekki gróðafíkn braskara og okrara. Þessum hugmyndum stilltu Sósíalistar fram á móti þeim óskapnaði sem húsnæðisstefna ríkis og sveitarfélaga hefur skapað.

Hver verða áhrifin?

Með stórri húsnæðisbyltingu getur almenningur tekið völdin í húsnæðiskerfinu af bröskurum, verktökum, stórum fjárfestum, bönkum og fjármálafyrirtækjum. Íbúðir verða byggðar eftir þörfum, vonum og væntingum almennings en ekki gróðafyrirtækja. Braskarar geta byggt sínar íbúðir en þær verða utan hins opinbera kerfis og njóta einskis stuðnings frá ríkissjóði. Framboð ódýrra íbúða innan stóru húsnæðisbyltingarinnar mun hins vegar halda aftur af verðhækkunum húsnæðis á hinum villta markaði, enda hafa verðhækkanir undanfarinna ára verið keyrðar áfram af skipulögðum skorti á húsnæði.

Lækkun húsnæðiskostnaðar mun valda almennri lífskjarabót. Almenningur, og helst þau sem nú eru á hinum villta leigumarkaði; ungt fólk, innflytjendur og lágtekjufólk; mun hafa meira milli handanna og mun því örva hagkerfið með fjármunum sem áður runnu í sjóði hinna fáu og ríku. Draga mun úr afkomukvíða fólks, færri þurfa að vera í tveimur eða þremur vinnum til að ná endum saman, vinnuþrælkun mun minnka, fólk mun eiga fleiri stundir með börnum sínum, ættingjum og vinum og hafa meiri tíma til að sinna félagslífi og virkri þátttöku í samfélaginu. Og það mun draga úr fátækt, en allar rannsóknir hafa sýnt að veik staða á húsnæði ýtir fjölmörgum fjölskyldum ofan í fátækt og magnar fátækt þeirra sem standa veikt af öðrum ástæðum.

Uppbygging íbúðanna mun skapa atvinnu og örva efnahagslífið. Hönnun og útfærsla íbúða og hverfa mun verða lyftistöng fyrir samfélagið og þróun ólíkra búsetukjarna mun auka fjölbreytni mannlífs. Eyðing húsnæðiskreppunnar verður eins og vor að löngum hörðum vetri.

Getum við þetta?

Umfang verkefnisins má áætla út frá mat Hagstofunnar á byggingarkostnaði svokallaðs vísitöluhúss, það er ódýrar íbúðar í fjölbýlishúsi án lóðarkostnaðar. Samkvæmt útreikningum Hagstofunnar kostar rétt rúmar 16,8 m.kr. að byggja 70 fermetra íbúð í dag. Ef við bætum 20% ofan á þennan kostnað fyrir sameign og 10% í hönnun, þar sem markmiðið er að byggja góðar íbúðir sem henta fólki og endast vel, þá myndi kosta um 22 m.kr. að byggja slíka íbúð í dag. Þar sem þetta er gríðarstórt verkefni býður það upp mikla möguleika til að halda kostnaði niðri með magn- og stærðarhagkvæmni. En jafnvel þótt við settum 15% óvissu ofan á þetta vegna aukinnar krafna um gæði, myndu 30 þúsund slíkar íbúðir kosta aðeins um 760 milljarða króna.

Verkefnið er ekki stærra en þetta, um 76 milljarðar króna í byggingarkostnað á ári í tíu ár. Þetta er ekki framlag úr ríkissjóði heldur að langstærstum hluta lánsfjármögnun sem greidd er til baka af leigjendum og kaupendum. Verkefnið sjálft stendur að mestu undir sjálfu sér.

Lausleg athugun Samtaka leigjenda benti til að íslenskir leigjendur borguðu hið minnsta 100 þús. kr. meira í húsaleigu en réttlætanlegt væri út frá kostnaði leigusala og endurgreiðslu byggingarkostnað á líftíma íbúðanna. Miðað við þetta væri ofgreiðsla 30 þúsund fjölskyldna á leigumarkaði um 36 milljarðar á ári, ekki bara í tíu ár eins og er framkvæmdatími þessa verkefnis heldur alltaf, öll ár. Kostnaðurinn við húsnæðiskreppuna er þvi alltaf hjá okkur. Í dag bera leigjendur hana. Óleyst húsnæðiskreppa leggst á þá sem síst geta borið kostnaðinn.

Mat Samtaka iðnaðarins á vanrækslukostnaði nýfrjálshyggjuáranna á innviðum á borð við vegi, hafnir, veitur og fráveitur nam um 420 milljörðum króna. Það þarf því ekki að koma neinum á óvart að það kosti um 760 milljarða króna að yfirvinna vanrækslu nýfrjálshyggjuáranna gagnvart húsnæðiskerfinu. Og út frá samfélagslegum sjónarmiðum er það enn mikilvægara að greiða upp þá vanrækslu en að lagfæra aðra innviði sem leyft hefur verið að hrörna.

Þegar Svíar réðust í milljónaverkefni sitt, byggingu milljón íbúða á tíu árum, á sjöunda og áttunda áratug síðustu aldar, var umfang þess viðlíka og ef Íslendingar stefndu að því að byggja 45 þúsund íbúðir á næstu tíu árum. Fyrstu verkamannabústaðirnir á Íslandi voru reistir í kreppunni miklu og ráðist var í stórátak í byggingu íbúða fyrir öryrkja við Hátún eftir síldarhrunið 1968. Finna má fleiri dæmi innanlands og utan, um stórátök í húsnæðismálum sem öll hafa leitt til góðs.

Engin dæmi eru til í gervallri mannkynssögunni um stórátak í húsnæðismálum, sem ekki höfðu víðtæk jákvæð áhrif á samfélögin. Þess eru hins vegar mýmörg dæmi í sögunni um hversu skaðleg viðvarandi húsnæðiskreppa er fyrir fólk, fjölskyldur og samfélag. Við höfum upplifað slíkan skaða undanfarna áratugi.

Hvar eru tillögur hinna?

Ég rifja upp tilboð Sósíalista til kjósenda í ljósi aukinnar umræðu um fáránleika núverandi húsnæðisstefnu. Og ég spyr: Hvar eru tillögur annarra stjórnmálaflokka? Eru þær í takt við stærð vandans? Eða eru þær aðeins meira af því sama, aðgerðir sem ýkja munu enn skaðann af núverandi stefnu? Sú stefna er fullkomlega gjaldþrota. Það er líklega öllum ljóst í dag. Það er kominn tími til að marka nýja stefnu, stefna í allt aðra átt.

Höfundur er formaður framkvæmdastjórnar Sósíalistaflokksins.