Framkvæmdir í minni húsfélögum Tinna Andrésdóttir skrifar 29. ágúst 2024 11:01 Við hjá Húseigendafélaginu fáum oft mál til okkar sem snúa að óformlegum ákvarðanatökum í húsfélögum og þýðingu þeirra. Koma þá upp spurningar hvort að aðrir eigendur hússins hafi samþykkt ákveðinn kostnað þrátt fyrir að ekki hafi verið haldinn formlegur húsfundur eins og lög um fjöleignarhús áskilja. Þetta getur oft valdið miklum ágreiningi og þá sérstaklega í minni húsfélögum þar sem formlegir húsfundir þekkjast ekki. Lög um fjöleignarhús Meginregla laga um fjöleignarhús kveður á um að allir hlutaðeigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Þannig gera lögin ráð fyrir því að málefni húsfélagsins, sem fela í sér sameiginlegan kostnað, séu borin undir eigendur á húsfundi til samþykktar eða synjunar. Í lögum um fjöleignarhús er fjallað um sameiginlegan kostnað og þar segir að sameiginlegur kostnaður sé allur sá kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í stærri húsfélögum er það í höndum stjórnar að boða til aðalfundar einu sinni á ári og svo til almenns húsfundar þess á milli þegar nauðsynlegt er. Þegar um ræðir minni húsfélög, þ.e. fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri, þá er ekki þörf á að kjósa sérstaka stjórn og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með. Í minni húsfélögum er raunin svo að eigendur boða oft ekki til formlegs húsfundar heldur eru málin rædd á öðrum grundvelli, sem í dag er oftast með rafrænum hætti. Þá getur komið upp ágreiningur hvort búið sé að samþykkja ákveðinn kostnað sem fallið hefur til og vilja þá aðrir eigendur bera því fyrir sig að ekki hafi verið haldinn formlegur húsfundur og þar af leiðandi hafna þeir greiðsluskyldu. Kærunefnd húsamála Í máli kærunefndar húsamála nr. 74/2021 var ágreiningur um hvort að lagnaframkvæmdir sem unnar voru á sameiginlegum lögnum hússins teldust til sameiginlegs kostnaðar allra, en þær voru ekki bornar undir húsfund til samþykktar. Kærunefndin taldi að þar sem um væri að ræða þríbýli sé ekki óhjákvæmileg þörf á því að fjalla um framkvæmdir við húsið á formlegum húsfundi, en allt að einu skulu eigendur hafa sannanlegt samráð um þær sem uppfylla formkröfur laganna að öðru leyti. Í málinu var óumdeilt að eigandinn sá sem stofnaði til kostnaðar hafi upplýsti aðrar eigendur hússins um framkvæmdina áður en þær byrjuðu, þrátt fyrir að ekki hafi verið rætt sérstaklega um kostnaðarskiptingu. Gögn málsins sýndu að ekki hafi verið haldnir formlegir húsfundir í húsfélaginu um málefni þess en ýmsar sameiginlega framkvæmdir samt sem áður átt sér stað. Í málinu staðfesti pípari að lagnir þær sem skipt var um hafi veri ónýtar og ekki hafi annað komið til greina en að endurnýja þær. Niðurstaða kærunefndarinnar var sú að um nauðsynlegar viðgerðir hafi verið að ræða á sameign hússins sem þjóni hagsmunum heildarinnar. Þá liggi fyrir að allir eigendur voru upplýstir um framkvæmdirnar áður en þær byrjuðu og engin andmæli borist vegna þeirra, hvorki við upphaf þeirra né á meðan þeim stóð. Þá lá fyrir að annar eigandi hússins færði til ofn í íbúð sinni og tengdi við nýju lagnirnar. Með hliðsjón af því taldi kærunefndin að ekki séu efni til að hafna greiðsluskyldu allra eigenda vegna nauðsynlegrar lagnaframkvæmda, þrátt fyrir að um þær hafi ekki verið fjallað á formlegum húsfundi. Þessi niðurstaða segir okkur að kærunefndin gerir minni formkröfur í smærri húsfélögum hvað varðar formlega húsfundi og ákvarðanir sem þar eru teknar. Þannig hafi verið nóg að upplýsa eigendur um framkvæmdina og framvindu hennar til að binda þá greiðsluskyldu og í því hafi falist samþykki þeirra þar sem engin mótmæli bárust. Hafa ber í huga að álit kærunefndar húsamála er ekki bindandi svo aðilar málsins geta alltaf lagt ágreining sinni fyrir dómstóla með venjulegum hætti. Undirrituð telur þó að niðurstaðan hefði farið á annan veg ef húsfélagið væri stórt, en í þeim tilvikum getur verið erfitt að sýna fram á að allir eigendur hússins hafi verið upplýstir um fyrirhugaðar framkvæmdir og framvindu mála þannig að það geti bundið þá greiðsluskyldu. Það sama á við ef að hefð væri fyrir því að boða til formlegs húsfundar í tilteknu húsfélagi þegar ráðast á í sameiginlegar framkvæmdir. Er þögn sama og samþykki? Kærunefndin hefur líka komist að þeirri niðurstöðu að eigendum sé heimilt að hrófla við sameign án þess að bera það undir húsfund til samþykktar, ef aðrir eigendur hússins vissu af framkvæmdinni en mótmæltu ekki á meðan framkvæmdinni stóð. Þannig var það í máli nr. 67/2020 en þá hafði eigandi A tengt inn á sameiginlegar lagnir hússins þannig að hann gæti sett upp baðaðstöðu í herbergi sínu í kjallara hússins. Eftir að framkvæmdum lauk höfðu aðrir eigendur hússins uppi athugasemdir vegna framkvæmdanna og fóru fram á að eigandi A myndi aftengja lögnina inn í sína séreign. Í álitinu segir að kærunefnd telur að eigandi A hafi mátt treysta því að framkvæmdin væri með samþykki allra þar sem engar athugasemdir bárust á verktíma, þrátt fyrir að aðrir eigendur hefðu hjálpast að við að steypa yfir nýjar lagnir í herbergi eiganda A. Í þessu máli var litið svo á að hjálp annarra eiganda í framkvæmdinni hafi leitt af sér samþykki þeirra. Það er því í mörg horn að líta og eigendur geta vissulega samþykkt ýmsar framkvæmdir og oft á tíðum bundnir greiðsluskyldu þrátt fyrir að enginn eiginlegur húsfundur hafi verið haldinn. Því er mikilvægt að bregðast fljótt við ef framkvæmdir eru hafnar án samráðs og vitund annarra eigenda. Það er gert með því að mótmæla framkvæmdunum eins fljótt og auðið er og fara fram á að tilboð verði borið undir formlegan húsfund án tafa. Rafrænir húsfundir Árið 2021 var lögum um fjöleignarhús breytt en nú er heimilt að halda rafræna húsfundi sem einfalda á samskipti eiganda í húsfélögum, hvort um sé að ræða stór eða lítil húsfélög. Var það ekki aðeins talið nauðsynlegt vegna eigenda heldur líka vegna viðskiptaöryggis og gagnvart viðsemjendum húsfélaga, svo sem verktökum og lánastofnunum. Meginmarkmið frumvarpsins var að veita eigendum fjöleignarhúsa meira svigrúm og val um hvort húsfundir húsfélaga verði alfarið hafnir rafrænt eða að hluta til og hvar samskipti milli félagsmanna og stjórnar húsfélags verði rafræn. Að sama skapi var leitast við að gera slíkt fyrirkomulag löglegt með því að kveða á um það í lögunum að slíkt form húsfunda sé jafngilt því að mæta á húsfund í eigin persónu. Húseigendafélagið mælir þó ávallt með að staðið sé vel að allri ákvarðanatöku og haldnir séu formlegir húsfundir, hvort sem þeir séu í persónu eða rafrænir. Áður en húsfundur er haldinn skal boða til fundarins með löglegum hætti þar sem tiltekið er á dagskrá fundarins það málefni sem bera á undir fundinn. Þannig eru allir eigendur hússins meðvitaðir um hvað á að ræða á fundinum og geta þá tekið ákvörðun um hvort þeir vilja mæta eða ekki. Höfundur er lögfræðingur hjá Húseigendafélaginu. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Tinna Andrésdóttir Málefni fjölbýlishúsa Byggingariðnaður Mest lesið Örvæntingarfullur maður sker út grasker Þórður Snær Júlíusson Skoðun Ég var barnið sem vildi ekki taka í höndina á kennaranum sínum Fida Abu Libdeh Skoðun Bob Marley og íslenskar kosningar Gísli Hvanndal Jakobsson Skoðun Sjálfstæðisflokkur hækkar kostnað heimilanna Kristrún Frostadóttir Skoðun Gerum þetta að kosningamáli Ágúst Ólafur Ágústsson Skoðun Ölmusuhagkerfið Unnur Rán Reynisdóttir Skoðun Stóri grænþvotturinn Heiðrún Lind Marteinsdóttir Skoðun Fyrirmyndarstjórn Viðreisnar og Samfylkingar á Reykjavíkurborg? Diljá Mist Einarsdóttir Skoðun Eru vaxtarmörkin vandinn? Dóra Björt Guðjónsdóttir Skoðun Búum til „vandamál“ – leysum það með samræmdum prófum Árelía Eydís Guðmundsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Hjartsláttur sjávarbyggðanna Lilja Rafney Magnúsdóttir skrifar Skoðun Erum við tilbúin til að bæta menntakerfið okkar? Jónína Einarsdóttir skrifar Skoðun Eru vaxtarmörkin vandinn? Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Búum til „vandamál“ – leysum það með samræmdum prófum Árelía Eydís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þöggun Guðbjörg Ása Jóns Huldudóttir,Margrét Kristín Blöndal,Margrét Rut Eddudóttir,Lukka Sigurðardóttir,Sigtryggur Ari Jóhannsson,Halldóra Jóhanna Hafsteins Âû skrifar Skoðun Ölmusuhagkerfið Unnur Rán Reynisdóttir skrifar Skoðun Fyrirmyndarstjórn Viðreisnar og Samfylkingar á Reykjavíkurborg? Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Sjálfstæðisflokkur hækkar kostnað heimilanna Kristrún Frostadóttir skrifar Skoðun Hvar er mannúðin? Davíð Sól Pálsson skrifar Skoðun Gerum þetta að kosningamáli Ágúst Ólafur Ágústsson skrifar Skoðun Stóri grænþvotturinn Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Skoðun Örvæntingarfullur maður sker út grasker Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Vill íslenska þjóðin halda í einmenninguna? Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Inngilding eða „aðskilnaður“? Jasmina Vajzović Crnac skrifar Skoðun Vonin má aldrei deyja Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Ég var barnið sem vildi ekki taka í höndina á kennaranum sínum Fida Abu Libdeh skrifar Skoðun Um áhrif niðurskurðar á fjárlögum 2025 til kvikmyndagerðar og lista Steingrímur Dúi Másson skrifar Skoðun Bob Marley og íslenskar kosningar Gísli Hvanndal Jakobsson skrifar Skoðun Fólk eða fífl? Anna Gunndís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Eru til lausnir við mönnunarvanda heilsugæslunnar? Gunnlaugur Már Briem skrifar Skoðun Er eitthvað mál að handtaka börn? Elsa Bára Traustadóttir skrifar Skoðun Er ferðaþjónusta útlendingavandamál? Halla Signý Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Íslenska kerfið framleiðir afbrotamenn Ágústa Ágústsdóttir skrifar Skoðun Ekki fokka þessu upp! Gunnar Dan Wiium skrifar Skoðun Kosningaloforð og hvað svo? Björn Snæbjörnsson skrifar Skoðun Fólk, fjárfestingar og framfarir Baldur Thorlacius skrifar Skoðun Húsnæðis- og skipulagsmál Anna Sofía Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Falleinkunn fyrrum forseta Vilhjálmur Þorsteinsson,Viktor Orri Valgarðsson skrifar Skoðun Séreignarsparnaður nauðsynlegur valkostur til að létta greiðslubyrði Kolbrún Halldórsdóttir skrifar Skoðun Skattlögð þegar við þénum, eigum og eyðum Aron H. Steinsson skrifar Sjá meira
Við hjá Húseigendafélaginu fáum oft mál til okkar sem snúa að óformlegum ákvarðanatökum í húsfélögum og þýðingu þeirra. Koma þá upp spurningar hvort að aðrir eigendur hússins hafi samþykkt ákveðinn kostnað þrátt fyrir að ekki hafi verið haldinn formlegur húsfundur eins og lög um fjöleignarhús áskilja. Þetta getur oft valdið miklum ágreiningi og þá sérstaklega í minni húsfélögum þar sem formlegir húsfundir þekkjast ekki. Lög um fjöleignarhús Meginregla laga um fjöleignarhús kveður á um að allir hlutaðeigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Þannig gera lögin ráð fyrir því að málefni húsfélagsins, sem fela í sér sameiginlegan kostnað, séu borin undir eigendur á húsfundi til samþykktar eða synjunar. Í lögum um fjöleignarhús er fjallað um sameiginlegan kostnað og þar segir að sameiginlegur kostnaður sé allur sá kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í stærri húsfélögum er það í höndum stjórnar að boða til aðalfundar einu sinni á ári og svo til almenns húsfundar þess á milli þegar nauðsynlegt er. Þegar um ræðir minni húsfélög, þ.e. fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri, þá er ekki þörf á að kjósa sérstaka stjórn og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með. Í minni húsfélögum er raunin svo að eigendur boða oft ekki til formlegs húsfundar heldur eru málin rædd á öðrum grundvelli, sem í dag er oftast með rafrænum hætti. Þá getur komið upp ágreiningur hvort búið sé að samþykkja ákveðinn kostnað sem fallið hefur til og vilja þá aðrir eigendur bera því fyrir sig að ekki hafi verið haldinn formlegur húsfundur og þar af leiðandi hafna þeir greiðsluskyldu. Kærunefnd húsamála Í máli kærunefndar húsamála nr. 74/2021 var ágreiningur um hvort að lagnaframkvæmdir sem unnar voru á sameiginlegum lögnum hússins teldust til sameiginlegs kostnaðar allra, en þær voru ekki bornar undir húsfund til samþykktar. Kærunefndin taldi að þar sem um væri að ræða þríbýli sé ekki óhjákvæmileg þörf á því að fjalla um framkvæmdir við húsið á formlegum húsfundi, en allt að einu skulu eigendur hafa sannanlegt samráð um þær sem uppfylla formkröfur laganna að öðru leyti. Í málinu var óumdeilt að eigandinn sá sem stofnaði til kostnaðar hafi upplýsti aðrar eigendur hússins um framkvæmdina áður en þær byrjuðu, þrátt fyrir að ekki hafi verið rætt sérstaklega um kostnaðarskiptingu. Gögn málsins sýndu að ekki hafi verið haldnir formlegir húsfundir í húsfélaginu um málefni þess en ýmsar sameiginlega framkvæmdir samt sem áður átt sér stað. Í málinu staðfesti pípari að lagnir þær sem skipt var um hafi veri ónýtar og ekki hafi annað komið til greina en að endurnýja þær. Niðurstaða kærunefndarinnar var sú að um nauðsynlegar viðgerðir hafi verið að ræða á sameign hússins sem þjóni hagsmunum heildarinnar. Þá liggi fyrir að allir eigendur voru upplýstir um framkvæmdirnar áður en þær byrjuðu og engin andmæli borist vegna þeirra, hvorki við upphaf þeirra né á meðan þeim stóð. Þá lá fyrir að annar eigandi hússins færði til ofn í íbúð sinni og tengdi við nýju lagnirnar. Með hliðsjón af því taldi kærunefndin að ekki séu efni til að hafna greiðsluskyldu allra eigenda vegna nauðsynlegrar lagnaframkvæmda, þrátt fyrir að um þær hafi ekki verið fjallað á formlegum húsfundi. Þessi niðurstaða segir okkur að kærunefndin gerir minni formkröfur í smærri húsfélögum hvað varðar formlega húsfundi og ákvarðanir sem þar eru teknar. Þannig hafi verið nóg að upplýsa eigendur um framkvæmdina og framvindu hennar til að binda þá greiðsluskyldu og í því hafi falist samþykki þeirra þar sem engin mótmæli bárust. Hafa ber í huga að álit kærunefndar húsamála er ekki bindandi svo aðilar málsins geta alltaf lagt ágreining sinni fyrir dómstóla með venjulegum hætti. Undirrituð telur þó að niðurstaðan hefði farið á annan veg ef húsfélagið væri stórt, en í þeim tilvikum getur verið erfitt að sýna fram á að allir eigendur hússins hafi verið upplýstir um fyrirhugaðar framkvæmdir og framvindu mála þannig að það geti bundið þá greiðsluskyldu. Það sama á við ef að hefð væri fyrir því að boða til formlegs húsfundar í tilteknu húsfélagi þegar ráðast á í sameiginlegar framkvæmdir. Er þögn sama og samþykki? Kærunefndin hefur líka komist að þeirri niðurstöðu að eigendum sé heimilt að hrófla við sameign án þess að bera það undir húsfund til samþykktar, ef aðrir eigendur hússins vissu af framkvæmdinni en mótmæltu ekki á meðan framkvæmdinni stóð. Þannig var það í máli nr. 67/2020 en þá hafði eigandi A tengt inn á sameiginlegar lagnir hússins þannig að hann gæti sett upp baðaðstöðu í herbergi sínu í kjallara hússins. Eftir að framkvæmdum lauk höfðu aðrir eigendur hússins uppi athugasemdir vegna framkvæmdanna og fóru fram á að eigandi A myndi aftengja lögnina inn í sína séreign. Í álitinu segir að kærunefnd telur að eigandi A hafi mátt treysta því að framkvæmdin væri með samþykki allra þar sem engar athugasemdir bárust á verktíma, þrátt fyrir að aðrir eigendur hefðu hjálpast að við að steypa yfir nýjar lagnir í herbergi eiganda A. Í þessu máli var litið svo á að hjálp annarra eiganda í framkvæmdinni hafi leitt af sér samþykki þeirra. Það er því í mörg horn að líta og eigendur geta vissulega samþykkt ýmsar framkvæmdir og oft á tíðum bundnir greiðsluskyldu þrátt fyrir að enginn eiginlegur húsfundur hafi verið haldinn. Því er mikilvægt að bregðast fljótt við ef framkvæmdir eru hafnar án samráðs og vitund annarra eigenda. Það er gert með því að mótmæla framkvæmdunum eins fljótt og auðið er og fara fram á að tilboð verði borið undir formlegan húsfund án tafa. Rafrænir húsfundir Árið 2021 var lögum um fjöleignarhús breytt en nú er heimilt að halda rafræna húsfundi sem einfalda á samskipti eiganda í húsfélögum, hvort um sé að ræða stór eða lítil húsfélög. Var það ekki aðeins talið nauðsynlegt vegna eigenda heldur líka vegna viðskiptaöryggis og gagnvart viðsemjendum húsfélaga, svo sem verktökum og lánastofnunum. Meginmarkmið frumvarpsins var að veita eigendum fjöleignarhúsa meira svigrúm og val um hvort húsfundir húsfélaga verði alfarið hafnir rafrænt eða að hluta til og hvar samskipti milli félagsmanna og stjórnar húsfélags verði rafræn. Að sama skapi var leitast við að gera slíkt fyrirkomulag löglegt með því að kveða á um það í lögunum að slíkt form húsfunda sé jafngilt því að mæta á húsfund í eigin persónu. Húseigendafélagið mælir þó ávallt með að staðið sé vel að allri ákvarðanatöku og haldnir séu formlegir húsfundir, hvort sem þeir séu í persónu eða rafrænir. Áður en húsfundur er haldinn skal boða til fundarins með löglegum hætti þar sem tiltekið er á dagskrá fundarins það málefni sem bera á undir fundinn. Þannig eru allir eigendur hússins meðvitaðir um hvað á að ræða á fundinum og geta þá tekið ákvörðun um hvort þeir vilja mæta eða ekki. Höfundur er lögfræðingur hjá Húseigendafélaginu.
Skoðun Þöggun Guðbjörg Ása Jóns Huldudóttir,Margrét Kristín Blöndal,Margrét Rut Eddudóttir,Lukka Sigurðardóttir,Sigtryggur Ari Jóhannsson,Halldóra Jóhanna Hafsteins Âû skrifar
Skoðun Fyrirmyndarstjórn Viðreisnar og Samfylkingar á Reykjavíkurborg? Diljá Mist Einarsdóttir skrifar
Skoðun Um áhrif niðurskurðar á fjárlögum 2025 til kvikmyndagerðar og lista Steingrímur Dúi Másson skrifar
Skoðun Séreignarsparnaður nauðsynlegur valkostur til að létta greiðslubyrði Kolbrún Halldórsdóttir skrifar