Gríðarlegt ójafnvægi ríkir á húsnæðismarkaði. Vaxandi íbúðaskortur er helsta ástæðan en hann jókst jafnt og þétt frá árinu 2015 til 2021, en hefur síðan þrefaldast og nemur nú 15 þúsund íbúðum samkvæmt tölum frá Húsnæðisútlána- og mannvirkjastofnun (HMS). Gögn benda til þess að íbúðaskuldin verði orðin 20 þúsund íbúðir árið 2027 og muni halda áfram að vaxa m.v. fyrirliggjandi áætlanir. Í ljósi þess að fjöldi íbúða á höfuðborgarsvæðinu er tæplega 100 þúsund er ljóst að ójafnvægið er mikið og hefur mikil áhrif á þróun samfélagsins. Staðreyndin er að nýjar íbúðir hafa ekki verið byggðar í samræmi við vaxandi þarfir, einkum og sér í lagi á höfuðborgarsvæðinu. Sú uppbygging sem átt hefur sér stað hefur verið hæg og ekki hefur verið hugað að því að brjóta nýtt land undir lóðir sem vaxandi þörf hefur kallað á.
Ein birtingarmynd þessarar stöðu eru gríðarlegar verðhækkanir á húsnæðisverði langt umfram aðrar hækkanir (sjá mynd 1). Staðan er grafalvarleg því þetta eru hækkanir á grunnframfærslu sem bitna á öllum almenningi, venjulegu launafólki og fjölskyldufólki, sem oft hefur ekki borð fyrir báru. Auk þess hafa verðhækkanir húsnæðis á síðustu tíu árum verið helsta ástæða mikillar verðbólgu sem keyrt hefur upp vexti og verðlag á neysluvöru. Þáttur húsnæðisliðar í verðbólgu á síðasta áratug hefur numið um 60%.
80% af öllum nýjum íbúðum á árinu 2025 hafa farið til fjárfesta
Stjórnvöld og stjórnsýslan virðast ekki hafa burði til að taka á því ástandi sem uppi er í húsnæðismálum. Öll gögn benda til þess að staðan muni versna enn frekar. Íbúðaskuld næstu tveggja ára mun vaxa hratt skv. spá HMS um íbúðaþörf og upplýsingum frá stofnuninni um fjölda fullbúinna íbúða í ár og á næsta ári.Út frá væntum vöxtum og hárri verðbólgu er fyrirséð að aðgengi að íbúðarlánum almennings verði áfram takmarkað. Með öðrum orðum, þeir einir geti keypt sem eiga fjármagnið og munu þeir leigja þeim sem vantar húsnæði.
Sökum hárra vaxta og takmarkaðs aðgengis að lánsfjármögnun hefur fjármögnun nýframkvæmda, íbúða sem verða tilbúnar árið 2027, breyst. Fjársterkir aðilar fjármagna nú framkvæmdir gegn því að fá stóran hluta íbúðanna sem þeir síðan leigja út.
Þá fara ekki saman þau skilyrði sem skipulagsyfirvöld setja uppbyggingaraðilum um stærðasamsetningu íbúða og þeim stærðum af íbúðum sem almenningur vill. Þess vegna fara smærri íbúðir, sem eftirspurn er eftir, strax í útleigu og eftir sitja stærri íbúðir sem ekki er eftirspurn eftir. Stærri íbúðir sem verið er að byggja og ekki er eftirspurn eftir enda gjarnan líka sem útleiguíbúðir, m.a. í herbergisleigu og skammtímaleigu.
Um 80% íbúða hafa farið í hendur fjárfesta. Í ljósi þess að 92% almennings vill eignast húsnæði til að búa í og aðeins 8% kýs frekar að leigja þýðir þetta að 10 sinnum fleiri íbúðir fara í útleigu. Hlutfallið er alveg öfugt á við raunverulegan vilja fólks.
Þessu til viðbótar eru áherslur á uppbyggingu óhagnaðardrifinna leiguíbúða, gjarnan minni íbúðir, á þeim fáu lóðum sem hægt er að hefja framkvæmdir á í dag. Það dregur jafnframt úr fjölda þeirra íbúða sem stendur fólki til boða, sem vilja eignast þak yfir höfuðið.
Þegar gögn og þróun fyrstu þriggja mánaða þessa árs eru skoðuð sést að aðeins um ein af hverjum fimm viðbótaríbúðum fer til einstaklinga sem í þeim búa. Um 80% íbúða hafa farið í hendur fjárfesta[1]. Í ljósi þess að 92%[2] almennings vill eignast húsnæði til að búa í og aðeins 8% kýs frekar að leigja þýðir þetta að 10 sinnum fleiri íbúðir fara í útleigu. Hlutfallið er alveg öfugt á við raunverulegan vilja fólks.
Margt bendir því til þess að þróun undanfarinna ára haldi áfram af miklum krafti og möguleikar almennings á að eignast þak yfir höfuðið haldi áfram að þrengjast. Þá stefnir í að sögulega fáar íbúðir verði á næstu árum raunverulega í boði fyrir þá sem vilja eignast þak yfir höfuðið. Almenningur neyðist til að leiga sér húsnæði þvert á vilja en 92% þeirra einstaklinga sem eru á leigumarkaðnum vilja ekki vera þar eins og fram hefur komið.
Skipulagsyfirvöld blind á gögn
Ábyrgð stjórnvalda á þessari stöðu er mikil. Mest er hún hjá sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu þar sem 2/3 íbúa landsins býr og því skiptir framboð af íbúðum og lóðum þar höfuðmáli við að ná jafnvægi á húsnæðismarkaði. Ef litið er til hlutverks skipulagsyfirvalda á sveitarstjórnarstiginu þá bera sveitarfélög lagalegar skyldur um að mæta þörfum íbúa fyrir húsnæði.
Samtök sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu (SSH) eru samstarfsvettvangur sveitarfélaganna á höfuðborgarsvæðinu og er ætlað að vinna að sameiginlegum hagsmunamálum, svo sem skipulagsmálum, samgöngum, umhverfismálum og þróun höfuðborgarsvæðisins. Sú lagaskylda hvílir á sveitarfélögum að gera reglulega greiningar á húsnæðisþörf og í framhaldi af því áætlanir um hvernig koma eigi til móts við þá þörf. Þá ber sveitarfélögum að tryggja og bjóða nægilegt framboð af lóðum til að mæta þeim áætlunum og í samræmi við þær greiningar sem hafa verið gerðar, til að mynda um íbúðasamsetningu, fólksfjölgun o.fl.
Hlutverk HMS er að stuðla að því að jafnvægi ríki á húsnæðismarkaði, m.a. með húsnæðisstuðningi, lánveitingum, rannsóknum, upplýsingagjöf, áætlanagerð og eftirliti. Einnig skal stofnunin stuðla að aðgangi almennings að öruggu og vistvænu húsnæði á viðráðanlegu verði og í samræmi við þarfir hvers og eins, óháð efnahag og búsetu, þannig að almenningur hafi raunverulega val um búsetuform.
HMS gegnir jafnframt samræmingarhlutverki, sinnir samstarfi við sveitarfélög um stjórnsýslu húsnæðis- og mannvirkjamála og sinnir mikilvægu hlutverki við rekstur gagna- og upplýsingakerfa á þessu sviði sem og upplýsingamiðlun. Stofnunin setur fram húsnæðisgreiningar og spár um húsnæðisuppbyggingu og þróun markaðar. Með hliðsjón af því eru áætlanir stofnunarinnar og spár viðurkenndur mælikvarði á stöðu þessara mála. Hefur stofnunin birt reglulega, sýnilegar og aðgengilegar áætlanir um þróun fjölda fjölskyldna, svokallaða íbúðaþörf, og jafnframt upplýsingar um fjölda fjölskyldna sem eru án íbúða og vantar íbúðir í dag, svokallaða íbúðaskuld.
Það er eins og að skipulagsyfirvöld séu blind á gögnin frá HMS. Þar er að minnsta kosti með öllu horft fram hjá gögnum frá stofnuninni sem er falið lögum samkvæmt að gera slíkar áætlanir og þeirri gríðarlega miklu íbúðaskuld sem er fyrirséð og veldur nú þegar miklu ójafnvægi á húsnæðismarkaði.
Nýjustu gögn frá HMS sýna íbúðaskuld upp á um 12-15 þúsund íbúðir eins og fram kemur að ofan og að árleg íbúðaþörf fram til ársins 2050 sé um 4.500 íbúðir. Ein af lykilforsendum HMS er miðspá mannfjöldaaukningar frá Hagstofu Íslands. HMS býr jafnframt yfir bestu gögnunum um íbúðauppbyggingu á landinu öllu. Tölur fyrir árin 2025 og 2026 sýna að í dag er uppbygging einungis til þess fallin að mæta hluta af þeim íbúðum sem þarf og því stefnir í að um 20 þúsund fjölskyldur verði án íbúðar árið 2027 með tilheyrandi auknu ójafnvægi á húsnæðismarkaði.
Ef þessar opinberu upplýsingar HMS eru bornar saman við gögn sem liggja fyrir hjá SSH kemur verulegt ósamræmi í ljós. Samkvæmt gögnum SSH er nóg til af lóðum til að mæta húsnæðisþörfinni og hafa samtökin gefið það út að ekki sé þörf til að endurskoða framboð lóða fram til ársins 2028. Sú afstaða vekur upp spurningar þar sem sú lagaskylda hvílir á sveitarfélögum að endurskoða húsnæðisáætlanir sínar með tilliti til niðurstöðu þarfagreiningar og tryggja framboð á lóðum til að mæta þeim áætlunum. Þar sem HMS er falið það hlutverk að fylgja eftir áætlangerð sveitarfélaga og veita upplýsingar um húsnæðismarkaðinn ættu núverandi upplýsingar frá stofnuninni að leiða til þess að endurskoða mat sveitarfélaganna á húsnæðisþörf á höfuðborgarsvæðinu, sem kallar um leið á endurskoðun á vaxtarmörkum þess miðað við núverandi stöðu. Það er eins og að skipulagsyfirvöld séu blind á gögnin frá HMS. Þar er að minnsta kosti með öllu horft fram hjá gögnum frá stofnuninni sem er falið lögum samkvæmt að gera slíkar áætlanir og þeirri gríðarlega miklu íbúðaskuld sem er fyrirséð og veldur nú þegar miklu ójafnvægi á húsnæðismarkaði.
Skipulagsvald í spennitreyju svæðisskipulags höfuðborgarsvæðisins
Skipulagsvaldið er í höndum sveitarfélaga og almennt hafa þau sjálfstjórn um sín málefni. Þetta er þó ekki staðan á höfuðborgarsvæðinu þar sem sveitarfélög þar eru bundin af svæðisskipulagi höfuðborgarsvæðisins. Núverandi svæðisskipulag höfuðborgarsvæðisins tók gildi árið 2015 og hefur gildistíma til 2040. Í skipulagslögum er mælt fyrir um að sameiginlegt svæðisskipulag skuli vera fyrir hendi hjá sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu. Svæðisskipulag og breytingar á því eru háðar samþykki allra hlutaðeigandi sveitarstjórna. Með öðrum orðum hvert og eitt þeirra sjö sveitarfélaga, sem er skylt að standa saman að svæðisskipulaginu, hefur neitunarvald um breytingar á því. Hendur hvers sveitarfélags eru því bundnar. Veigamikill þáttur í þessu samstarfi er ákvörðun um vaxtarmörk[3] sem skilgreinir á hvaða svæðum sveitarfélögin geta byggt.
Afleiðingin er sú að sveitarfélög á höfuðborgarsvæðinu eru í spennitreyju svæðisskipulags hvað vaxtarmörkin varðar og hafa hvorki sjálfstjórn um uppbyggingu innan bæjarmarka sinna né geta uppfyllt lögbundnar skyldur sínar í húsnæðismálum í ljósi þeirrar þróunar sem hefur orðið síðustu ár.
Fyrir liggur að ekki hefur verið samstaða um breytingar á svæðisskipulagi höfuðborgarsvæðisins síðustu ár hvað vaxtamörkin varðar enda fara hagsmunir sveitarfélaga sem að því standa ekki endilega saman að öllu leyti. Á meðan Reykjavíkurborg fylgir þéttingarstefnu sinni fara hagsmunir borgarinnar ekki saman við hagsmuni annarra sveitarfélaga sem vilja brjóta nýtt land til að mæta þörfum.
Athygli vekur að svæðisskipulaginu hefur verið breytt tvisvar sinnum. Í öðru tilfellinu var það vegna borgarlínunnar og í seinna tilfellinu var vaxtarmökrum breytt í Reykjavík vegna þarfa fyrir aukna atvinnubyggð. Þegar kemur að því að auka lóðaframboð og byggja íbúðir til að koma til móts við íbúðaþörf virðast hagsmunirnir aftur á móti ekki eins brýnir. Ekki hefur náðst samstaða um að stækka vaxtarmörkin til að mæta íbúðaþörf samfélagsins. Á sama tíma horfum við upp á að fjölskyldufólk flytur út fyrir vaxtarmörkin og þarf svo að sækja vinnu með löngum akstri dags daglega.
Vilja byggja en mæta fyrirstöðu
Staða lóðamála í hverju og einu sveitarfélagi innan höfuðborgarsvæðisins er mjög mismunandi. Hafnarfjörður og Kópavogur hafa takmarkað land innan núverandi vaxtarmarka. Þetta eru sveitarfélög sem vilja byggja meira og hraðar en mæta fyrirstöðu. Kópavogur er það sveitarfélag sem nýtt hefur land sitt af hvað mestum krafti undanfarna áratugi til uppbyggingar. Nú er svo komið að lóðir innan vaxtarmarka í bæjarfélaginu eru orðnar mjög fáar og svæðum í uppbyggingu fækkar sífellt. Það sést vel þegar nýjar íbúðir í sveitarfélaginu eru skoðaðar að verulega hægir á uppbyggingu íbúða í sveitarfélaginu[5].
Hlutur Kópavogs í uppbyggingu nýrra íbúða næstu tvö árin þyrfti að vera um 2.600 nýjar íbúðir til að halda hlutfalli sveitarfélagsins af heildinni á höfuðborgarsvæðinu. Hins vegar er útlit fyrir að aðeins verði byggðar að hámarki um 400[6] íbúðir eða um 15% af því sem þyrfti til. Því er nokkuð ljóst að sveitarfélagið mun að öllu óbreyttu vera langt frá því að uppfylla þær lagalegar skyldur í húsnæðismálum að tryggja framboð af lóðum miðað við þörf.
Sveitarfélagið á aftur á móti land til að mæta þörfum samfélagsins utan vaxtarmarka svæðisskipulags höfuðborgarsvæðisins en er samkvæmt lögum bundið af vilja annarra sveitarfélaga um nýtingu í landi Kópavogs. Afleiðingarnar af þessu fyrirkomulagi eru að sveitarfélög eins og Kópavogsbær ná ekki að uppfylla skyldur sínar í húsnæðismálum þar sem svæðisskipulagið með skilgreindum vaxtarmörkum torvelda sveitarfélögum á höfuðborgarsvæðinu að uppfylla lagalegar skyldur sínar.
Fyrirséð er að áframhaldandi lóðaskortsstefna muni vara að minnsta kosti til ársins 2029. SSH hefur gefið út að ekki verði gerð breyting á áætlunum um íbúðaþörf fyrr en árið 2028. Þessi staða mun hafa gríðarleg áhrif á samfélagið allt og eins og bent hefur verið á, rýrir lífsgæði fólks, eykur verðbólgu og stuðlar að vaxandi misskiptingu eigna. Ábyrgð sveitarfélaganna og löggjafans er því mikil.
Hertar reglur um íbúðarlán hækka rána
Fleiri aðgerðir löggjafans hafa gert almenningi erfiðara fyrir með að eignast eigið húsnæði. Eftir hrun bankanna árið 2008 reyndu stjórnvöld að endurreisa traust og stöðugleika á fjármálamarkaði, m.a. með því að herða útlánareglur til íbúðarlána. Hámark á veðsetningarhlutfalli íbúða var lækkað, auknar kröfur voru gerðar um greiðslumat og takmarkanir settar á lánstíma. Þessar aðgerðir ásamt verðbólgu og háum vöxtum hafa hækkað rána fyrir allt venjulegt fólk til að fá íbúðarlán til íbúðarkaupa. Þó ekki sé það sambærilegt má spyrja hvort almenningur myndi sætta sig við það að reglur um bílalán yrðu hertar svo að fólk ætti ekki kost á öðru en að leigja bíla af fjármagnseigendum með háum mánaðargreiðslum?
Íbúðaeign almennings tryggir betra samfélag
Almenningi hefur verið gert æ erfiðara fyrir að eignast eigið húsnæði á síðustu árum án þess að séð verði að það hafi verið markmiðið. Vítahringur lóðaskorts, íbúðaskuldar, verðhækkana á húsnæði, verðbólgu og vaxtahækkana gerir það að verkum að venjulegt fólk nær ekki að eignast sína fyrstu íbúð og byrja að byggja upp lífstíðareign[7]. Fjárfestar eru á undan og kaupa þær eignir sem eru í boði. Þar sem fasteignir eru uppistaðan í eignasafni fólks hér á landi stuðlar þessi þróun að ört vaxandi efnahagslegum ójöfnuði sem enginn hefur beðið um.
OECD og Alþjóðabankinn hafa sýnt fram á að lönd með minnkandi ójöfnuð hafi tilhneigingu til að upplifa stöðugri og sjálfbærari hagvöxt. World Economic Forum hefur bent á að Norðurlöndin með meiri jöfnuð en gengur og gerist skori almennt hátt í samkeppnishæfni þar sem öflug menntakerfi, félagslegur stöðugleiki og jöfn tækifæri auka framleiðni og nýsköpun. Jöfnuðurinn á Íslandi hefur endurspeglast í því að við höfum fest okkur í sessi með hamingjusömustu þjóðum heims. Þetta eru þau markmið sem stjórnvöld vinna að í orði kveðnu. Sú staða sem stjórnvöld hafa skapað á húsnæðismarkaði, þar sem stefnir í neyðarástand, vinnur gegn öllum þessum markmiðum. Allar aðgerðir stjórnvalda, jafnt ríkisvaldsins sem og sveitarstjórna, þurfa að miða að því að hraða til muna uppbyggingu á íbúðarhúsnæði og gera almenningi kleift að eignast eigið húsnæði.
Höfundur er framkvæmdastjóri Aflvaka Þróunarfélags sem hefur að markmiði að auka lífsgæði fólks á efri árum með sérhæfðum búsetuúrræðum.
[1] Fasteignaskra.is
[2] Leigumarkaðskönnun HMS (2024)
[3] Skipulagður skortur - Innherji
[4] Afar og ömmur óska eftir íbúðum fyrir nýfædd barnabörn á höfuðborgarsvæðinu - Innherji
[5] Mælaborð íbúða í byggingu | Húsnæðis- og mannvirkjastofnun
[6] Mælaborð íbúða í byggingu | Húsnæðis- og mannvirkjastofnun
[7] Þróun á fasteignamarkaði eykur verulega misskiptingu auðs á Íslandi - Innherji
