Betur heima setið

Húsnæðisverð hefur hvergi í heiminum hækkað jafn mikið og á Íslandi síðustu misseri. Þetta kemur kannski fáum á óvart. Á undanförnum tólf mánuðum hefur fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu enda hækkað um meira en tuttugu prósent og frá áramótum hefur verðið farið upp um nærri tíu prósent.

Eftir miklar lækkanir í kjölfar fjármálaáfallsins náði fasteignaverð botni í ársbyrjun 2010. Þrátt fyrir hraða verðhækkun frá þeim tíma – á höfuðborgarsvæðinu hefur verðið hækkað í kringum 90 prósent – hefur þróun húsnæðisverðs að mestu verið í samræmi við það sem búast mætti við með hliðsjón af auknum ráðstöfunartekjum heimila og vaxtastigi. Að undanförnu hafa þessi tengsl hins vegar sumpart rofnað og hefur fasteignaverð hækkað talsvert meira en kaupmáttur launa frá vorinu 2016. Það er því með öðrum orðum ekki lengur bætt fjárhagsstaða heimilanna sem er helst að ýta upp verði fasteigna heldur fremur vöntun á eignum á markaði – og að sama skapi ótti um að það ástand sé ekki að fara að breytast á næstunni. Slík þróun þykir oft vísbending um að það kunni að vera að myndast eignabóla á húsnæðismarkaði.

Það er því ekki að ástæðulausu að settar hafa verið fram hugmyndir um að það þurfi að virkja svonefnd þjóðhagsvarúðartæki til að sporna gegn mögulegri bólumyndun og spennu á fasteignamarkaði. Þannig hefur meðal annars verið vísað til reynslu Norðmanna eftir að þarlend stjórnvöld lækkuðu lánshlutfall á íbúðalánum vegna kaupa á annarri íbúð en í kjölfarið hefur dregið verulega úr verðhækkunum á húsnæði. Það er hins vegar alls ekki augljóst að þess konar úrræði, sem miða að því að skerða aðgengi að lánsfé til fasteignakaupa, séu til þess fallin að ráðast að rót vandans á íslenskum húsnæðismarkaði. Öðru nær.

Magnús Árni Skúlason, hagfræðingur og höfundur nýlegrar skýrslu um íbúðamarkaðinn, hefur hvatt stjórnvöld til að stíga varlega til jarðar í þessum efnum enda verði ekki séð hvernig beiting slíkra stjórntækja eigi að geta unnið gegn verðhækkunum sem skýrast einkum af framboðstregðu. Ólíkt því sem á við í Noregi, þar sem hækkun íbúðaverðs hefur verið drifin áfram af ört vaxandi skuldsetningu heimila, þá er staðan allt önnur hér á landi. Enn sjást engin merki um óhóflegan útlánavöxt til fasteignakaupa og þá fara skuldir íslenskra heimila áfram lækkandi. Þær voru liðlega 77 prósent af landsframleiðslu í árslok 2016 en fóru hæst í um 124 prósent 2009.

Ástæðan fyrir gríðarlegum hækkunum á fasteignamarkaði er auðvitað öllum kunnug. Þótt uppbygging nýrra íbúða hafi aukist á höfuðborgarsvæðinu á síðustu árum þá er framboðið enn of lítið til að mæta þeirri þörf sem fólksfjölgun í landinu kallar á. Miðað við fyrirliggjandi byggingaáform mun ekki nást jafnvægi á markaði fyrr en eftir um tvö ár. Stífari kröfur um hámark á veðsetningarhlutföll fasteignalána munu ekki slá á verðhækkanir vegna húsnæðisskorts heldur fremur auka þrýsting á leigumarkaði. Þá er betur heima setið en af stað farið.

Leiðarinn birtist fyrst í Fréttablaðinu.