Ferill íbúðauppbyggingar á höfuðborgarsvæðinu er langur. Hann er það langur að til þess að barnabörnin mín tvö sem fæddust í á síðasta ár geti eignast íbúð á fullorðinsárum þurfa sveitastjórnir á höfuðborgarsvæðinu að byrja undirbúning þeirra íbúða strax í dag.
Meðgöngutími íbúðar er 18 ár
Undirbúningsferli byggingarsvæða og deiliskipulags er mjög langt. Að meðaltali hafa um 24 þúsund íbúðir verið í deiliskipulagi á hverjum tíma hjá sveitarfélögunum sex á höfuðborgarsvæðinu sem hefur skilað um 1.600 íbúðum að meðaltali á ári síðustu 10 ár. Þetta þýðir að íbúðir eru að jafnaði um 15 ár í deiliskipulagi. Við bætist byggingartími sem er nærri þrjú ár og því má segja að meðganga nýrra íbúða taki um 18 ár frá því að deiliskipulagsferli hefst. [1]
Áætluð fólksfjölgun næstu 15 árin er 1,8% á ári [2] eða 89 þúsund manns á höfuðborgarsvæðinu. Áætlaður fjöldi í hverri íbúð fer hratt minnkandi og nálgast óðum meðaltal hinna Norðurlandanna sem að óbreyttu þýðir að umtalsvert fleiri íbúðir þarf fyrir óbreyttan mannfjölda. Að viðbættri þeirri íbúðaskuld [3] sem þegar hefur safnast upp liggur fyrir að á höfuðborgarsvæðinu þarf yfir 70 þúsund fullbúnar íbúðir til að mæta þörfinni, sem þýðir 4.700 nýjar íbúðir á ári hverju næstu 15 árin. Í ljósi þess þarf annað hvort að hraða ferlinu eða fjölga íbúðum í deiliskipulagsferli á hverju tíma. Að óbreyttu þyrftu því um 70 þúsund íbúðir að vera í deiliskipulagsferli á þessu ári til að mæta þörfum um íbúðir eftir 18 ár (sbr. mynd 1).
„Ef ekki tekst að ráða við vandann mun okkur hér í samfélagi höfuðborgarsvæðisins aðeins takast að bjóða tveimur nýjum fjölskyldum af fimm þak yfir höfuðið næstu 15 árin.“
Í ljósi áherslu sveitarfélaganna sex á höfuðborgarsvæðinu á þéttingu byggðar má telja að erfitt verði um vik að hraða skipulagsferlinu því þéttingarsvæðin taka lengri tíma í undirbúningi en ný svæði vegna m.a. blandaðs eignarhalds, uppkaupa á eignum, niðurrifs og að taka þarf tillit til nærliggjandi byggðar. Þar til viðbótar eru bæjarfélögin misstór, með ólíka innviði og því misvel í stakk búin fyrir áframhaldandi vöxt. Af þeim ástæðum er óhjákvæmilegt að skipulagsyfirvöld hefjist handa við undirbúning á svæðum og lóðum fyrir 46.500 íbúðir til viðbótar við þær 24.000 sem eru þegar í skipulagsferli ef mæta á íbúðaþörf samfélagsins til lengri og skemmri tíma.
Vaxandi íbúðaþörf sprengir vaxtarmörkin
Í þessu samhengi er mikilvægt að horfa til þeirrar staðreyndar að þau vaxtarmörk sem Samtök sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu settu árið 2015 taka mið af forsendum sem eru brostnar. Í ljósi þess hversu margar íbúðir þyrfti að setja fljótt í skipulagsferli blasir við að svæðið innan vaxtarmarkanna dugar ekki. Svæði utan vaxtarmarkanna verða að koma til þar sem byggð á þéttingarsvæðum nær ekki að mæta þörfum nýrra íbúa fyrir íbúðir, hvorki í fjölda íbúða eða í tíma. Ef við gerum ráð fyrir að meðgöngutíminn sé óbreyttur sjáum við að við þurfum strax að hefjast handa við að skipulegga byggð utan vaxtarmarka og þó svo hægt væri að hraða meðgöngunni um 50% þyrftu skipulagsyfirvöld að skoða svæði utan markanna strax árið 2028 (sbr. mynd 2).
Til þess að höfuðborgarsvæðið mæti ört vaxandi íbúðaþörf samfélagsins er mikilvægt að sveitarfélögin sex geti skipulagt svæði og hverfi eins og þau hafa burði til. Ljóst er að tvær af hverjum þremur af þeim íbúðum sem t.d. Kópavogur þarf að byggja á næstu 15 árum til að svara fjölgun íbúa er utan vaxtarmarkanna og ein af hverjum þremur íbúðum í Reykjavík og Hafnarfirði. Þegar við blasir að deiliskipulagstími hverrar íbúðar er að meðaltali 15 ár er ljóst að núverandi vaxtarmörk hefta eðlilegan vöxt stærstu sveitarfélaganna og þá sérstaklega Kópavogsbæjar þar sem hann getur nú aðeins hafið undirbúning þriðjungs þeirra íbúða sem þörf er á og fullbyggja þyrfti á næstu 15 árum. Ef sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu hæfust nú handa við skipulag íbúða sem þyrftu að vera tilbúnar árin 2040-2045 yrðu þær allar utan vaxtamarkanna þar sem innan þeirra er aðeins pláss fyrir 50 þúsund íbúðir. [4] Staðreyndin er sú að stóraukin þörf fyrir íbúðir handa fólki sem vill búa á höfuðborgarsvæðinu sprengir vaxtarmörkin.
Þrjár af fimm fjölskyldum fá ekki þak yfir höfuðið
Rétt viðbrögð við vandanum, sem fer vaxandi, eru mikilvæg. Nauðsynlegt er því að horfa í þær kerfislægu hindranir sem eru á vegi hraðari uppbyggingar íbúða á höfuðborgarsvæðinu. Ef ekki tekst að ráða við vandann mun okkur hér í samfélagi höfuðborgarsvæðisins aðeins takast að bjóða tveimur nýjum fjölskyldum af fimm þak yfir höfuðið næstu 15 árin.
Ég er í hópi þeirra sem eiga börn sem eru á leið út í lífið. Þau eru að hefja búskap og hafa nýlega eignast sín fyrstu börn. Við, afinn og amman, höfum verið að velta fyrir okkur framtíð nýfæddra barnabarna og sjáum í hendi okkar að með óbreyttu ástandi verði þeim nær ókleift að finna sér húsnæði við hæfi eftir tvo áratugi þegar þau vilja standa á eigin fótum, eins og við sjálf fengum tækifæri til. Þegar sú staðreynd blasir við að ferill íbúðauppbyggingar er mjög langur þá þarf hið fyrsta að hefja undirbúning að byggingu íbúðarhúsnæðis fyrir þá sem þurfa húsnæði árið 2045. Að óbreyttu er þar mjög langt í land. Við, afar og ömmur nýfæddra barna, viljum að hér verði gerð bragarbót á og þegar verði hafist handa við að undirbúa húsnæði fyrir framtíðarkynslóðir. Ef það gerist ekki núna verður það of seint.
Höfundur er framkvæmdastjóri Aflvaka Þróunarfélags sem hefur að markmiði að auka lífsgæði fólks á efri árum með sérhæfðum búsetuúrræðum.
[1] Undirbúnings- og þróunartími er til viðbótar.
[2] Mannfjöldaspá Hagstofu 27. nóvember 2024, miðspá.
[3] Íbúðaskuld í árslok 2024 skv. mati Aflvaka er 17 þúsund íbúðir á landinu öllu. Mat HMS er að íbúðaskuldin sé 12-15 þúsund íbúðir. Fyrirséð er út frá upplýsingum HMS um fjölda íbúða í byggingu í dag að íbúðaskuldin mun halda áfram að aukast um a.m.k. 5.000 íbúðir árin 2025 og 2026.
[4] Þróunaráætlun höfuðborgarsvæðisis 2024 að frádregnum 7.500 íbúðum á því svæði sem nú er innanlandsflugvöllur.
