Við þurfum nýja hugsun um húsnæðismarkað Ólafur Margeirsson skrifar 21. ágúst 2023 08:00 Mikið hefur verið rætt um húsnæðis- og fasteignamarkaðina á Íslandi síðastliðin ár. Skiljanlega, þar sem markaðurinn með húsnæði er einn sá mikilvægasti í hvaða hagkerfi sem er og sé hann ekki að virka er líklegt að slíkt leiði af sér gremju og pólitískan óstöðugleika. Fyrir utan efnahagslegu áhrifin af ófullnægjandi húsnæðismarkaði á borð við hægari vöxt velferðar, óróa á vinnumarkaði og verðbólgu. Vandinn er framboðsskortur Ef við horfum á þróun síðustu áratuga sjáum við að undirvísitölur verðbólgumælingarinnar á Íslandi hafa, í grófum dráttum, þróast á svipaðan veg. Fyrir utan eina þeirra: húsnæði. Sem sjá má hefur húsnæðiskostnaður aukist mun meir en kostnaður almennra vara og þjónustu í hagkerfinu síðastliðin ár og áratugi. Eitthvað dróg á milli upp úr Hruni þegar skuldabólan á fasteignamarkaði sprakk og verðlag sérstaklega innfluttra vara hækkaði mikið vegna gengisfalls krónunnar. En þau ár voru undantekning frá heildarmyndinni sem er sú að húsnæðiskostnaður hefur hækkað umfram kostnað annarra vara og þjónustu. Einn stærsti áhrifavaldurinn að baki þessarar þróunar er framboðsskortur á húsnæði. Sá framboðsskortur kemur fram í mikilli hækkun á leiguverði en leiga á almennum markaði hefur hækkað um nærri 150% síðan 2011. Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um ca. 7,5% á ári að jafnaði síðan 2011, sem skilar sér beint í hærra fasteignaverði (ef leiguverð hækkar ýtir það undir hærra fasteignaverð) og hærri verðbólgu. Að sjálfsögðu hefur eftirspurn eftir húsnæði aukist. Fólksfjölgun á Íslandi síðan 2010 er nærri 25%. Sumir vilja leysa vandann með því að draga úr þessari fólksfjölgun. En vandinn er að ef það er gert minnkar vöxtur velsældar á Íslandi: færri verða á vinnumarkaði og minna verður af fólki sem getur leyst vandamál sem fyrirtæki og hið opinbera vill vinna að svo nokkuð sé nefnt. Það eru mörg störf á Íslandi sem afar erfitt væri að fylla, því margur íbúi Íslands hefur engan áhuga á þeim, ef ekki væri fyrir duglegt, erlent starfsfólk sem flytur til landsins. Fólk sem vill leysa vandann á fasteignamarkaði með því að draga úr fólksfjölgun gleymir því líka að grundvallarvandinn hefur breyst: það er ekki nægilega mikið byggt! Sé horft á 10 ára aukningu í fjölda íbúðareininga (íbúðr í fjölbýli og sérbýli samtals) á landinu sem heild sést að síðustu ár hafa verið afskaplega slök í sögulegu samhengi. Það er þetta sem þarf að bæta! Ný hegðun sem ýtir undir aukið framboð Útkoma kerfa á borð við húsnæðis- og fasteignamarkaði er háð því hvernig lögin (reglurnar) að baki slíkum kerfum eru sett upp. Sé lögunum breytt breytist útkoman. Í dag, líkt og í svo langan tíma, er ýtt undir eftirspurnarhlið fasteignamarkaðarins. Tökum nokkur dæmi um lög og aðgerðir hjá hinu opinbera á eftirspurnarhlið húsnæðismarkaðar frekar en framboðshlið hans: Húsaleiga er niðurgreidd til fólks með lágar tekjur. Fyrstu kaupendur fá skattaafslátt þegar þeir kaupa íbúð. Fólk getur nýtt séreignarsparnað sinn til að greiða inn á húsnæðislán. Allt er þetta dæmi um aðgerðir hjá hinu opinbera á eftirspurnarhlið húsnæðis- og fasteignamarkaða sem ýtir undir hærra verð frekar en ekki. Réttlætingin er vitanlega að það sé verið að tryggja fólki þak yfir höfuðið, að sjá til þess að það komist inn á fasteignamarkað til að geta átt íbúðina sem það býr í, o.s.frv. Það er önnur leið að því að tryggja fólki þak yfir höfuðið: ýta undir framboð af íbúðum og húsnæði til leigu með það beinlínis að markmiði að halda verði niðri. Fólk þarf þá ekki á aðstoð að halda því hið aukna framboð sér til þess að mikill meirihluti fólks finnur það sem það þarf. Sem dæmi, í stað þess að gefa fólki með lágar tekjur húsaleigubætur má frekar byggja íbúðir sem leigðar væru á lágu verði til fólks með lágar tekjur. Þess vegna þarf ný lög, nýja hugsun, nýja hegðun, á húsnæðis- og fasteignamarkaði á Íslandi. Það þarf að ýta undir að fólk, fyrirtæki og opinberir aðilar sjái hag sinn í því að byggja sem mest til langs tíma, frekar en að ýta undir það í sífellu að fólki sé reddað húsnæði með því að gefa því peninga sem það notar til að finna sér þak yfir höfuðið. Höfundur er hagfræðingur. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Ólafur Margeirsson Húsnæðismál Mest lesið Sá tapar sem fyrstur nefnir nasistana: gengisfelling orðsins „rasisti“ Birgir Finnsson Skoðun Tómstunda- og félagsfræðinemar harma ákvörðun Akureyrarbæjar Hópur nemenda í tómstunda- og félagsmálafræði við HÍ Skoðun Nefhjól á Austurvelli – Skiptir öryggi fólks á fjölmennasta svæði landsins ekki máli? Daði Rafnsson,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir,Martin Swift Skoðun Miðjumoð í húsnæðismálum og áróður Viðskiptaráðs Jón Ferdínand Estherarson,Unnur Rán Reynisdóttir,Arnar Páll Gunnlaugsson Skoðun Þjóð sem lætur kyrrt liggja? Magnús Árni Skjöld Magnússon Skoðun Talið við okkur áður en þið talið um okkur Ian McDonald Skoðun Umbætur í innkaupum hins opinbera á upplýsingatækni Lilja Björk Guðmundsdóttir Skoðun Þegar þeir sem segjast þjóna þjóðinni ráðast á hana Ágústa Árnadóttir Skoðun Losar Alþingi um leyfisveitinga-flækjuna? Katrín Helga Hallgrímsdóttir Skoðun Óður til Sigga sjéní Ingvi Þór Georgsson Skoðun Skoðun Skoðun Myglaða nestisboxið og gleymda sítrónan María Rut Kristinsdóttir skrifar Skoðun Talið við okkur áður en þið talið um okkur Ian McDonald skrifar Skoðun Björgunarleiðangur fyrir Heimsmarkmiðin Antonio Guterres skrifar Skoðun Átti ekki að klára dæmið í geðheilbrigðismálum? Ingveldur Anna Sigurðardóttir skrifar Skoðun Tómstunda- og félagsfræðinemar harma ákvörðun Akureyrarbæjar Hópur nemenda í tómstunda- og félagsmálafræði við HÍ skrifar Skoðun Nefhjól á Austurvelli – Skiptir öryggi fólks á fjölmennasta svæði landsins ekki máli? Daði Rafnsson,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir,Martin Swift skrifar Skoðun Óður til Sigga sjéní Ingvi Þór Georgsson skrifar Skoðun Álframleiðsla á Íslandi er ekki bara mikilvæg fyrir Ísland Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar Skoðun Miðjumoð í húsnæðismálum og áróður Viðskiptaráðs Jón Ferdínand Estherarson,Unnur Rán Reynisdóttir,Arnar Páll Gunnlaugsson skrifar Skoðun Örvæntingafullir endó-sjúklingar Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Þjóð sem lætur kyrrt liggja? Magnús Árni Skjöld Magnússon skrifar Skoðun Umbætur í innkaupum hins opinbera á upplýsingatækni Lilja Björk Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Losar Alþingi um leyfisveitinga-flækjuna? Katrín Helga Hallgrímsdóttir skrifar Skoðun Dómsdagur nálgast! Hólmgeir Baldursson skrifar Skoðun Er slysahætta í kringum sorpílátið heima hjá þér? Anna Jóna Kjartansdóttir,Pétur Gísli Jónsson skrifar Skoðun Ég og Parkinson – leitin að greiningu og leiðin til betra lífs Guðrún Einarsdóttir skrifar Skoðun Hvers vegna borga foreldrar í Kópavogi mest? Eydís Inga Valsdóttir skrifar Skoðun Sá tapar sem fyrstur nefnir nasistana: gengisfelling orðsins „rasisti“ Birgir Finnsson skrifar Skoðun Aðgengi er lykill að sjálfstæði, þátttöku og virkni Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Hagsmunir heildarinnar - Fjórði kafli: Joshua Fought The Battle of Jericho Hannes Örn Blandon skrifar Skoðun Þetta unga fólk getur bara haldið kjafti Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Kveðjum sjálfhverfa og fyrirsjáanlega manninn Halldóra Mogensen skrifar Skoðun Hefur ekki náð sér á strik síðan Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Betri vegir, fleiri lögreglumenn og hægt að komast í meðferð á sumrin Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Austurland skilar verðmætum – innviðirnir þurfa að fylgja Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Faglegt mat eða lukka? IV. Faglegt mat og ósvaraðar spurningar Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Skipulögð glæpastarfsemi er ógn við samfélagið Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Við erum 40 árum á eftir Einar Sverrisson skrifar Skoðun Þétting á 27. brautinni Friðjón R. Friðjónsson skrifar Skoðun Þá verður gott að búa á Íslandi Bjarni Karlsson,Jóna Hrönn Bolladóttir skrifar Sjá meira
Mikið hefur verið rætt um húsnæðis- og fasteignamarkaðina á Íslandi síðastliðin ár. Skiljanlega, þar sem markaðurinn með húsnæði er einn sá mikilvægasti í hvaða hagkerfi sem er og sé hann ekki að virka er líklegt að slíkt leiði af sér gremju og pólitískan óstöðugleika. Fyrir utan efnahagslegu áhrifin af ófullnægjandi húsnæðismarkaði á borð við hægari vöxt velferðar, óróa á vinnumarkaði og verðbólgu. Vandinn er framboðsskortur Ef við horfum á þróun síðustu áratuga sjáum við að undirvísitölur verðbólgumælingarinnar á Íslandi hafa, í grófum dráttum, þróast á svipaðan veg. Fyrir utan eina þeirra: húsnæði. Sem sjá má hefur húsnæðiskostnaður aukist mun meir en kostnaður almennra vara og þjónustu í hagkerfinu síðastliðin ár og áratugi. Eitthvað dróg á milli upp úr Hruni þegar skuldabólan á fasteignamarkaði sprakk og verðlag sérstaklega innfluttra vara hækkaði mikið vegna gengisfalls krónunnar. En þau ár voru undantekning frá heildarmyndinni sem er sú að húsnæðiskostnaður hefur hækkað umfram kostnað annarra vara og þjónustu. Einn stærsti áhrifavaldurinn að baki þessarar þróunar er framboðsskortur á húsnæði. Sá framboðsskortur kemur fram í mikilli hækkun á leiguverði en leiga á almennum markaði hefur hækkað um nærri 150% síðan 2011. Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um ca. 7,5% á ári að jafnaði síðan 2011, sem skilar sér beint í hærra fasteignaverði (ef leiguverð hækkar ýtir það undir hærra fasteignaverð) og hærri verðbólgu. Að sjálfsögðu hefur eftirspurn eftir húsnæði aukist. Fólksfjölgun á Íslandi síðan 2010 er nærri 25%. Sumir vilja leysa vandann með því að draga úr þessari fólksfjölgun. En vandinn er að ef það er gert minnkar vöxtur velsældar á Íslandi: færri verða á vinnumarkaði og minna verður af fólki sem getur leyst vandamál sem fyrirtæki og hið opinbera vill vinna að svo nokkuð sé nefnt. Það eru mörg störf á Íslandi sem afar erfitt væri að fylla, því margur íbúi Íslands hefur engan áhuga á þeim, ef ekki væri fyrir duglegt, erlent starfsfólk sem flytur til landsins. Fólk sem vill leysa vandann á fasteignamarkaði með því að draga úr fólksfjölgun gleymir því líka að grundvallarvandinn hefur breyst: það er ekki nægilega mikið byggt! Sé horft á 10 ára aukningu í fjölda íbúðareininga (íbúðr í fjölbýli og sérbýli samtals) á landinu sem heild sést að síðustu ár hafa verið afskaplega slök í sögulegu samhengi. Það er þetta sem þarf að bæta! Ný hegðun sem ýtir undir aukið framboð Útkoma kerfa á borð við húsnæðis- og fasteignamarkaði er háð því hvernig lögin (reglurnar) að baki slíkum kerfum eru sett upp. Sé lögunum breytt breytist útkoman. Í dag, líkt og í svo langan tíma, er ýtt undir eftirspurnarhlið fasteignamarkaðarins. Tökum nokkur dæmi um lög og aðgerðir hjá hinu opinbera á eftirspurnarhlið húsnæðismarkaðar frekar en framboðshlið hans: Húsaleiga er niðurgreidd til fólks með lágar tekjur. Fyrstu kaupendur fá skattaafslátt þegar þeir kaupa íbúð. Fólk getur nýtt séreignarsparnað sinn til að greiða inn á húsnæðislán. Allt er þetta dæmi um aðgerðir hjá hinu opinbera á eftirspurnarhlið húsnæðis- og fasteignamarkaða sem ýtir undir hærra verð frekar en ekki. Réttlætingin er vitanlega að það sé verið að tryggja fólki þak yfir höfuðið, að sjá til þess að það komist inn á fasteignamarkað til að geta átt íbúðina sem það býr í, o.s.frv. Það er önnur leið að því að tryggja fólki þak yfir höfuðið: ýta undir framboð af íbúðum og húsnæði til leigu með það beinlínis að markmiði að halda verði niðri. Fólk þarf þá ekki á aðstoð að halda því hið aukna framboð sér til þess að mikill meirihluti fólks finnur það sem það þarf. Sem dæmi, í stað þess að gefa fólki með lágar tekjur húsaleigubætur má frekar byggja íbúðir sem leigðar væru á lágu verði til fólks með lágar tekjur. Þess vegna þarf ný lög, nýja hugsun, nýja hegðun, á húsnæðis- og fasteignamarkaði á Íslandi. Það þarf að ýta undir að fólk, fyrirtæki og opinberir aðilar sjái hag sinn í því að byggja sem mest til langs tíma, frekar en að ýta undir það í sífellu að fólki sé reddað húsnæði með því að gefa því peninga sem það notar til að finna sér þak yfir höfuðið. Höfundur er hagfræðingur.
Tómstunda- og félagsfræðinemar harma ákvörðun Akureyrarbæjar Hópur nemenda í tómstunda- og félagsmálafræði við HÍ Skoðun
Nefhjól á Austurvelli – Skiptir öryggi fólks á fjölmennasta svæði landsins ekki máli? Daði Rafnsson,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir,Martin Swift Skoðun
Miðjumoð í húsnæðismálum og áróður Viðskiptaráðs Jón Ferdínand Estherarson,Unnur Rán Reynisdóttir,Arnar Páll Gunnlaugsson Skoðun
Skoðun Tómstunda- og félagsfræðinemar harma ákvörðun Akureyrarbæjar Hópur nemenda í tómstunda- og félagsmálafræði við HÍ skrifar
Skoðun Nefhjól á Austurvelli – Skiptir öryggi fólks á fjölmennasta svæði landsins ekki máli? Daði Rafnsson,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir,Martin Swift skrifar
Skoðun Álframleiðsla á Íslandi er ekki bara mikilvæg fyrir Ísland Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar
Skoðun Miðjumoð í húsnæðismálum og áróður Viðskiptaráðs Jón Ferdínand Estherarson,Unnur Rán Reynisdóttir,Arnar Páll Gunnlaugsson skrifar
Skoðun Er slysahætta í kringum sorpílátið heima hjá þér? Anna Jóna Kjartansdóttir,Pétur Gísli Jónsson skrifar
Skoðun Sá tapar sem fyrstur nefnir nasistana: gengisfelling orðsins „rasisti“ Birgir Finnsson skrifar
Skoðun Hagsmunir heildarinnar - Fjórði kafli: Joshua Fought The Battle of Jericho Hannes Örn Blandon skrifar
Skoðun Betri vegir, fleiri lögreglumenn og hægt að komast í meðferð á sumrin Þórður Snær Júlíusson skrifar
Skoðun Austurland skilar verðmætum – innviðirnir þurfa að fylgja Kristinn Karl Brynjarsson skrifar
Tómstunda- og félagsfræðinemar harma ákvörðun Akureyrarbæjar Hópur nemenda í tómstunda- og félagsmálafræði við HÍ Skoðun
Nefhjól á Austurvelli – Skiptir öryggi fólks á fjölmennasta svæði landsins ekki máli? Daði Rafnsson,Kristján Vigfússon,Margrét Manda Jónsdóttir,Martin Swift Skoðun
Miðjumoð í húsnæðismálum og áróður Viðskiptaráðs Jón Ferdínand Estherarson,Unnur Rán Reynisdóttir,Arnar Páll Gunnlaugsson Skoðun