Eru óverðtryggð íbúðalán varasamari en önnur lán?

Á árunum 2008 til 2011 urðu íbúðareigendur á Íslandi, sem höfðu skuldsett sig í verðtryggðum krónum, almennt fyrir miklu fjárhagslegu áfalli þegar kom saman lækkun á verði fasteigna og hækkun á höfuðstól lána vegna verðbólgu sem uppsöfnuð nam 29% á þessum þremur árum. Nánar tiltekið þá lækkaði raunverð íbúða á fasteignum á höfuðborgarsvæðinu um 35% frá janúar 2008 til 2011, á sama tíma og raunlaun lækkuðu um 10%. Þetta var tvöfalt högg er kom illa við marga, enda ljóst að margir hafa þurft aðstoð við að standa í skilum hvort sem er með afskriftum, greiðsluaðlögun eða úttektum úr séreignasparnaði.

Það er því ekki að undra að mikil umræða hefur átt sér síðan um „afnám" verðtryggingarinnar, hvort sem heldur með skuldbreytingu á verðtryggðum lánum í óverðtryggð, eða með „fjölbreyttari" valkostum nýrra óverðtryggðra lána. Í ljósi þessa hefði mátt búast við almennri ánægju með það að lántakendum hefur undanfarin misseri boðist óverðtryggð íbúðalán til 5 ára með föstum vöxtum á bilinu 6,45% til 7,30%. Borið saman við fasta húsnæðisvexti í Bandaríkjunum (sem spanna meðaltal útistandandi húsnæðislána þar vestra – sjá www.hsh.com), virðast þeir vextir nokkuð góðir í ljósi þess að 15 ára húsnæðisvextir hafa verið um 7,1% að meðaltali s.l. 25 ár í Bandaríkjunum. Á sama tíma hafa innlánsvextir innlánsstofnana í Seðlabanka Íslands verið um 7,0% að meðaltali, en þeir vextir hafa að jafnaði verið um 1-3% undir millibankavöxtum og því um 2-4% undir eðlilegum kjörum á fljótandi húsnæðislánum.

Því hefur undirritaður undrast nokkuð að undanfarið hafi málsmetandi einstaklingar haft umtalsverðar áhyggjur af þeirri áhættu sem slíkar óverðtryggðar lántökur kunna að hafa í för með sér.

Sem dæmi hefur forseti ASÍ, Gylfi Arnbjörnsson, sagt að „þeir sem nú eru að taka óverðtryggð húsnæðislán gætu lent í mjög miklum vanda þegar lánakjör verða endurskoðuð að þremur til fimm árum liðnum". Jafnframt óttast Gylfi að „sé ekki gengið frá framhaldinu gætu fjölskyldur sem taka þessi lán jafnvel staðið frammi fyrir tvöföldun vaxta og mjög miklum vanda, þó að hann vilji ekki segja að stefni í aðra kollsteypu".

Framkvæmdastjóri Íbúðalánasjóðs, Sigurður Erlingsson, sagði einnig nýlega að „fólk þurfi að vera meðvitað um að óverðtryggð lán geti reynst þung í skauti fyrir þá sem hafa spennt bogann hátt". Jafnframt að „mikilvægt að lántakendur séu vel upplýstir um að því fylgi áhætta að taka óverðtryggð lán".

Undirritaður er sammála þeim Gylfa og Sigurði að endursetning nafnvaxta getur innifalið sér áhættu fyrir lántaka, einkum ef lánin bera fljótandi vexti, en mikilvægt er hins vegar að gera sér grein fyrir í hverju hún felst og bera hana saman við til dæmis áhættu verðtryggða lána, sem líkt og þróunin 2008-2011 sýnir að geta verið mjög varasöm.

Hafa verður í huga að villandi getur verið að bera saman greiðslubyrði verðtryggðra og óverðtryggðra lána þar sem niðurgreiðsla höfuðstóls er ekki með sama hætti. Þegar um óverðtryggt lán er að ræða er höfuðstóllinn greiddur niður. Verðtryggingin felur það aftur á móti í sér að verðbætur færast á höfuðstólinn og lántakandi fær því í lánað fyrir verðbólgunni, og höfuðstóllinn getur því hæglega vaxið fyrst eftir lántöku ef verðbólga er mikil.

Jafnframt er eðlilegt að horfa til þess hvernig raungreiðslubyrði mismunandi lána breytist yfir líftíma þess og skoða til dæmis hversu mikið fastir óverðtryggðir vextir til 5 ára þurfa að jafnaði að hækka til að raungreiðslubyrðin haldist óbreytt þegar vextir eru endursettir. Það er einnig tíður misskilningur í samanburði lána að óverðtryggð lán séu ávallt með jöfnum afborgunum en verðtryggð með jafngreiðslufyrirkomulagi en slíkur samanburður er óhagstæður óverðtryggðu lánunum þar sem jafngreiðslufyrirkomulag hefur dempandi áhrif á greiðslubyrði í tilfelli hækkandi eða lækkandi vaxta.

Tökum dæmi:

Ef tekið er 25 ára jafngreiðslulán með 6,5% óverðtryggðum vöxtum, verðbólga er tiltölulega hófleg eða 3,5% að jafnaði og raunlaunahækkanir engar yfir tímabilið, þá mættu vextir á láninu hækka í 9,2% eftir 5 ár, til að raungreiðslubyrðin sé hin sama og í upphafi. Sé tekið sama lán en með jöfnum afborgunum höfuðstóls, mega vextirnir hækka upp í 11,2%. Hafa þarf í huga að í þessum dæmum er munur á liðinni verðbólgu og endursetningarvöxtum mjög mikill og því líklegt að svo háum vöxtum myndi fylgja enn meiri verðbólga, og því enn lægri raungreiðslubyrði. Jafnframt er ekki gert ráð fyrir neinni raunlaunaaukningu.

Skýringuna á því að endursetningarvextir hafa svigrúm til svo mikillar hækkunar er að verðbólga á tímabilinu sem og afborganir af óverðtryggðum höfuðstól, minnka höfuðstól á 5 árum að raunvirði um 38% ef afborganir eru jafnar og um 26% ef greiðslur eru jafnar (3,5% verðbólga að jafnaði í báðum tilvikum). Það er því ljóst að ráði lántaki almennt við greiðslubyrði óverðtryggðra lána í upphafi og þau séu ekki mikið lengri en til 25 ára, þá hafa endursetningarvextir að fimm árum liðnum talsvert svigrúm til hækkunar að því gefnu að ráðstöfunartekjur fylgi verðbólgu.

Að framansögðu er lítil ástæða til að letja fólk til að velja óverðtryggð lán með föstum vöxtum til meðallangs tíma yfir verðtryggð, að því gefnu að það ráði við vel við greiðslubyrði óverðtryggða lánsins í upphafi. Mun líklegra er að þróun raungreiðslubyrði óverðtryggðs láns verði hagfelldari með tíma en á verðtryggðu láni, einkum í því tilviki ef valdar eru fastar afborganir af höfuðstól, en þá þurfa að endursetningar vextir að hækka um á bilinu 3-5% á 5 árum til að raungreiðslubyrði haldist óbreytt, jafnvel þótt verðbólga verði hófleg. Því er líklegt að áhyggjur Gylfa og Sigurðar séu sem betur fer heldur of miklar.