Tveir fasteignasalar um hverja sölu? Einar G. Harðarson og Steinunn Ýr Einarsdóttir skrifa 12. apríl 2021 09:00 Í síðustu greinum okkar „Fasteignasalar á hálum ís?“og „Gerum betur í fasteignaviðskiptum“ getum við þess að tvo fasteignasala þurfi til að gæta hagsmuna beggja aðila, þ.e. kaupanda og seljanda. Hingað til hefur sú hugmynd ekki fengið mikinn hljómgrunn m.a. hjá Neytendasamtökunum sem hafa bent á að þá hækki söluprósentan þar sem hún skiptist á tvo fasteignasala í stað eins. Nú er skekkjan orðin það mikil á fasteignamarkaði að seljendamarkaður hefur myndast þar sem seljendur eru í yfirburðastöðu við samningaborðið vegna takmarkaðs framboðs eigna. Við þessar aðstæður birtast gallar þess að hafa einn fasteignasala. Nú hefur formaður Neytendasamtakanna tekið undir að breytinga er þörf og við fögnum því. Ljóst er að söluprósentan mun hækka við þær breytingar þar sem tveir sinna starfi eins. En hækkar söluprósentan heildarverðið? Síðustu tíu ár hefur fasteignaverð hækkað margfalt borið saman við neysluvísitölu. Þegar markaðsskekkja er eins og nú hækkar verð á fasteignum um 8% á fáeinum mánuðum. Þá vegur 1.5-2% söluprósenta lítið en er hins vegar föst tala og þekkt, ólíkt sveiflukenndum hækkunum á markaði. Jafnframt er söluprósenta á Íslandi ein lægsta söluprósenta í heimi. Nú vantar hátt í 3000 eignir á höfuðborgarsvæðinu til að ná jafnvægi. Til þess að jafnvægi náist þarf að stórauka lóðaframboð og jafna stöðu minni og meðalstórra fyrirtækja til fjármögnunar sinna verkefna. Vextir til fyrirtækja eru háir og erfitt er að fá lán sérstaklega til minni fyrirtækja á síðasta ári. Þegar stjórnvöld eru svo máttvana gagnvart efnahagssveiflum þarf Alþingi að búa til traust lagaumhverfi í svo stórum fjárfestingum fyrir einstaklinga sem íbúðarkaup eru. Flest lönd fyrir utan Íslands og Noregs hafa komist að þeirri niðurstöðu að til að gæta hagsmuna kaupenda og seljenda jafnt þurfi hvorn tveggja fasteignasalann. Þannig er tryggt að báðir aðilar hafi fagaðila sem þekkir þær reglur sem gilda, réttindi og lagaumhverfi. Fasteignasali kaupenda leitar þá að eign fyrir viðskiptavini sína, sér um tilboðsgerð, samningaviðræður og umsýslu svo sem að sækja gögn og halda þeim til haga. Einnig upplýsir hann kaupendur um rétt sinn og gætir þess að ekki sé verið að fara á mis við réttindi þeirra. Ástandskoðun eignar er eitt atriði sem þyrfti að setja í lög áður en eignin er sett í sölu til að tryggja stöðu kaupenda. Fasteignasali kann að lesa úr slíkum gögnum og meta áhættu kaupanda. Einnig þurfa að vera tryggingar til staðar fyrir sveppamyndun og t.d. veggjatítlum. Langflestir kaupendur hafa takmarkaðan fjárhag til umráða til að setja í fasteignakaup og því mun söluprósentan frekar hafa áhrif á að seljendur geti hækkað verð eins bratt og raun ber vitni. Hærri söluprósenta gæti lækkað hlutfallslegan skyndigróða seljenda en ekki endilega hækkað heildarverð eignarinnar. Hins vegar gæti þetta haft þau áhrif að meira jafnvægi komi fram á markaði. Hærri söluprósenta mun þó helst bitna á þeim sem kaupa og selja í hagnaðarskyni. Í raun er það óheilbrigt að svo auðvelt sé að braska á fasteignamarkaði eins og hefur verið gert. Stefna stjórnvalda hefur ávallt verið eignastefna og því er það öryggisatriði fyrir almenning að verð á fasteignamarkaði haldist í jafnvægi. Jafnvægi er þó sjaldnast hér á landi og ber að vinna að því að slíkt náist varanlega. Hærri söluþóknun gæti verið einn liður í því. Rökin fyrir því að ódýrara sé að hafa einn fasteignasala halda ekki í sífellt hækkandi verðlagi á markaði sem er í stöðugu ójafnvægi, þar sem eftirlit er brotakennt og brögðum beitt vegna hraða og þekkingarskorts. Seljendamarkaðurinn mun alltaf fylla upp í hæsta verðlag með eða án sölulauna. Sé söluprósentan lægri fyllir markaðurinn upp í það með hærra verði. Hækkun söluprósentu sem þá skiptist á milli kaupenda og seljenda ætti hins vegar að stuðla að auknu jafnvægi milli kaupenda og seljenda og heilbrigðari viðskiptum. Mat okkar er það að staða kaupenda á íslenskum fasteignamarkaði sé og hafi verið veik. Verulega styrkingu þarf að setja í lög sem fyrst og hugmyndin um tvo fasteignasala er orðin krefjandi. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Fasteignamarkaður Steinunn Ýr Einarsdóttir Einar G. Harðarson Tengdar fréttir Fasteignasalar á hálum ís? Setning nýrra laga um fasteignaviðskipti árið 2015 var mikið gæfuspor fyrir fasteignasölu á Íslandi. Fagmennska hefur tekið við og nú eru flestir löggiltir fasteignasalar eða nemar í löggildingu sem vinna þetta starf. 19. mars 2021 07:31 Gerum betur í fasteignaviðskiptum Fyrir 10 árum gátu menn keypt sér lakkskó og lakrísbindi, jakkaföt í Dressmann og sagst svo vera fasteignasalar. Stórstígar framfarir hafa verið síðan þá. 31. mars 2021 08:00 Mest lesið Matvælaframleiðslulandið Ísland – er framtíð án sérþekkingar? Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson Skoðun Norska leiðin hefur gefist vel – í Póllandi Heiðrún Lind Marteinsdóttir Skoðun Af hverju hræðist fólk kynjafræði? Eydís Ásbjörnsdóttir Skoðun Auðbeldi SFS Örn Bárður Jónsson Skoðun Opið hús fyrir útvalda Björn Brynjúlfur Björnsson Skoðun 120km hraði á Keflavíkurveginum og netsölur með áfengi Jón Páll Haraldsson Skoðun Af hverju er Framsóknarfólk hamingjusamast? Árelía Eydís Guðmundsdóttir Skoðun Hópnauðganir/svartheimar! Davíð Bergmann Skoðun Hvers vegna er ungbarnadauði lægstur á Íslandi? Þórður Þórkelsson Skoðun Skjárinn og börnin Daðey Albertsdóttir,Silja Björk Egilsdóttir,Skúli Bragi Geirdal Skoðun Skoðun Skoðun Matvælaframleiðslulandið Ísland – er framtíð án sérþekkingar? Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson skrifar Skoðun 120km hraði á Keflavíkurveginum og netsölur með áfengi Jón Páll Haraldsson skrifar Skoðun Lausnin liggur fyrir – Landspítali þarf að stíga skrefið Sandra B. Franks skrifar Skoðun Auðbeldi SFS Örn Bárður Jónsson skrifar Skoðun Skjárinn og börnin Daðey Albertsdóttir,Silja Björk Egilsdóttir,Skúli Bragi Geirdal skrifar Skoðun „Er stjúpmamma þín vond eins og í Öskubusku?“ Hafdís Bára Ólafsdóttir skrifar Skoðun Af hverju er Framsóknarfólk hamingjusamast? Árelía Eydís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Norska leiðin hefur gefist vel – í Póllandi Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Skoðun Opið hús fyrir útvalda Björn Brynjúlfur Björnsson skrifar Skoðun Af hverju hræðist fólk kynjafræði? Eydís Ásbjörnsdóttir skrifar Skoðun Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir skrifar Skoðun Hópnauðganir/svartheimar! Davíð Bergmann skrifar Skoðun Valdið og samvinnuhugsjónin Kjartan Helgi Ólafsson skrifar Skoðun NPA breytti lífinu mínu Sveinbjörn Eggertsson skrifar Skoðun Hefur þú tilkynnt um ofbeldi gegn barni? Alfa Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Gildi kærleika og mannúðar Toshiki Toma skrifar Skoðun Hvernig tryggjum við samkeppnishæfni þjóðar? Jón Skafti Gestsson skrifar Skoðun Í minningu Frans páfa - sem tók sér nafn verndardýrlings dýra og náttúru Árni Stefán Árnason skrifar Skoðun Flottu kjötauglýsingarnar í blöðunum... Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Grafarvogsgremjan Þorlákur Axel Jónsson skrifar Skoðun Er ég að svindla? – Um sambýli manns og gervigreindar í sköpun og þekkingu Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Fjármögnuðu stríðsvél Rússlands Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hugleiðingar á páskum Ámundi Loftsson skrifar Skoðun Gremjan í Grafarvogi Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Samlokan á borðinu: Hugleiðingar á föstudeginn langaum sjónvarpsþættina Adolescence Skúli Ólafsson skrifar Skoðun Móttaka skemmtiferðaskipa - hlustað á íbúa Þórdís Lóa Þórhallsdóttir skrifar Skoðun Námsfærni nemenda í íslenskum skólum: Eigum við að lækka rána? Sigríður Ólafsdóttir skrifar Skoðun Snorri byggir skoðun á skólakerfinu á reynslusögum annarra en Guðrún vitnar í ritrýndar heimildir Davíð Routley skrifar Skoðun Þegar mannshjörtun mætast Jóna Hrönn Bolladóttir,Bjarni Karlsson skrifar Skoðun Horft til einkunna og annarra þátta við innritun í framhaldsskóla Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Sjá meira
Í síðustu greinum okkar „Fasteignasalar á hálum ís?“og „Gerum betur í fasteignaviðskiptum“ getum við þess að tvo fasteignasala þurfi til að gæta hagsmuna beggja aðila, þ.e. kaupanda og seljanda. Hingað til hefur sú hugmynd ekki fengið mikinn hljómgrunn m.a. hjá Neytendasamtökunum sem hafa bent á að þá hækki söluprósentan þar sem hún skiptist á tvo fasteignasala í stað eins. Nú er skekkjan orðin það mikil á fasteignamarkaði að seljendamarkaður hefur myndast þar sem seljendur eru í yfirburðastöðu við samningaborðið vegna takmarkaðs framboðs eigna. Við þessar aðstæður birtast gallar þess að hafa einn fasteignasala. Nú hefur formaður Neytendasamtakanna tekið undir að breytinga er þörf og við fögnum því. Ljóst er að söluprósentan mun hækka við þær breytingar þar sem tveir sinna starfi eins. En hækkar söluprósentan heildarverðið? Síðustu tíu ár hefur fasteignaverð hækkað margfalt borið saman við neysluvísitölu. Þegar markaðsskekkja er eins og nú hækkar verð á fasteignum um 8% á fáeinum mánuðum. Þá vegur 1.5-2% söluprósenta lítið en er hins vegar föst tala og þekkt, ólíkt sveiflukenndum hækkunum á markaði. Jafnframt er söluprósenta á Íslandi ein lægsta söluprósenta í heimi. Nú vantar hátt í 3000 eignir á höfuðborgarsvæðinu til að ná jafnvægi. Til þess að jafnvægi náist þarf að stórauka lóðaframboð og jafna stöðu minni og meðalstórra fyrirtækja til fjármögnunar sinna verkefna. Vextir til fyrirtækja eru háir og erfitt er að fá lán sérstaklega til minni fyrirtækja á síðasta ári. Þegar stjórnvöld eru svo máttvana gagnvart efnahagssveiflum þarf Alþingi að búa til traust lagaumhverfi í svo stórum fjárfestingum fyrir einstaklinga sem íbúðarkaup eru. Flest lönd fyrir utan Íslands og Noregs hafa komist að þeirri niðurstöðu að til að gæta hagsmuna kaupenda og seljenda jafnt þurfi hvorn tveggja fasteignasalann. Þannig er tryggt að báðir aðilar hafi fagaðila sem þekkir þær reglur sem gilda, réttindi og lagaumhverfi. Fasteignasali kaupenda leitar þá að eign fyrir viðskiptavini sína, sér um tilboðsgerð, samningaviðræður og umsýslu svo sem að sækja gögn og halda þeim til haga. Einnig upplýsir hann kaupendur um rétt sinn og gætir þess að ekki sé verið að fara á mis við réttindi þeirra. Ástandskoðun eignar er eitt atriði sem þyrfti að setja í lög áður en eignin er sett í sölu til að tryggja stöðu kaupenda. Fasteignasali kann að lesa úr slíkum gögnum og meta áhættu kaupanda. Einnig þurfa að vera tryggingar til staðar fyrir sveppamyndun og t.d. veggjatítlum. Langflestir kaupendur hafa takmarkaðan fjárhag til umráða til að setja í fasteignakaup og því mun söluprósentan frekar hafa áhrif á að seljendur geti hækkað verð eins bratt og raun ber vitni. Hærri söluprósenta gæti lækkað hlutfallslegan skyndigróða seljenda en ekki endilega hækkað heildarverð eignarinnar. Hins vegar gæti þetta haft þau áhrif að meira jafnvægi komi fram á markaði. Hærri söluprósenta mun þó helst bitna á þeim sem kaupa og selja í hagnaðarskyni. Í raun er það óheilbrigt að svo auðvelt sé að braska á fasteignamarkaði eins og hefur verið gert. Stefna stjórnvalda hefur ávallt verið eignastefna og því er það öryggisatriði fyrir almenning að verð á fasteignamarkaði haldist í jafnvægi. Jafnvægi er þó sjaldnast hér á landi og ber að vinna að því að slíkt náist varanlega. Hærri söluþóknun gæti verið einn liður í því. Rökin fyrir því að ódýrara sé að hafa einn fasteignasala halda ekki í sífellt hækkandi verðlagi á markaði sem er í stöðugu ójafnvægi, þar sem eftirlit er brotakennt og brögðum beitt vegna hraða og þekkingarskorts. Seljendamarkaðurinn mun alltaf fylla upp í hæsta verðlag með eða án sölulauna. Sé söluprósentan lægri fyllir markaðurinn upp í það með hærra verði. Hækkun söluprósentu sem þá skiptist á milli kaupenda og seljenda ætti hins vegar að stuðla að auknu jafnvægi milli kaupenda og seljenda og heilbrigðari viðskiptum. Mat okkar er það að staða kaupenda á íslenskum fasteignamarkaði sé og hafi verið veik. Verulega styrkingu þarf að setja í lög sem fyrst og hugmyndin um tvo fasteignasala er orðin krefjandi.
Fasteignasalar á hálum ís? Setning nýrra laga um fasteignaviðskipti árið 2015 var mikið gæfuspor fyrir fasteignasölu á Íslandi. Fagmennska hefur tekið við og nú eru flestir löggiltir fasteignasalar eða nemar í löggildingu sem vinna þetta starf. 19. mars 2021 07:31
Gerum betur í fasteignaviðskiptum Fyrir 10 árum gátu menn keypt sér lakkskó og lakrísbindi, jakkaföt í Dressmann og sagst svo vera fasteignasalar. Stórstígar framfarir hafa verið síðan þá. 31. mars 2021 08:00
Matvælaframleiðslulandið Ísland – er framtíð án sérþekkingar? Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson Skoðun
Skoðun Matvælaframleiðslulandið Ísland – er framtíð án sérþekkingar? Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson skrifar
Skoðun Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir skrifar
Skoðun Í minningu Frans páfa - sem tók sér nafn verndardýrlings dýra og náttúru Árni Stefán Árnason skrifar
Skoðun Er ég að svindla? – Um sambýli manns og gervigreindar í sköpun og þekkingu Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar
Skoðun Samlokan á borðinu: Hugleiðingar á föstudeginn langaum sjónvarpsþættina Adolescence Skúli Ólafsson skrifar
Skoðun Námsfærni nemenda í íslenskum skólum: Eigum við að lækka rána? Sigríður Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Snorri byggir skoðun á skólakerfinu á reynslusögum annarra en Guðrún vitnar í ritrýndar heimildir Davíð Routley skrifar
Skoðun Horft til einkunna og annarra þátta við innritun í framhaldsskóla Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar
Matvælaframleiðslulandið Ísland – er framtíð án sérþekkingar? Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson Skoðun