Ekki er allt sem sýnist í rekstri Garða­bæjar

Í yfirlýsingum bæjaryfirvalda í Garðabæ er rætt um sterkan rekstur og trausta afkomu. Þegar fjárhagsáætlunin er skoðuð nánar kemur annað í ljós. Tekjumódelið byggir of mikið á sölu lóða til að fegra myndina, og ef byggingamarkaðurinn kólnar, eins og fleiri og fleiri vísbendingar gefa til kynna, mun það bitna á þjónustu bæjarins, sem íbúar reiða sig á. Í janúar síðastliðnum samþykkti bæjarstjórn 200 milljóna króna hagræðingarkröfu dreifða á öll svið bæjarins. Skólar og leikskólar þurfa að skera niður um 80 milljónir. Velferðarsvið um 50 milljónir. Umhverfissvið um 50 milljónir. Þetta er ekki smábreyting, þetta er niðurskurður á þjónustu sem Garðabæingar reiða sig á á hverjum degi.

Spurningin er hvers vegna?

Útkomuspá Garðabæjar fyrir árið 2025 í heild sýnir rekstrarniðurstöðu upp á 2,2 milljarða króna. Á yfirborðinu lítur þetta ágætlega út. En af 33 milljörðum í tekjur eru 3,7 milljarðar til komnir af sölu byggingarréttar, tekjum sem ráðast af því hvort einhver kaupir lóðir af bænum þetta ár. Án þeirra snýst niðurstaðan í 1,5 milljarða króna halla.

Þetta er mynstur, ekki undantekning. Árið 2023 námu byggingarréttartekjur 4,5 milljörðum, sautján prósent af öllum tekjum. Án þeirra hefði rekstrarhallinn verið 3,3 milljarðar. Árið 2022 voru þær 3,7 milljarðar. Grunnrekstur bæjarins, skólar, velferð, gatnakerfið, stendur ekki á eigin fótum.

Fjárhagsáætlunin sjálf staðfestir þetta. Áætlað framlegðarhlutfall ársins 2026 er 9,9%, langt undir lögbundnu viðmiði um 15%. Viðmiðið endurspeglar þá grundvallarkröfu að sveitarfélag geti staðið undir vöxtum, afborgunum og innviðafjárfestingum úr eigin rekstrartekjum án þess að þurfa að taka ný lán. Þegar hlutfallið dettur undir viðmiðið er vandinn þegar kominn, þjónustan er að fjármagna sig með skuldum. Þetta á sér stoð í þeim kröfum sem fjármála- og efnahagsráðuneytið, Ríkisendurskoðun og Samband íslenskra sveitarfélaga gera: að rekstur byggist á reglulegum tekjum, útsvari og fasteignasköttum. Byggingarréttarsala telst ekki til þeirra.

Áframhaldandi skuldavöxtur

Langtímaskuldir A-hluta námu 22,3 milljörðum króna samkvæmt útkomuspá 2025, upp úr 20,6 milljörðum í árslok 2024. Frá 2015 hafa langtímaskuldir A-hluta meira en þrefaldast og skuldir á hvern íbúa hafa margfaldast með þeim. Fjármagnsgjöld, vextir og verðbætur, nema 1,87 milljörðum króna á árinu samkvæmt útkomuspánni. Á ársgrundvelli eru það yfir 90 þúsund krónur á hvern einasta íbúa, eingöngu í vaxtakostnað.

Bæjarstjórinn bendir gjarnan á eigið fé bæjarins. En það er nær allt bundið í fasteignum, götum og veitukerfi, það greiðir ekki vexti og verður ekki að vörn þegar tekjurnar minnka. Hagræðingin í janúar er að vissu leyti jákvæð, hún sýnir að bæjarstjórnin sér vandann. En hún er um níu þúsund krónur á hvern íbúa á meðan vaxtakostnaðurinn er 90 þúsund. Hún jafnar ekki mismuninn.

Garðabær er samfélag í vexti og hluti skuldaaukningarinnar á sér skýringu í raunverulegum innviðafjárfestingum. Samþykkt fjárhagsáætlun A-hluta gerir ráð fyrir um fjóra milljarða króna í fjárfestingar á ári fram til 2029, skólabyggingar, götur og veitukerfi sem vaxandi samfélag þarfnast. En þessar fjárfestingar eru fjármagnaðar með lánum, og þegar byggingarréttartekjurnar sem eiga að standa undir rekstrinum minnka, vaxtabyrðin þyngist og markaðurinn kólnar, þá breytist eðli vandans.

Kólnandi markaður

Þessu hefði kannski mátt líta fram hjá á uppgangsárum fasteignamarkaðarins. En staðan er önnur í dag. Aðalhagfræðingur Landsbankans sagði í viðtali við Vísi.is í vikunni að hætt sé við því að byggingamarkaðurinn fari í frost. Hlutfall íbúða sem selst yfir nafnverði í janúar hefur ekki verið lægra í tæp sjö ár. Fjöldi íbúða til sölu á höfuðborgarsvæðinu hefur farið úr tæplega 1.500 í yfir 3.600 á þremur árum, meira en tvöföldun. Þetta er kaupendamarkaður þar sem seljendur verða að lækka verð og þegar lóðakaup dragast saman dragast byggingarréttartekjur bæjarins saman með þeim. Þá verður 200 milljóna hagræðing kannski aðeins upphafið.

Þessar vísbendingar fá frekari stuðning í nýjustu gögnum HMS. Stofnunin tilkynnti í mars 2026 að fullkláraðar óseldar íbúðir á landsvísu hafi farið úr 1.000 í 1.409 á sex mánuðum, aukning um 41%. Af þúsundinu sem stóð tómt í talningu frá september 2025 hafa aðeins 200 íbúðir selst. Á sama tíma hefur íbúðauppbygging í Garðabæ vaxið um 16%, mest allra sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu utan Reykjavíkur. En meiri uppbygging þýðir ekki bara meiri tekjur, hún þýðir meiri áhætta ef markaðurinn snýst. Garðabær er í raun að stækka veðið á sama tíma og leikurinn er að breytast.

Yfirhagfræðingur HMS lýsti á sama fundi því yfir að fasteignamarkaðurinn sé í aðlögunarferli þar sem Seðlabankinn heldur eftirspurn niðri vísvitandi með háum vöxtum og þröngum lánþegaskilyrðum. Þeir sömu háu vextir sem þyngja vaxtabyrði Garðabæjar eru þar með að draga úr þeirri eftirspurn sem byggingarréttartekjur bæjarins eru háðar. Bærinn er í þannig fararbroddi að verða fyrir tvöfaldri áhættu af sömu orsök.

Könnun Outcome fyrir Samtök iðnaðarins, birt í febrúar, bætir síðan við áhyggjurnar. Stjórnendur arkitekta- og verkfræðistofa, þeir sem eru fremstir í keðjunni og sjá framboð verkefna áður en aðrir, vænta samdráttar á næstu einu til tveimur árum. Arkitektar og verkfræðistofur sjá verkefnin áður en þau birtast á markaðnum. Þegar pantanabækur þeirra minnka er það venjulega fyrsta merki kólnunar, löngu áður en það kemur fram í lóðakaupum.

Við vitum ekki hvenær þetta raungerist, eða hvort það gerist. En við vitum að forsendurnar eru veikari en þær líta út. Kannski heldur markaðurinn áfram að skila byggingarréttartekjunum sem bæjarinn reiðir sig á en byggingarland Garðabæjar er takmörkuð auðlind. En fjárhagsáætlun sem þolir ekki þessa spurningu er í sjálfu sér vandinn. Ef tekjurnar dragast saman um tíu til fimmtán prósent er hallinn afhjúpaður. Þá er 200 milljóna niðurskurður ekki lausnin. Hann er upphafið.

Spurningin er ekki lengur hvort Garðabær þurfi að breyta um stefnu. Spurningin er hvort bærinn sé tilbúinn þegar þurfa þykir. Sveitarstjórnarkosningar eru í vor, og þetta snýst um Garðabæ, þjónustuna sem íbúar reiða sig á og framtíð bæjarins. Kjósendur eiga rétt á að vita hvernig staðan er, áður en þeir ganga í kjörklefann.

Höfundur skipar 3. sæti á lista Framsóknar í Garðabæ fyrir komandi sveitarstjórnarkosningar.