Vand­ræðin hófust þegar land var metið til fjár

Ósamræmi, ónákvæmar aðferðir og skortur á upplýsingum er talið geta aukið hættuna á því að deilur skapist um land og mikilvægt að fólk í kauphugleiðingum kynni sér gögn vel áður en gengið er frá kaupum.

Sérfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun segir ekki langur tími liðinn frá því fólk fór að sjá fjárhagslegt virði í landi. Löggjafinn hafi þurft að bregðast við þessu og væntanlegar lagabreytingar samræmi í fyrsta sinn hvernig stærð lands skuli vera mæld og skráð. Óalgengt sé að skráningar séu mjög ónákvæmar en oft komi upp einhver frávik.

„Undanfarin ár er allt í einu komin áhersla á að land kosti og það sé dýrt. Þá erum við komin í vandræði út af því að kröfurnar um hvernig við skráum land og hvernig við merkjum land hafa ekki verið uppfærðar. 

Þá er þetta farið að skipta meira máli af því fólk er að búa til pening út úr landinu, en ekki bara úr mannvirkinu eins og það var í gamla daga í fasteignaskránni. Þegar þú seldir fasteign þá hugsuðu allir um íbúð eða hús en ekki land,“ segir Katrín Hólm Hauksdóttir, teymisstjóri hjá Fasteignaskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar.

Ekki sama kortahefð hér og á meginlandi Evrópu

Fasteignaskrá var komið á fót til að auðvelda skattheimtu ríkisins og heldur meðal annars utan um skráðar landeignir. Í upphafi voru landeignir og jarðir afmarkaðar með landamerkjalýsingum sem var lýst í orðum og síðan samþykktar af nágrönnum landeiganda. Með landamerkjum er átt við mörkuð skil milli tveggja jarða sem geta til að mynda verið girðing eða lækur.

„Aðaláherslan þegar Fasteignamat ríkisins er búið til árið 1976 þá er að skrá inn mannvirki, af því að mannvirki eru það sem skiptir máli, það er þar sem peningarnir eru. Landið var metið lítils virði peningalega nema miðað við búskap,“ segir Katrín.

Áður hafi virði lands til að mynda oft bara verið metið út frá því hversu mikið búfé það bæri en í dag sé aukin áhersla lögð á að land hafi skráð verð.

„Íslendingar hafa ekki sömu hefð og Evrópuþjóðirnar að vera með gömul kort af eignarmörkum, það er eitthvað sem kemur eftir á og aðferðirnar í því hafa tekið miklum breytingum. 

Aðalatriðið í þessu fasteignasamhengi er að það hafa aldrei verið samræmd vinnubrögð, einhverjar lagalegar kröfur sem segja hvernig eigi að mæla eignarmörk, hvaða vinnubrögðum á að beita bæði varðandi hvernig þú átt að mæla, hvaða mælitæki þú átt að nota eða hvernig þú átt að sýna gögnin á mæliblaði. Þetta hefur alltaf verið mjög mismunandi í gegnum tímabilin og líka eftir því hver gerir þetta,“ bætir Katrín við.

Fólki í auknum mæli beint í sáttameðferð

Mjög algengt sé í tilviki jarða að skráð stærð þeirra sé einfaldlega núll og þær ekki afmarkaðar í Fasteignaskrá. Þrátt fyrir það geta þinglýst gögn verið til staðar hjá sýslumanni sem segja til um stærð hennar.

Fólk hefur alltaf getað verið ósammála um það hvar landamerkin eru, alveg sama hvort það voru til mikið eða lítið af gögnum.

Katrín telur að misræmi og ónákvæmni geti mögulega í einhverjum tilvikum aukið hættuna á deilum milli landeigenda.

„Mögulega getur þessi staða, að skráning og afmörkun hafi ekki verið framkvæmd eins í gegnum tímann og ekki eins heldur á milli einstaklinga, sennilega leitt til þess að fólk reynir að túlka hlutina á mismunandi hátt.“

Þó sé þetta ekki eina ástæðan fyrir því að misklíð geti komið upp þar sem það hafi verið á ábyrgð landeigenda að gera landamerki sín skýr.

„Fólk hefur alltaf getað verið ósammála um það hvar landamerkin eru, alveg sama hvort það voru til mikið eða lítið af gögnum,“ segir Katrín.

Með breytingu á lögum um skráningu og mat fasteigna sem tekur gildi 1. janúar 2024 bætist við nýtt ákvæði sem fjallar um sáttameðferð hjá sýslumanni ef landeigendur deila um merki. Ef engin niðurstaða fæst í það sáttaferli þá getur dómsmál verið næsta skref.

Þurfa að vera löggildir merkjalýsendur

Mikil endurskoðun á regluverki um mat fasteigna og landamerki hefur átt sér stað undanfarin ár og var lagafrumvarp um breytingu á ýmsum lögum er varða eignarráð og nýtingu fasteigna samþykkt á Alþingi í júní 2022. Síðasti áfangi þeirra breytinga tekur gildi í byrjun næsta árs þegar aðferðir við mælingu lands verða samræmdar og þær kröfur sem gerðar eru til þeirra sem sjá um slík verkefni, sem þurfa eftir gildistökuna að vera löggildir merkjalýsendur.

„Þá eru það löggildir aðilar sem skrá inn í Fasteignaskránna og mæla, og eru að hjálpa landeigendum með hvað á að gera og hvernig kerfið virkar.

Það eru mjög færir mælingamenn um allt land sem eru að mæla upp landamerki en þeir eru þá oftast bara með menntun í verkfræði eða mælingaverkfræði eða eitthvað svoleiðis en ekki endilega í skráningu fasteigna. Það er það sem þarf að bætast við hjá þeim og öfugt hjá þeim sem eru að skrá fasteignir, þeir þurfa að fá menntun í mælingum landamerkja líka,“ segir Katrín.

Þannig sé gert ráð fyrir að sérfræðingum í skráningu sé einnig fært að leggja mat á mælingargögnin sem koma frá einhverjum öðrum.

Þetta kalli í einhverjum tilfellum á endurmenntun þeirra sem hafi sinnt þessum verkefnum fram að þessu en Katrín segir almenna ánægju þó ríkja innan þess hóps sem hafi kallað eftir aukinni festu og skýrleika.

Mældu landið með keðjum og spýtum

Mikil tækniþróun hefur orðið í landmælingum og er í dag gjarnan notast við nákvæm GPS-mælitæki til að skrá hnit. Sú nákvæmni hefur ekki alltaf verið til staðar. Katrín segir að áður hafi mikil námundun oft verið notuð við skráningu.

Þú fórst yfir hraun, holt og hæðir og sagðir keðjan er einn metri og svo er hún að fara yfir þetta landslag og er ekki beint endilega.

„Segjum sem svo að bóndi sé að láta barn sitt fá skika út úr jörðinni. Þá er oftast sagt: „Þú færð einn, tvo eða fimm hektara.“ Það var engin nákvæm mæling á bak við það endilega, fólk var ekkert að mæla í 2.583 fermetra, það er bara 2.500.“

Þar að auki hafi land oft verið mælt með ónákvæmum aðferðum og dæmi um að fólk hafi notast við spýtu eða jafnvel keðju.

„Þú fórst yfir hraun, holt og hæðir og sagðir keðjan er einn metri og svo er hún að fara yfir þetta landslag og er ekki beint endilega. Þetta er rosalega ónákvæmt og svo er landslagið að hafa virkilega mikil áhrif á þetta af því að allar mælingar og skráningar á landeignum eru enn þá bara í tvívídd og munu vera í náinni framtíð,“ segir Katrín. Hæð lands hafi þannig ekki áhrif á afmörkun stærðar í Fasteignaskrá.

Best að sjá landið með eigin augum

Katrín hvetur fólk í kauphugleiðingum að kynna sér vel hvaða gögn eru til um eignina og vera gagnrýnin á hversu gömul gögnin eru og hvaða aðferðum var beitt þegar upplýsingunum var safnað.

„Það er eitthvað sem almenningur passar sig minna á og áttar sig minna á, að sumt er bara mjög ónákvæmt á meðan annað er mjög fínt.“

„Í einu tilfelli gæti, ef við myndum mæla aftur nákvæmlega sömu merki í dag, niðurstaðan vera sama stærð og skráð er í gögnum og í öðru gæti verið allt að 100 prósent breyting á stærðinni ef það er mikil ónákvæmni, þó það sé ekki algengt. En það eru oft einhver frávik,“ bætir Katrín við.

Þú þarft að skoða það í raunheimi hvað þú ert að kaupa, ekki bara sjá mynd af skjali.

En hvernig er best fyrir fólk að meta gögnin? Katrín segir það ákveðinn gæðastimpil ef það er að finna hnit í gögnunum en það sé þó ekki alltaf öruggt að það sé hárnákvæmt.

„Þú þarft að skoða það í raunheimi hvað þú ert að kaupa, ekki bara sjá mynd af skjali og þá getur þú kannski átt einhvern séns á að reyna að bera saman skjalið og athuga hvort þetta sé sami hluturinn. Það er það eina sem er hægt að gera.“

Ef fólk vill láta mæla landeignir beinir Katrín þeim á að setja sig í samband við verkfræðistofur eða fulltrúa sveitarfélaga sem geti beint þeim rétta leið. Eftir að nýjar reglur taka gildi á næsta ári mun fólk einnig geta nálgast lista yfir löggilda merkjalýsendur.