Framkvæmdir í minni húsfélögum Tinna Andrésdóttir skrifar 29. ágúst 2024 11:01 Við hjá Húseigendafélaginu fáum oft mál til okkar sem snúa að óformlegum ákvarðanatökum í húsfélögum og þýðingu þeirra. Koma þá upp spurningar hvort að aðrir eigendur hússins hafi samþykkt ákveðinn kostnað þrátt fyrir að ekki hafi verið haldinn formlegur húsfundur eins og lög um fjöleignarhús áskilja. Þetta getur oft valdið miklum ágreiningi og þá sérstaklega í minni húsfélögum þar sem formlegir húsfundir þekkjast ekki. Lög um fjöleignarhús Meginregla laga um fjöleignarhús kveður á um að allir hlutaðeigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Þannig gera lögin ráð fyrir því að málefni húsfélagsins, sem fela í sér sameiginlegan kostnað, séu borin undir eigendur á húsfundi til samþykktar eða synjunar. Í lögum um fjöleignarhús er fjallað um sameiginlegan kostnað og þar segir að sameiginlegur kostnaður sé allur sá kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í stærri húsfélögum er það í höndum stjórnar að boða til aðalfundar einu sinni á ári og svo til almenns húsfundar þess á milli þegar nauðsynlegt er. Þegar um ræðir minni húsfélög, þ.e. fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri, þá er ekki þörf á að kjósa sérstaka stjórn og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með. Í minni húsfélögum er raunin svo að eigendur boða oft ekki til formlegs húsfundar heldur eru málin rædd á öðrum grundvelli, sem í dag er oftast með rafrænum hætti. Þá getur komið upp ágreiningur hvort búið sé að samþykkja ákveðinn kostnað sem fallið hefur til og vilja þá aðrir eigendur bera því fyrir sig að ekki hafi verið haldinn formlegur húsfundur og þar af leiðandi hafna þeir greiðsluskyldu. Kærunefnd húsamála Í máli kærunefndar húsamála nr. 74/2021 var ágreiningur um hvort að lagnaframkvæmdir sem unnar voru á sameiginlegum lögnum hússins teldust til sameiginlegs kostnaðar allra, en þær voru ekki bornar undir húsfund til samþykktar. Kærunefndin taldi að þar sem um væri að ræða þríbýli sé ekki óhjákvæmileg þörf á því að fjalla um framkvæmdir við húsið á formlegum húsfundi, en allt að einu skulu eigendur hafa sannanlegt samráð um þær sem uppfylla formkröfur laganna að öðru leyti. Í málinu var óumdeilt að eigandinn sá sem stofnaði til kostnaðar hafi upplýsti aðrar eigendur hússins um framkvæmdina áður en þær byrjuðu, þrátt fyrir að ekki hafi verið rætt sérstaklega um kostnaðarskiptingu. Gögn málsins sýndu að ekki hafi verið haldnir formlegir húsfundir í húsfélaginu um málefni þess en ýmsar sameiginlega framkvæmdir samt sem áður átt sér stað. Í málinu staðfesti pípari að lagnir þær sem skipt var um hafi veri ónýtar og ekki hafi annað komið til greina en að endurnýja þær. Niðurstaða kærunefndarinnar var sú að um nauðsynlegar viðgerðir hafi verið að ræða á sameign hússins sem þjóni hagsmunum heildarinnar. Þá liggi fyrir að allir eigendur voru upplýstir um framkvæmdirnar áður en þær byrjuðu og engin andmæli borist vegna þeirra, hvorki við upphaf þeirra né á meðan þeim stóð. Þá lá fyrir að annar eigandi hússins færði til ofn í íbúð sinni og tengdi við nýju lagnirnar. Með hliðsjón af því taldi kærunefndin að ekki séu efni til að hafna greiðsluskyldu allra eigenda vegna nauðsynlegrar lagnaframkvæmda, þrátt fyrir að um þær hafi ekki verið fjallað á formlegum húsfundi. Þessi niðurstaða segir okkur að kærunefndin gerir minni formkröfur í smærri húsfélögum hvað varðar formlega húsfundi og ákvarðanir sem þar eru teknar. Þannig hafi verið nóg að upplýsa eigendur um framkvæmdina og framvindu hennar til að binda þá greiðsluskyldu og í því hafi falist samþykki þeirra þar sem engin mótmæli bárust. Hafa ber í huga að álit kærunefndar húsamála er ekki bindandi svo aðilar málsins geta alltaf lagt ágreining sinni fyrir dómstóla með venjulegum hætti. Undirrituð telur þó að niðurstaðan hefði farið á annan veg ef húsfélagið væri stórt, en í þeim tilvikum getur verið erfitt að sýna fram á að allir eigendur hússins hafi verið upplýstir um fyrirhugaðar framkvæmdir og framvindu mála þannig að það geti bundið þá greiðsluskyldu. Það sama á við ef að hefð væri fyrir því að boða til formlegs húsfundar í tilteknu húsfélagi þegar ráðast á í sameiginlegar framkvæmdir. Er þögn sama og samþykki? Kærunefndin hefur líka komist að þeirri niðurstöðu að eigendum sé heimilt að hrófla við sameign án þess að bera það undir húsfund til samþykktar, ef aðrir eigendur hússins vissu af framkvæmdinni en mótmæltu ekki á meðan framkvæmdinni stóð. Þannig var það í máli nr. 67/2020 en þá hafði eigandi A tengt inn á sameiginlegar lagnir hússins þannig að hann gæti sett upp baðaðstöðu í herbergi sínu í kjallara hússins. Eftir að framkvæmdum lauk höfðu aðrir eigendur hússins uppi athugasemdir vegna framkvæmdanna og fóru fram á að eigandi A myndi aftengja lögnina inn í sína séreign. Í álitinu segir að kærunefnd telur að eigandi A hafi mátt treysta því að framkvæmdin væri með samþykki allra þar sem engar athugasemdir bárust á verktíma, þrátt fyrir að aðrir eigendur hefðu hjálpast að við að steypa yfir nýjar lagnir í herbergi eiganda A. Í þessu máli var litið svo á að hjálp annarra eiganda í framkvæmdinni hafi leitt af sér samþykki þeirra. Það er því í mörg horn að líta og eigendur geta vissulega samþykkt ýmsar framkvæmdir og oft á tíðum bundnir greiðsluskyldu þrátt fyrir að enginn eiginlegur húsfundur hafi verið haldinn. Því er mikilvægt að bregðast fljótt við ef framkvæmdir eru hafnar án samráðs og vitund annarra eigenda. Það er gert með því að mótmæla framkvæmdunum eins fljótt og auðið er og fara fram á að tilboð verði borið undir formlegan húsfund án tafa. Rafrænir húsfundir Árið 2021 var lögum um fjöleignarhús breytt en nú er heimilt að halda rafræna húsfundi sem einfalda á samskipti eiganda í húsfélögum, hvort um sé að ræða stór eða lítil húsfélög. Var það ekki aðeins talið nauðsynlegt vegna eigenda heldur líka vegna viðskiptaöryggis og gagnvart viðsemjendum húsfélaga, svo sem verktökum og lánastofnunum. Meginmarkmið frumvarpsins var að veita eigendum fjöleignarhúsa meira svigrúm og val um hvort húsfundir húsfélaga verði alfarið hafnir rafrænt eða að hluta til og hvar samskipti milli félagsmanna og stjórnar húsfélags verði rafræn. Að sama skapi var leitast við að gera slíkt fyrirkomulag löglegt með því að kveða á um það í lögunum að slíkt form húsfunda sé jafngilt því að mæta á húsfund í eigin persónu. Húseigendafélagið mælir þó ávallt með að staðið sé vel að allri ákvarðanatöku og haldnir séu formlegir húsfundir, hvort sem þeir séu í persónu eða rafrænir. Áður en húsfundur er haldinn skal boða til fundarins með löglegum hætti þar sem tiltekið er á dagskrá fundarins það málefni sem bera á undir fundinn. Þannig eru allir eigendur hússins meðvitaðir um hvað á að ræða á fundinum og geta þá tekið ákvörðun um hvort þeir vilja mæta eða ekki. Höfundur er lögfræðingur hjá Húseigendafélaginu. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Tinna Andrésdóttir Málefni fjölbýlishúsa Byggingariðnaður Mest lesið Fíllinn í fjölmiðlastofu Þórðar Snæs Ragnar Sigurður Kristjánsson Skoðun Björn Þorsteinsson smellpassar í starf rektors Haraldur Ólafsson Skoðun 08.03.2025 Halldór Jafnréttisparadís? Guðrún Karls Helgudóttir Skoðun 10 atriði varðandi símabann í skólum Skúli Bragi Geirdal Skoðun Halla Gunnarsdóttir, formaður VR Agla Arnars Katrínardóttir Skoðun Nei, hættu nú alveg Jóhann Páll! Guðmundur Ingi Guðbrandsson Skoðun Tilveran með ADHD Sigrún V. Heimisdóttir Skoðun Ætlar Þorgerður Katrín að standa vörð um alþjóðlega lagakerfið? Magnús Magnússon Skoðun Fjármálaleikar grunnskólanna – tekur þinn skóli þátt? Heiðrún Jónsdóttir,Kristín Lúðvíksdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Baráttan heldur áfram! Svandís Svavarsdóttir skrifar Skoðun Jafnréttisparadís? Guðrún Karls Helgudóttir skrifar Skoðun Fíllinn í fjölmiðlastofu Þórðar Snæs Ragnar Sigurður Kristjánsson skrifar Skoðun Björn Þorsteinsson smellpassar í starf rektors Haraldur Ólafsson skrifar Skoðun Opið ákall til þjóðarinnar – frá ótta til bjartsýni á gervigreindaröld Sigvaldi Einarsson skrifar Skoðun Þetta er ekki tæknimál - þetta er lífsspursmál Ingvar Hjálmarsson,Sigríður Mogensen skrifar Skoðun Sagan af því þegar Halla Gunnarsdóttir dró í mig í fjallgöngu á Austfjörðum Diljá Ámundadóttir Zoëga skrifar Skoðun Hvað þýðir niðurstaða Alþjóðadómstólsins fyrir viðskipti íslenskra aðila við Rapyd? Björn B. Björnsson skrifar Skoðun Ætlar Þorgerður Katrín að standa vörð um alþjóðlega lagakerfið? Magnús Magnússon skrifar Skoðun Var friður fyrir sjálfstæði Ísraels? Finnur Th. Eiríksson skrifar Skoðun 10 atriði varðandi símabann í skólum Skúli Bragi Geirdal skrifar Skoðun Horfumst í augu og stígum yfir þröskuldinn Viðar Hreinsson skrifar Skoðun Tilveran með ADHD Sigrún V. Heimisdóttir skrifar Skoðun Stillum saman strengi í ferðaþjónustu á höfuðborgarsvæðinu Inga Hlín Pálsdóttir skrifar Skoðun Nei, hættu nú alveg Jóhann Páll! Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Um ábyrgð sveitarstjórna gagnvart almannahagsmunum Skírnir Garðarsson skrifar Skoðun Styðjum Magnús Karl í embætti rektors Háskóla Íslands Ársæll Már Arnarsson skrifar Skoðun Fjármálaleikar grunnskólanna – tekur þinn skóli þátt? Heiðrún Jónsdóttir,Kristín Lúðvíksdóttir skrifar Skoðun Sóltún á villigötum Elín Hirst skrifar Skoðun Bjóðum íslenskuna fram Halla Signý Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Wybory na przewodniczącego VR rozpoczęte – Twój głos ma znaczenie! Þorsteinn Skúli Sveinsson skrifar Skoðun Framtíð og upprisa háskólamenntunar á Íslandi – Silja Bára og stúdentar Þórkatla Eggerz Tinnudóttir skrifar Skoðun Halla Gunnarsdóttir, formaður VR Agla Arnars Katrínardóttir skrifar Skoðun Slökkviliðið sem ætlar að bjarga fjölmiðlum með því að kveikja í húsinu Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Menntakerfi með ómarktækar einkunnir Björn Brynjúlfur Björnsson skrifar Skoðun Ingibjörg Gunnarsdóttir til rektors Bryndís Elfa Gunnarsdóttir,Ingunn Erla Ingvarsdóttir,Erna Petersen skrifar Skoðun Villuljós í varnarstarfi Gunnar Pálsson skrifar Skoðun Opið bréf til Loga Einarssonar Jón Ingi Bergsteinsson skrifar Skoðun Hagsmunir stúdenta eru hagsmunir háskóla Silja Bára R. Ómarsdóttir skrifar Skoðun Sjórinn sækir fram Guðmundur Ari Sigurjónsson skrifar Sjá meira
Við hjá Húseigendafélaginu fáum oft mál til okkar sem snúa að óformlegum ákvarðanatökum í húsfélögum og þýðingu þeirra. Koma þá upp spurningar hvort að aðrir eigendur hússins hafi samþykkt ákveðinn kostnað þrátt fyrir að ekki hafi verið haldinn formlegur húsfundur eins og lög um fjöleignarhús áskilja. Þetta getur oft valdið miklum ágreiningi og þá sérstaklega í minni húsfélögum þar sem formlegir húsfundir þekkjast ekki. Lög um fjöleignarhús Meginregla laga um fjöleignarhús kveður á um að allir hlutaðeigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Þannig gera lögin ráð fyrir því að málefni húsfélagsins, sem fela í sér sameiginlegan kostnað, séu borin undir eigendur á húsfundi til samþykktar eða synjunar. Í lögum um fjöleignarhús er fjallað um sameiginlegan kostnað og þar segir að sameiginlegur kostnaður sé allur sá kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í stærri húsfélögum er það í höndum stjórnar að boða til aðalfundar einu sinni á ári og svo til almenns húsfundar þess á milli þegar nauðsynlegt er. Þegar um ræðir minni húsfélög, þ.e. fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri, þá er ekki þörf á að kjósa sérstaka stjórn og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með. Í minni húsfélögum er raunin svo að eigendur boða oft ekki til formlegs húsfundar heldur eru málin rædd á öðrum grundvelli, sem í dag er oftast með rafrænum hætti. Þá getur komið upp ágreiningur hvort búið sé að samþykkja ákveðinn kostnað sem fallið hefur til og vilja þá aðrir eigendur bera því fyrir sig að ekki hafi verið haldinn formlegur húsfundur og þar af leiðandi hafna þeir greiðsluskyldu. Kærunefnd húsamála Í máli kærunefndar húsamála nr. 74/2021 var ágreiningur um hvort að lagnaframkvæmdir sem unnar voru á sameiginlegum lögnum hússins teldust til sameiginlegs kostnaðar allra, en þær voru ekki bornar undir húsfund til samþykktar. Kærunefndin taldi að þar sem um væri að ræða þríbýli sé ekki óhjákvæmileg þörf á því að fjalla um framkvæmdir við húsið á formlegum húsfundi, en allt að einu skulu eigendur hafa sannanlegt samráð um þær sem uppfylla formkröfur laganna að öðru leyti. Í málinu var óumdeilt að eigandinn sá sem stofnaði til kostnaðar hafi upplýsti aðrar eigendur hússins um framkvæmdina áður en þær byrjuðu, þrátt fyrir að ekki hafi verið rætt sérstaklega um kostnaðarskiptingu. Gögn málsins sýndu að ekki hafi verið haldnir formlegir húsfundir í húsfélaginu um málefni þess en ýmsar sameiginlega framkvæmdir samt sem áður átt sér stað. Í málinu staðfesti pípari að lagnir þær sem skipt var um hafi veri ónýtar og ekki hafi annað komið til greina en að endurnýja þær. Niðurstaða kærunefndarinnar var sú að um nauðsynlegar viðgerðir hafi verið að ræða á sameign hússins sem þjóni hagsmunum heildarinnar. Þá liggi fyrir að allir eigendur voru upplýstir um framkvæmdirnar áður en þær byrjuðu og engin andmæli borist vegna þeirra, hvorki við upphaf þeirra né á meðan þeim stóð. Þá lá fyrir að annar eigandi hússins færði til ofn í íbúð sinni og tengdi við nýju lagnirnar. Með hliðsjón af því taldi kærunefndin að ekki séu efni til að hafna greiðsluskyldu allra eigenda vegna nauðsynlegrar lagnaframkvæmda, þrátt fyrir að um þær hafi ekki verið fjallað á formlegum húsfundi. Þessi niðurstaða segir okkur að kærunefndin gerir minni formkröfur í smærri húsfélögum hvað varðar formlega húsfundi og ákvarðanir sem þar eru teknar. Þannig hafi verið nóg að upplýsa eigendur um framkvæmdina og framvindu hennar til að binda þá greiðsluskyldu og í því hafi falist samþykki þeirra þar sem engin mótmæli bárust. Hafa ber í huga að álit kærunefndar húsamála er ekki bindandi svo aðilar málsins geta alltaf lagt ágreining sinni fyrir dómstóla með venjulegum hætti. Undirrituð telur þó að niðurstaðan hefði farið á annan veg ef húsfélagið væri stórt, en í þeim tilvikum getur verið erfitt að sýna fram á að allir eigendur hússins hafi verið upplýstir um fyrirhugaðar framkvæmdir og framvindu mála þannig að það geti bundið þá greiðsluskyldu. Það sama á við ef að hefð væri fyrir því að boða til formlegs húsfundar í tilteknu húsfélagi þegar ráðast á í sameiginlegar framkvæmdir. Er þögn sama og samþykki? Kærunefndin hefur líka komist að þeirri niðurstöðu að eigendum sé heimilt að hrófla við sameign án þess að bera það undir húsfund til samþykktar, ef aðrir eigendur hússins vissu af framkvæmdinni en mótmæltu ekki á meðan framkvæmdinni stóð. Þannig var það í máli nr. 67/2020 en þá hafði eigandi A tengt inn á sameiginlegar lagnir hússins þannig að hann gæti sett upp baðaðstöðu í herbergi sínu í kjallara hússins. Eftir að framkvæmdum lauk höfðu aðrir eigendur hússins uppi athugasemdir vegna framkvæmdanna og fóru fram á að eigandi A myndi aftengja lögnina inn í sína séreign. Í álitinu segir að kærunefnd telur að eigandi A hafi mátt treysta því að framkvæmdin væri með samþykki allra þar sem engar athugasemdir bárust á verktíma, þrátt fyrir að aðrir eigendur hefðu hjálpast að við að steypa yfir nýjar lagnir í herbergi eiganda A. Í þessu máli var litið svo á að hjálp annarra eiganda í framkvæmdinni hafi leitt af sér samþykki þeirra. Það er því í mörg horn að líta og eigendur geta vissulega samþykkt ýmsar framkvæmdir og oft á tíðum bundnir greiðsluskyldu þrátt fyrir að enginn eiginlegur húsfundur hafi verið haldinn. Því er mikilvægt að bregðast fljótt við ef framkvæmdir eru hafnar án samráðs og vitund annarra eigenda. Það er gert með því að mótmæla framkvæmdunum eins fljótt og auðið er og fara fram á að tilboð verði borið undir formlegan húsfund án tafa. Rafrænir húsfundir Árið 2021 var lögum um fjöleignarhús breytt en nú er heimilt að halda rafræna húsfundi sem einfalda á samskipti eiganda í húsfélögum, hvort um sé að ræða stór eða lítil húsfélög. Var það ekki aðeins talið nauðsynlegt vegna eigenda heldur líka vegna viðskiptaöryggis og gagnvart viðsemjendum húsfélaga, svo sem verktökum og lánastofnunum. Meginmarkmið frumvarpsins var að veita eigendum fjöleignarhúsa meira svigrúm og val um hvort húsfundir húsfélaga verði alfarið hafnir rafrænt eða að hluta til og hvar samskipti milli félagsmanna og stjórnar húsfélags verði rafræn. Að sama skapi var leitast við að gera slíkt fyrirkomulag löglegt með því að kveða á um það í lögunum að slíkt form húsfunda sé jafngilt því að mæta á húsfund í eigin persónu. Húseigendafélagið mælir þó ávallt með að staðið sé vel að allri ákvarðanatöku og haldnir séu formlegir húsfundir, hvort sem þeir séu í persónu eða rafrænir. Áður en húsfundur er haldinn skal boða til fundarins með löglegum hætti þar sem tiltekið er á dagskrá fundarins það málefni sem bera á undir fundinn. Þannig eru allir eigendur hússins meðvitaðir um hvað á að ræða á fundinum og geta þá tekið ákvörðun um hvort þeir vilja mæta eða ekki. Höfundur er lögfræðingur hjá Húseigendafélaginu.
Fjármálaleikar grunnskólanna – tekur þinn skóli þátt? Heiðrún Jónsdóttir,Kristín Lúðvíksdóttir Skoðun
Skoðun Opið ákall til þjóðarinnar – frá ótta til bjartsýni á gervigreindaröld Sigvaldi Einarsson skrifar
Skoðun Þetta er ekki tæknimál - þetta er lífsspursmál Ingvar Hjálmarsson,Sigríður Mogensen skrifar
Skoðun Sagan af því þegar Halla Gunnarsdóttir dró í mig í fjallgöngu á Austfjörðum Diljá Ámundadóttir Zoëga skrifar
Skoðun Hvað þýðir niðurstaða Alþjóðadómstólsins fyrir viðskipti íslenskra aðila við Rapyd? Björn B. Björnsson skrifar
Skoðun Fjármálaleikar grunnskólanna – tekur þinn skóli þátt? Heiðrún Jónsdóttir,Kristín Lúðvíksdóttir skrifar
Skoðun Wybory na przewodniczącego VR rozpoczęte – Twój głos ma znaczenie! Þorsteinn Skúli Sveinsson skrifar
Skoðun Framtíð og upprisa háskólamenntunar á Íslandi – Silja Bára og stúdentar Þórkatla Eggerz Tinnudóttir skrifar
Skoðun Slökkviliðið sem ætlar að bjarga fjölmiðlum með því að kveikja í húsinu Þórður Snær Júlíusson skrifar
Skoðun Ingibjörg Gunnarsdóttir til rektors Bryndís Elfa Gunnarsdóttir,Ingunn Erla Ingvarsdóttir,Erna Petersen skrifar
Fjármálaleikar grunnskólanna – tekur þinn skóli þátt? Heiðrún Jónsdóttir,Kristín Lúðvíksdóttir Skoðun