Íbúðamarkaður í hávaxtaumhverfi Bergþóra Baldursdóttir skrifar 8. september 2023 14:00 Það fór ekki framhjá neinum að íbúðaverð hækkaði mjög hratt á árunum 2020-2022 í kjölfar faraldursins. Á þessum þremur árum hækkaði verð á íbúðum um tæplega 50% á landinu öllu. Seðlabankinn þurfti að beita sér ansi hart til þess að róa íbúðamarkaðinn sem hækkaði töluvert meira en góðu hófi gegnir. Það gerði Seðlabankinn með tíðum vaxtahækkunum og hertum reglum um fasteignalán til neytenda. Á haustdögum 2022 má segja að kalli Seðlabankans hafi loksins verið svarað þegar íbúðamarkaðurinn snöggkældist og undanfarið hafa svo komið fram enn skýrari merki um áhrif aðgerða Seðlabankans á íbúðamarkað. En hvers vegna hafa vextir svona mikil áhrif á íbúðamarkaðinn? Meiri ásókn í verðtryggð lán Með hærri vöxtum verður dýrara að taka lán og með hertum lánaskilyrðum verður aðgengi að lánum torsóttara. Þetta leiðir til þess að færri hafa tök á því að kaupa sér eign og þar með minnkar eftirspurnin. Í þessum breyttu aðstæðum hafa sumir einfaldlega ekki efni á að kaupa sér íbúð og svo eru það aðrir sem ákveða að bíða og sjá hvernig hlutirnir þróast. Það er ekki þar með sagt að fólk hætti alveg að kaupa íbúðir og allt fari í frost. Það er enn eftirspurn til staðar en hún er minni og færri sem berjast um hverja eign á markaði þessa dagana en áður. Sú breyting hefur einnig orðið upp á síðkastið er að þeir sem kaupa sér fasteign taka í meiri mæli verðtryggð lán í stað óverðtryggðra. Verðtryggðu lánin hafa þann eiginleika að greiðslubyrði þeirra er léttari í upphafi en eykst þegar lengra líður á lánstímann. Ný verðtryggð íbúðalán voru á undanhaldi í faraldrinum en hafa nú færst í aukana á ný. Líklega er þetta þróun sem mun halda áfram og þá sérstaklega þegar breytingar verða á lánum þeirra sem festu vexti þegar þeir voru hvað lægstir. Innan tíðar mun losna um stóran hluta þessara föstu vaxta. Hvernig lítur framhaldið út? Íbúðamarkaður mun að öllum líkindum finna sitt jafnvægi á allra næstu mánuðum. Eftirspurn á markaðinum er enn til staðar, sér í lagi vegna mikillar fólksfjölgunar hérlendis, en á móti eru vextir háir og verðbólga mikil. Einnig hefur framboð tekið við sér en þó ekki jafn hratt og vonast hafði verið til. Útlit er fyrir að við munum búa við hávaxtaumhverfi næstu misseri. Ef allt gengur að óskum gæti vaxtalækkunarferli Seðlabankans hafist fyrri hluta næsta árs. En það mun vera hægfara og varfærið, að minnsta kosti fyrst í stað. Við þurfum því líklega að venjast hávaxtaumhverfinu um sinn en höfum það í huga að það er ástæða fyrir því að íbúðamarkaður er rólegur um þessar mundir. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Bergþóra Baldursdóttir Íslenskir bankar Seðlabankinn Fasteignamarkaður Húsnæðismál Mest lesið Sá tapar sem fyrstur nefnir nasistana: gengisfelling orðsins „rasisti“ Birgir Finnsson Skoðun Nefhjól á Austurvelli – Skiptir öryggi fólks á fjölmennasta svæði landsins ekki máli? Daði Rafnsson,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir,Martin Swift Skoðun Þjóð sem lætur kyrrt liggja? Magnús Árni Skjöld Magnússon Skoðun Tómstunda- og félagsfræðinemar harma ákvörðun Akureyrarbæjar Hópur nemenda í tómstunda- og félagsmálafræði við HÍ Skoðun Miðjumoð í húsnæðismálum og áróður Viðskiptaráðs Jón Ferdínand Estherarson,Unnur Rán Reynisdóttir,Arnar Páll Gunnlaugsson Skoðun Umbætur í innkaupum hins opinbera á upplýsingatækni Lilja Björk Guðmundsdóttir Skoðun Losar Alþingi um leyfisveitinga-flækjuna? Katrín Helga Hallgrímsdóttir Skoðun Óður til Sigga sjéní Ingvi Þór Georgsson Skoðun Örvæntingafullir endó-sjúklingar Diljá Mist Einarsdóttir Skoðun Álframleiðsla á Íslandi er ekki bara mikilvæg fyrir Ísland Guðríður Eldey Arnardóttir Skoðun Skoðun Skoðun Björgunarleiðangur fyrir Heimsmarkmiðin Antonio Guterres skrifar Skoðun Átti ekki að klára dæmið í geðheilbrigðismálum? Ingveldur Anna Sigurðardóttir skrifar Skoðun Tómstunda- og félagsfræðinemar harma ákvörðun Akureyrarbæjar Hópur nemenda í tómstunda- og félagsmálafræði við HÍ skrifar Skoðun Nefhjól á Austurvelli – Skiptir öryggi fólks á fjölmennasta svæði landsins ekki máli? Daði Rafnsson,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir,Martin Swift skrifar Skoðun Óður til Sigga sjéní Ingvi Þór Georgsson skrifar Skoðun Álframleiðsla á Íslandi er ekki bara mikilvæg fyrir Ísland Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar Skoðun Miðjumoð í húsnæðismálum og áróður Viðskiptaráðs Jón Ferdínand Estherarson,Unnur Rán Reynisdóttir,Arnar Páll Gunnlaugsson skrifar Skoðun Örvæntingafullir endó-sjúklingar Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Þjóð sem lætur kyrrt liggja? Magnús Árni Skjöld Magnússon skrifar Skoðun Umbætur í innkaupum hins opinbera á upplýsingatækni Lilja Björk Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Losar Alþingi um leyfisveitinga-flækjuna? Katrín Helga Hallgrímsdóttir skrifar Skoðun Dómsdagur nálgast! Hólmgeir Baldursson skrifar Skoðun Er slysahætta í kringum sorpílátið heima hjá þér? Anna Jóna Kjartansdóttir,Pétur Gísli Jónsson skrifar Skoðun Ég og Parkinson – leitin að greiningu og leiðin til betra lífs Guðrún Einarsdóttir skrifar Skoðun Hvers vegna borga foreldrar í Kópavogi mest? Eydís Inga Valsdóttir skrifar Skoðun Sá tapar sem fyrstur nefnir nasistana: gengisfelling orðsins „rasisti“ Birgir Finnsson skrifar Skoðun Aðgengi er lykill að sjálfstæði, þátttöku og virkni Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Hagsmunir heildarinnar - Fjórði kafli: Joshua Fought The Battle of Jericho Hannes Örn Blandon skrifar Skoðun Þetta unga fólk getur bara haldið kjafti Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Kveðjum sjálfhverfa og fyrirsjáanlega manninn Halldóra Mogensen skrifar Skoðun Hefur ekki náð sér á strik síðan Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Betri vegir, fleiri lögreglumenn og hægt að komast í meðferð á sumrin Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Austurland skilar verðmætum – innviðirnir þurfa að fylgja Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Faglegt mat eða lukka? IV. Faglegt mat og ósvaraðar spurningar Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Skipulögð glæpastarfsemi er ógn við samfélagið Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Við erum 40 árum á eftir Einar Sverrisson skrifar Skoðun Þétting á 27. brautinni Friðjón R. Friðjónsson skrifar Skoðun Þá verður gott að búa á Íslandi Bjarni Karlsson,Jóna Hrönn Bolladóttir skrifar Skoðun Faglegt mat eða lukka? III: Tækifæri fyrir löggjafann Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Þingmaður til sölu – bátur fylgir með Sigríður Svanborgardóttir skrifar Sjá meira
Það fór ekki framhjá neinum að íbúðaverð hækkaði mjög hratt á árunum 2020-2022 í kjölfar faraldursins. Á þessum þremur árum hækkaði verð á íbúðum um tæplega 50% á landinu öllu. Seðlabankinn þurfti að beita sér ansi hart til þess að róa íbúðamarkaðinn sem hækkaði töluvert meira en góðu hófi gegnir. Það gerði Seðlabankinn með tíðum vaxtahækkunum og hertum reglum um fasteignalán til neytenda. Á haustdögum 2022 má segja að kalli Seðlabankans hafi loksins verið svarað þegar íbúðamarkaðurinn snöggkældist og undanfarið hafa svo komið fram enn skýrari merki um áhrif aðgerða Seðlabankans á íbúðamarkað. En hvers vegna hafa vextir svona mikil áhrif á íbúðamarkaðinn? Meiri ásókn í verðtryggð lán Með hærri vöxtum verður dýrara að taka lán og með hertum lánaskilyrðum verður aðgengi að lánum torsóttara. Þetta leiðir til þess að færri hafa tök á því að kaupa sér eign og þar með minnkar eftirspurnin. Í þessum breyttu aðstæðum hafa sumir einfaldlega ekki efni á að kaupa sér íbúð og svo eru það aðrir sem ákveða að bíða og sjá hvernig hlutirnir þróast. Það er ekki þar með sagt að fólk hætti alveg að kaupa íbúðir og allt fari í frost. Það er enn eftirspurn til staðar en hún er minni og færri sem berjast um hverja eign á markaði þessa dagana en áður. Sú breyting hefur einnig orðið upp á síðkastið er að þeir sem kaupa sér fasteign taka í meiri mæli verðtryggð lán í stað óverðtryggðra. Verðtryggðu lánin hafa þann eiginleika að greiðslubyrði þeirra er léttari í upphafi en eykst þegar lengra líður á lánstímann. Ný verðtryggð íbúðalán voru á undanhaldi í faraldrinum en hafa nú færst í aukana á ný. Líklega er þetta þróun sem mun halda áfram og þá sérstaklega þegar breytingar verða á lánum þeirra sem festu vexti þegar þeir voru hvað lægstir. Innan tíðar mun losna um stóran hluta þessara föstu vaxta. Hvernig lítur framhaldið út? Íbúðamarkaður mun að öllum líkindum finna sitt jafnvægi á allra næstu mánuðum. Eftirspurn á markaðinum er enn til staðar, sér í lagi vegna mikillar fólksfjölgunar hérlendis, en á móti eru vextir háir og verðbólga mikil. Einnig hefur framboð tekið við sér en þó ekki jafn hratt og vonast hafði verið til. Útlit er fyrir að við munum búa við hávaxtaumhverfi næstu misseri. Ef allt gengur að óskum gæti vaxtalækkunarferli Seðlabankans hafist fyrri hluta næsta árs. En það mun vera hægfara og varfærið, að minnsta kosti fyrst í stað. Við þurfum því líklega að venjast hávaxtaumhverfinu um sinn en höfum það í huga að það er ástæða fyrir því að íbúðamarkaður er rólegur um þessar mundir. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka.
Nefhjól á Austurvelli – Skiptir öryggi fólks á fjölmennasta svæði landsins ekki máli? Daði Rafnsson,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir,Martin Swift Skoðun
Tómstunda- og félagsfræðinemar harma ákvörðun Akureyrarbæjar Hópur nemenda í tómstunda- og félagsmálafræði við HÍ Skoðun
Miðjumoð í húsnæðismálum og áróður Viðskiptaráðs Jón Ferdínand Estherarson,Unnur Rán Reynisdóttir,Arnar Páll Gunnlaugsson Skoðun
Skoðun Tómstunda- og félagsfræðinemar harma ákvörðun Akureyrarbæjar Hópur nemenda í tómstunda- og félagsmálafræði við HÍ skrifar
Skoðun Nefhjól á Austurvelli – Skiptir öryggi fólks á fjölmennasta svæði landsins ekki máli? Daði Rafnsson,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir,Martin Swift skrifar
Skoðun Álframleiðsla á Íslandi er ekki bara mikilvæg fyrir Ísland Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar
Skoðun Miðjumoð í húsnæðismálum og áróður Viðskiptaráðs Jón Ferdínand Estherarson,Unnur Rán Reynisdóttir,Arnar Páll Gunnlaugsson skrifar
Skoðun Er slysahætta í kringum sorpílátið heima hjá þér? Anna Jóna Kjartansdóttir,Pétur Gísli Jónsson skrifar
Skoðun Sá tapar sem fyrstur nefnir nasistana: gengisfelling orðsins „rasisti“ Birgir Finnsson skrifar
Skoðun Hagsmunir heildarinnar - Fjórði kafli: Joshua Fought The Battle of Jericho Hannes Örn Blandon skrifar
Skoðun Betri vegir, fleiri lögreglumenn og hægt að komast í meðferð á sumrin Þórður Snær Júlíusson skrifar
Skoðun Austurland skilar verðmætum – innviðirnir þurfa að fylgja Kristinn Karl Brynjarsson skrifar
Nefhjól á Austurvelli – Skiptir öryggi fólks á fjölmennasta svæði landsins ekki máli? Daði Rafnsson,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir,Martin Swift Skoðun
Tómstunda- og félagsfræðinemar harma ákvörðun Akureyrarbæjar Hópur nemenda í tómstunda- og félagsmálafræði við HÍ Skoðun
Miðjumoð í húsnæðismálum og áróður Viðskiptaráðs Jón Ferdínand Estherarson,Unnur Rán Reynisdóttir,Arnar Páll Gunnlaugsson Skoðun