Minni verðbólga með „byggja til að leigja“ stefnunni

Vísitala neysluverðs hækkaði um 1,25% í apríl og mælist ársverbólga nú 7,2% og hefur hún ekki verið meiri í tólf ár. Ólafur Margeirsson hagfræðingur segir að hækkun á fasteignaverði hafi þar mest áhrif.

„Hækkunin á fasteignaverði er að langmestu leyti vegna þess að bankarnir juku mjög útlán sín til fasteignakaupa árið 2020 og sú aukning náði langt inn í 2021. Á sama tíma drógu þeir úr framboði sínu til byggingarverktaka sem að sama skapi hefur dregið úr þeirri framboðsaukningu sem ella hefði orðið“

Peningastefnunefnd Seðlabankans sé nú að reyna að hverfa af þessari braut og því viðbúið að nefndin muni kynna hækkun stýrivaxta á fundi sínum í fyrramálið.

„Hún er að reyna að hemja hversu mikið af útlánum, sérstaklega frá bönkum, fer inn á íbúðalánamarkaðinn sem síðan hækkar fasteignaverð og í gegnum það hækkar verðbólgan,“ útskýrir Ólafur.

Seðlabankastjóri hafi gert mistök í faraldrinum

Seðlabankastjóri hafi gert mistök í faraldrinum því hann hafi látið hjá líða að gefa bönkunum skýr skilaboð um að beina útlánum í meira mæli til uppbyggingar heldur en til lána til kaupa á eignum sem þegar voru til.

„Sérstaklega þegar það var orðið ljóst að útlán bankanna jukust svona mikið inn á íbúðalánamarkaðinn sjálfan.“

Hann hafi þó fullan skilning á að Seðlabankinn hafi gripið til vaxtalækkana til að vega upp á móti fjárhagslegum áhrifum af völdum kórónuveirunnar. „Þú verður að sjá til þess að hagkerfið fari ekki í enn dýpri kreppu en það ella myndi gera og þar með verður þú að lækka vexti.“ Þetta sé mikil jafnvægisvinna.

Margir aðrir þættir jákvæðir í íslenska hagkerfinu

Ólafur segir að þótt verðbólga sé mikil sé margt sem vinni með íslenska hagkerfinu og nefnir hann máli sínu til stuðnings mikla veltu hjá fyrirtækjum, uppgang ferðamennsku og minna atvinnuleysi. Nú þurfi að róa að því öllum árum að ná tökum á verðbólgunni og segir Ólafur að mikilvægast sé að auka framboð á húsnæði og ekki til skamms tíma.

Ólafur segir að það séu aðrir þættir sem stuðli að núverandi verðbólguskoti en við höfum áður séð.

„Í dag er „dýnamíkin“ allt önnur en til dæmis árin 2002 eða 2009 þar sem aðaldrifkrafturinn á bak við verðbólguna var fyrst og fremst viðskiptahalli sem myndast hafði á árunum áður sem leiddi síðan til þess að Krónan veiktist sem síðan leiddi til þess að innflutt verðbólga var í gegnum veikingu á krónunni. Í dag er vandamálið að það er skortur á fasteignum.“

Stjórnvöld verði að sjá til þess að markaðurinn breytist til framtíðar

Ólafur ráðleggur stjórnvöldum að skipuleggja fasteignamarkaðinn til lengri tíma. „Það verður að sjá til þess að kerfislæg hegðun fasteignamarkaðar á Íslandi breytist. Það er innbyggt, kerfislægt, í fasteignamarkaðinn á Íslandi að það sé of lítið byggt og eitt af því besta sem hægt væri að gera væri að ýta undir að fagfjárfestar myndu byggja íbúðir til að leigja út. Ég er sérstaklega að hugsa um lífeyrissjóðina í þeim efnum.“

Það yrði mjög til bóta að hverfa frá séreignarstefnunni – sem Ólafur segir að sé afar bandarísk – og að auka framboð á leiguhúsnæði.

„Þetta er alþekkt í Evrópu. Ein stærsta ástæðan fyrir því að verðbólgan hefur haldist svona lág í þýskumælandi löndum Evrópu er sú að það er mikið framboð af leiguhúsnæði sem er að stórum hluta í eigu fagfjárfesta, til dæmis lífeyrissjóða en af þessu leiðir að leiguverð er til friðs, það hækkar lítið, og þar með hækkar fasteignaverð lítið.“

Leigubremsa betri en leiguþak

Frambjóðendur til sveitarstjórnarkosninga í Reykjavík komu saman til fundar um málefni leigjenda í gær en þar sagði talsmaður Samtaka leigjenda að leigjendur á íslenskum leigumarkaði byggju við mikið óöryggi. Aðspurður segir Ólafur að vissulega þurfi að skapa leigjendum betra umhverfi og öryggi en hann telur að leigubremsa, umfram leiguþak, sé best til þess fallin að tryggja öryggi.

„Vegna þess að rekstrarkostnaður á fasteignum er alltaf til staðar og þú verður að sjá til þess að viðhald sé til staðar og ef þú ert búinn að setja þak á nafngreiðsluna sjálfa sem síðan endar í því að verðbólga á sér stað kannski um 10% þá ertu búinn að hækka rekstrarkostnaðinn á fasteigninni á meðan leigan hefur ekki hækkað um tíu prósent. Þá einfaldlega missir eigandinn áhuga á því að leigja fasteignina út og þá ertu búinn að minnka framboðið af fasteignum til leigu.“