Hvað við­heldur ó­jöfnuði milli kyn­slóða á Ís­landi?

Eignarhald, fjármagnsaðgangur, hagsmunatengsl og ábyrgð stjórnvalda

Íslenskt efnahagskerfi getur skilað góðri afkomu til þeirra sem eiga eignir og fjármagn á sama tíma og ungt fólk á sífellt erfiðara með að koma sér upp húsnæði og byggja upp fjárhagslegt sjálfstæði. Þetta þarf ekki að vera afleiðing spillingar eða meðvitaðrar ákvörðunar tiltekins valdahóps. Ójöfnuður getur viðhaldist vegna þess hvernig eignarhald, fjármagnsaðgangur, opinberar reglur og ábyrgð stjórnvalda fara saman.

Grundvallarspurningin er hvort íslenskt samfélag tryggi nýjum kynslóðum raunhæfa möguleika til eignamyndunar með menntun, vinnu og sparnaði, án þess að fjárhagsstaða foreldra ráði úrslitum.

Vandinn er ekki sá að eldri kynslóðir hafi eignast húsnæði eða byggt upp sparnað. Margir eldri Íslendingar búa sjálfir við þröngan fjárhag. Það sem skiptir máli er munurinn á þeim sem þegar eiga eignir og þeim sem þurfa að fjármagna fyrstu eignakaup sín við núverandi markaðsaðstæður.

Opinber gögn sýna verulegan mun á þróun kaupmáttar, aukið álag á ungt starfsfólk og erfiðan aðgang að húsnæði. Þau gefa jafnframt tilefni til að rannsaka hvort íslenskt stjórnkerfi mæli nægilega vel hvernig byrðar og ávinningur efnahagsstefnunnar dreifast milli kynslóða.

Kaupmáttur kynslóðanna hefur þróast með ólíkum hætti

Greining stéttarfélagsins Visku, sem RÚV greindi frá 22. nóvember 2024, sýndi að kaupmáttur fólks 70 ára og eldra jókst um 75 prósent á 25 ára tímabili, samanborið við 19 prósent hjá fólki á fertugsaldri. Samkvæmt greiningunni jókst ójöfnuður milli kynslóða tvisvar sinnum hraðar á Íslandi en annars staðar á Norðurlöndum.[1]

Vilhjálmur Hilmarsson, hagfræðingur Visku, tengdi þessa þróun meðal annars við hagvöxt sem hefði að verulegu leyti byggst á atvinnugreinum með litla framleiðniaukningu og tiltölulega lág laun, á meðan eldri kynslóðir hefðu notið góðs af hækkun fasteignaverðs og eignamyndun.

Þessi samanburður er mikilvægur, en hann þarf að túlka rétt. Samanburður aldurshópa yfir 25 ára tímabil greinir ekki að fullu á milli aldursáhrifa, breytinga á samsetningu hópanna og sérstakra aðstæðna einstakra kynslóða. Hann sýnir heldur ekki sjálfkrafa þróun hreinna eigna eða skulda.

Til þess þarf rannsókn á tekjum, eignum og skuldum eftir fæðingarárgöngum. Slík rannsókn ætti meðal annars að greina áhrif lífeyrisgreiðslna, fasteignaverðs, vaxtakostnaðar og fjármagnstekna.

Þótt þessar skýringar vanti að hluta sýnir greining Visku nægilega mikinn mun á þróun kaupmáttar til að réttlæta sérstaka rannsókn á efnahagslegu jafnræði milli kynslóða.

Ungt fólk undir miklu álagi

Könnun Prósents, sem Heimildin greindi frá 14. október 2026, sýnir að tilfinningaleg örmögnun er mest hjá fólki á aldrinum 25–34 ára. Hópurinn mælist örmagna að meðaltali 66 vinnudaga á ári.[2]

Í heild eru svarendur útkeyrðir í lok vinnudags að meðaltali 68 daga á ári, samanborið við 61 dag árið 2025. Fjórtán prósent segjast útkeyrð daglega, samanborið við níu prósent árið áður. Tíu prósent mælast með kulnunareinkenni og 27 prósent telja sig koma litlu til leiðar í starfi.

Þessar niðurstöður vekja sérstaka athygli vegna þess að fólk á þessum aldri er gjarnan að byggja upp starfsferil, stofna heimili, safna fyrir húsnæði og taka ákvarðanir um fjölskyldustofnun.

Ekki er hægt að fullyrða á grundvelli könnunarinnar einnar að húsnæðiskostnaður eða efnahagslegur ójöfnuður valdi örmögnuninni. Hún sýnir hins vegar að nauðsynlegt er að rannsaka samspil fjárhagslegs óöryggis, vinnuálags, mönnunar, stjórnunarhátta og möguleika fólks til að bæta lífskjör sín.

Vandinn verður ekki leystur með því einu að ætlast til meiri seiglu einstaklinga. Einnig þarf að skoða hvort skipulag vinnunnar og fjárhagslegar forsendur heimilanna séu sjálfbærar.

Húsnæðismarkaðurinn og forskot eignaeigenda

Samkvæmt upplýsingum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar frá 7. september 2026 komu fyrstu kaupendur að rúmlega 36 prósentum þinglýstra kaupsamninga á fyrri helmingi ársins. Hlutfallið var hátt í sögulegum samanburði, en fjöldi fyrstu kaupenda var undir meðaltali síðustu ára.[3]

Fyrstu kaupendur komu að 1.762 kaupsamningum á fyrri helmingi ársins, samanborið við um 1.900 samninga að meðaltali á sambærilegu tímabili áranna 2016–2025.

Hátt hlutfall fyrstu kaupa sannar því ekki að aðgangur að húsnæði hafi batnað. Hlutfallið getur hækkað þótt færri kaupi, ef heildarfjöldi fasteignaviðskipta dregst saman.

Þessu tengist fjárhagsstaða fjölskyldna. HMS hefur greint frá mati fasteignasala á því að mjög margir fyrstu kaupendur njóti aðstoðar foreldra eða ættingja. Slíkt mat er ekki jafngilt heildstæðri skráningu á fjárhagslegum stuðningi, en það vekur mikilvæga rannsóknarspurningu.

Hversu miklu ræður eignastaða foreldra um möguleika ungs fólks til að kaupa fyrstu íbúð?

Þeir sem geta fengið aðstoð við útborgun eða veðtryggingar hafa aðrar forsendur en þeir sem verða að safna öllu eigin fé sínu af launatekjum samhliða því að greiða leigu.

Þessi munur getur haft langvarandi áhrif. Fasteignaeigandi sem greiðir niður lán byggir að öðru óbreyttu upp eigið fé með afborgunum. Leigjandi greiðir fyrir húsnæðisnotkun en eignast ekki hlutdeild í fasteigninni.

Við samanburðinn verður þó að taka tillit til vaxta, viðhalds, skatta, fasteignaverðs og ávöxtunar annars sparnaðar. Eignarhald er ekki áhættulaust og tryggir ekki sjálfkrafa meiri auð.

Það breytir ekki þeirri grundvallarstaðreynd að aðgangur að fyrstu íbúð getur haft veruleg áhrif á eignamyndun yfir starfsævina.

Vaxtakerfið, verðtryggingin og 25 ára lánin

Háir vextir hafa ólík áhrif eftir skuldsetningu og eignastöðu heimila. Þeir auka greiðslubyrði skuldsettra heimila en geta aukið tekjur eigenda vaxtaberandi eigna. Raunveruleg áhrif ráðast meðal annars af verðbólgu, skattlagningu og lánskjörum.

Ungt heimili sem er að kaupa sína fyrstu íbúð getur þurft að verja stórum hluta ráðstöfunartekna til vaxta og afborgana. Heimili sem hefur þegar greitt niður verulegan hluta húsnæðisláns síns stendur við aðrar aðstæður.

Þetta þýðir ekki að peningastefna Seðlabankans sé ákveðin til að hygla eignaeigendum. Verðstöðugleiki og fjármálastöðugleiki eru lögbundin markmið og verðbólga getur komið sérstaklega illa niður á tekjulágum heimilum.

Hins vegar þarf að mæla hvernig kostnaður og ávinningur peningastefnunnar dreifast eftir aldri, tekjum, eignum og skuldum.

Þessi þörf birtist skýrt í umræðunni um fyrirhugað 25 ára hámark á lánstíma nýrra verðtryggðra húsnæðislána.

Í frétt Vísis 14. október 2026 lýsti Arna Lára Jónsdóttir, þingmaður Samfylkingarinnar og formaður efnahags- og viðskiptanefndar Alþingis, áformunum sem góðu fyrsta skrefi til að draga úr vægi verðtryggingar og stuðla að hraðari eignamyndun. Hún lagði jafnframt áherslu á að skoða þyrfti áhrif breytinganna á fyrstu kaupendur og aðra hópa.[4]

Hildur Sverrisdóttir, þingmaður Sjálfstæðisflokksins, gagnrýndi áformin og taldi þau geta fækkað valkostum fólks sem hefði takmarkaða greiðslugetu.

Áformin, sem ekki hafa verið samþykkt, taka til nýrra lánveitinga og gera ráð fyrir undanþágum vegna hluta þeirra.

Bæði sjónarmiðin eiga sér hagfræðilegar forsendur.

Styttri lánstími leiðir að öðru óbreyttu til hraðari niðurgreiðslu höfuðstóls og minni samanlagðs vaxtakostnaðar, en hækkar mánaðarlega greiðslubyrði. Lengri lánstími getur auðveldað heimilum að standast greiðslumat en aukið heildarvaxtakostnað og hægt á eignamyndun.

Við mat á verðtryggðum lánum þarf jafnframt að taka tillit til verðbóta á höfuðstól, raunvaxta, afborganaferils og greiðslugetu heimilanna.

Þess vegna er ekki nóg að spyrja hvort 25 ára lán séu hagkvæmari en 40 ára lán. Það þarf einnig að spyrja hvaða heimili geti staðist greiðslumat með styttri lánstíma og hverjir kunni að útilokast frá fyrstu kaupum.

Áhrifin geta verið mjög ólík eftir tekjum, eiginfjárstöðu, skuldsetningu og fjárhagslegum stuðningi fjölskyldna.

Deilan sýnir því hversu mikilvægt er að leggja fram dreifingaráhrifamat áður en endanleg ákvörðun er tekin. Þar þarf að sýna sérstaklega áhrif breytingarinnar á fyrstu kaupendur eftir greiðslugetu og eignastöðu, með hliðsjón af fyrirhuguðum undanþágum.

Styttri lánstími er ákvörðun um greiðsluhraða. Lægri raunvextir eru betri verðlagning á fjármagni. Þessu tvennu má ekki rugla saman.

Veikar varnir gegn hagsmunaárekstrum

OECD birti 24. mars 2026 mat á íslensku regluverki gegn spillingu og hagsmunaárekstrum. Þar kemur fram að Ísland hafi ekki heildstæða landsáætlun gegn spillingu.[5]

Samkvæmt mati stofnunarinnar uppfylla íslenskar reglur um hagsmunaárekstra 44 prósent tilgreindra viðmiða, samanborið við 80 prósent að meðaltali í OECD-ríkjunum. Framkvæmd þeirra uppfyllir 33 prósent viðmiðanna, samanborið við 45 prósent að meðaltali.

Reglur um hagsmunagæslu uppfylla 20 prósent viðmiða OECD, samanborið við 43 prósent að meðaltali.

OECD bendir jafnframt á ófullnægjandi skilgreiningar á hagsmunagæslu og þeim sem hana stunda, skort á sérstökum viðurlögum vegna brota á reglum um hagsmunagæslu og að ekki sé fyrir hendi tilskilin sannprófun á efni hagsmunayfirlýsinga.

Þessar niðurstöður mæla ekki umfang spillingar. Þær sýna veikleika í regluverki og framkvæmd sem ætlað er að tryggja gagnsæi og fyrirbyggja óeðlileg áhrif.

Hagsmunagæsla er ekki sjálfkrafa spilling. Fyrirtæki, fjármálastofnanir, verkalýðsfélög og önnur samtök hafa réttmæta hagsmuni af þátttöku í opinberri stefnumótun.

Vandinn verður til þegar aðgangur að ákvörðunum er ójafn eða almenningur getur ekki séð hvaða sjónarmið hafa haft áhrif á niðurstöðu.

Þetta skiptir meðal annars máli þegar reglur um húsnæðislán, greiðslumat og fjármálastöðugleika eru mótaðar.

Veikleikar í reglum um hagsmunagæslu gera nauðsynlegt að birta með gagnsæjum hætti hvaða fjármálafyrirtæki, hagsmunasamtök og aðrir aðilar koma að undirbúningi lánareglna, hvaða sjónarmið þeir leggja fram og hvernig þau eru metin gagnvart hagsmunum lántakenda.

Það er ekki fullyrðing um að fjármálafyrirtæki hafi haft ólögmæt áhrif á tilteknar ákvarðanir. Það er krafa um að hægt sé að sannreyna á hvaða forsendum ákvarðanir eru teknar.

Hvers vegna reynast umbætur erfiðar?

Hér kemur fram þekkt vandamál í stjórnmálahagfræði.

Kostnaður umbóta getur fallið strax á afmarkaða og vel skipulagða hagsmunahópa. Ávinningurinn getur hins vegar dreifst á fjölda heimila og komið fram á löngum tíma.

Þetta getur torveldað breytingar, jafnvel þegar þær eru æskilegar fyrir samfélagið í heild.

Jafnframt er ábyrgð á fjárhagsstöðu heimilanna dreifð. Seðlabankinn ber ábyrgð á peningastefnu og fjármálastöðugleika. Alþingi og ríkisstjórn móta skattkerfi og húsnæðisstefnu. Sveitarfélög fara með skipulagsvald. Fjármálafyrirtæki taka lánaákvarðanir og atvinnurekendur skipuleggja starfsaðstæður.

Hver aðili hefur afmarkað hlutverk, en afleiðingar ákvarðananna leggjast saman hjá heimilunum.

Þegar enginn opinber aðili ber skýra ábyrgð á samanlagðri fjárhagsstöðu ungra heimila getur árangur einstakra stofnana farið saman við versnandi lífskjör þeirra sem kerfið á að þjóna.

Hér þarf þó að gæta nákvæmni. Ekki liggur fyrir tæmandi úttekt sem sýnir að ekkert slíkt mat hafi verið unnið á Íslandi. Það sem þarf að tryggja er samræmt, reglubundið heildarmat með skýrum mælikvörðum, opinberri birtingu og skilgreindri ábyrgð á eftirfylgni.

Án þess getur almennt kaupmáttarmat verið jákvætt þótt fjárhagsleg staða tiltekinna hópa versni eftir húsnæðiskostnað og skuldir.

Fjölskyldustofnun og fjárhagslegt öryggi

Samkvæmt Hagstofu Íslands var frjósemi 1,56 barn á hverja konu árið 2025, óbreytt frá 2024. Þetta eru lægstu gildi frá upphafi mælinga árið 1853. Meðalaldur frumbyrja var 29,2 ár.[6]

Sambærileg þróun hefur átt sér stað annars staðar á Norðurlöndum og verður því ekki skýrð með íslenskum húsnæðismarkaði einum saman.

Ákvarðanir um barneignir ráðast af fjölmörgum þáttum, meðal annars persónulegum óskum, menntun, atvinnuþátttöku, húsnæðisaðstæðum og fjárhagslegu öryggi.

Það er engu að síður eðlilegt að rannsaka hvort mikil greiðslubyrði, óvissa um húsnæði og vinnuálag hafi áhrif á það hvenær fólk telur sig geta stofnað fjölskyldu.

Markmiðið á ekki að vera að stjórnvöld ákveði fjölskyldustærð. Það á að vera að fjárhagslegar hindranir skerði ekki með ósanngjörnum hætti möguleika fólks til að taka sjálfstæðar ákvarðanir um eigið líf.

Alþingi þarf að mæla heildarniðurstöðuna

Í traustskönnun OECD, sem framkvæmd var árið 2025 og birt í júní 2026, mældist traust til íslensku ríkisstjórnarinnar 59 prósent, samanborið við 40 prósent að meðaltali í OECD-ríkjunum.[7]

En aðeins 26 prósent íslenskra svarenda töldu sig hafa áhrif á það sem stjórnvöld gera.

Þetta sýnir að traust til stofnana og tilfinning almennings fyrir eigin áhrifum fara ekki endilega saman.

Alþingi ætti því að taka frumkvæði að árlegu, óháðu mati á efnahagslegri stöðu fólks á aldrinum 25–34 ára, með samanburði við aðra aldurshópa og fyrri fæðingarárganga.

Matið ætti að byggjast á fjórum lykilmælikvörðum.

Í fyrsta lagi verði mældar ráðstöfunartekjur eftir húsnæðiskostnað, þannig að fram komi hversu mikið fé stendur heimilum til ráðstöfunar eftir leigu eða afborganir, vexti og nauðsynlegan rekstrarkostnað húsnæðis. Við samanburð þurfi jafnframt að greina á milli útgjalda og eignamyndunar vegna afborgana.

Í öðru lagi verði mæld hrein eign eftir aldri og fæðingarárgöngum, þar sem fasteignir, sparnaður, lífeyrisréttindi og skuldir séu skilgreind og aðgreind með samræmdum hætti.

Í þriðja lagi verði mælt hversu stór hluti fyrstu kaupenda fær fjárhagslega aðstoð foreldra eða annarra aðstandenda, hvort sem hún felst í gjöfum, lánum eða tryggingum.

Í fjórða lagi verði greiðslubyrði húsnæðislána og leigu greind eftir tekjum, aldri, heimilisgerð og eignastöðu.

Fyrsta samræmda matið ætti að liggja fyrir innan árs frá ákvörðun Alþingis. Niðurstöðurnar verði birtar árlega og bornar saman við skýr og tímasett markmið um lægri húsnæðisbyrði, betri möguleika til eiginfjársparnaðar og jafnari aðgang að fyrstu íbúð.

Áður en viðamiklar breytingar á lánareglum taka gildi verði jafnframt lögð fram sérstök greining á dreifingaráhrifum þeirra. Þar verði sýnt hvaða heimili hagnast, hvaða heimili bera aukinn kostnað og hvaða mótvægisaðgerðir gætu komið til greina.

Jafnframt þarf að bregðast við athugasemdum OECD með heildstæðri áætlun gegn spillingu og hagsmunaárekstrum, skýrari reglum um hagsmunagæslu og sannprófun hagsmunayfirlýsinga.

Með þessu yrði unnt að meta hvort aðgerðir stjórnvalda bæti fjárhagslega stöðu ungs fólks eða hafi ófyrirséðar afleiðingar fyrir þá sem standa veikast.

Réttlæti milli kynslóða er ábyrgð samfélagsins

Ójöfnuður milli kynslóða verður ekki skýrður með því að eldri Íslendingar hafi almennt verið heppnari eða ungt fólk síður duglegt. Slíkar alhæfingar standast ekki fræðilega skoðun.

Hins vegar geta breytingar á eignaverði, vöxtum, skattkerfi og fjármagnsaðgangi haft mjög ólík áhrif eftir því hvenær fólk kemur inn á húsnæðis- og vinnumarkað.

Þeir sem eignuðust húsnæði áður en verð hækkaði mikið geta notið þess forskots um langa hríð. Þeir sem koma síðar inn þurfa að fjármagna eignakaup sín við aðrar aðstæður.

Ef aðgangur að fyrstu eign ræðst í vaxandi mæli af fjárhagsstöðu foreldra verður ójöfnuður ekki aðeins munur á tekjum og eignum. Hann getur einnig orðið að viðvarandi mun á tækifærum milli fjölskyldna og kynslóða.

Það er ekki nóg að rannsaka hvort einhver hafi brotið lög. Það þarf einnig að rannsaka hvort lögin, reglurnar og ákvarðanakerfið stuðli að sanngjarnri dreifingu efnahagslegra tækifæra.

Íslenskt samfélag á að geta tryggt að menntun, vinnuframlag og sparnaður veiti fólki raunhæfa leið til fjárhagslegs sjálfstæðis, óháð því hvort foreldrar þess eigi miklar eignir.

Það er ekki krafa um að taka eignir af eldri kynslóðum. Það er krafa um að nýjar kynslóðir hafi raunhæfa möguleika til að eignast húsnæði, byggja upp eigið fé og njóta afraksturs vinnu sinnar.

Það sem viðheldur ójöfnuði milli kynslóða er ekki endilega ein ákvörðun eða ásetningur tiltekins hagsmunahóps. Það er samspil eignarhalds, fjármagnsaðgangs, opinberra reglna og dreifðrar ábyrgðar.

Gögnin gefa tilefni til aðgerða. Nú þarf að mæla hvernig efnahagskerfið skiptir tækifærum milli kynslóða, hvaða ákvarðanir hafa áhrif á þá skiptingu og hvort stjórnvöld ná þeim árangri sem þau stefna að.

Það er ekki nóg að mæla vandann. Alþingi verður að taka ábyrgð á því að leysa hann.

Höfundur er M.Phil. byggingaverkfræðingur.

---

Heimildaskrá

[1] Höskuldur Kári Schram (22. nóvember 2024). „Aukinn ójöfnuður á milli kynslóða.“ RÚV. Umfjöllun um greiningu Visku á þróun kaupmáttar eftir aldurshópum. https://www.ruv.is/frettir/innlent/2024-11-22-aukinn-ojofnudur-a-milli-kynsloda-428412

[2] Valur Grettisson (14. október 2026). „Ungt fólk örmagna samkvæmt könnun.“ Heimildin. https://heimildin.is/grein/27447/ungt-folk-ormagna-a-vinnumarkadi-samkvaemt-konnun/

[3] Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (7. september 2026). „Hlutdeild fyrstu kaupenda hefur aukist á síðustu árum.“ https://hms.is/frettir/hlutdeild-fyrstu-kaupenda-hefur-aukist-a-si%C3%B0ustu-arum

[4] Birgir Olgeirsson (14. október 2026). „Kallar 25 ára þak á verðtryggð lán sýndarmennsku.“ Vísir. https://www.visir.is/g/20262948246d/kallar-25-ara-thak-a-verdtryggd-lan-syndarmennsku

[5] OECD (24. mars 2026). Anti-Corruption and Integrity Outlook 2026: Iceland. OECD Publishing, París. https://www.oecd.org/en/publications/anti-corruption-and-integrity-outlook-2026_0c8910f8-en/iceland_69c6f06f-en.html

[6] Hagstofa Íslands (5. maí 2026). „Fæðingar 2025 – Frjósemi stóð í stað á milli ára.“ https://hagstofa.is/utgafur/frettasafn/mannfjoldi/faedingar-2025/

[7] OECD (29. júní 2026). OECD Survey on Drivers of Trust in Public Institutions 2026 Results: Iceland. OECD Publishing, París. https://www.oecd.org/en/publications/oecd-survey-on-drivers-of-trust-in-public-institutions-2026-results_c88c8869-en/iceland_aa775f41-en.html